Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Sete Lagoas / 1ª Vara Cível da Comarca de Sete Lagoas Rua José Duarte de Paiva, 715, Jardim Cambuí, Centro, Sete Lagoas - MG - CEP: 35700-059 PROCESSO Nº: 5026242-55.2024.8.13.0672 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Despesas Condominiais] AUTOR: ASSOCIACAO DOS MORAD. DOS RESID UNI FAMILIARES DENOMINADOS PACU RESIDENCE, RESIDENCIAL ENCONTRO DAS AGUAS FAZENDA PACU E FISHING CLUB PACU CPF: 29.228.967/0001-07 RÉU: FAZPAC EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A CPF: 17.479.153/0001-66 SENTENÇA 1 - RELATÓRIO Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS ajuizada por ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DOS RESIDENCIAIS UNIFAMILIARES DENOMINADOS PACU RESIDENCE, RESIDENCIAL ENCONTRO DAS ÁGUAS FAZENDA PACU E FISHING CLUB PACU em face de FAZPAC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., ambos qualificados nos autos. Narra a parte autora, em síntese, que a ré é proprietária do imóvel correspondente ao lote 23, da quadra 05, do RESINDECIAL FAZENDA PACU FISHING CLUB PACU, e que se encontra inadimplente com o pagamento das taxas associativas vencidas entre janeiro de 2020 e abril de 2022. Diante disso, requer a condenação da ré ao pagamento do débito principal, acrescido de encargos moratórios e honorários advocatícios contratuais de 20%, totalizando a importância de R$ 8.749,04 (oito mil setecentos e quarenta e nove reais e quatro centavos). A inicial veio acompanhada de procuração e documentos, destacando-se a matrícula do imóvel (ID 10329341869) e o estatuto social (ID 10329340533). Citada (ID 10422262526), a ré apresentou contestação (ID 10437635406), arguindo, preliminarmente a ilegitimidade passiva, alegando não ser a real proprietária do imóvel. No mérito, sustentou a irregularidade das taxas, a ausência de prova da prestação de serviços, a abusividade das multas e encargos cobrados e a ilegalidade da cobrança de honorários contratuais. Houve réplica em ID 10450890683. Instadas a especificarem provas (ID 10521600019), as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide (IDs 10539289781 e 10575509611). É o relatório. Fundamento e decido. 2 - FUNDAMENTAÇÃO 2.1 - Questões Processuais e Preliminares 2.1.1 – Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva Analiso a preliminar de ilegitimidade passiva. A ré sustenta não ser a proprietária do bem objeto da lide. Todavia, a prova documental é cabal em sentido contrário. A Certidão de Registro de Imóveis (CRI) de ID 10329341869 (Matrícula 38.669 do 2º Ofício de Sete Lagoas) aponta expressamente a empresa FAZPAC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. como a titular do domínio. No sistema jurídico brasileiro, a propriedade imobiliária se prova pelo registro (art. 1.245, CC). De mais a mais, a alegação da ré de que "não é a real proprietária" não veio acompanhada de qualquer documento (escritura de compra e venda ou registro de transferência), prevalecendo a presunção de propriedade conferida pelo registro público (art. 1.245, § 1º, do Código Civil). Assim, sendo a ré a proprietária registral, detém pertinência subjetiva para figurar no polo passivo. Rejeito a preliminar. 2.2 - Mérito O feito comporta julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, CPC), por ser a matéria eminentemente de direito e os fatos estarem demonstrados por documentos. 2.2.1 - Da existência da dívida e do inadimplemento A controvérsia reside na obrigatoriedade da ré, na qualidade de proprietária de unidade, arcar com taxas de manutenção instituídas por associação de moradores e à validade dos valores e encargos cobrados. Sobre o tema, o STF, no julgamento do Tema 492, fixou a tese de que "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão". Contudo, estabeleceu que, após a referida lei, a cobrança é legítima desde que os atos constitutivos da associação estejam averbados no registro de imóveis. No caso em tela, observa-se que a ré não é uma mera terceira adquirente, mas a própria empreendedora/loteadora que instituiu o condomínio de fato. O Estatuto Social (ID 10329340533) prevê expressamente em seu Artigo 14, inciso IV, a obrigação de todos os condôminos contribuírem, inclusive com regra de desconto temporário para a própria fundadora (loteadora), in verbis: "IV- Com exceção da fundadora do empreendimento que nos primeiros 60 (sessenta) meses de cobrança de taxa de condomínio arcará com o equivalente a 10% (dez por cento) da taxa vigente...". O termo "FAZPAC" é uma abreviação de "Fazenda Pacu", nome do empreendimento, e a ré figura como a pessoa jurídica que assina os atos de constituição e assembleias iniciais. Assim, a anuência da ré é presumida e inerente à sua condição de instituidora do complexo, não podendo invocar o Tema 882 do STJ para se eximir de obrigação que ela própria ajudou a criar e que está vinculada à titularidade do lote. O débito, portanto, existe e sua cobrança é legítima. 