Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ
Foro Central da Comarca de Curitiba
16ª Subseção Cível
ESTADO DO PARANÁ
Autos n
o
0008968-03.2020.8.16.0194
Requerente: IMOBILIÁRIA IVAN FREITAS LTDA EPP
Requerido: SILSSO ANTONIO CORSO e ROSALINA CARVALHO DE OLIVEIRA
CORSO.
Vistos etc.
I - RELATÓRIO
Trata-se a presente demanda de ação condenatória proposta
por IMOBILIÁRIA IVAN FREITAS LTDA EPP, devidamente qualificada na exordial,
em face de SILSSO ANTONIO CORSO e ROSALINA CARVALHO DE OLIVEIRA
CORSO , também qualificados, em que busca a condenação dos réus ao pagamento
da quantia de R$28.800,00 (vinte e oito mil e oitocentos Reais), acrescida dos
respectivos consectários legais, a título de comissão de corretagem, conforme
estipulado em contrato de locação de serviços para venda de imóvel.
Alega a demandante que, em 27 de janeiro de 2020, teria
celebrado juntos aos demandados contrato pelo qual se teria se obrigado a
intermediar a alienação de imóvel situado na Rua Itacolomi nº 1457, Bairro Portão,
Curitiba/PR, pelo valor de divulgação de R$480.000,00 (quatrocentos e oitenta mil
Reais). Sustenta que teria cumprido integralmente sua obrigação, promovendo
publicidade, visitas e negociações, culminando na assinatura, em 09 de junho de
2020, de Recibo de Sinal de Negócio e Princípio de Pagamento, pelo qual os
requeridos teriam recebido a quantia de R$23.000,00 (vinte e três mil Reais) como
sinal, pactuando as condições para quitação do preço.
Afirma que, não obstante a efetivação do negócio, os réus,
em 10 de julho de 2020, teriam notificado a autora manifestando arrependimento
e desistência da venda, recusando-se a adimplir a comissão contratada, a qual,
segundo cláusula expressa, seria devida inclusive em caso de arrependimento ou
rescisão.
Emenda à exordial realizada ao evento 22 para a
apresentação de matrículas legíveis do imóvel.
Citadas, as partes requeridas ROSALINA CARVALHO DE
OLIVEIRA CORSO e outro apresentaram defesa em forma de contestação em
evento 121, sustentando, no mérito, em apertada síntese, que jamais houve
arrependimento, porquanto o negócio jurídico de compra e venda sequer teria se
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aperfeiçoado, inexistindo manifestação volitiva inequívoca dos réus quanto à
aceitação da proposta apresentada pela autora.
Argumentam que o documento colacionado aos autos,
denominado recibo de sinal de negócio, seria unilateral e desconhecido pelos
contestantes, não havendo assinatura ou qualquer outro elemento que denotasse
anuência.
Aduzem, ainda, que a autora não detinha procuração com
poderes específicos para concluir a venda, limitando-se sua atuação à mera
intermediação, razão pela qual não poderia receber valores ou firmar
compromissos em nome dos réus.
Invocam, para tanto, a teoria dos planos do negócio jurídico,
asseverando que, ausente a conjugação dos elementos essenciais – vontade, objeto
e forma –, não haveria que se falar em existência, validade ou eficácia do ato, sendo
inaplicável, por conseguinte, o disposto no art. 725 do Código Civil. Acrescentam
que a simples contratação da imobiliária não obrigaria os vendedores a aceitarem
qualquer proposta, de modo que a atitude da autora em firmar recibo e receber
valores evidenciaria má-fé, circunstância que ensejaria sua condenação nos termos
do art. 80 do CPC.
Ao final, pugnam pela total improcedência dos pedidos
exordiais, bem como pela condenação da parte autora ao pagamento dos ônus
sucumbenciais, para além da aplicação da penalidade por litigância de má-fé.
Impugnação à contestação apresentada em evento 126.
Instadas a se manifestarem acerca da necessidade de
ulterior dilação probatória (ev. 127), as partes requeridas pugnaram pela
produção de prova oral e documental (ev. 130).
Decisão saneadora lançada ao evento 133 delimitando os
pontos controvertidos e ficando os meios de provas (ev. 133).
Realizada audiência de instrução e julgamento (ev. 191).
As partes apresentaram alegações finais (ev. 193 e 195).
É a suma do essencial.
Fundamento e decido.
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II – FUNDAMENTAÇÃO
O cerne da controvérsia reside em perquirir se a atuação da
imobiliária autora foi suficiente para caracterizar o resultado útil do contrato de
corretagem, fazendo nascer o direito à percepção da comissão pactuada, a despeito
da não concretização formal do negócio jurídico de compra e venda em virtude da
desistência manifestada pelos proprietários do imóvel.
