Inteiro teor
Cuida-se de Embargos à Execução opostos pelo Banco J.P. Morgan após ter sido citado na ação de execução em apenso, onde o Condomínio Edifício Civitas busca executar débitos condominiais referentes à unidade nº 1601, da Rua México nº 03, Centro, a contar de setembro de 2015. Em resumo, suscita sua ilegitimidade passiva, alegando que, pelo menos, desde 1994, o Condomínio já era sabedor de ser o Espólio do Sr. Chyrso Leão o real possuidor do bem, muito embora ainda conste no 11º RGI como proprietário registral do imóvel. Alega, ainda, excesso de execução, pelo fato de não haver comprovação, em Convenção de Condomínio, da previsão de incidência de multa e correção monetária sobre o débito. Também defende que não deveria haver incidência dos juros uma vez que sequer havia sido constituído em mora. Com isso, pugna pela extinção da execução ou, ainda, pelo reconhecimento do excesso. Contestação à fl. 121, onde o embargado defende, em resumo, que há 30 (trinta) anos é o embargante quem paga as cotas condominiais do imóvel. Alega, ainda, que a certidão de ônus reais indica que ser o embargante o proprietário do bem. Por fim, narra que o embargante está sob nova denominação social de BANCO CHASE MANHATTAN S/A, devendo, portanto, arcar com o pagamento das cotas condominiais em atraso. Réplica à fl. 180. Manifestação das partes em provas às fls. 191 e 195. Remessa dos autos ao contador judicial, com juntada de cálculos às fls. 221 e 370. À fl. 1072, o juízo determina a intimação dos herdeiros do Espólio de Chyrso Leão para, querendo, manifestarem interesse no feito. Feito prossegue numa tentativa de intimá-los. É O BREVE RELATÓRIO. DECIDO. Feito apto a julgamento, pelo que reconsidero o determinado à fl. 1072, sendo certo que alegações que fogem à causa de pedir em debate deverão ser objeto de ação autônoma, especialmente em razão do princípio da duração razoável do processo e do que dispõe o art. 139 do CPC. Inicialmente, quanto à preliminar de ilegitimidade passiva, rejeito-a. A controvérsia acerca da composição do polo passivo de ações de cobrança de cotas condominiais já foi traçada pelo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do REsp 1.345.331/RS (Tema 886), através do qual restaram fixadas as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Ou seja, fixou-se a possibilidade de, mesmo sem o registro no RGI, reconhecer a transferência da propriedade e a legitimidade do promitente comprador, desde que demonstrada a imissão na posse e a ciência da transação pelo condomínio credor. Passa-se, portanto, à análise do cumprimento de tais requisitos. Da análise da certidão de ônus reais acostada nos autos em apenso (fl. 87), constata-se que a propriedade permanece em nome do embargante. Os boletos de cobrança de fls. 48/75 são emitidos em nome do embargante, igualmente. Quanto à ação de n. 0004456-98.1994.8.19.0001, vê-se que esta envolveu, tão somente, as partes em debate. Pelo que se extrai, portanto, nada há nos autos a indicar que havia ciência inequívoca por parte do condomínio quanto a uma eventual transação envolvendo o imóvel em litígio e que seria outro o responsável pela obrigação mensal de rateio das despesas, sendo certo que a parte embargante quando intimada a se manifestar em provas, nada pugnou. Anda que assim não fosse, há entendimento, inclusive, pela legitimidade passiva concorrente de ambos os contratantes para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PROMITENTE VENDEDOR. RESPONSABILIDADE. LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A eg. Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS, processado sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou o seguinte entendimento: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.' No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1.345.331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe de 20/04/2015). 2. Interpretando as teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543- C do CPC, a jurisprudência desta Corte consolidou o entendimento de que persiste a responsabilidade do proprietário (promitente-vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do promitente-comprador na posse do imóvel, havendo, nesses casos, legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse (AgRg no REsp 1.472.767/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, DJe de 08/10/2015). 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.378.413/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/3/2021, DJe de 7/4/2021.) Diante desse cenário, a qualquer pretexto, não há como acolher a alegada ilegitimidade passiva do embargante para responder pelas despesas condominiais. Quanto ao alegado excesso, sem razão, igualmente, o embargante. Ainda que não se constate dos autos a juntada da convenção condominial amparando a previsão de incidência de multa contratual e de correção monetária, tal, por si só, não impede a incidência desses encargos numa eventual inadimplência. Isso porque, quanto à correção monetária, esta visa, tão somente, recompor o valor da moeda aviltada pela inflação. Quanto à multa e juros moratórios, estes se dão em razão da previsão legal do art. 1336, §1º do CC, a saber: § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito. Com isso, e, considerando que o débito é incontroverso e que a parte embargante não trouxe aos autos qualquer comprovação de causa impeditiva, modificativa ou extintiva do direito autoral- ônus que lhe cabia por força do art. 373, II do CPC- tenho que outro resultado não há para esta demanda que não a improcedência. Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE OS PEDIDOS AUTORAIS, na forma do art. 487, I do CPC e, com isso, REJEITO OS EMBARGOS OPOSTOS. Condeno a parte embargante ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, no patamar de 10% sobre o valor atualizado da causa. Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades legais e nada mais se requerendo, no prazo de 15 dias, translade-se cópia desta nos autos principais, dê-se baixa e arquive-se, advertidas as partes acerca da temporalidade para eventual pedido de desarquivamento ou para a visualização dos autos. Publique-se. Intimem-se.
