Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO MARANHÃO COMARCA DE COLINAS 1ª VARA ============================================================================================================================================= Processo n.º: 0803046-69.2024.8.10.0033 Ação: [Compra e Venda] Autor (a): ANA CLEIA CORDEIRO DA CONCEICAO Advogado(s) do reclamante: ANTONIO RAIMUNDO TORRES RIBEIRO JUNIOR (OAB 18709-MA) Réu: ELIENE SILVA SANTOS ASSUNCAO Advogado do(a) REU: JOHN LENNON PEREIRA DE BARROS - TO8934 SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Reintegração de Posse, Indenização por Danos Morais e Arbitramento de Aluguéis, ajuizada por Ana Cleia Cordeiro da Conceição em face de Eliene Silva Santos Assunção, ambas devidamente qualificadas nos autos. A Autora narra, na Petição Inicial (ID 135661359), que celebrou com a Ré, em 05/09/2019, um Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda (ID 135661370), tendo por objeto a cessão de direitos (ágio) sobre um imóvel financiado junto à Caixa Econômica Federal. Sustenta que a Ré assumiu o compromisso de arcar com as prestações do financiamento, mas incorreu em inadimplência superior a três parcelas. Alega que tal fato gerou a negativação de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito (SCPC/Quod) e o risco de o imóvel ir a leilão, obrigando-a a quitar os débitos em atraso. Afirma, ainda, que a Ré cedeu indevidamente a posse do bem a uma terceira pessoa. Requer a rescisão do contrato, a reintegração de posse em virtude de suposto esbulho, a condenação ao pagamento de aluguéis (taxa de fruição) e indenização por danos morais no importe de R$ 15.000,00. A liminar de reintegração de posse foi indeferida por este Juízo (ID 136366660), ensejando pedido de reconsideração pela Autora (ID 140601602). Devidamente citada, a Ré apresentou Contestação (ID 139023115). Arguiu preliminares de inépcia da inicial e falta de interesse de agir. No mérito, defendeu a inexistência de inadimplemento, sustentando ter pago todas as parcelas regularmente. Acusou a Autora de agir de má-fé ao pagar faturas em duplicidade para forjar o descumprimento contratual. Alegou a inexistência de esbulho possessório, visto que a posse é amparada por contrato oneroso, a ausência de requisitos para danos morais e o descabimento dos aluguéis. Subsidiariamente, pleiteou que, em caso de rescisão, a Autora seja condenada a restituir o valor pago a título de ágio (R$ 16.338,44) e as prestações do financiamento adimplidas. Houve Réplica à contestação (ID 141817527). O feito foi saneado (ID 168379010), ocasião em que as preliminares foram rejeitadas, os pontos controvertidos foram fixados e deferiu-se a produção de prova documental e oral. Designada Audiência de Instrução e Julgamento (ID 175569939), as partes expressamente declinaram do direito de produzir provas orais, postulando a substituição dos debates por memoriais escritos. As Alegações Finais foram apresentadas pela Autora (ID 176682087) e pela Ré (ID 181732993), reiterando suas teses precedentes. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Da Instrução Processual e do Julgamento Inicialmente, cumpre afastar a incidência do julgamento antecipado do mérito (art. 355 do CPC), porquanto o feito seguiu seu trâmite ordinário, culminando na designação e realização de Audiência de Instrução e Julgamento. Conforme se extrai da Ata respectiva (ID 175569939), a fase instrutória foi regularmente encerrada após as partes expressamente abdicarem da produção de provas orais adicionais, postulando a substituição dos debates por memoriais escritos. Sendo assim, superada a instrução, o processo encontra-se rigorosamente maduro para o julgamento definitivo, amparado no robusto acervo documental já carreado aos autos (comprovantes de cobrança, extratos de negativação e conversas por aplicativos de mensagens), revelando-se apto à prolação de sentença, nos termos do art. 366 do Código de Processo Civil. 2.2. Do Inadimplemento e da Rescisão Contratual A relação jurídica entabulada entre as partes é incontroversa, materializada no Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda (ID 135661370), popularmente conhecido como "contrato de gaveta", através do qual a Ré adquiriu o ágio do imóvel e obrigou-se a quitar as parcelas do financiamento firmado pela Autora junto à Caixa Econômica Federal. A Autora persegue a rescisão da avença sob a tese de inadimplência superior a três parcelas. A Ré, em sua defesa (ID 139023115), sustenta a tese de que pagou as prestações tempestivamente e que a Autora teria agido de má-fé ao pagá-las em duplicidade. Contudo, em matéria de obrigações, a prova do pagamento incumbe a quem alega tê-lo feito (art. 319 do Código Civil). A Ré não colacionou