Cumpre, preambularmente, estabelecer a premissa
normativa sob a qual a presente lide deve ser analisada. A relação jurídica
estabelecida entre as partes ostenta nítida natureza consumerista, subsumindo-se
aos ditames da Lei 8.078/1990. A parte autora, na condição de imobiliária, atua no
mercado de consumo prestando serviços de intermediação de forma habitual e
remunerada, enquadrando-se no conceito de fornecedora insculpido no artigo 3º
do referido diploma legal. Lado outro, os requeridos, ao contratarem os serviços da
imobiliária para a alienação de bem integrante de seu patrimônio pessoal, figuram
como destinatários finais fáticos e econômicos do serviço prestado, amoldando-se
à perfeição ao conceito de consumidores previsto no artigo 2º do mesmo códex. A
incidência do microssistema consumerista impõe a observância de princípios
basilares, tais como a boa-fé objetiva, a transparência, o dever de informação e a
interpretação das cláusulas contratuais de maneira mais favorável ao consumidor.
Contudo, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor não consubstancia um
salvo-conduto para a inobservância das obrigações validamente assumidas,
devendo a análise do caso concreto pautar-se pelo equilíbrio contratual e pela
vedação ao enriquecimento sem causa de qualquer das partes.
O contrato de corretagem, disciplinado nos artigos 722 a 729
do Código Civil, caracteriza-se como uma obrigação de resultado. O corretor
obriga-se a obter para o incumbente um ou mais negócios, conforme as instruções
recebidas. A remuneração, por sua vez, encontra previsão expressa no artigo 725
do diploma civilista, o qual estabelece que a comissão é devida ao corretor uma vez
que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que
este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. A exegese deste
dispositivo legal tem sido objeto de profundo debate doutrinário e jurisprudencial,
especialmente no que tange à definição do que constitui o resultado útil da
mediação.
A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça
orienta-se no sentido de que a mera aproximação física entre as partes não é
suficiente para ensejar o pagamento da comissão de corretagem. Exige-se, por sua
vez, que a atuação do corretor produza um resultado útil, o qual se perfectibiliza
com o alcance de um consenso entre comprador e vendedor quanto aos elementos
essenciais do negócio, notadamente a coisa e o preço. Alcançado este consenso,
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consubstanciado em uma proposta firme e aceita, o direito à comissão resta
perfectibilizado. Se, em momento posterior a este consenso, uma das partes desiste
do negócio de forma imotivada ou por razões alheias à atuação do corretor, incide
a parte final do artigo 725 do Código Civil, mantendo-se hígido o direito à
remuneração do profissional que despendeu seu tempo, conhecimento e recursos
para viabilizar a transação.
No caso vertente, a análise detida do acervo probatório, em
especial a prova oral produzida em audiência, revela contornos fáticos que
conduzem inexoravelmente à procedência da pretensão autoral. Restou
incontroverso nos autos que as partes celebraram um contrato de prestação de
serviços para venda de imóvel, com cláusula de exclusividade, no qual os
requeridos autorizaram a autora a promover a alienação do bem pelo valor de
R$480.000,00 (quatrocentos e oitenta mil Reais), comprometendo-se ao
pagamento de honorários de corretagem no importe de 6% (seis por cento) sobre
o valor da venda.
A prova oral colhida sob o crivo do contraditório foi
elucidativa. O informante Robert Tolovi Bezzeria, corretor que atuou diretamente
na captação, relatou de forma coesa e detalhada o iter negocial. Afirmou que, após
meses de divulgação do imóvel em plataformas digitais e realização de diversas
visitas, logrou êxito em encontrar uma compradora, a senhora Aleteia, a qual, após
visitar o imóvel externamente em razão das restrições sanitárias vigentes à época,
apresentou proposta de aquisição. O ponto nodal do depoimento do informante
reside na afirmação de que a proposta apresentada pela compradora atingiu o
exato valor estipulado pelos vendedores no contrato de corretagem, qual seja,
R$480.000,00 (quatrocentos e oitenta mil Reais), é o que se denota do sinal de
negócio apensado ao evento 1.6.
