Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO MARANHÃO JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL DE TIMON Processo nº: 0813367-48.2025.8.10.0060 Classe CNJ: IMISSÃO NA POSSE (113) Requerente AUTOR: AMANDA RODRIGUES PAVANELLI, KAIO DAVIS CHAVES SILVA Advogado Advogado do(a) AUTOR: KAIO DAVIS CHAVES SILVA - DF83051 Requerido(a) REU: FRANCIMARIO DE FREITAS ARAUJO Advogado SENTENÇA Trata-se de Ação de Imissão na Posse com pedido de tutela de urgência cumulada com Cobrança de Taxa de Ocupação ajuizada por KAIO DAVIS CHAVES SILVA e AMANDA RODRIGUES PAVANELLI em face de FRANCIMÁRIO DE FREITAS ARAÚJO, todos devidamente qualificados nos autos. Os autores alegam que adquiriram, por meio de venda direta online realizada pela Caixa Econômica Federal em 11 de setembro de 2025, o imóvel residencial situado à Rua Sete, n. 223, quadra 41/A, lote 21, bairro Pedro Patrício, Timon/MA, devidamente matriculado sob o n. 29.678.2.0042571-68 no Cartório do 1º Ofício Extrajudicial de Timon/MA. Informam que a propriedade foi consolidada em favor da credora fiduciária em 14 de novembro de 2023, após o inadimplemento do contrato de alienação fiduciária firmado pelo réu (ex-mutuário). Aduzem que tentaram a desocupação de forma amigável e extrajudicial, inclusive notificando o réu, sem obter êxito. Diante disso, requereram liminarmente a imissão na posse e, no mérito, a procedência da ação com a condenação do réu ao pagamento de taxa de ocupação mensal de 1% sobre o valor do imóvel, a contar da data de consolidação da propriedade fiduciária. A petição inicial foi instruída com documentos, dentre os quais a escritura pública de compra e venda, certidão de matrícula do imóvel, comprovantes de recolhimento de impostos e custas, bem como ata notarial de conversas eletrônicas obtida por meio da plataforma Verifact. A tutela de urgência foi deferida (ID 163363628), determinando a desocupação voluntária do imóvel no prazo de 30 (trinta) dias. O réu foi regularmente intimado da decisão (ID 163679232). O réu apresentou contestação cumulada com reconvenção (ID 165496227), por intermédio da Defensoria Pública do Estado do Maranhão. Em sede de contestação, alegou grave crise financeira agravada pela pandemia da COVID-19 como motivo para o inadimplemento do financiamento. Sustentou a inadequação da cobrança da taxa de ocupação em razão de sua extrema vulnerabilidade econômica, requerendo a intervenção do Poder Público para garantia de moradia digna. Em sede de reconvenção, defendeu possuir direito à indenização e retenção por benfeitorias úteis, necessárias e acessões realizadas no imóvel ao longo de quase uma década de ocupação de boa-fé, estimando o valor da reconvenção em R$ 35.000,00. Os autores apresentaram réplica à contestação e contestação à reconvenção (ID 170236058). Impugnaram a concessão da gratuidade de justiça ao réu. No mérito, alegaram a legalidade da taxa de ocupação. Quanto à reconvenção, suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, sustentando que a indenização por benfeitorias deve ser pleiteada contra o credor fiduciário (Caixa Econômica Federal), nos termos da legislação específica. Subsidiariamente, aduziram ausência de boa-fé e de comprovação das reformas alegadas, sustentando que os comprovantes juntados pelo réu são posteriores à consolidação da propriedade. As partes foram intimadas para especificar provas (ID 170748379). O réu peticionou requerendo a produção de prova pericial técnica, depoimento pessoal dos autores e prova testemunhal (ID 171645706), rejeitando a proposta de acordo. Os autores manifestaram-se informando que imitiram-se voluntariamente na posse do imóvel em 16 de dezembro de 2025, após a entrega amigável das chaves pelo réu, anexando conversas de WhatsApp e fotos do interior da residência em péssimo estado de conservação (ID 172488391). Pugnaram pelo julgamento antecipado e indeferimento das provas requeridas pela defesa, alegando a perda do objeto possessório e a inutilidade da prova pericial devido ao início de reformas no imóvel. O réu informou seu novo endereço residencial e contato telefônico (ID 178981429). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Fundamento. DAS PRELIMINARES DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA IMPUGNADA Os autores impugnaram a concessão da gratuidade de justiça ao réu, alegando que sua renda familiar per capita descrita no Cadastro Único supera os critérios de hipossuficiência. Contudo, a presunção de veracidade da declaração de insuficiência de recursos deduzida por pessoa natural, especialmente quando representada pela Defensoria Pública do Estado, somente pode ser elidida por prova robusta em contrário. Os documentos acostados indicam que o réu é professor com renda modesta, provendo o sustento de sua esposa, mãe idosa e dois filhos menores de idade. A renda per capita apontada não afasta a condição de vulnerabilidade frente às despesas de um processo judicial. Assim, indefiro a impugnação apresentada pelos autores e concedo o benefício da gratuidade de justiça ao réu, nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil. DA PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO DO PEDIDO DE IMISSÃO NA POSSE No curso da demanda, os