Inteiro teor
Subseção Judiciária de Santarém-PA 1ª Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Santarém PA INTIMAÇÃO VIA DIÁRIO ELETRÔNICO PROCESSO: 1026590-86.2025.4.01.3902 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: ELIANE COLARES DE SOUSA REPRESENTANTES POLO ATIVO: FLAVIO HENRIQUE PONTES PIMENTEL - CE18523-B POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Destinatários: ELIANE COLARES DE SOUSA FLAVIO HENRIQUE PONTES PIMENTEL - (OAB: CE18523-B) FINALIDADE: Intimar as partes indicadas de todos os atos processuais existentes nos autos; do(a) ato ordinatório / despacho / decisão / sentença proferido(a) nos autos do processo em epígrafe; ou da última peça processual apresentada. ID do último ato proferido nos autos: 2264173459 PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Subseção Judiciária de Santarém-PA 1ª Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Santarém-PA SENTENÇA TIPO "A" PROCESSO: 1026590-86.2025.4.01.3902 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: ELIANE COLARES DE SOUSA REPRESENTANTES POLO ATIVO: FLAVIO HENRIQUE PONTES PIMENTEL - CE18523-B POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de ação de procedimento comum movida em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, assim objetivando: “Sejam JULGADOS PROCEDENTES TODOS OS PEDIDOS requeridos na presente lide, para determinar que a ré averbe o contrato celebrado com a parte autora e baixa na alienação fiduciária, às suas expensas, especialmente em relação aos eventuais impostos de transmissão, em prazo a ser determinado por Vossa Excelência, sob pena de multa diária a ser revertida em favor da parte autora, e, após registrado o contrato, sejam entregues à parte autora os documentos necessários para a transferência do imóvel ao seu nome;”. Narra a parte autora que, objetivando a aquisição de sua moradia própria, aderiu ao programa Minha Casa Minha Vida, tendo firmado "Contrato por instrumento particular de Compra e Venda de imóvel com parcelamento e alienação fiduciária, no Condomínio Residencial Salvação. Afirma que, embora tenha obtido a quitação do contrato por força da Portaria MCID N° 1.248, de 26 de setembro de 2023, conforme "Declaração de Quitação", foi surpreendida com a impossibilidade de transferir o imóvel para seu nome. Sustenta que a CEF não teria realizado o registro do contrato de compra e venda no cartório de registro de imóveis competente, mantendo o imóvel registrado em nome do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR. Informa que buscou solucionar a questão administrativamente por diversas vias, todas infrutíferas. Devidamente citada, a CEF apresentou contestação (ID 2229268764). Em preliminares, aduz ausência do interesse de agir. Impugnou o valor atribuído à causa e a concessão da gratuidade de justiça. No mérito, pugna pela improcedência dos pedidos. Anexou documentos à contestação. Réplica no ID 2230913868. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Das preliminares A CEF aduz falta de interesse de agir, sustentando a inexistência de situação de resistência ou ameaça concreta ao direito vindicado pelo autor. Ocorre que a requerente comprovou a realização de requerimento à CEF no ID 2225381653, o qual, conforme se observa do feito, ainda permanece em discussão, razão pela qual indefiro a preliminar. A ré apresentou impugnação ao valor atribuído à causa, sob o argumento de que não corresponde ao valor do bem imóvel objeto da ação, nem ao conteúdo patrimonial em discussão e nem muito menos o proveito econômico a ser perseguido pelo autor. Ocorre que, por força do que dispõe o regramento contido no art. 292, do CPC, o valor da causa deve corresponder ao proveito econômico obtido na demanda, que, na espécie, é o montante atual do imóvel que efetivamente será incorporado ao patrimônio da parte autora. Nesse contexto, no laudo de avaliação de ID 2225381789, consta que o valor de mercado do bem perfaz a quantia de R$ 159.500,00, razão pela qual tenho por acertado o valor atribuído à causa, reconhecendo-se a competência da Vara Federal para julgamento da demanda. Afasto a impugnação à gratuidade de justiça, visto que a CEF