Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 3º Juizado Especial Cível da Comarca de Teresina e-mail: [email protected] - Fone: (86) 32157435 Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0817988-72.2026.8.18.0176 CLASSE: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) ASSUNTO(S): [Cobrança de Aluguéis - Sem despejo] AUTOR: ROCHA ROCHA & CIA LTDA - EPP REU: CARLOS ALBERTO BEZERRA DE ALENCAR, MARIA APARECIDA DOS SANTOS ALENCAR, JOVIANO BEZERRA DE ALENCAR FILHO, JOSINA ANASTACIA RAMOS ALENCAR SENTENÇA Vistos em sentença: Cuida-se de ação de cobrança de aluguéis e acessórios da locação em que são partes as acima qualificadas nos autos. Em síntese, aduziu a parte autora ser credora da quantia de R$ 21.150,53, referente ao aluguel proporcional de 11 dias de janeiro de 2024, IPTU e taxa de lixo com respectivas diferenças, despesas condominiais de dezembro de 2023 e de 11 dias de janeiro de 2024, despesas com reforma material e taxa de desligamento de água e energia, além de honorários advocatícios. Daí o acionamento postulando: a procedência da pretensão com a condenação solidária dos promovidos ao adimplemento dos aluguéis e encargos locatícios em atraso, com consectários legais, despesas processuais e honorários advocatícios. Juntou documentos. Audiência inexitosa quanto à autocomposição da lide, ante a ausência dos réus que, embora devidamente citados e intimados, não compareceram ao ato, consoante termo de audiência constante dos autos. Tempestivamente, os réus apresentaram contestação cumulada com pedido contraposto, requerendo preliminarmente a dispensa do ato conciliatório e, no mérito, sustentando a inexigibilidade dos aluguéis cobrados em janeiro de 2024 em razão da desocupação do imóvel em dezembro de 2023; impugnaram a higidez dos lançamentos a título de IPTU e taxa de lixo; alegaram a quitação do condomínio de dezembro de 2023 e da taxa de desligamento de água e energia; refutaram os valores cobrados sob a rubrica de reforma material, defendendo a imprestabilidade de laudo de vistoria unilateral desprovido de assinatura e de meros orçamentos sem prova de desembolso; rechaçaram a inclusão de honorários advocatícios na planilha; pleitearam a observância dos limites subjetivos da fiança; e, em sede de pedido contraposto, pugnaram pela condenação da autora ao pagamento de R$ 5.000,00 por danos morais diante de assédio processual/abuso do direito de ação, além de ressarcimento de despesas materiais extraordinárias e aplicação das penas por litigância de má-fé. Manifestação autoral acostada rebatendo os argumentos defensivos. É o breve relatório, inobstante dispensa legal (art. 38, da Lei 9.099/95). Examinados, discuto e passo a decidir. Por primeiro, afasto o pedido de cancelamento ou dispensa da audiência formulado pela parte ré em sua peça defensiva (ID 106332649), haja vista que o comparecimento pessoal das partes à audiência de conciliação constitui comando cogente do microssistema dos Juizados Especiais Cíveis (art. 20 da Lei nº 9.099/95). No caso vertente, embora devidamente citados e intimados (IDs 105986553, 105986747, 106180782 e 106180514), os requeridos deixaram de comparecer à audiência una de conciliação, instrução e julgamento (ID 106744153), operando-se a revelia. Contudo, impende consignar que a presunção legal de veracidade decorrente da contumácia é meramente relativa (juris tantum), não induzindo à procedência automática dos pedidos da exordial quando os elementos de convicção constantes dos autos apontarem em sentido diverso, na forma preconizada pelo próprio art. 20 da Lei nº 9.099/95 e pelas regras ordinárias de distribuição do ônus probatório (art. 373 do CPC). Do exame dos autos, verifico que a ação de cobrança em apreço está amparada no contrato de locação residencial (ID 103572027) e respectivo aditivo firmado entre as partes (ID 103572029), que