Ementa
Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Aurumx Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra MRV Engenharia e Participações S.A., extinguindo o processo com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) condenar a ré MRV Engenharia e Participações S.A. a adotar todas as providências administrativas e técnicas necessárias perante o Cartório de Registro de Imóveis de Santa Luzia para regularizar a incorporação do Residencial Parque Serra dos Pinhais e promover a efetiva averbação da conclusão da obra e do habite-se (Alvará nº 0776/2024-SMDU-SL) nas matrículas das quatro unidades de propriedade da autora (matrículas 49680, 49772, 49725 e 49599), cumprindo integralmente as exigências constantes dos protocolos nº 119595 e 119596, no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (um mil reais) por unidade imobiliária, limitada ao patamar global de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais); b) rejeitar o pedido de indenização por danos morais formulado pela autora; c) declarar que as pretensões indenizatórias por danos materiais e lucros cessantes formuladas em sede de impugnação à contestação não são passíveis de conhecimento nesta lide por constituírem aditamento extemporâneo ao pedido inicial, sem consentimento da ré. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios na proporção de 50% (cinquenta por cento) para a autora e 50% (cinquenta por cento) para a ré. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com base no artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Desse montante, os patronos da autora farão jus à metade (50%), a ser paga pela ré, e os patronos da ré farão jus à outra metade (50%), a ser paga pela autora, vedada a compensação. Após o trânsito em julgado, intime-se a parte ré para pagar as custas processuais, em 15 (quinze) dias, sob pena de inscrição em dívida ativa. Não havendo pagamento, expeça-se a CNPDP. À Contadoria. Cuidando-se de processo eletrônico e/ou já virtualizados, destaco que todos os documentos físicos gerados durante o trâmite processual, que já foram digitalizados e inseridos no sistema do PJE - Processo Judicial Eletrônico (documentos originais arquivados fisicamente na secretaria desta Unidade Judiciária) serão inutilizados/destruídos após o prazo de 45 dias de sua juntada. Ficam as partes desde já cientificadas, dispensando-se futuras intimações. Ressalto que é de responsabilidade da parte interessada a retirada e guarda dos documentos, para possível exercício do direito de rescisão do julgado. Após o trânsito em julgado, e nada mais havendo, por se tratar de processo eletrônico, arquive-se junto ao sistema do PJE. P.R.I. Santa Luzia, data da assinatura eletrônica.
Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Santa Luzia / 3ª Vara Cível da Comarca de Santa Luzia Avenida das Indústrias, 210, - até 716/717, Vila Olga, Santa Luzia - MG - CEP: 33030-510 PROCESSO Nº: 5013423-72.2025.8.13.0245 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer] AUTOR: AURUMX EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA CPF: 52.100.397/0001-97 RÉU: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA CPF: 08.343.492/0001-20 SENTENÇA Vistos. 1. RELATÓRIO Aurumx Empreendimentos Imobiliários Ltda. ajuizou Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Danos Morais contra MRV Engenharia e Participações S.A. (ID 10503055677). A autora alegou que adquiriu de terceiros quatro unidades autônomas no empreendimento Residencial Parque Serra dos Pinhais, correspondentes às matrículas 49680, 49772, 49725 e 49599 do Cartório de Registro de Imóveis de Santa Luzia. Afirmou que o alvará de habite-se foi emitido pela Prefeitura Municipal de Santa Luzia em 16 de abril de 2024, mas a ré não realizou a averbação da construção perante o registro imobiliário. Noticiou que as tentativas de regularização das unidades pela própria adquirente foram recusadas pelo Oficial Registrador por exigirem providências técnicas exclusivas da incorporadora, tais como a rerratificação do memorial de incorporação. Pediu a concessão de tutela de urgência para compelir a ré a cumprir as exigências cartorárias e, no mérito, a confirmação da medida com a condenação da ré na obrigação de fazer e ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 20.000,00, correspondente a R$ 5.000,00 por unidade. O pedido de tutela de urgência foi indeferido inicialmente para que se aguardasse a prévia oitiva da parte contrária (ID 10653050146, pág. 17). A ré apresentou contestação (ID 10645248994). No mérito, alegou que o empreendimento possui habite-se e que a ausência de averbação decorre de exigências técnicas registrais decorrentes de divergências entre o projeto registrado e a construção executada. Sustentou que a retificação do memorial de incorporação não pode ser feita de forma unilateral, pois exige a concordância de