As declarações prestadas pelos próprios requeridos em seus
depoimentos pessoais corroboram a tese autoral e evidenciam a perfectibilização
do resultado útil da corretagem, seguido de um arrependimento posterior. O
requerido Silsso Antonio Corso, por sua vez, admitiu ter assinado o contrato de
prestação de serviços, embora tenha tentado minimizar sua eficácia alegando que
se tratava de uma conversa de amigos e que não desejava efetivamente vender o
bem. Tal alegação, contudo, esbarra na literalidade do instrumento contratual por
ele subscrito, não sendo crível que um homem de mediana prudência e
discernimento assine um contrato de exclusividade para venda de imóvel sem a
real intenção de aliená-lo. Ademais, o requerido confirmou que a decisão de não
prosseguir com a venda decorreu de questões familiares, notadamente a separação
do casal e o estado de saúde de sua filha, fatos que, embora compreensíveis sob a
ótica humana, não possuem o condão de afastar a obrigação contratual assumida
perante o prestador de serviços.
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A requerida Rosalina Carvalho de Oliveira Corso, por sua
vez, prestou depoimento ainda mais contundente para o deslinde do feito.
Confessou expressamente ter recebido a proposta de compra encaminhada pelo
corretor via aplicativo de mensagens no dia 09 de julho de 2020. Mais do que isso,
a requerida admitiu que a decisão de enviar a notificação extrajudicial de
desistência no dia 10 de julho de 2020 foi motivada por fatores estritamente
pessoais e supervenientes à captação da proposta. Relatou que sua filha passava
por problemas psicológicos decorrentes do divórcio dos pais e que, em conversa
com seu ex-cônjuge, decidiram que seria melhor não vender a casa para não
agravar a situação da menor. Acrescentou, ainda, que o imóvel possuía pendências
de averbação que dificultariam o financiamento por parte da compradora, e que
ela própria havia tentado um financiamento anterior sem sucesso.
A confissão da requerida Rosalina é a pedra de toque desta
fundamentação. Restou cristalino que a imobiliária autora cumpriu integralmente
a sua obrigação contratual. O contrato autorizava a venda do imóvel pela quantia
de R$480.000,00 (quatrocentos e oitenta mil Reais). A imobiliária, após meses de
trabalho e investimento em publicidade, apresentou uma compradora disposta a
pagar exatamente aquela exata quantia exigida. Neste exato momento, o resultado
útil da corretagem foi alcançado. O consenso sobre a coisa e o preço, balizado pelos
limites da autorização prévia concedida aos corretores, estava formado.
A recusa dos requeridos em assinar o recibo de sinal de
negócio ou o compromisso de compra e venda não configura mera ausência de
aceitação de uma proposta em negociação, mas sim um verdadeiro
arrependimento em relação à vontade de alienar o bem, vontade esta que havia
sido formalmente manifestada quando da assinatura do contrato de corretagem. O
arrependimento, conforme exaustivamente demonstrado pela prova oral, não
decorreu de qualquer falha na prestação do serviço pela imobiliária, tampouco de
discordância quanto aos termos da proposta, que espelhava fielmente a
autorização de venda. O arrependimento decorreu de questões íntimas, familiares,
riscos estes que não podem ser transferidos ao profissional de corretagem.
A doutrina civilista contemporânea, à luz do princípio da
boa-fé objetiva, ensina que o contrato de corretagem não pode deixar o
profissional ao alvedrio exclusivo e arbitrário do incumbente. Se o corretor envida
esforços, realiza investimentos e atinge o escopo exato que lhe foi delineado, a
mudança de ideia do vendedor, por mais legítima que seja no âmbito de sua esfera
pessoal e patrimonial, caracteriza o arrependimento previsto no artigo 725 do
Código Civil. Entendimento diverso implicaria chancelar o enriquecimento sem
causa dos proprietários, que se beneficiaram do trabalho de precificação,
divulgação e captação de clientes realizado pela imobiliária, frustrando a justa
remuneração do profissional no momento derradeiro por razões a ele totalmente
estranhas.
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A alegação defensiva de que o recibo de sinal de negócio foi
emitido unilateralmente e com erro de data não infirma a conclusão ora alcançada.
Eis que o informante esclareceu que houve um erro material na digitação do ano
no recibo, mas que a nota promissória vinculada à proposta ostentava a data
correta. Vede que a recusa, formalizada no dia 10 de julho de 2020, deu-se por
arrependimento quanto à intenção de venda.
No que tange ao pedido de condenação da autora às penas
por litigância de má-fé, formulado pelos requeridos, este não merece prosperar. A
conduta da parte autora limitou-se ao exercício regular do direito de ação,
buscando a tutela jurisdicional para a satisfação de um crédito que entendia
legítimo, amparado em prova documental e em interpretação plausível da
legislação civil. Não se vislumbra, nos autos, qualquer das hipóteses taxativas
previstas no artigo 80 do Código de Processo Civil. A imprecisão material em datas
de documentos anexados não configura, por si só, alteração intencional da verdade
dos fatos com o fito de induzir o juízo a erro, mormente quando o contexto fático
global restou devidamente esclarecido durante a instrução processual.
