Inteiro teor
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS VARCIVPAR Vara Cível do Paranoá Número do processo: 0702332-92.2026.8.07.0008 Classe judicial: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO (93) AUTOR: JUAREZ GOMES PEREIRA REU: MILENA MELO DE SOUZA SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança ajuizada por JUAREZ GOMES PEREIRA em face de MILENA MELO DE SOUZA. A parte autora afirma que celebrou com a ré contrato de locação residencial em 27/10/2025, pelo prazo de 36 meses, tendo por objeto o imóvel situado na Avenida Transversal, Quadra 23, Conjunto “B”, Lote 29, Apartamento 302, Paranoá/DF, com aluguel mensal de R$ 1.200,00, vencível no dia 10 de cada mês. Sustenta que a requerida deixou de pagar os alugueres vencidos em fevereiro e março de 2026, razão pela qual pleiteia a rescisão do contrato, o despejo e a condenação da locatária ao pagamento dos valores vencidos, acrescidos de multa, juros, correção monetária, honorários contratuais e parcelas vincendas até a efetiva desocupação do imóvel. Foi inicialmente deferida tutela de urgência para desocupação liminar, condicionada ao depósito de caução legal, posteriormente comprovado pelo autor. Após a apresentação de contestação, a medida liminar foi revogada, diante da necessidade de melhor apreciação da controvérsia acerca das alegações defensivas. Citada, a ré apresentou contestação. Alegou, preliminarmente, nulidade da citação. No mérito, sustentou a existência de acordo para exoneração dos alugueres de fevereiro e março de 2026, em razão de vícios no imóvel, especialmente infiltrações e problemas estruturais. Afirmou, ainda, ter efetuado o pagamento dos alugueres de abril e maio de 2026, bem como requereu a revogação da liminar e a improcedência dos pedidos. O autor apresentou réplica, impugnando as alegações defensivas, especialmente quanto à existência de acordo formal de compensação ou exoneração dos alugueres. O feito foi saneado, e a instrução foi encerrada, por se entender suficiente a prova documental constante dos autos. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento de mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, pois a controvérsia é eminentemente documental e as provas constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento judicial. A preliminar de nulidade da citação já foi rejeitada no ID 276283468. Ainda que a ré tenha alegado irregularidade na comunicação realizada por meio eletrônico, verifica-se que compareceu espontaneamente aos autos e apresentou contestação tempestiva, exercendo amplamente o contraditório e a defesa. Assim, eventual vício formal ficou superado pelo comparecimento da parte, nos termos do art. 239, § 1º, do Código de Processo Civil. Também não há razão para suspensão do feito em razão da existência de ação declaratória ou indenizatória conexa. A presente demanda possui objeto próprio, consistente na aferição da mora locatícia, rescisão contratual, despejo e cobrança dos encargos decorrentes do contrato de locação. As questões suscitadas pela ré — vícios no imóvel, suposta compensação e inexistência de débito — podem ser examinadas nestes autos, sem necessidade de paralisação do processo. No mérito, os pedidos são procedentes. É incontroversa a existência do contrato de locação residencial celebrado entre as partes, com prazo de 36 meses, aluguel mensal de R$ 1.200,00 e obrigação da locatária de pagar pontualmente os alugueres e encargos locatícios. O contrato também prevê caução em dinheiro, multa moratória e multa compensatória pela rescisão antecipada, além das obrigações relativas à conservação e uso do imóvel. Nos termos do art. 23, I, da Lei nº 8.245/1991: “O locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.” O art. 9º, III, da mesma lei, por sua vez, dispõe que a locação poderá ser desfeita “em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos”. No caso concreto, a ré não comprovou o pagamento dos alugueres vencidos em fevereiro e março de 2026. Os comprovantes juntados referem-se aos meses de abril e maio de 2026, os quais, embora devam ser considerados para fins de abatimento e delimitação da dívida, não extinguem a mora anteriormente constituída. A tese defensiva central consiste na alegação de que teria havido acordo para exoneração ou compensação integral dos alugueres de fevereiro e março de 2026 em razão de vícios no imóvel. Todavia, os documentos juntados não demonstram a existência de acordo definitivo, formal e vinculante nesse sentido. As mensagens eletrônicas revelam tratativas entre as partes, discussões sobre vícios, reparos e eventual abatimento, mas não comprovam a conclusão de negócio jurídico apto a extinguir a obrigação de pagar os alugueres vencidos. Não há termo aditivo contratual assinado, quitação expressa, renúncia inequívoca do locador ao recebimento dos alugueres, nem demonstração de que terceira pessoa mencionada nas conversas possuísse poderes específicos para perdoar dívida, transigir ou alterar substancialmente o contrato em nome do autor. A