Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO 10ª Vara Gabinete JEF de São Paulo Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5010722-24.2025.4.03.6301 AUTOR: GLAUCIO ROBISON FIGUEIREDO LIMA ADVOGADO do(a) AUTOR: IGOR LOPES ASSUNCAO E SILVA - MG206740 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DECISÃO Vistos, em sentença. Trata-se de Ação ajuizada por GLAUCIO ROBISON LIMA em face da Caixa Econômica Federal – CEF, em sede de tutela, requer determinação para que a CEF se abstenha de realizar o leilão a ser agendado para o dia 14/04/2025, bem como apresente a planilha contendo todos os valores para purgação da mora. Requer que a CEF se abstenha de promover qualquer ato de expropriação do imóvel até o julgamento do feito, com a declaração de purgação de mora com posterior reativação do contrato, bem como o cancelamento do registro de consolidação da propriedade averbado na matrícula do imóvel. Alega a parte autora, em síntese, que firmou contrato nº1.4444.0836503-2 de compra e venda de imóvel residencial, mútuo e alienação fiduciária em garantia, a fim de viabilizar a aquisição do imóvel situado unidade nº192, no 19ºandar, na Rua Valdemar nº40, Penha de França - São Paulo/SP, por dificuldades financeiras deixou de pagar as parcelas do financiamento em meados de 2024. Recebeu notificação do Cartório de Imóveis informando que o débito relativo aos 3 meses correspondia ao valor de R$26.503,77, de acordo com informações o pagamento deveria ser à vista, não possuindo recursos à época. Relata que tentou renegociar a dívida, sem sucesso. Posteriormente, foi surpreendido com contato via telefone de que o seu imóvel estaria sendo levado à leilão dia 14/04/2025, sendo que em 12/03/2025, recebeu a Notificação do Leilão. O pedido de tutela foi indeferido (arquivo 14 – ID 359814605) Realizada tentativa de conciliação, restando infrutífera (arquivo 17 – ID 371769554). Consta decisão determinando que a CEF informasse se houve a purgação da mora pela parte autora e, em caso negativa, o valor atualizado da dívida e em que fase se encontra a execução do imóvel. (arquivo 22 – ID 430050566). Citada, a CEF contestou alegando a alegando que a propriedade do imóvel foi consolidada em seu favor em 19/12/2024, após regular tramitação do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, com a devida notificação do devedor e transcurso do prazo legal para purgação sem que parte autora efetuasse o pagamento. Aduziu que o imóvel foi submetido ao 1º Leilão SFI em 14/04/2025 e ao 2º Leilão em 23/04/2025, ambos sem licitantes, tendo sido alienado em Venda Direta Online nº0306/0125, em 09/06/2025, pelo valor de R$486.270,81 por Francisco de Paula Coutinho da Costa, com registro da propriedade em seu nome em 31/07/2025. Alegou a regularidade do procedimento extrajudicial nos termos do artigo 34 do DL nº 70/1966 e da Lei nº 9.514/1997 não havendo a possibilidade de purgação da mora após a consolidação. Requer a improcedência total da ação. (arquivo 24 – ID 571104072). Acostados documentos (arquivos 27/34 – ID 571104079/571104086) Vieram conclusos para sentença. É o breve relatório. DECIDO. O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi criado em 1964, pela Lei nº. 4.380, com o objetivo de facilitar a aquisição da casa própria, pela população de baixa renda, atendendo às necessidades sociais quanto ao déficit de moradias próprias. A fim de satisfazer as necessidades sociais, viabilizando a aquisição da casa própria, e ao mesmo tempo possibilitar a continuidade na vida daqueles cidadãos dispostos a concretizarem seus sonhos, o Governo Federal traçou regras específicas para este sistema, as quais, justamente, o caracterizam e diferenciam. A principal característica, que inclusive transformou-se em princípio norteador deste sistema é que a aquisição de imóvel pelo sistema em questão, se dará pelo pagamento de prestações mensais, que deverão guardar correspondência com a variação salarial do adquirente, de modo a não prejudicar sua subsistência, guardando obediência ao que foi pactuado no contrato. Inicialmente cabia ao Banco Nacional da Habitação (BNH) orientar, disciplinar e controlar o SFH, bem como estabelecer as condições gerais a que deviam satisfazer as aplicações do SFH quanto a limites de risco. Posteriormente, em 1986, extinguiu-se o BNH, e tais atribuições foram passadas para o Conselho Monetário Nacional e o Banco Central do