Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE SALDO DEVEDOR. JUSTIÇA GRATUITA CONCEDIDA EM GRAU RECURSAL. CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO. IRRELEVÂNCIA DE ALEGAÇÕES SOBRE NOTIFICAÇÃO E VALORES LOCATÍCIOS. INEXISTÊNCIA DE SIMULAÇÃO OU VENDA A NON DOMINO CAPAZ DE ANULAR O NEGÓCIO. INADIMPLEMENTO DO PREÇO COMPROVADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. HONORÁRIOS READEQUADOS E MAJORADOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que, em ação declaratória de rescisão contratual cumulada com cobrança e outros pedidos, julgou procedente o pedido remanescente para condenar os réus/Apelantes ao pagamento de saldo devedor decorrente de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel.2. O recurso sustenta, em síntese, omissão quanto à titularidade do imóvel, ocorrência de simulação, invalidade de notificação extrajudicial, inadequação de provas de valores locatícios e necessidade de revisão da condenação e dos honorários, além de pleitearem gratuidade da justiça e compensação da verba sucumbencial.3. A sentença recorrida confirmou a inépcia parcial da petição inicial quanto ao pedido de rescisão contratual, por incompatibilidade com a pretensão de cobrança, que manteve e que foi julgada procedente.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO4. Consistem em saber se: a) é cabível a concessão da gratuidade da justiça aos réus/Apelantes; b) o recurso pode ser integralmente conhecido, diante da eventual ausência de interesse recursal; c) há nulidade contratual por alegada simulação ou venda a non domino; d) subsistem fundamentos para afastar a condenação ao pagamento do saldo devedor; e) é cabível a revisão da sucumbência e a condenação dos recorrentes por litigância de má-fé.III. RAZÕES DE DECIDIR5. A gratuidade da justiça é concedida aos réus/Apelantes, pois os documentos apresentados indicam renda inferior ao limite usualmente considerado pela jurisprudência, mas produzindo efeitos apenas ex nunc, sem alcançar despesas processuais pretéritas.6. O recurso é parcialmente conhecido, diante da ausência de interesse recursal quanto às alegações relativas à notificação extrajudicial e aos valores locatícios, por não integrarem o objeto da sentença recorrida.7. Não prospera a alegação de nulidade por simulação ou venda a non domino, pois o contrato realizado entre as partes possui natureza obrigacional e a ausência de registro imobiliário em nome dos promitentes vendedores não impede a validade da avença, sendo admissível a promessa de fato de terceiro, desde que pautada na boa-fé.8. A prova dos autos demonstra a existência do contrato, a posse exercida pelos réus/Apelantes e o inadimplemento das parcelas ajustadas, não havendo comprovação de vício que invalide o negócio jurídico.9. Alegações relativas à suposta irregularidade da titularidade do imóvel não se mostram suficientes para afastar a obrigação de pagar assumida, especialmente porque a situação registral era conhecida pelos promissários compradores no momento da contratação.10. A inexistência de prova de tentativa formal de resolução contratual ou distrato pelos réus/Apelantes reforça a manutenção da obrigação de pagar o saldo devedor.11. A alegação de litigância de má-fé deve ser afastada, pois a mera interposição de recurso não configura abuso do direito de defesa.12. Não há sucumbência recíproca, pois o pedido remanescente foi integralmente acolhido, impondo-se a responsabilização exclusiva dos réus/Apelantes pelas despesas processuais e honorários advocatícios.13. Deve ser corrigido, de ofício, erro material na base de cálculo dos honorários advocatícios, que devem incidir sobre o valor da condenação, e majorada a verba honorária em grau recursal, pelo desprovimento do Apelo.IV. DISPOSITIVO E TESE14. Recurso parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido, com manutenção da sentença, concessão da gratuidade da justiça aos recorrentes em grau recursal, correção de ofício da base de cálculo dos honorários advocatícios e majoração da verba sucumbencial.15. Tese de julgamento: A ausência de registro imobiliário em nome do promitente vendedor não configura, por si só, nulidade do contrato de compromisso de compra e venda, nem caracteriza simulação ou venda a non domino, subsistindo a obrigação de pagamento do preço quando comprovado o inadimplemento do promitente comprador.LEGISLAÇÃO RELEVANTE CITADA: CF/1988, art. 5º, LXXIV;CPC, arts. 82, § 2º, 85, §§ 2º e 11, 98, § 3º, 99, § 6º, 327, § 1º, I, 373, I e II; CC, arts. 167, § 1º, I, 397, 439, 481 e 1.245, § 1º.JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, 3ª Turma, EDcl no AREsp n. 2.930.391/PR, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 01.06.2026.RESUMO EM LINGUAGEM ACESSÍVELO tribunal decidiu que os compradores de um imóvel precisam pagar o valor que ficou em aberto no contrato. Eles tentaram anular a cobrança alegando problemas no negócio, mas não conseguiram provar irregularidades suficientes. Também não adiantou discutir questões que nem foram analisadas na sentença. O recurso foi parcialmente aceito apenas para análise de alguns pontos, mas no final não mudou o resultado. A decisão anterior foi mantida, e os compradores continuam obrigados a pagar a dívida, além dos honorários, que foram reajustados.