todos os adquirentes e da Caixa Econômica Federal. Argumentou que está atuando de forma diligente para obter tais anuências e que inexiste ato ilícito ou dano moral indenizável, pleiteando a total improcedência dos pedidos. A autora apresentou impugnação à contestação (ID 10653052131). Afirmou que a irregularidade decorre do fato de a ré ter construído o empreendimento em desacordo com o projeto originalmente aprovado. Apontou comportamento contraditório da requerida, uma vez que a anuência da Caixa Econômica Federal já havia sido emitida em 19 de dezembro de 2024 (ID 10645248906), desmentindo a alegação de pendência com o banco. Em tal manifestação, a autora também formulou novas pretensões de indenização por danos materiais e lucros cessantes. Intimadas as partes para especificação de provas (ID 10655955832), ambas manifestaram o desinteresse na produção de novas provas e requereram o julgamento antecipado (ID 10657104544 e ID 10662750183). O juízo intimou as partes para apresentação de alegações finais (ID 10675458622). A autora apresentou suas razões finais reiterando os termos da inicial, da impugnação e destacando o perigo de dano em razão da impossibilidade de transferência das matrículas para seu nome (ID 10684415141). A ré, por sua vez, apresentou alegações finais reforçando as teses defensivas de ausência de conduta ilícita e impossibilidade de cumprimento unilateral da obrigação de fazer (ID 10700415939). 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. QUESTÕES PROCESSUAIS E PRELIMINARES O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. As partes manifestaram expressamente o desinteresse na produção de outras provas (ID 10657104544 e ID 10662750183), e a resolução da controvérsia depende apenas da análise de documentos e da aplicação do direito aos fatos já demonstrados. No tocante às pretensões de indenização por danos materiais (danos emergentes e lucros cessantes) formuladas pela autora em sede de impugnação à contestação (ID 10653050146, págs. 13-15), cumpre reconhecer a impossibilidade de sua apreciação. Nos termos do artigo 329, inciso II, do Código de Processo Civil, após a citação, o aditamento do pedido ou da causa de pedir exige o consentimento do réu. No caso dos autos, a ré não consentiu com a ampliação objetiva da demanda, de modo que este juízo fica adstrito aos limites fixados na petição inicial, que compreendem apenas a obrigação de fazer e a indenização por danos morais, em observância ao princípio da congruência consagrado no artigo 492 do Código de Processo Civil. 2.2. MÉRITO 2.2.1. Da Obrigação de Fazer A controvérsia cinge-se a verificar a responsabilidade da incorporadora ré pela regularização registral do empreendimento Residencial Parque Serra dos Pinhais e a viabilidade de compelir a requerida a promover a averbação da construção e do habite-se. A legislação de regência das incorporações imobiliárias impõe ao incorporador deveres específicos após a conclusão das obras. O artigo 44 da Lei nº 4.591 de 1964 dispõe de forma clara sobre essa obrigação: "Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação." Os documentos anexados aos autos comprovam que o habite-se do empreendimento foi expedido pela Prefeitura Municipal de Santa Luzia em 16 de abril de 2024 (ID 10503055677, pág. 2). Contudo, a averbação da construção na matrícula do imóvel ainda não foi realizada, permanecendo o bem registrado perante o Oficial de Registro de Imóveis como imóvel em fase de construção (ID 10684406657, pág. 4). A ré admite em sua peça de defesa que a averbação não foi promovida porque existem divergências entre o projeto originalmente registrado no Cartório de Registro de Imóveis e a construção efetivamente executada, o que exige a prévia retificação do memorial de incorporação (ID 10645248994, pág. 4). Tal justificativa não afasta a responsabilidade da requerida. A necessidade de retificação decorre exclusivamente de fato imputável à própria ré, que executou a obra em desconformidade com o projeto aprovado e levado a registro imobiliário, conduta que infringe o artigo 43, inciso IV, da Lei nº 4.591 de 1964. A ré não pode invocar um obstáculo que ela mesma criou para se eximir do cumprimento de uma obrigação legal e contratual, sob pena de violação à boa-fé objetiva e ao princípio que veda o comportamento contraditório. Ademais, a alegação de que a retificação depende da anuência de terceiros, como a Caixa Econômica Federal, foi desmentida pela prova documental dos autos, que demonstra que a instituição financeira já havia emitido sua expressa concordância em 19 de dezembro de 2024 (ID 10645248906). O decurso de expressivo lapso temporal desde a emissão do habite-se sem que a incorporadora tenha concluído a regularização registral configura mora injustificada. A ausência de regularização registral gera prejuízos graves ao adquirente. Conforme demonstrado pela