atendem de pronto aos requisitos formais que autorizam a cobrança. De fato, o instrumento contratual apresentado pela parte autora é perfeitamente passível de cobrança, uma vez que constitui título de crédito, ou seja, documento que permite ao órgão jurisdicional presumir a existência da dívida, não constituindo apenas início de prova, mas a efetiva prova em si da relação locatícia e das obrigações livremente pactuadas. Quanto ao termo final da locação e à cobrança do aluguel proporcional no importe de R$ 1.480,48, lançado na planilha (ID 103572042), impõe-se a rejeição da pretensão autoral. Com efeito, os elementos probatórios carreados aos autos, mormente os diálogos travados com o setor de vistoria da imobiliária (ID 106333843) e os comprovantes de pagamento da mão de obra de pintura (ID 106333850), evidenciam que o imóvel foi integralmente desocupado e disponibilizado em 22/12/2023, data em que as chaves foram entregues e repassadas ao vistoriador. A retenção ou recusa formal no encerramento decorrente de divergências de vistoria não tem o condão de estender o vínculo locatício para fins de exigência de aluguel após a desocupação física e disponibilização do imóvel. Outrossim, tendo havido a comunicação formal de não renovação contratual em 22/11/2023 e operada a devolução fática em 22/12/2023, inexiste lastro para cobrança de fração locatícia de competência ulterior (25/12/2023 a 11/01/2024). Em relação às despesas condominiais cobradas na planilha autoral referentes ao mês de dezembro de 2023 (R$ 656,36) e 11 dias de janeiro de 2024 (R$ 235,87) (ID 103572042), também não prospera a condenação. Os requeridos comprovaram o pagamento efetuado em 11/12/2023 no valor de R$ 599,43 (ID 106333847), que correspondia à taxa com vencimento em 10/12/2023 (ID 106693428). Lado outro, no que concerne à competência condominial de dezembro/2023, vencida em 10/01/2024 (ID 106693430), a própria demandante admitiu expressamente em sua manifestação (ID 106693427) que a cota foi integralmente quitada perante o condomínio por terceira pessoa, operando-se a perda de objeto da cobrança originária e inexistindo prova de sub-rogação ou desembolso pela autora a respaldar ressarcimento. Ademais, findo o vínculo em 22/12/2023, indevido o rateio proporcional de janeiro de 2024. No tocante aos encargos de IPTU e Taxa de Lixo, bem assim as respectivas diferenças de janeiro a novembro de 2023, no montante nominal totalizado na planilha (ID 103572042), indefiro a cobrança. A autora limitou-se a lançar tais parcelas de forma unilateral em demonstrativo de débito, deixando de coligir aos autos os respectivos carnês, lançamentos fiscais oficiais ou certidões do Município demonstrando a existência e o exato saldo devedor perante o fisco tributário, não se prestando planilha unilateral desprovida de lastro fiscal para fundamentar condenação judicial. Concernente ao pleito de ressarcimento das despesas de recomposição do imóvel sob a rubrica de "reforma material", no valor de R$ 4.780,00 e R$ 4.300,00 (ID 103572042), improcede o pedido. O dever de restituição imposto ao locatário pelo art. 23, III, da Lei nº 8.245/91 ressalva expressamente as deteriorações decorrentes do uso normal da coisa. No caso, a relação perdurou por cerca de 8 (oito) anos, inexistindo nos autos o laudo de vistoria inicial a fim de viabilizar o cotejo analítico do estado originário do bem. Ademais, o laudo de saída acostado (ID 103572034) foi confeccionado de forma unilateral, sem a assinatura dos locatários, que comprovaram a realização de repintura integral de paredes e tetos ao término da ocupação (IDs 106333843 e 106333850), decorrendo as avarias apontadas nas portas e esquadrias do desgaste natural e da passagem do tempo, sobre o que não se pode exigir reforma extraordinária com base em meros orçamentos estimativos (IDs 103572038 e 103572040) desprovidos