aos autos um único comprovante de pagamento das parcelas vencidas entre agosto e novembro de 2024, limitando-se a arguir a tese de duplicidade de forma genérica. Analisando detidamente o acervo probatório (art. 373, inciso I, do CPC), conclui-se de forma inequívoca que a devedora não efetuou o pagamento das parcelas por ato volitivo e deliberado, ou seja, não pagou porque não quis. A tese de que eventuais obstáculos na emissão dos boletos justificariam a mora cai por terra diante da completa inércia da Ré, que não buscou os meios legais cabíveis (como a ação de consignação em pagamento) para adimplir sua obrigação caso houvesse, de fato, recusa injustificada da credora. Ademais, no tocante à tese defensiva de exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) por suposta ausência de notificação extrajudicial formal via Cartório de Títulos e Documentos (conforme previsão da Cláusula 10, "b"), esta deve ser rechaçada. Este Juízo entende que os e-mails e os diversos comunicados via aplicativos de mensagens recebidos pela Ré e colacionados aos autos (ID 135662385) são meios idôneos e suficientes, suprindo plenamente a exigência de notificação extrajudicial. Tais expedientes atingiram a finalidade precípua do ato: deram ciência inequívoca à devedora acerca do débito pendente e de sua constituição em mora, não havendo nulidade sem prejuízo. O ordenamento jurídico civil pátrio é cristalino quanto aos efeitos do descumprimento das obrigações contratuais bilaterais, conforme se extrai da citação direta dos artigos 475 e 476 do Código Civil: "Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro." Destarte, configurado o inadimplemento culposo e deliberado da Ré, o acolhimento do pedido de rescisão contratual é medida de rigor que se impõe. 2.3. Da (In)Existência de Esbulho Possessório A Autora pleiteia o reconhecimento do esbulho possessório praticado pela Ré como fundamento autônomo. Tal tese não merece guarida. O Código de Processo Civil, ao disciplinar as ações possessórias, exige requisitos rigorosos transcritos no artigo 561: "Art. 561. Incumbe ao autor provar: I - a sua posse; II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; III - a data da turbação ou do esbulho; IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração." A posse exercida pela Ré originou-se de um contrato de compromisso de compra e venda válido e eficaz até a prolação desta sentença. Logo, tratava-se de posse justa e lastreada em título negocial. A inadimplência, por si só, não transmuda automaticamente a posse justa em injusta de forma a configurar o esbulho imediato antes do pronunciamento judicial que desconstitui o negócio. A reintegração da posse em favor da Autora é, na verdade, uma consequência lógica e acessória da rescisão do contrato (retorno das partes ao status quo ante), e não o remédio contra um esbulho preexistente. Rejeito, portanto, o pedido possessório fundado no rito do art. 560 do CPC, deferindo a reintegração do imóvel apenas como consectário natural da resolução contratual ora declarada. 2.4. Do Pedido de Indenização por Danos Morais A Autora postula o arbitramento de indenização por danos morais no importe de R$ 15.000,00, fundamentando sua pretensão nas inscrições em cadastros restritivos de crédito e nos aborrecimentos decorrentes do iminente leilão do imóvel. Analisando detidamente a matéria, a pretensão deve ser indeferida. O Código Civil brasileiro define o ato ilícito e o dever de reparação nos seguintes termos, cujas citações diretas se fazem necessárias: "Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem." Ocorre que o negócio jurídico celebrado entre as partes (contrato de gaveta) é realizado à margem do agente financeiro (Caixa Econômica Federal). Ao ceder os direitos sobre o imóvel sem a anuência expressa da instituição bancária, a Autora assumiu integralmente, de forma consciente e voluntária, os riscos inerentes a essa modalidade de transação. É previsível que o inadimplemento do cessionário (Ré) refletirá na esfera jurídica do mutuário originário (Autora), perante o qual o banco continua a exigir o cumprimento das obrigações. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento consolidado de que o mero inadimplemento contratual, desacompanhado de circunstâncias excepcionais, não enseja compensação por danos morais. A negativação, no caso, foi um desdobramento do risco assumido pela própria Autora ao não formalizar a transferência da dívida perante o credor fiduciário. Rejeito a tese autoral neste ponto. 