Inteiro teor
PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL Nº 1000953-05.2026.8.13.0290/MG
RÉU : RODRIGO FAUSTINO GOMES LOPES
ADVOGADO(A) : FILIPE MARCAL DE MATOS (OAB MG200813)
RÉU : MARIANA STEPHANIE DOS SANTOS
ADVOGADO(A) : FILIPE MARCAL DE MATOS (OAB MG200813)
SENTENÇA
Vistos, etc.
1. RELATÓRIO
Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei 9.099/95.
Decido.
2. FUNDAMENTAÇÃO
O feito encontra-se apto a julgamento, nos termos do art. 355 do CPC, mormente porque as partes não requereram a produção de outras provas ou diligências.
2.1. Das preliminares de mérito
2.1.1. Da ilegitimidade passiva de Rodrigo Faustino Gomes Lopes e Mariana Stephanie Ferreira dos Santos
A parte ré suscitou preliminar de ilegitimidade passiva de Rodrigo Faustino Gomes Lopes e Mariana Stephanie Ferreira dos Santos, sob o fundamento de que eventual atuação de ambos teria ocorrido apenas na qualidade de representantes/administradores do condomínio, e não em nome próprio.
A preliminar merece acolhimento.
A causa de pedir está centrada em suposta falha na manutenção, conservação, dedetização e controle de pragas em área comum/tubulação do Condomínio Residencial Viena, especialmente nas proximidades do Bloco 11, apartamento 303. A obrigação discutida é de natureza condominial, vinculada à conservação das partes comuns e à adoção de providências administrativas pelo condomínio.
A parte autora atribuiu a Rodrigo e Mariana condutas de negativa de solução, descaso e eventual motivação pessoal, mencionando conversas e prints juntados aos autos, especialmente evento 1, DOC11, evento 1, DOC12 e evento 1, DOC13. Todavia, tais elementos não demonstram, de forma suficiente, a prática de ato pessoal autônomo, abusivo ou desvinculado da administração condominial.
O próprio documento apresentado pela ré, contendo histórico de conversa entre Mariana Stephanie Ferreira dos Santos e Daysianne Ferreira Alonso, foi juntado no evento 29, DOC11, e reforça que a conversa possuía conteúdo pessoal/familiar, sem comprovação segura de recusa administrativa deliberada ou perseguição pessoal apta a gerar responsabilidade civil própria.
Também na audiência de instrução e julgamento (evento 29, DOC11), Rodrigo e Mariana foram ouvidos na condição de demandados e relataram providências administrativas supostamente adotadas pelo condomínio, sem que tenha emergido prova segura de atuação pessoal autônoma, diversa da função de síndico/subsíndica.
Assim, reconheço a ilegitimidade passiva de Rodrigo Faustino Gomes Lopes e Mariana Stephanie Ferreira dos Santos, extinguindo o feito em relação a eles, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.
Remanesce a análise do mérito em face do Condomínio do Residencial Viena.
2.2. Do mérito
O cerne da presente controvérsia consiste em verificar se o Condomínio do Residencial Viena deixou de adotar providências adequadas e suficientes para solucionar problema de roedores em shaft/duto/tubulação do Bloco 11, especialmente nas proximidades do apartamento 303, bem como se deve ressarcir o autor pelos valores gastos com contratação de empresa especializada e aquisição de produtos correlatos.
A parte autora sustenta que reside no Bloco 11, apartamento 303, do Condomínio Residencial Viena, e que passou a enfrentar barulhos constantes, mau cheiro e queda de fezes de roedores na cozinha, provenientes de duto/tubulação do bloco. Alega que comunicou o síndico e a subsíndica, mas não houve solução efetiva. Afirma, ainda, que contratou empresa especializada, a qual teria indicado que o problema não se encontrava no interior da unidade, mas em tubulação pertencente ao condomínio. Por isso, pediu a adoção de medidas eficazes para eliminação da infestação, ressarcimento de R$ 426,05 e indenização por danos morais.
Doutra banda, a parte ré alega que o condomínio não permaneceu inerte, pois teria realizado vistorias, monitoramento, desratização, limpeza de caixas de gordura, tanque e esgoto, bem como adquirido insumos para controle de roedores. Sustenta que não há prova técnica conclusiva de que a origem do problema esteja em área comum, que a manutenção interna da unidade cabe ao morador, que o autor realiza atividade comercial de alimentos na unidade e que não há dano moral indenizável.
Pois bem.
Analisando o feito, verifico que a prova produzida autoriza o acolhimento parcial dos pedidos formulados contra o condomínio. Explico.