Destarte, reconhecido o cumprimento da obrigação de
resultado por parte da imobiliária autora e caracterizado o arrependimento
imotivado dos requeridos após a apresentação de proposta condizente com a
autorização de venda, impõe-se a condenação solidária dos réus ao pagamento da
comissão de corretagem. O valor devido corresponde a 6% sobre o montante de
R$480.000,00 (quatrocentos e oitenta mil Reais), resultando na quantia de
R$28.800,00 (vinte e oito mil Reais), conforme expressamente pactuado na
cláusula segunda do contrato de prestação de serviços.
No tocante aos consectários legais, a matéria demanda
detida análise à luz das recentes inovações legislativas, especificamente a Lei
14.905/2024, que alterou a sistemática de atualização monetária e juros de mora
no âmbito do Direito Civil brasileiro. Tratando-se de responsabilidade contratual, o
termo inicial para a incidência da atualização monetária é a data do
inadimplemento, que, no caso em tela, fixo na data da notificação extrajudicial de
desistência, qual seja, 10 de julho de 2020, momento em que restou inequívoca a
recusa ao pagamento da comissão devida. Os juros de mora, por sua vez, dar-se-ão
a partir da citação, eis que se trata de responsabilidade contratual.
A procedência do pedido inicial é, portanto, medida de rigor,
devendo os requeridos arcar com o ônus de sua decisão de frustrar o negócio
jurídico após a efetiva e exitosa prestação do serviço de intermediação imobiliária.
III – DISPOSITIVO
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Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta,
JULGO PROCEDENTES os pedidos inicias formulados por IMOBILIÁRIA IVAN
FREITAS LTDA EPP em face de SILSSO ANTONIO CORSO e ROSALINA
CARVALHO DE OLIVEIRA CORSO, para:
3.1. Condenar as partes requeridas, solidariamente, ao
pagamento da quantia de R$28.800,00 (vinte e oito mil e oitocentos Reais) a título
de comissão de corretagem, quantia a ser atualizada monetariamente pelo IPCA,
nos termos do artigo 389, parágrafo único, do Código Civil, na redação dada pela
recente lei nº 14.905/2024, a contar da data da notificação extrajudicial de
desistência, qual seja, 10 de julho de 2020, e acrescida de juros de mora pela SELIC,
conforme artigo 406, §1º, do Código Civil, também na redação dada pela lei nº
14.905/2024, a contar da citação das partes requeridas. Evitando-se o bis in idem
na atualização monetária da condenação, e tendo em conta a novel legislação
acerca do tema e que alterou profundamente o Código Civil, dever-se-á, por
ocasião da liquidação, ser excluída da taxa SELIC a sua parcela atinente à correção
monetária, incidindo apenas os juros moratórios que compõem o índice oficial
1
.
Dada a integral sucumbência recíproca, condeno as partes
requeridas ao pagamento das custas e demais despesas processuais. Outrossim,
condeno-as ao pagamento dos honorários advocatícios devidos ao procurador da
requerente, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total e atualizado
da condenação, considerando-se o tempo de duração do processo e exigido dos
profissionais, a necessidade de dilação probatória e o trabalho por eles
efetivamente desenvolvido, tudo na forma do artigo 85, §2º, do Código de Processo
Civil.
Publique-se. Registre-se. Intime-se.
Cumpram-se as disposições pertinentes do Código de
Normas da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça.
Diligências necessárias.
1
MODIFICAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL C.C. EXIBIÇÃO DE DOCUMENTO E CONSIGNATÓRIA.
Parcial procedência. Apelo do banco. Advocacia predatória. Providências solicitadas não são de cunho
obrigatório. Indeferimento mantido. Inconformismo em relação à fixação dos encargos moratórios dos
valores a serem restituídos. Pretensão de substituição dos juros de 1%am e da correção
monetária pela SELIC. Superveniência da Lei nº 14.905/24, que alterou o art. 406 do CC. Juros
moratórios atualmente correspondem à taxa SELIC, deduzida a correção monetária (art. 389,
parágrafo único do CC). Correção monetária será estabelecida conforme índice
contratualmente eleito e, caso não convencionado, pelo IPCA. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.
(TJ-SP - Apelação Cível: 10041818120238260176 Embu das Artes, Relator: Paulo Alcides, Data de
Julgamento: 06/09/2024, 21ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/09/2024)
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Curitiba, data da assinatura.
Daniel Alves Belingieri
Juiz de Direito Substituto
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