Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Sete Lagoas / 1ª Vara Cível da Comarca de Sete Lagoas Rua José Duarte de Paiva, 715, Jardim Cambuí, Centro, Sete Lagoas - MG - CEP: 35700-059 PROCESSO Nº: 5005061-42.2017.8.13.0672 CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) ASSUNTO: [Juros de Mora - Legais / Contratuais] AUTOR: DEL REY IMOVEIS LTDA - ME CPF: 16.857.286/0001-66 RÉU: ANDREIA APARECIDA DE MOURA CPF: 897.709.436-49 e outros SENTENÇA 1 - RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA ajuizada por DEL REY IMÓVEIS LTDA em face, inicialmente, de ANDRÉIA APARECIDA DE MOURA (locatária). A parte autora alega, em síntese, que firmou contrato de locação residencial com a ré e que esta deixou de adimplir os aluguéis e encargos, a partir de maio de 2016. Diante disso, requer o seu despejo e a condenação ao pagamento dos débitos (aluguéis e encargos locatícios). No curso do processo, a parte autora informou que o imóvel foi abandonado, tendo sido imitida na posse em 16/05/2019 (ID 70301868). Em ID 74849790, requereu a condenação solidária da locatária e de seus fiadores (OSMAR TINOCO DE SANTANA FILHO, KELLY SIMONE DE OLIVEIRA TINOCO e REINALDO DE MELO FILHO) ao pagamento do débito atualizado até julho/2019, no importe de R$ 32.841,38 (trinta e dois mil oitocentos e quarenta e um reais e trinta e oito centavos). O pedido de emenda à inicial foi deferido em ID 99921199. Citados, os réus apresentaram contestações (IDs 7293438048 e 9563282742). Preliminarmente, os fiadores arguiram a inépcia da inicial, tendo em vista o quantum devido se mostrar incerto. No mérito, sustentaram que a responsabilidade deveria findar no momento do abandono do imóvel (novembro de 2017), invocando o dever de mitigar o prejuízo (duty to mitigate the loss). Questionaram, ainda, a abusividade da cobrança de 20% de honorários advocatícios previstos no contrato. A locatária apresentou defesa em termos semelhantes (ID 10257210609). Houve réplica (IDs 9237528002 e 10282715143). Instados a especificarem provas (ID 10323815138), as partes protestaram pelo julgamento antecipado da lide (IDs 10330190515 e 10336255122). É o relatório. Fundamento e decido. 2 - FUNDAMENTAÇÃO 2.1 - Questões Processuais e Preliminares 2.1.1 – Da Preliminar de Inépcia da Inicial Arguem os réus a inépcia da petição inicial ao argumento de que os pedidos seriam ilíquidos e que não houve delimitação precisa do período de ocupação do imóvel. Sem razão a insurgência. Conforme o art. 330, §1º do CPC, a petição inicial só é considerada inepta quando lhe falta pedido ou causa de pedir, quando o pedido é indeterminado ou quando da narração dos fatos não decorre logicamente a conclusão. No caso em tela, a peça exordial, devidamente emendada em ID 74849790, preenche todos os requisitos do art. 319 do CPC. A autora apresentou planilha discriminada de débitos, indicando os meses de inadimplência, os encargos acessórios e a base de cálculo. A alegação de "incerteza" quanto ao valor final ou ao período exato de ocupação confunde-se com o próprio mérito da demanda (o quantum debeatur) e não obsta o processamento da ação. Pela Teoria da Asserção, a legitimidade e o interesse processual são verificados a partir das alegações contidas na inicial; se a autora afirma ser credora de valores oriundos de um contrato de locação, a verificação da exatidão desses valores é matéria a ser decidida na fase de mérito. Portanto, rejeito a preliminar. 2.1.2 – Do Pedido de Gratuidade de Justiça formulado pelos Requeridos No que tange aos pedidos de gratuidade de justiça formulados pelos réus em suas respectivas peças de defesa, verifico que foram colacionadas aos autos as respectivas declarações de hipossuficiência financeira. Nos termos do art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural. Inexistindo nos autos elementos de prova robustos que infirmem tal presunção de veracidade — ônus que competiria à parte autora e do qual não se desincumbiu satisfatoriamente, o deferimento do benefício é medida que se impõe. Ante o exposto, com fundamento nos arts. 98 e seguintes do CPC, DEFIRO os benefícios da assistência judiciária gratuita a todos os requeridos. 2.2 - Mérito O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do CPC, visto que a controvérsia reside em matéria de direito e a prova documental é suficiente. 2.2.1 - Do Inadimplemento e da Rescisão Contratual A existência da relação locatícia está cabalmente provada pelo contrato de ID 25293610. A seu turno, o inadimplemento restou incontroverso, uma vez que a locatária e os fiadores não colacionaram aos autos qualquer comprovante de quitação (recibos ou comprovantes de depósito) referente aos aluguéis e encargos vencidos a partir de maio de 2016. Sendo o pagamento prova que incumbe ao devedor (Art. 373, II, CPC), a procedência do pedido de cobrança é medida que se impõe. 