autora, a pendência impede que as escrituras públicas sejam registradas e que a propriedade seja transferida para o seu nome, gerando insegurança jurídica e riscos patrimoniais pela manutenção do imóvel em nome dos antigos proprietários (ID 10684406657, pág. 6). Os contratos de compra e venda estabeleciam o prazo limite de 23 de fevereiro de 2024 para a construção e a devida legalização do empreendimento (ID 10645259500, pág. 3), prazo este que foi amplamente extrapolado. Desse modo, a procedência do pedido de obrigação de fazer é medida que se impõe, devendo a ré ser compelida a promover todas as medidas necessárias para regularizar a incorporação e obter a averbação da conclusão da obra e do habite-se em relação às quatro unidades de propriedade da autora (matrículas 49680, 49772, 49725 e 49599). 2.2.3. Dos Danos Morais A autora pleiteia a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 20.000,00. Ocorre que a autora é pessoa jurídica (ID 10503047434). Embora a pessoa jurídica possa sofrer dano moral, nos termos do ordenamento civil, a caracterização de tal prejuízo exige a comprovação de ofensa à sua honra objetiva, ou seja, ao seu bom nome, reputação comercial, imagem ou credibilidade perante o mercado e terceiros. No caso dos autos, a autora fundamenta o pedido de indenização no impedimento de comercialização das unidades e nas dificuldades administrativas decorrentes do atraso na regularização imobiliária. Tais fatos configuram prejuízos de natureza exclusivamente patrimonial e financeira, que não se confundem com violação à honra objetiva da sociedade empresária. Inexiste nos autos qualquer elemento que demonstre abalo à credibilidade da autora perante clientes, protesto de títulos ou perda de prestígio comercial em decorrência da conduta da ré. O mero inadimplemento contratual ou a existência de entraves burocráticos na regularização de imóveis, por si sós, não dão ensejo à caracterização de dano moral para a pessoa jurídica. Portanto, o pedido de indenização por danos morais deve ser julgado improcedente. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por Aurumx Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra MRV Engenharia e Participações S.A., extinguindo o processo com resolução do mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) condenar a ré MRV Engenharia e Participações S.A. a adotar todas as providências administrativas e técnicas necessárias perante o Cartório de Registro de Imóveis de Santa Luzia para regularizar a incorporação do Residencial Parque Serra dos Pinhais e promover a efetiva averbação da conclusão da obra e do habite-se (Alvará nº 0776/2024-SMDU-SL) nas matrículas das quatro unidades de propriedade da autora (matrículas 49680, 49772, 49725 e 49599), cumprindo integralmente as exigências constantes dos protocolos nº 119595 e 119596, no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (um mil reais) por unidade imobiliária, limitada ao patamar global de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais); b) rejeitar o pedido de indenização por danos morais formulado pela autora; c) declarar que as pretensões indenizatórias por danos materiais e lucros cessantes formuladas em sede de impugnação à contestação não são passíveis de conhecimento nesta lide por constituírem aditamento extemporâneo ao pedido inicial, sem consentimento da ré. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios na proporção de 50% (cinquenta por cento) para a autora e 50% (cinquenta por cento) para a ré. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com base no artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Desse montante, os patronos da autora farão jus à metade (50%), a ser paga pela ré, e os patronos da ré farão jus à outra metade (50%), a ser paga pela autora, vedada a compensação. Após o trânsito em julgado, intime-se a parte ré para pagar as custas processuais, em 15 (quinze) dias, sob pena de inscrição em dívida ativa. Não havendo pagamento, expeça-se a CNPDP. À Contadoria. Cuidando-se de processo eletrônico e/ou já virtualizados, destaco que todos os documentos físicos gerados durante o trâmite processual, que já foram digitalizados e inseridos no sistema do PJE - Processo Judicial Eletrônico (documentos originais arquivados fisicamente na secretaria desta Unidade Judiciária) serão inutilizados/destruídos após o prazo de 45 dias de sua juntada. Ficam as partes desde já cientificadas, dispensando-se futuras intimações. Ressalto que é de responsabilidade da parte interessada a retirada e guarda dos documentos, para possível exercício do direito de rescisão do julgado. Após o trânsito em julgado, e nada mais havendo, por se tratar de processo eletrônico, arquive-se junto ao sistema do PJE. P.R.I. Santa Luzia, data da assinatura eletrônica. EDNA MARCIA LOPES CAETANO Juiz(íza) de Direito 3ª Vara Cível da Comarca de Santa Luzia
