Ementa
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA APÓS CONSOLIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE NULIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação anulatória de procedimento de execução extrajudicial de imóvel, decorrente de contrato garantido por alienação fiduciária/hipoteca, em razão da inadimplência do devedor. O recorrente sustenta nulidade do procedimento por ausência de oportunidade de purgar a mora, irregularidade nas notificações e ausência de demonstrativo do débito. II. Questão em discussão Há quatro questões em discussão: (i) saber se o procedimento de execução extrajudicial do imóvel observou as formalidades legais; (ii) saber se é possível a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, à luz da legislação aplicável e da jurisprudência do STJ (Tema 1.288); (iii) saber se a ausência de notificação pessoal acerca dos leilões implica nulidade do procedimento; e (iv) saber se a ausência de demonstrativo detalhado do débito nas notificações compromete a validade da execução. III. Razões de decidir O procedimento de execução extrajudicial observou as disposições do Decreto-Lei nº 70/1966, com tentativa de intimação pessoal e posterior notificação por edital, inexistindo vício formal. A inadimplência é incontroversa, e não se verificam abusividades contratuais ou violação aos princípios do CDC que justifiquem a anulação do procedimento. Nos termos da tese fixada pelo STJ no Tema 1.288, após a vigência da Lei nº 13.465/2017, consolidada a propriedade sem purgação da mora, assegura-se ao devedor apenas o direito de preferência, sendo inviável a purgação até a arrematação. A ausência de notificação pessoal acerca dos leilões não gera nulidade automática, especialmente quando demonstrada a ciência do devedor por outros meios e inexistente prejuízo ao exercício do direito de preferência. A apresentação de demonstrativo detalhado do débito não constitui requisito obrigatório para a validade das notificações no procedimento de execução extrajudicial. IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido, com majoração dos honorários advocatícios. Tese de julgamento: “1. A execução extrajudicial de imóvel garantido por alienação fiduciária é válida quando observadas as formalidades legais, ainda que a notificação pessoal do devedor seja suprida por outros meios eficazes. 2. Após a consolidação da propriedade sem purgação da mora, aplica-se o regime da Lei nº 13.465/2017, assegurando-se ao devedor apenas o direito de preferência. 3. A ausência de demonstrativo detalhado do débito nas notificações não acarreta nulidade do procedimento.” Dispositivos relevantes citados: Decreto-Lei nº 70/1966, arts. 31, 32 e 34; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27, §§ 2º-A e 2º-B; Lei nº 13.465/2017; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.126.726/SP, Rel. Min. [nome], Tema 1.288, j. 2025; STJ, AREsp nº 1.032.835/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 22.03.2017; TRF3, ApCiv nº 5016271-80.2018.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy Filho, j. 07.07.2023.