não apresentou qualquer documento que venha infirmar a alegação de hipossuficiência financeira arguida pela demandante na inicial, o que impõe a presunção assegurada pelo § 3º do art. 99, do CPC. Reconheço, desde logo, a legitimidade da CEF, porquanto a lide reside sobre imóvel que faz parte do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), sendo gerenciado pela CAIXA e financiado pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Além disso, conforme previsto no art. 2º, § 8º e art. 4º, VI, ambos da Lei n. 10.188/2001, o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) não ostenta personalidade jurídica própria, sendo apenas gerido pela Caixa, a quem compete representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente. 2.2. Do mérito Quanto ao pedido de inversão do ônus da prova, não vislumbro hipótese que sustente sua distribuição diversa da prevista no art. 373 do CPC/2015, uma vez que, para a matéria debatida no feito, aplica-se a distribuição legal, cabendo ao autor, portanto, o ônus de provar os fatos constitutivos do direito que alega e ao demandado a comprovação dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor. Consoante relatado, a parte demandante, adquirente de imóvel subsidiado pelo Programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal, obteve a quitação de seu contrato firmado juntamente com a ré, mas que, ao buscar a transferência do bem à sua propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, foi surpreendida com a impossibilidade para tanto, diante da ausência de registro dos contratos, argumentando que a Caixa apenas realizou a averbação do terreno para a construção do empreendimento. Defende, dessa forma, o direito à adjudicação compulsória, com a averbação do contrato entabulado e baixa na alienação fiduciária, às expensas da CEF. A CEF, por sua vez, sustenta que não se configura a hipótese de adjudicação compulsória, e que a outorga da escritura depende de finalização de procedimentos administrativos e requisitos legais que ainda não foram atendidos, mas que não dependem de mera vontade da instituição financeira. Apontou, ainda, que o proprietário do imóvel é quem deve registrar e disponibilizar os documentos para regularização. No caso em comento, é de se ver que o contrato de financiamento entabulado pelas partes não chegou, sequer, a ser averbado/registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis, providência que constitui etapa anterior e indispensável à posterior baixa da garantia e à transferência definitiva do bem. Nesse ponto, a obrigação de promover o registro do contrato não era da mutuária, mas sim da ré, na qualidade de agente operadora/gestora do FAR. Conforme consta das “Cláusulas Gerais – Contratação PMCMV – Faixa 1 – Recursos FAR”, a Cláusula 7.4 preceitua que, “Até 30 (trinta) dias após a liquidação da dívida, a CAIXA fornecerá o termo de quitação ao(s) DEVEDOR(ES), o qual deverá ser averbado no Registro de Imóveis, sendo as despesas deste ato de responsabilidade do(s) DEVEDOR(ES).” Tal disposição, contudo, refere-se especificamente ao ato posterior de averbação do termo de quitação/liberação da garantia, após a liquidação da dívida, não se confundindo com o registro originário do contrato de compra e venda/financiamento, cuja ausência constitui justamente a irregularidade discutida nestes autos. A distinção é relevante, pois a própria Cláusula 26ª é cristalina ao definir a obrigação do agente financeiro quanto ao registro inicial do instrumento contratual: "26. REGISTRO O FAR obriga-se a proceder ao registro do presente contrato no competente Registro, comprometendo-se a entregar(em) aos DEVEDOR(ES) exemplar deste instrumento com respectiva certidão de registro no competente Registro Imobiliário..." A parte autora trouxe aos autos, no ID 2225381567, a Declaração de Quitação, fornecida pela própria CEF, declarando que o contrato firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, em nome da parte autora, encontra-se quitado. A própria "Declaração de Quitação" emitida pela CEF corrobora a tese da parte autora, ao afirmar: "Informamos que não foi possível emitir o termo de quitação para averbação