Brasil, cabendo a eles, então, legislar, orientar e fiscalizar o sistema habitacional. Neste momento, as relações processuais foram igualmente transferidas para a Caixa Econômica Federal. Intensa foi a alteração da legislação sobre esta matéria, inclusive com inúmeras Resoluções editadas primeiramente pelo BNH e posteriormente pelo Banco Central, no uso de suas atribuições. Assim, vários e distintos momentos podem ser identificados neste sistema a partir da legislação. Houve épocas em que o reajuste das prestações mensais foi estabelecido pelo salário mínimo, posteriormente pelo plano de equivalência salarial por categoria profissional, e em certo período pelo plano de equivalência salarial. Outrossim, quanto ao reajuste dos valores em atraso e do saldo devedor a situação legislativa é a mesma da antes exposta, passando-se por vários índices. Também houve épocas em que havia previsão para cobertura do saldo devedor, o denominado, Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS); posteriormente cabível somente para contratos até certo valor, e, por fim, sendo revogado este fundo, devendo a parte mutuaria arcar com o saldo devedor. Como muitas são as diferentes épocas que se pode ter diante do contrato firmado pelo Sistema de Financiamento Habitacional, para saber o direito das partes, será necessário analisar cada contrato per si, identificando-o, para, então, concluir-se o direito aplicável para aquele caso, conforme sua identificação, época e, principalmente, conteúdo, haja vista a liberdade contratual que vigora também nesta espécie. Os contratos travados no âmbito do SFH possuem nítido cunho social, vez que criado exatamente para viabilizar a aquisição de casa própria à classe menos favorecida. Por conseguinte, tais contratos regem-se por princípios próprios, que destacam este seu fim. Contudo, não se perde de vista que antes de ser um contrato de cunho social, trata-se de contrato. Resulta, assim, da lógica de sua conceituação, primeiro é contrato, depois contrato de cunho social. Vale dizer, esta sua finalidade social marca-o, mas não ao extremo de anular sua natureza jurídica primeira de contrato. Nesta esteira, tem-se que, se é verdade que se rege por princípios compatíveis com sua finalidade, mais verdade ainda é que terá de respeitar os próprios princípios contratuais, aqueles a que todas as avenças, independentemente de suas finalidades, ficam submetidas. Sendo contrato válido e eficaz, deverá a parte cumpri-lo, tal qual estipulado, somente se afastando cláusulas violadoras da lei, da moral ou dos bons costumes, sob pena de fragilizarem-se os princípios e regras contratuais, gerando a instabilidade jurídica, em clara dissonância com a ordem jurídica. Dentro deste contexto efetiva-se a análise dos contratos travados no âmbito do SFH. Cabe, dentro deste contexto, trazer à baila o relevo que aqui adquirem dois princípios contratuais devido à finalidade destas avenças. O primeiro deles é a autonomia de vontade, significando a liberdade das partes para contratar, tendo total faculdade de estabelecer ou não avenças, e consequentemente, travado o acordo de vontades, torna-se ele obrigatório para as partes, que deverão cumpri-lo conforme o contratado, possibilitando à parte adversa exigir o cumprimento diante da recusa injustificada daquele que livre, válida e eficazmente se obrigou, tem-se aí o segundo princípio a ser ressaltado, o da obrigatoriedade contratual. A autonomia da vontade, em verdade, desdobra-se em dois subprincípios, o primeiro expresso na liberdade de contratar, acima referido, significa a faculdade que o indivíduo possui para travar ou não dada avença. Em outras palavras, ninguém pode ser obrigado a tornar-se parte de um contrato, pois isto retiraria sua validade. Somente com livre manifestação de vontade, no sentido de travar o contrato, assumindo as obrigações decorrentes, é que alguém restará pelo mesmo obrigado. Contudo, não se esgota neste postulado a autonomia de vontade, pois neste princípio encontra-se também a liberdade contratual, segundo a qual as partes podem estabelecer livremente o conteúdo do contrato, isto é, as partes contratantes fixam a modalidade para a realização da avença. Consequentemente, por este subprincípio contratual, tem-se a possibilidade de criação de contratos atípicos, vale dizer, não previstos especificamente no ordenamento jurídico, podendo as partes dar-lhe um conteúdo próprio, desde