de notas fiscais de efetivo desembolso. Lado outro, quanto à taxa de desligamento de água e energia, no valor nominal de R$ 100,00 (que atualizado na planilha perfaz R$ 133,93) (ID 103572042), o pleito merece acolhimento. A obrigação acessória de promover o encerramento formal dos serviços e apresentar quitação final competia aos locatários, por expressa disposição da cláusula quarta, parágrafo primeiro, e cláusula trinta e duas do contrato (ID 103572027), restando demonstrado que a concessionária foi acionada para formalizar o encerramento a pedido (ID 106693431). Embora os réus tenham alegado o pagamento de tal rubrica, não juntaram aos autos qualquer comprovante da quitação desse encargo, descumprindo o ônus preconizado pelo art. 373, II, do CPC, impondo-se a condenação dos promovidos ao ressarcimento do valor histórico de R$ 100,00, de responsabilidade solidária dos locatários e dos fiadores, haja vista a previsão expressa de garantia até a devolução do imóvel (art. 39 da Lei nº 8.245/91 e cláusula trinta e quatro do contrato). Quanto à condenação em custas e honorários advocatícios contratuais lançados na planilha no importe de R$ 1.922,77 (ID 103572042), pondero que o pagamento dos respectivos serviços é de responsabilidade da parte que contratou, a parte autora nesse caso, não sendo possível a condenação da parte contrária ao ressarcimento dos valores desembolsados a este título, ainda que sucumbente na demanda. Ademais, no rito da Lei nº 9.099/95, vige a vedação expressa à fixação de verba honorária em primeiro grau de jurisdição (art. 55). Em contrapartida, indefiro os pedidos contrapostos deduzidos pelos requeridos (ID 106332649). A reiteração de demandas anteriormente extintas sem resolução de mérito não tipifica, de per si, abuso do direito de ação ou assédio processual capaz de gerar reparação moral, consubstanciando mero exercício regular de direito de acesso à jurisdição (art. 188, I, do Código Civil), inexistindo comprovação de ato doloso ou propósito emulativo a configurar litigância de má-fé (arts. 79 e 80 do CPC). Do mesmo modo, desacolho a pretensão de indenização por alegadas despesas materiais extraordinárias e benfeitorias, ante a ausência de demonstração cabal de gastos indenizáveis e a expressa renúncia contratual a qualquer retenção ou ressarcimento por melhoramentos incorporados ao imóvel (cláusula onze do pacto locatício). Em face de todo o exposto, nos termos do Enunciado 162 do Fonaje, reputo verdadeiros os fatos alegados na inicial e julgo parcialmente procedente o pedido autoral, o que faço, para condenar os requeridos, solidariamente, com o suficiente para quitação do débito no importe de R$ 100,00 (cem reais), sujeito à incidência de juros da Taxa Legal/art. 406 Código Civil (taxa SELIC menos o IPCA-IBGE), com base no art. 405 do Código Civil e na Súmula 163 do STF, e correção monetária (IPCA-IBGE - art. 389, parágrafo único, do Código Civil), com fundamento no art. 1º, § 2º da Lei n. 6.899/91, ambos a partir do vencimento (11/01/2024), ID 103572042. Julgo improcedente o pedido contraposto formulado pelos réus. Considerando a ausência de demonstração objetiva de incapacidade financeira, indefiro eventual pleito de gratuidade judiciária, haja vista que a concessão da benesse pressupõe a efetiva comprovação de renda inferior a R$ 5.000,00 ou situação de desemprego, não se prestando para tanto a simples declaração de miserabilidade. À secretaria para atualização do débito. Transitado em julgado, intime-se a parte autora para requerer o que for de direito no prazo de 5 (cinco) dias, nos termos do art. 52, IV, da lei nº 9.099/95, sob pena de arquivamento dos autos. P.R.I.C. Sem custas e honorários (art. 55, da Lei 9.099/95). TERESINA-PI, datado eletronicamente. Bel. João Henrique Sousa Gomes Juiz(a) de Direito da 3º Juizado Especial Cível da Comarca de Teresina