A parte autora juntou fotografias, prints, confirmações de vídeos e reclamações relativas ao problema narrado, conforme evento 1, DOC4 e seguintes. Tais elementos demonstram que houve efetiva comunicação administrativa e registro de reclamações sobre a presença de roedores ou vestígios em área relacionada à unidade do autor.
Além disso, foi juntado certificado/relatório particular da empresa Alvo Inset, evento 1, DOC5, bem como ordem de serviço da mesma empresa, evento 1, DOC6, documentos que evidenciam a contratação de empresa especializada para apuração e tentativa de solução do problema. Embora se trate de prova técnica particular, produzida por empresa contratada unilateralmente pelo autor, tal documento possui pertinência com o ponto controvertido e não pode ser desconsiderado, sobretudo porque foi corroborado por outros elementos constantes dos autos.
Na audiência de instrução e julgamento (evento 31, DOC1), o autor reafirmou a existência de fezes e barulhos relacionados ao duto/tubulação. A testemunha Hugo Leopardo da Silva Pinheiro, morador do mesmo Bloco 11, unidade 202, declarou que havia relatos de outros moradores, mau cheiro, fezes ao abrir a tampa de acesso e barulhos durante a noite, esclarecendo que se tratava de uma parte oca, tipo shaft/duto, por onde passam tubulações, com acesso ao bloco. Também afirmou que presenciou dedetizações na parte externa, mas não no ponto interno do duto/shaft em que o problema ocorria.
Por outro lado, a testemunha Renato Marcelo Martins, zelador, afirmou nunca ter visto rato no condomínio e não ter recebido reclamações semelhantes de outros moradores. Contudo, confirmou que, ao acompanhar vistoria no local, viu “cocozinhos” na cozinha do autor e que a caixa/shaft existente no apartamento dá acesso a tubulações que passam pelas unidades de 103 a 403, ainda que tenha sustentado não ser possível afirmar que os vestígios eram de rato.
Assim, a prova não se resume a alegação unilateral. Há documentos, laudo particular, fotografias, reclamações e prova oral coerentes quanto à existência de vestígios e barulhos no ponto indicado pela parte autora.
2.2.1. Das providências adotadas pelo condomínio
A parte ré demonstrou que adotou algumas providências.
O evento 29, DOC2 contém relatório de tarefas da empresa MGPRAG, datado de 26/07/2025, referente à desratização nos “miolos do bloco 11” e à instalação/entrega de quatro porta-iscas. O evento 29, DOC3 consiste em comunicado da empresa Turbo Desentupidora e Dedetizadora, informando a realização de sucção e limpeza de caixas de gordura, tanque e esgoto em abril. Já os evento 29, DOC4, evento 29, DOC5, evento 29, DOC6 e evento 29, DOC9, demonstram aquisição de produtos relacionados ao controle de roedores, como caixas de isca, raticidas e placas adesivas.
Esses documentos impedem o reconhecimento de omissão absoluta do condomínio. O condomínio efetivamente tomou algumas medidas.
Todavia, o ponto central não é saber se alguma medida foi adotada, mas se as providências foram suficientes e adequadas ao problema específico narrado pelo autor.
Nesse aspecto, a prova oral revelou falha relevante.
A parte ré Rodrigo Faustino Gomes Lopes afirmou, em audiência, que foram realizadas dedetizações e colocadas caixas/iscas em área externa, inclusive por cerca de 20 dias, mas reconheceu que, em relação à tubulação específica indicada, não houve intervenção própria, além da dedetização comum/trimestral. Afirmou, ainda, que a atuação do condomínio ocorreu na parte externa e que, após isso, orientou-se o autor a realizar dedetização interna (evento 31, DOC1).
Mariana Stephanie Ferreira dos Santos, por sua vez, declarou que recebeu vídeos e imagens em janeiro, que o zelador compareceu ao apartamento e que, a partir dessa vistoria, entendeu-se que o problema seria interno. Contudo, ao ser questionada se houve análise técnica para confirmar a origem interna, respondeu que não houve técnico para isso, afirmando apenas que o condomínio possuía conhecimento da canalização/planta. Também declarou que, após o autor apresentar laudo particular indicando que o problema não era interno, o condomínio não realizou nova análise, porque a dedetização já havia sido feita (evento 31, DOC1).
Diante disso, a conclusão de que o problema era interno foi baseada essencialmente em vistoria de zelador, e não em laudo técnico específico. Ademais, não foi juntada planta hidráulica, laudo técnico condominial ou relatório de empresa especializada que demonstrasse, de forma segura, que o shaft/duto/tubulação indicado pelo autor seria de responsabilidade exclusiva da unidade autônoma ou que a origem do problema estivesse dentro do apartamento.
