Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE Juizado Especial Cível, Criminal e da Fazenda Pública da Comarca de Florânia Praça Tenente Coronel Fernando Campos, 103, Centro, FLORÂNIA - RN - CEP: 59335-000 Processo: 0800776-33.2026.8.20.5139 Ação: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) AUTOR: ANTONIO RANIERE MASCENA GUILHERME REU: DAS FLORES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME, LIRANI DE OLIVEIRA DANTAS SENTENÇA 1. Relatório Trata-se de ação declaratória de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, de matéria cível e consumerista, promovida por ANTÔNIO RANIERE MASCENA GUILHERME em desfavor de DAS FLORES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e LIRANI DE OLIVEIRA DANTAS. Narra a parte autora que, em 02 de novembro de 2023, celebrou com a parte ré dois contratos particulares de promessa de compra e venda referentes aos Lotes 0129 e 0130 da Quadra 05 do Loteamento Cidade das Flores, situado no Município de Florânia/RN, ajustando o valor total de R$ 49.000,00 (quarenta e nove mil reais). Alega que efetuou pontualmente os pagamentos até novembro de 2024, totalizando a quantia adimplida de R$ 4.902,80 (quatro mil, novecentos e dois reais e oitenta centavos). Assevera que buscou a rescisão contratual amigável perante a demandada, a qual recusou a restituição de qualquer valor sob a alegação de retenção integral decorrente de cláusula penal e comissão de corretagem. Citada (ID 200153942), a parte ré apresentou contestação (ID 202061799). Realizada audiência de conciliação, esta restou infrutífera (ID 202170966). A parte autora apresentou réplica (ID 202624200). É o breve relatório. 2. Fundamentação jurídica Inicialmente, nota-se que o feito está pronto para julgamento, considerando que as questões controvertidas residem em matéria de direito e a prova documental coligida aos autos mostra-se suficiente para a formação do convencimento, impondo-se o julgamento antecipado do mérito nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva suscitada em favor do demandado Lirani de Oliveira Dantas, verifica-se que esta merece acolhimento. Os instrumentos contratuais foram celebrados exclusivamente com a pessoa jurídica Das Flores Empreendimentos Imobiliários Ltda. Diante do princípio da autonomia patrimonial da sociedade empresária, impõe-se a extinção do processo sem resolução de mérito em relação ao referido sócio, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. No mérito, a controvérsia cinge-se à definição do montante a ser retido pela loteadora demandada. A parte ré pretende reter a cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado de cada contrato, conforme previsão contratual e no art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979. Todavia, a adoção mecânica dessa base de cálculo sobre o valor integral dos contratos (R$ 49.000,00) absorveria a integralidade dos pagamentos realizados pelo adquirente (R$ 4.902,80), gerando inclusive saldo devedor fictício contra o consumidor. Tal retenção integral afronta o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que veda expressamente a perda total das prestações pagas em benefício do credor. Outrossim, o limite tarifado no art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979 constitui teto máximo protetivo e não imposição cogente, autorizando o Poder Judiciário a promover a redução equitativa da penalidade manifestamente excessiva. Desta forma, impõe-se a revisão judicial da cláusula penal para manter a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelo adquirente. Nesse sentido: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTE URBANO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO SOBRE VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. PERDA SUPERIOR AOS VALORES PAGOS. REDUÇÃO. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. DIÁLOGO DAS FONTES. CDC. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Controvérsia acerca da base de cálculo da cláusula penal em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado sob a vigência da Lei 13.786/2018. 2. Possibilidade de revisão judicial da cláusula penal mesmo em contratos celebrados após a Lei do Distrato, com fundamento no art. 413 do Código Civil e nas normas consumeristas. 3. Fixação da retenção em 25 dos valores pagos, percentual adequado para compensar os prejuízos do desfazimento do negócio, conforme jurisprudência consolidada do STJ. 4. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.990.880/MS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 16/12/2025.) Ademais, no tocante às deduções adicionais postuladas em sede extrajudicial e contratual, verifica-se a inexigibilidade da taxa de fruição, uma vez que os lotes de terreno não foram edificados e não houve comprovação de efetiva posse direta ou aproveitamento econômico da coisa. De igual modo, não se autoriza o desconto de comissão de corretagem sobre o valor a ser devolvido, visto que a intermediação foi contratada e adimplida em separado em favor de terceiro. Quanto à modalidade de reembolso, a devolução deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo ineficaz a pretensão de fracionamento em doze prestações. Por fim, no tocante ao pedido de indenização por danos morais, a pretensão não merece acolhimento. A controvérsia em apreço circunscreve-se ao descumprimento de deveres contratuais e à divergência quanto à apuração de haveres na rescisão da avença. Ausente comprovação de negativação indevida ou de lesão a direitos da personalidade, a divergência contratual consubstancia mero dissabor, incapaz de gerar dano moral indenizável. Desta forma, a procedência parcial da demanda é medida que se impõe. 3. Dispositivo Ante o exposto, ACOLHO a preliminar arguida e JULGO EXTINTO O PROCESSO, sem resolução do mérito, em relação a Lirani de Oliveira Dantas, com fundamento no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. No mérito, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, com esteio no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para DECLARAR rescindidos os contratos de promessa de compra e venda referentes aos Lotes 0129 e 0130 da Quadra 05 do Loteamento Cidade das Flores, celebrados entre as partes e CONDENAR a ré Das Flores Empreendimentos Imobiliários Ltda. a restituir ao autor, de forma imediata e em parcela única, o percentual de 75% (setenta e cinco por cento) da integralidade dos valores pagos, autorizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) pela vendedora. Porém, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de indenização por danos morais. Deixo de condenar em custas processuais e honorários advocatícios nesta fase de primeiro grau, por expressa disposição dos arts. 54 e 55 da Lei nº 9.099/1995. Certificado o trânsito em julgado e não havendo pendências, arquivem-se os autos com as devidas baixas. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. FLORÂNIA/RN, datado e assinado eletronicamente. RÚSIO LIMA DE MELO Juiz de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)