da liberação da garantia na matrícula do imóvel junto ao cartório porque há pendências documentais no seu contrato." Desta feita, a responsabilidade pelo registro originário do contrato competia à CAIXA/FAR, enquanto agente financeiro designado para operar os contratos no âmbito do FAR e do PMCMV. A obrigação de adotar as providências necessárias à formalização do contrato perante o Registro de Imóveis deve ser imputada à ré, que gere o Fundo, sendo que a inércia em formalizar os registros configura inadimplemento funcional e não pode ser transferida à parte beneficiária do programa habitacional. Inclusive, caberia a ela a adoção das providências para efetivar junto ao Cartório competente a desconstituição do gravame hipotecário constante no imóvel objeto da ação, porquanto o ato liberatório da hipoteca é atribuição exclusiva da instituição bancária demandada. Portanto, uma vez comprovada nos autos a quitação do contrato de compra e venda, que ensejou o aperfeiçoamento do negócio entre a parte autora e a CAIXA, assiste razão à parte autora em seu pleito de adjudicação compulsória, ante a negativa quanto às transferências registrais do bem. O Código Civil, ao tratar do direito do promitente comprador, estabelece: “Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”. No presente caso, tendo a CEF se mantido inerte para tanto, deixando de adotar as providências referentes às transferências do imóvel nos registros competentes, a adjudicação compulsória estabelecida nos supracitados dispositivos é medida que se impõe. Inclusive, tendo a parte autora comprovado a existência do contrato e a sua quitação, aplica-se a hipótese a Súmula nº 239 do STJ, a qual dispõe que "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”, de modo que, mesmo que a CEF defenda que o comprador é quem deveria efetuar as diligências para fins de registro do contrato de promessa de compra e venda, tem a parte autora o direito de exigir a transferência definitiva da propriedade. A Súmula em epígrafe aplica-se perfeitamente ao caso. A parte autora comprovou a existência do contrato e a quitação do preço. A ré, por sua vez, recusa-se a outorgar o título definitivo sob a alegação de pendências que ela mesma tinha o dever contratual de sanar. A recusa da CEF, portanto, é ilegítima e viola o direito da parte autora à consolidação da propriedade. O Código de Processo Civil, em seus artigos 497 e 501, fornece o mecanismo para sanar a omissão do devedor da obrigação de fazer ou de declarar vontade: “Art. 497. Na ação que tenha por objeto a prestação de fazer ou de não fazer, o juiz, se procedente o pedido, concederá a tutela específica ou determinará providências que assegurem a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente. Art. 501. Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida”. Assim, quitado o contrato, e diante da recusa da CEF em adotar as providências necessárias que lhe competiam, a procedência do pedido de adjudicação compulsória é medida que se impõe, valendo a presente sentença como título hábil à transferência da propriedade. Registro ainda que, a meu ver, somente a CAIXA poderá efetivar junto ao Cartório competente a desconstituição do gravame hipotecário constante no imóvel objeto da ação, porquanto o ato liberatório da hipoteca é atribuição exclusiva da instituição bancária demandada. Isso não significa, contudo, que a procedência do pedido imponha à CEF o pagamento indistinto de todas as despesas cartorárias ou tributárias necessárias à efetiva transferência do imóvel. É necessário distinguir os atos registrais. As despesas relativas ao registro/averbação originária do contrato de compra e venda com parcelamento e alienação fiduciária, previsto na Cláusula 26ª, decorrem de obrigação que incumbia ao FAR/CAIXA e devem ser suportadas pela ré, especialmente porque a pendência resulta da ausência de providência que lhe competia. Diversamente, a Cláusula 7.4 atribui ao(s) devedor(es) apenas as despesas do ato posterior de averbação do termo de quitação/liberação da garantia, após a liquidação da dívida. No tocante às demais despesas de transferência definitiva da propriedade, aplica-se a regra