2.2.2 - Do Termo Final da Obrigação: Abandono vs. Imissão na Posse A tese central da defesa sustenta que a responsabilidade pelos débitos deveria cessar em novembro de 2017, data do suposto abandono do imóvel pela locatária. Tal argumento não encontra amparo jurídico. No sistema jurídico pátrio, a rescisão do contrato de locação e a devolução da posse ao locador aperfeiçoam-se apenas mediante a entrega das chaves (ato simbólico de tradição) ou através da imissão judicial na posse. O abandono do imóvel pelo locatário, sem a formalização da entrega das chaves ou a comunicação inequívoca ao locador, constitui quebra de dever contratual e não opera a extinção automática da obrigação de pagar aluguéis. O locador não pode retomar o imóvel por conta própria apenas por suspeitar do abandono, sob pena de incorrer em exercício arbitrário das próprias razões. Conforme se extrai dos autos, a imissão na posse em favor da autora só foi possível em 16/05/2019 (Auto de Imissão ID 70301868), após o cumprimento das formalidades legais de constatação judicial. Portanto, este é o marco temporal intransponível para o encerramento da contagem dos débitos. 2.2.3 – Do Dever de Mitigar o Próprio Prejuízo (Duty to Mitigate the Loss) Invocam os réus a violação à boa-fé objetiva (Art. 422 do Código Civil), alegando que a autora teria retardado o processo para aumentar a dívida. Não se vislumbra, contudo, desídia da parte autora. O processo foi distribuído em 2017, e a autora diligenciou diversas vezes para a citação da ré Andreia, enfrentando as dificuldades naturais de localização de réus em local incerto. Tão logo a autora obteve indícios do abandono, requereu a imissão na posse (ID 39084652). O tempo decorrido entre o pedido e a efetivação da medida decorreu do rito procedimental do Poder Judiciário e da necessidade de triagem e saneamento de vícios da inicial, não podendo ser imputado à locadora como um "comportamento estratégico" para inflar o débito. Assim, afasto a tese de mitigação de prejuízo em favor dos réus. 2.2.4 – Da Responsabilidade Solidária dos Fiadores Os réus Osmar, Kelly e Reinaldo figuram no contrato como fiadores e principais pagadores, renunciando expressamente ao benefício de ordem (Cláusula XVII - ID 25293610). Nos termos do art. 39 da Lei nº 8.245/91, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por tempo indeterminado. A cláusula contratual de fiança é clara e não padece de nulidade, sendo os fiadores responsáveis solidários por todos os aluguéis e encargos (IPTU e taxas acessórias) até a data da imissão na posse (16/05/2019). 2.2.5 – Dos Honorários Advocatícios Contratuais (20%) A planilha da autora inclui o repasse de 20% a título de honorários advocatícios previstos no contrato. No entanto, é cediço na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que a regra do art. 62, inciso II, alínea “d”, da Lei 8.245/91 — que permite a fixação contratual de honorários — aplica-se exclusivamente à hipótese de purgação da mora para evitar o despejo. Uma vez judicializado o feito e havendo julgamento de mérito (sentença), a fixação da verba honorária é ato privativo do magistrado, regido pelas normas processuais (Art. 85 do CPC). A manutenção de honorários contratuais cumulados com honorários sucumbenciais configuraria bis in idem e enriquecimento sem causa. Portanto, a glosa desse percentual (20%) da planilha de débito é necessária para a adequação legal do quantum devido. 3 - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com resolução de mérito (art. 487, I, CPC), para: a) DECLARAR rescindido o contrato de locação objeto da lide; b) CONDENAR os réus, de forma solidária, ao pagamento dos aluguéis e encargos (IPTU, seguro e taxas previstas na Cláusula IV) vencidos desde maio de 2016 até a efetiva imissão na posse (16/05/2019); Os valores devidos deverão ser acrescidos da multa moratória contratual de 10% (dez por cento), e de juros de mora de 1% ao mês, conforme previsão contratual, nos termos do art. 406 do Código Civil, e correção monetária, calculada pelo IPCA, nos termos do artigo 398, do Código Civil, a contar da data de vencimento de cada obrigação líquida (mora ex re, art. 397 do Código Civil). c) DETERMINAR a exclusão do percentual de 20% referente aos honorários contratuais do cálculo apresentado pela autora. Diante da sucumbência mínima da autora, condeno os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% sobre o valor da condenação (art. 85, § 2º, CPC). Suspendo, todavia, a exigibilidade de tais verbas, em relação à locatária e aos fiadores, em face da gratuidade de justiça deferida, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se os autos com a devida baixa. Sete Lagoas, data da assinatura eletrônica. DANIELA DINIZ Juíza de Direito