2.5. Das Consequências da Rescisão: Restituição de Valores e Taxa de Fruição (Aluguéis) Decretada a resolução do contrato, a jurisprudência é pacífica no sentido de que as partes devem retornar ao estado anterior (status quo ante). Isso implica, obrigatoriamente, o enfrentamento da tese subsidiária formulada na Contestação (ID 139023115). A Autora deve restituir à Ré a integralidade dos valores pagos a título de ágio (R$ 16.338,44) e todas as parcelas do financiamento comprovadamente quitadas pela Ré ao longo da vigência contratual. Evita-se, assim, ofensa ao regramento do Código Civil, conforme se observa da seguinte citação direta: "Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido." Por outro lado, acolhe-se parcialmente a tese da Autora quanto ao arbitramento de aluguéis. Tendo a Ré (e seus cessionários) usufruído do imóvel desde agosto de 2019, o uso gratuito do bem configuraria enriquecimento ilícito. Desse modo, a Ré deve pagar uma taxa de fruição (aluguel mensal) pelo período em que esteve na posse do imóvel, a ser apurada em sede de liquidação de sentença por arbitramento, com base no valor médio de mercado da região. Por fim, consoante previsão expressa na Cláusula 8, item "A", e Cláusula 10, item "B", do contrato (ID 135661370), a Autora possui o direito de reter o percentual de 10% (dez por cento) sobre a totalidade dos valores a serem restituídos, a título de cláusula penal punitiva decorrente da culpa da Ré pela rescisão. Fica expressamente autorizada a compensação entre o crédito da Autora (taxa de fruição e multa de 10%) e o crédito da Ré (restituição do ágio e parcelas pagas), nos exatos termos do art. 368 do Código Civil. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamentação no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos da Autora, e extingo o processo com resolução de mérito, nos seguintes termos: a) DECLARO a rescisão do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes em 05/09/2019 (ID 135661370), por culpa exclusiva da Ré em razão do inadimplemento contratual deliberado. b) DETERMINO a reintegração da Autora na posse do imóvel situado na Avenida Leste Oeste nº 15, Loteamento Pinheiro, Bairro Guanabara, Colinas/MA, como consequência direta da rescisão declarada. Concedo à Ré e a eventuais terceiros ocupantes o prazo voluntário de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel, contados do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de expedição de mandado de reintegração compulsória. c) REJEITO o pedido autoral de reconhecimento de esbulho possessório preexistente à rescisão, conforme fundamentação supra. d) REJEITO o pedido de condenação da Ré ao pagamento de indenização por danos morais. e) CONDENO a Ré ao pagamento de taxa de fruição (aluguéis mensais) a favor da Autora, referente a todo o período em que permaneceu na posse do imóvel (agosto de 2019 até a efetiva desocupação), cujo valor mensal será apurado em liquidação de sentença por arbitramento. Sobre o montante devido incidirão juros fixados de acordo com a taxa legal, correspondente à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), nos moldes do art. 406, § 1º, do Código Civil (com redação dada pela Lei nº 14.905/2024). f) CONDENO a Autora a restituir à Ré os valores efetivamente pagos a título de ágio (R$ 16.338,44) e as prestações do financiamento que foram comprovadamente adimplidas pela Ré na vigência do contrato. Os valores deverão ser atualizados e acrescidos de juros fixados de acordo com a taxa legal, correspondente à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), nos exatos termos do art. 406, § 1º, do Código Civil (com redação dada pela Lei nº 14.905/2024), a partir de cada desembolso. Deste montante, fica assegurado à Autora o direito de reter 10% (dez por cento) a título de cláusula penal contratual. g) DECLARO autorizada a imediata compensação de créditos (art. 368 do CC) entre os valores devidos a título de aluguel/multa e os valores que deverão ser restituídos à Ré, a ser apurada em sede de liquidação de sentença. Em virtude da sucumbência recíproca (art. 86 do CPC), CONDENO ambas as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada. Outrossim, CONDENO cada parte a pagar honorários advocatícios ao patrono da parte adversa, que fixo equitativamente em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido (para o advogado da Autora, o valor dos aluguéis e da multa; para o advogado da Ré, o valor da restituição determinada). Resta, contudo, suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação a ambas as partes, por serem beneficiárias da Gratuidade da Justiça (art. 98, § 3º, do CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se as partes por seus advogados constituídos. Oportunamente, após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos com as devidas baixas. Colinas/MA, Quarta-feira, 17 de Junho de 2026. SÍLVIO ALVES NASCIMENTO Juiz de Direito Assinado por certificação digital