geral do art. 490 do Código Civil, segundo a qual, salvo cláusula em contrário, ficam a cargo do comprador as despesas de escritura e registro, e a cargo do vendedor as da tradição. Desse modo, inexistindo disposição contratual ou norma específica do programa habitacional que isente a parte beneficiária ou atribua tais encargos à CEF, as despesas próprias da transferência do imóvel, bem como aquelas relacionadas à averbação do termo de quitação, devem ser suportadas pela parte autora, ressalvadas as hipóteses de gratuidade, redução ou isenção legal eventualmente aplicáveis. Pontuo também que, embora se reconheça o direito à adjudicação compulsória, esta apenas substitui a escritura, de modo que, para se transferir definitivamente a propriedade, há cobrança de custas e emolumentos pelo registro, as quais, nos termos do art. 490 do Código Civil, já citado, deverão ser arcadas pela parte autora. Eventual incidência de custas ou emolumentos cartorários deverá observar, ainda, as reduções próprias do PMCMV, conforme art. 43 da Lei n. 11.977/09 e posteriores alterações. Por fim, faço um adendo ao fato de que existe isenção de ITBI para os beneficiários do programa “Minha Casa Minha Vida” no município de Santarém/PA, em razão da edição da Lei Municipal Nº 22.060, de 08 de janeiro de 2024, que concede a isenção tributária aos beneficiários dos programas de habitação de interesse social custeados pelas fontes de recursos indicadas no art. 6º, incisos I a IV, da Lei Federal nº 14.620, de 13 de julho de 2023. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: Declarar o direito da parte autora à adjudicação compulsória do imóvel descrito no Contrato nº 882001930154 firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa I, em nome de ELIANE COLARES DE SOUSA, declarando a transferência de domínio em seu favor; CONDENAR a CEF na obrigação de fazer consistente em promover os atos necessários à transferência definitiva da propriedade do imóvel descrito no Contrato nº 882001930154 em favor da parte autora, adotando as providências necessárias para tanto, com registro/averbação do contrato de financiamento/compra e venda entabulado, baixa/liberação do gravame, quando cabível, e entrega à parte autora dos documentos necessários para a consolidação da propriedade em seu nome, ficando ressalvado que: a) as despesas cartorárias referentes ao registro/averbação originária do contrato de financiamento/compra e venda, cuja providência competia ao FAR/CAIXA, deverão ser suportadas pela ré; b) as despesas próprias da posterior averbação do termo de quitação/liberação da garantia, bem como as demais despesas registrais necessárias à transferência definitiva do imóvel, deverão ser suportadas pela parte autora, nos termos da Cláusula 7.4 do contrato e do art. 490 do Código Civil, salvo isenção legal específica, gratuidade, redução legal de emolumentos ou norma própria do programa habitacional que disponha em sentido diverso. Defiro a gratuidade de justiça à parte autora, nos termos da legislação vigente. Esta sentença, após o trânsito em julgado, servirá como título translativo da propriedade (Art. 501, CPC), suprindo a declaração de vontade da ré. Condeno a CEF ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Havendo recurso, determino, desde logo, a intimação da parte recorrida para contrarrazoar, nos termos do art. 1.010, § 1º, do CPC/2015, após o que deverá a Secretaria remeter os autos ao Tribunal, se não houver pedido pendente de análise. Intimem-se. Santarém, data da assinatura eletrônica. ALEXSANDER KAIM KAMPHORST Juiz Federal OBSERVAÇÃO: Quando da resposta a este expediente, deve ser selecionada a intimação a que ela se refere no campo “Marque os expedientes que pretende responder com esta petição”, sob pena de o sistema não vincular a petição de resposta à intimação, com o consequente lançamento de decurso de prazo. Para maiores informações, favor consultar o Manual do PJe para Advogados e Procuradores em http://portal.trf1.jus.br/portaltrf1/processual/processo-judicial-eletronico/pje/tutoriais. SANTARÉM, 24 de junho de 2026. (assinado digitalmente) 1ª Vara Federal Cível e Criminal da SSJ de Santarém-PA