Durante a referida audiência, a defesa sustentou oralmente que a configuração das tubulações impediria a dinâmica narrada pela testemunha Hugo. Contudo, quando indagado se havia documento nos autos demonstrando essa organização da tubulação do prédio, o patrono da ré afirmou não se recordar, e registrou-se que não havia sido localizado documento específico sobre os encanamentos.
Portanto, embora o condomínio tenha comprovado providências gerais de desratização e compra de insumos, não comprovou providência técnica específica no local apontado como origem do problema, nem demonstrou, por prova idônea, que a origem era exclusivamente interna da unidade do autor.
As medidas tomadas pela ré são relevantes, mas não afastam o dever de solução efetiva, pois não comprovam inspeção específica do shaft/duto/tubulação do Bloco 11 nas proximidades do apartamento 303, nem demonstram que o problema foi definitivamente sanado.
2.2.2. Da alegação de atividade comercial de alimentos na unidade
A parte ré alegou que o autor utilizaria a unidade residencial para manipulação e venda de alimentos, especificamente açaí, o que poderia atrair roedores e configurar culpa exclusiva ou concorrente.
A existência de atividade comercial foi demonstrada. O evento 29, DOC8 contém consulta cadastral em nome de Daysianne Ferreira Alonso, indicando participação societária em pessoa jurídica. O evento 29, DOC10 contém prints/anúncios relativos a “The Magnus Açaí”. Além disso, na audiência, o próprio autor admitiu comércio de alimento, afirmando, contudo, que os produtos ficariam armazenados em geladeira e longe da tubulação. A testemunha Hugo e o zelador Renato também indicaram conhecimento sobre comercialização de alimentos.
Todavia, a existência de atividade comercial não é suficiente, por si só, para afastar a responsabilidade do condomínio ou para caracterizar culpa exclusiva/concorrente do autor.
A parte ré não comprovou que a atividade era realizada com armazenamento inadequado, acúmulo de resíduos, falta de higiene ou qualquer condição concreta apta a atrair roedores. Também não produziu prova técnica indicando nexo causal entre a comercialização de açaí e os vestígios constatados no shaft/duto/tubulação.
A alegação, portanto, permanece como fato defensivo não comprovado em sua parte essencial. O ônus da prova, nesse ponto, era da parte ré, nos termos do art. 373, II, do CPC.
Ademais, a controvérsia dos autos diz respeito a estrutura de duto/shaft/tubulação que, conforme prova oral, possui conexão com outras unidades do Bloco 11. A eventual irregularidade administrativa relacionada a atividade comercial de alimentos pode ser apurada pelo condomínio na via própria, mas não afasta, neste processo, o dever de o condomínio inspecionar e tratar adequadamente o ponto comum indicado.
2.2.3. Da obrigação de fazer
A prova produzida autoriza a condenação do condomínio em obrigação de fazer.
A parte autora demonstrou a existência de vestígios e barulhos compatíveis com presença/circulação de roedores no shaft/duto/tubulação do Bloco 11, especialmente nas proximidades do apartamento 303, por meio das fotografias e reclamações do evento 1, DOC4, do certificado/laudo particular da empresa Alvo Inset, evento 1, DOC5, da ordem de serviço, evento 1, DOC6, e da prova oral colhida na audiência de instrução e julgamento, evento 31, DOC1.
A parte ré, embora tenha comprovado providências gerais, cofnorme já indicado supra, não comprovou intervenção técnica específica no local apontado como foco do problema, tampouco demonstrou que a origem seria exclusivamente interna ou que o problema foi solucionado.
O dever jurídico do condomínio decorre dos arts. 1.331, § 2º, e 1.348, V, do Código Civil, pois as redes gerais, dutos, shafts, tubulações e demais partes comuns integram a estrutura coletiva do edifício, competindo à administração condominial diligenciar pela conservação e guarda das áreas comuns, bem como zelar pela prestação dos serviços de interesse dos possuidores. A matéria também se relaciona à salubridade e segurança dos moradores, valores tutelados no art. 1.336, IV, do Código Civil, in verbis:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
[...]
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
[...]
§ 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Art. 1.336. São deveres do condômino:
[...]
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Assim, constatada a existência de problema relacionado a duto/shaft/tubulação de uso ou acesso comum, cabe ao condomínio promover vistoria técnica adequada e executar as medidas necessárias para eliminação da causa.
Ressalte-se que a condenação não impõe ao condomínio obrigação genérica de resultado absoluto contra qualquer aparecimento futuro de pragas, mas sim o dever concreto de realizar inspeção técnica e adotar medidas eficazes no local especificamente indicado nos autos.