modificação de obrigação essencial do contrato de locação — especialmente a dispensa integral de alugueres — exige prova segura, não podendo ser presumida a partir de tratativas incompletas ou mensagens fragmentadas. Também não procede a alegação de que os vícios apontados no imóvel autorizariam a retenção unilateral integral dos alugueres. É certo que o locador deve entregar e manter o imóvel em condições de uso, nos termos do art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991. Contudo, eventual existência de infiltrações ou necessidade de reparos não autoriza, automaticamente, a suspensão unilateral do pagamento de alugueres pelo locatário, salvo se comprovada perda substancial da utilidade do imóvel, ajuste expresso entre as partes ou decisão judicial autorizando abatimento ou compensação. No caso, embora existam registros de reclamações e tratativas relacionadas a reparos, não há prova suficiente de que o imóvel tenha se tornado integralmente imprestável ao uso residencial durante os meses de fevereiro e março de 2026. Também não foi demonstrado que eventual atraso na conclusão dos reparos decorreu exclusivamente de omissão do locador. Ao contrário, o acervo documental evidencia tratativas, agendamentos e tentativas de solução, sendo controvertida inclusive a colaboração da locatária para permitir acesso ao imóvel. Assim, os vícios alegados podem justificar discussão autônoma sobre eventual abatimento proporcional ou indenização, se efetivamente comprovados os respectivos pressupostos, mas não autorizam, neste feito e com a prova produzida, a conclusão de quitação integral dos alugueres de fevereiro e março de 2026. A caução contratual de R$ 3.000,00 também não afasta a mora. Trata-se de garantia do contrato, destinada a assegurar o adimplemento das obrigações locatícias até a efetiva devolução do imóvel, não equivalendo a pagamento antecipado automático dos alugueres. Sua utilização deve ser apurada ao final da relação locatícia, com compensação dos débitos efetivamente existentes. Dessa forma, reconhecida a mora da locatária, impõe-se a rescisão do contrato e o despejo, nos termos dos arts. 9º, III, e 62 da Lei nº 8.245/1991. Quanto ao débito, a parte autora indicou o valor de R$ 6.513,22, composto pelos alugueres de fevereiro e março de 2026, multa rescisória proporcional, juros/correção e honorários previstos para purgação da mora. A ré não comprovou fato extintivo, modificativo ou impeditivo suficiente para afastar a exigibilidade dos alugueres vencidos. A multa compensatória proporcional também é devida, pois prevista contratualmente para a hipótese de rescisão antecipada, e o encerramento da relação locatícia decorre do inadimplemento da locatária. Não há bis in idem na cumulação de multa moratória pelo atraso com multa compensatória pela ruptura antecipada do vínculo, pois possuem fatos geradores e finalidades distintas. São igualmente devidos os alugueres e encargos que se vencerem até a efetiva desocupação do imóvel e entrega das chaves, nos termos do art. 323 do Código de Processo Civil, ressalvados os pagamentos já comprovados nos autos, especialmente aqueles referentes aos meses de abril e maio de 2026. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por JUAREZ GOMES PEREIRA em face de MILENA MELO DE SOUZA, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR rescindido o contrato de locação residencial firmado entre as partes, por culpa da locatária, em razão da falta de pagamento dos alugueres vencidos; b) DECRETAR o despejo da ré do imóvel situado na Avenida Transversal, Quadra 23, Conjunto “B”, Lote 29, Apartamento 302, Paranoá/DF; c) DETERMINAR que a ré desocupe voluntariamente o imóvel no prazo legal, contado da intimação desta sentença, sob pena de despejo compulsório, autorizando-se, se necessário, o uso de força policial e arrombamento, observadas as cautelas legais; d) CONDENAR a ré ao pagamento do valor de R$ 6.513,22, referente aos alugueres vencidos, multa rescisória proporcional e demais acréscimos indicados na inicial, acrescido de correção monetária desde os respectivos vencimentos e juros de mora de 1% ao mês desde a citação; e) CONDENAR a ré ao pagamento dos alugueres e encargos locatícios que se vencerem até a efetiva desocupação do imóvel e entrega das chaves, observados os pagamentos já comprovados nos autos, especialmente os relativos aos meses de abril e maio de 2026; f) AUTORIZAR a compensação, na fase de cumprimento de sentença, da caução contratual eventualmente disponível, após apuração do saldo final da locação, sem prejuízo de sua utilização para abatimento dos débitos reconhecidos. Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observada eventual gratuidade de justiça deferida no ID 276283468, hipótese em que a exigibilidade ficará suspensa na forma do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, não havendo desocupação voluntária, expeça-se mandado de despejo. Publique-se. Intime-se. Paranoá/DF, 22 de junho de 2026 15:04:35. FABIO MARTINS DE LIMA Juiz de Direito