2.2.2 – Da Prestação dos Serviços No que tange à alegação de ausência de prova da prestação de serviços, a tese defensiva é genérica e não subsiste diante do acervo probatório. A autora apresentou diversas Atas de Assembleia (IDs 10450925255, 10329342226 e 10329338434) que demonstram a execução de serviços de portaria 24h, vigilância, manutenção de áreas comuns, drenagem pluvial, limpeza de lotes e paisagismo. Tais serviços beneficiam a infraestrutura e valorizam o patrimônio da ré. O ônus de provar a inexistência dos serviços ou o abandono do loteamento incumbia à ré (art. 373, II, CPC), que quedou-se inerte na fase instrutória. Assim, a cobrança é legítima sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884, CC). 2.2.3 - Dos Encargos Moratórios A requerida arguiu, ainda, a abusividade das multas e encargos cobrados. A insurgência deduzida pela defesa não encontra amparo. O artigo 1.336, § 1º, do diploma civil preconiza de maneira clara os limites para a incidência de penalidades pecuniárias em caso de atraso no cumprimento da obrigação de rateio: Art. 1.336. [...] § 1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito. No presente caso, o artigo 20 do Regimento Interno – ID 10329343766 – pág. 9 estabelece as penalidades aplicáveis para a hipótese de atraso no recolhimento das contribuições devidas pelos condôminos. A referida norma estatutária prevê de forma expressa a incidência de correção monetária, juros moratórios de 1% ao mês e de multa moratória de 2% sobre o montante do débito atualizado. A análise da memória de cálculo apresentada pelo condomínio autor no ID 10329324612 - Pág. 7 demonstra que a evolução do débito observou rigorosamente as balizas fixadas pelo Código Civil e chanceladas pelo próprio estatuto do condomínio. O condomínio credor aplicou a multa moratória de 2% e os juros moratórios mensais no patamar de 1% ao mês, inexistindo a cobrança de taxas abusivas ou cumulativas que caracterizem excesso de execução. O termo inicial para a incidência da correção monetária e dos juros de mora é a da data de vencimento de cada prestação mensal condominial inadimplida. A obrigação de concorrer com as despesas condominiais possui termo certo e líquido estipulado na convenção de condomínio e nos boletos de cobrança, configurando hipótese típica de obrigação positiva e líquida com termo determinado. Nessa espécie de obrigação, a mora se constitui de pleno direito pelo simples advento do vencimento sem o devido pagamento, caracterizando a denominada mora ex re, nos moldes preconizados pelo artigo 397, caput, do Código Civil. Consequentemente, a contagem dos juros moratórios e da atualização monetária não depende de prévia interpelação, notificação extrajudicial ou de citação do devedor no processo judicial, devendo retroagir à data em que a prestação deveria ter sido originariamente adimplida pelo condômino. No caso concreto, o débito vencido foi devidamente atualizado pela parte autora na data da propositura da ação, razão pela qual nesta sentença se determinará a nova atualização a partir do ajuizamento, para se evitar duplicidade de índices sobre o mesmo período. 2.2.4 – Dos Honorários Advocatícios Contratuais A parte autora incluiu no cálculo do débito o percentual de 20% a título de "honorários advocatícios contratuais". Todavia, tal cobrança é indevida. O entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça é de que os honorários contratuais, decorrentes de ajuste particular entre a parte e seu patrono, não integram o conceito de perdas e danos para fins de ressarcimento por terceiros. A remuneração do advogado em juízo deve se restringir aos honorários de sucumbência a serem fixados por este juízo. 3 - DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DOS RESIDENCIAIS UNIFAMILIARES DENOMINADOS PACU RESIDENCE, RESIDENCIAL ENCONTRO DAS ÁGUAS FAZENDA PACU E FISHING CLUB PACU em face de FAZPAC EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., com resolução de mérito (art. 487, I, CPC), para: a) CONDENAR a parte ré ao pagamento das taxas associativas vencidas descritas na inicial (período de Jan/20 a Abr/22), excluindo-se o valor referente aos honorários advocatícios contratuais (20%) do cálculo. Sobre o montante devido, em face da entrada em vigor da Lei 14.905/2024, incidirá correção monetária com base no IPCA e juros moratórios conforme a Taxa Selic, decotado o IPCA, tudo conforme a nova redação dada aos arts. 389 e 406 do Código Civil, desde o ajuizamento da ação (vez que o valor acima já foi atualizado até esta data). b) CONDENAR a ré, ainda, ao pagamento das taxas associativas que venceram no curso da lide até a data do efetivo pagamento (art. 323 do CPC), acrescidas de correção monetária, de juros de mora de 1% ao mês, além da multa moratória de 2%, conforme previsto no Estatuto, todos incidentes a partir do vencimento de cada respectiva obrigação. Em razão da sucumbência mínima da autora (decaimento apenas quanto aos honorários contratuais), condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da condenação (art. 85, § 2º, CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se os autos com a devida baixa. Sete Lagoas, data da assinatura eletrônica. DANIELA DINIZ Juíza de Direito