2.2.4. Do ressarcimento de valores gastos
A parte autora pleiteia o ressarcimento de R$ 426,05 (quatrocentos e vinte e seis reais e cinco centavos).
O valor encontra suporte documental nos autos. A ordem de serviço da empresa Alvo Inset, evento 1, DOC6, indica contratação de serviço de desratização/controle de pragas no valor de R$ 289,90. Os comprovantes de pagamento juntados nos evento 1, DOC8 e seguintes, demonstram despesas de R$ 18,99, R$ 29,90 e R$ 87,26, respectivamente. A soma dos valores alcança exatamente R$ 426,05.
A contratação particular da empresa pelo autor não foi desarrazoada. Havia reclamação persistente, documentos indicando vestígios de roedores e ausência de solução efetiva pelo condomínio. Embora o condomínio tenha adotado providências gerais, a prova demonstrou que não houve análise técnica específica do shaft/duto/tubulação indicado pelo autor, sendo legítima a busca de apuração especializada pelo morador.
O nexo causal, portanto, está suficientemente demonstrado no caso concreto: as despesas foram realizadas em razão do problema de roedores em ponto estrutural cuja solução competia ao condomínio averiguar de forma efetiva.
Por isso, é devido o ressarcimento do valor de R$ 426,05.
2.2.5. Dos danos morais
O pedido de indenização por danos morais não merece acolhimento.
A situação vivenciada pelo autor é incômoda e justificou a determinação de obrigação de fazer e o ressarcimento dos gastos materiais. Todavia, para a configuração de dano moral indenizável, é necessária demonstração de violação concreta a direito da personalidade, ou circunstância que ultrapasse os transtornos decorrentes da falha administrativa condominial.
No caso, embora haja prova de barulhos, mau cheiro e vestígios de roedores, não foi juntado documento médico, psicológico ou outro elemento objetivo que demonstre abalo extrapatrimonial relevante. Também não se verificou prova de exposição pública, ofensa à honra, situação humilhante ou risco sanitário concretamente materializado em dano à saúde.
A prova oral demonstrou que o condomínio adotou algumas providências, ainda que insuficientes para resolver o problema específico. Tal circunstância afasta a caracterização de descaso absoluto ou conduta deliberadamente ofensiva.
Desse modo, os fatos reconhecidos nos autos são suficientes para justificar a obrigação de fazer e o ressarcimento material, mas não para impor indenização por danos morais.
Assim, quando os fatos narrados limitam-se a meros dissabores do cotidiano, não há que se falar em danos morais indenizáveis. Nesse sentido, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA PELA INTERNET. MERCADORIA COM DEFEITO. REEMBOLSO DO VALOR PAGO DEPOIS DA RESPECTIVA DEVOLUÇÃO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. MERO ABORRECIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não comete ato ilícito o fornecedor que efetua o reembolso do valor pago tão logo o consumidor realiza a devolução do produto adquirido. 2. O mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação e sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto além de fazerem parte da normalidade do dia a dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico da pessoa. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.012820-1/001, Relator(a): Des.(a) Marcos Lincoln , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/03/2022, publicação da súmula em 16/03/2022)
Nesse sentido, tenho que o pedido de indenização por danos morais não merece acolhimento.
3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para:
a) Condenar o Condomínio do Residencial Viena a, no prazo de 30 (trinta) dias, contratar empresa especializada ou apresentar relatório técnico de empresa já contratada, para realizar vistoria específica no shaft/duto/tubulações do Bloco 11, especialmente nas proximidades do apartamento 303, abrangendo o ponto de acesso existente na cozinha/área de serviço, as tubulações conectadas ao local, a área da caixa d’água, vãos entre os Blocos 11 e 12 e demais pontos tecnicamente relacionados, adotando as medidas necessárias para eliminação da circulação de roedores no local;
b) Fixar multa diária de R$ 100,00, limitada inicialmente a R$ 5.000,00, em caso de descumprimento injustificado da obrigação de fazer, sem prejuízo de posterior revisão, se necessário; e
c) Condenar o Condomínio do Residencial Viena a ressarcir à parte autora o valor de R$ 426,05 (quatrocentos e vinte e seis reais e cinco centavos), correspondente às despesas comprovadas pela parte autora. Este valor deverá ser corrigido pelos índices do IPCA, a partir do desembolso, bem como ser acrescido de juros mora pela Selic, deduzido o IPCA, a partir da citação.
Sem custas e honorários de sucumbência, nos termos do art. 55 da Lei 9.099.
Publique-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se.
Intimações e providências necessárias. Cumpra-se.
Vespasiano, data da assinatura eletrônica.