que observadas a moral, os bons costumes e a lei. Apesar das evoluções legislativas alhures mencionadas, atenta-se que estabelecida determinada cláusula contratual, que não viole a lei, os bons costumes e a ordem pública, sendo validamente aceita, encontrará aplicação, pois as partes podem livremente disciplinar dado contrato, há o que se denomina de atipicidade contratual, as partes podem criar conforme entenderem melhor a seus desideratos cláusulas contratuais diferenciadas, bastando o respeito àquelas três ressalvas. O segundo princípio a ganhar relevo, trata-se da "obrigatoriedade contratual", significando ser o contrato "lei entre as partes", pois tem força de vincular os contratantes ao cumprimento das obrigações avençadas. É o que se denomina de pacta sunt servanda - os pactos devem ser observados. Trata-se, assim, da obrigatoriedade das convenções, a fim de dar seriedade para as avenças e segurança jurídica quanto ao estabelecido a título de obrigação. Por conseguinte, qualquer alteração somente poderá ser bilateral, porque, em princípio, o contrato é exigido como estipulado, já que livremente pactuado. No caso dos autos, a parte autora pretende a declaração de purgação de mora com a reativação do contrato e o cancelamento do registro de consolidação da propriedade averbado na matrícula do imóvel. Analisando os documentos acostados, verifica-se que a existência do contrato nºnº1.4444.0836503-2 de compra e venda de imóvel residencial, mútuo e alienação fiduciária em garantia, a fim de viabilizar a aquisição do imóvel situado unidade nº192, no 19ºandar, na Rua Valdemar nº40, Penha de França - São Paulo/SP. A parte autora reconheceu que esteve inadimplente com as parcelas do financiamento devido a dificuldades financeiras recebendo notificação do Cartório de Imóveis informando que o débito relativo aos 3 meses correspondia ao valor de R$26.503,77, de acordo com informações o pagamento deveria ser à vista, não possuindo recursos à época. Percebe-se que a parte autora foi devidamente notificada da inadimplência pelo Cartório de Registro de Imóveis (arquivo 6 – ID 357809686). Posteriormente, por não ter purgado a mora no prazo estabelecido, houve a consolidação da propriedade em favor da CEF consoante a Lei nº 9.514/1997, não havendo qualquer ilegalidade. Ressalta-se que a parte autora foi devidamente comunicada dos leilões (arquivos 28/30 - IDs 571104080/571104082). Salienta-se que o não pagamento das prestações motivou o início da execução extrajudicial, sendo oportunizado a parte autora a purgação da mora, o qual não o fez. Em que pesem as alegações da parte autora, verifica-se que não demonstrou que tenha adotado medidas para efetuar o pagamento ou renegociar a dívida, sendo obrigação do devedor de buscar os meios para adimplir sua dívida. Salienta-se que o não cumprimento da obrigação assumida pela parte autora cominou na consolidação da propriedade da CEF efetivada. Posteriormente, houve a realização do leilão a arrematação do imóvel sem arrematante, sendo o imóvel vendido em Venda em 09/06/2025, com registro do adquirente em 31/07/2025. Dessa forma, a arrematação do imóvel por terceiro extingue qualquer direito do devedor fiduciante sobre o bem, consolidando a perda da propriedade. Por fim, a alegação de nulidade não prospera, pois, a CEF seguiu os termos da execução administrativa. Dessa forma, constata-se que não prospera a pretensão da parte autora já se encontrava inadimplente, não tendo purgado a mora, quando intimada, a cláusula do contrato que a inadimplência leva a antecipação de toda a dívida, assim sendo autoriza-se a execução do todo desde logo. A CEF agiu integralmente, cumprindo com seus deveres e com a legislação de regência da questão, restando a autora de aparente má-fé. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a demanda, encerrando o processo com a resolução de seu mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do código de processo civil (lei nº. 13.105 e alterações posteriores), combinado com as leis regentes dos juizados especiais federais, lei nº. 10.259/2001 e lei nº. 9.099/1995. Sem custas processuais e honorários advocatícios, conforme as leis regentes dos juizados especiais. Prazo recursal de 10 dias, igualmente nos termos da mesma legislação, fazendo-se necessário a representação por advogado para tanto. Defiro os benefícios da Justiça Gratuita. P.R.I. SãO PAULO, na data da assinatura.