autores informaram que o réu desocupou o imóvel voluntariamente e entregou as chaves em 16 de dezembro de 2025, circunstância demonstrada pelas mensagens de texto colacionadas e pelo fato de o réu ter informado em juízo seu novo endereço de moradia. A pretensão possessória foi integralmente satisfeita no curso do processo mediante a desocupação voluntária do imóvel e a entrega das chaves pelo réu, circunstância que acarreta a perda superveniente do interesse processual quanto ao pedido de imissão na posse. DA PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA NA RECONVENÇÃO Os autores/reconvindos arguiram sua ilegitimidade passiva para responder pela indenização das benfeitorias e acessões alegadas pelo réu/reconvinte. Assiste-lhes razão. O imóvel em questão foi adquirido pelos autores mediante venda direta subsequente a leilões extrajudiciais desertos, procedimento regulado pela Lei nº 9.514/1997. Os adquirentes não participaram da relação contratual originária estabelecida entre o réu e a credora fiduciária, tampouco concorreram para os fatos que deram ensejo à consolidação da propriedade e à posterior alienação do bem. Assim, eventual pretensão decorrente das benfeitorias realizadas no imóvel ou de quaisquer direitos relacionados ao procedimento de consolidação da propriedade e alienação fiduciária deve ser dirigida em face da credora fiduciária, e não do terceiro adquirente de boa-fé, que apenas recebeu o imóvel após a conclusão do procedimento legal. Inexiste, portanto, vínculo jurídico que legitime a responsabilização dos autores/reconvindos pelas acessões e benfeitorias eventualmente realizadas pelo réu durante o período em que permaneceu na posse do imóvel. A jurisprudência igualmente reconhece que eventual direito à indenização por benfeitorias realizadas em imóvel submetido ao regime da alienação fiduciária deve ser exercido em face da instituição financeira responsável pela execução extrajudicial da garantia, e não do terceiro adquirente, que não integrou a relação jurídica originária. Confira-se: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL PROMOVIDO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . LEI Nº 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS INDEVIDAS EM FACE DO ARREMATANTE . TAXA DE OCUPAÇÃO DE 1% NO VALOR DO IMÓVEL. ART. 37-A DA LEI 9.514/1997 . 1. É cabível o direito de fruição pelo período em que os réus residiram de forma precária no imóvel, sem a devida contraprestação, sob pena de caracterização de enriquecimento ilícito e sem causa, o que vedado pelo ordenamento jurídico. 2. Não há qualquer exorbitância ou irrazoabilidade no percentual fixado judicialmente, pois o direito ao recebimento de alugueres no valor de 1% do preço de alienação do imóvel decorre do disposto no artigo 37-A da Lei nº . 9.514/1997. 3. Eventual direito de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel deve ser postulado pelos ex-mutuários em ação própria contra a instituição financeira credora e não contra o arrematante . 4. Negou-se provimento ao apelo. Honorários recursais fixados. (TJ-DF 07084592020208070020 DF 0708459-20 .2020.8.07.0020, Relator.: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, Data de Julgamento: 12/05/2021, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 08/06/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada. - Sem grifos no original) Diante desse contexto, evidencia-se a ausência de pertinência subjetiva entre os autores/reconvindos e a pretensão indenizatória deduzida pelo réu/reconvinte, impondo-se o reconhecimento da ilegitimidade passiva ad causam dos reconvindos. Em consequência, a reconvenção deve ser extinta sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, restando prejudicada a produção das provas técnica e testemunhal requerida pelo reconvinte. Ressalte-se que o reconhecimento da ilegitimidade passiva restringe-se à aferição das condições da ação, não importando pronunciamento sobre a existência, a extensão ou a exigibilidade do alegado direito à indenização pelas benfeitorias e acessões, matéria que poderá ser submetida à apreciação jurisdicional em demanda própria proposta em face da parte que detenha legitimidade para responder pela pretensão. DO MÉRITO DA TAXA DE OCUPAÇÃO Remanesce para julgamento de mérito a pretensão dos autores de condenação do réu ao pagamento da taxa de ocupação pelo período em que permaneceu indevidamente no imóvel após a consolidação da propriedade fiduciária. A taxa de ocupação encontra expressa previsão no art. 37-A da Lei nº 9.514/1997, sendo devida pelo devedor fiduciante que permanece na posse do imóvel após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, destinando-se a compensar o credor fiduciário ou o seu sucessor na titularidade do imóvel pela indisponibilidade do bem, pela indisponibilidade do imóvel durante o período em que não pôde exercer plenamente os poderes inerentes ao direito de propriedade. Nos termos do referido dispositivo legal, o ocupante deve pagar taxa correspondente a 1% (um por cento) ao mês sobre o valor do imóvel considerado para fins de venda em leilão, computada desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor até a efetiva imissão na posse pelo adquirente. A jurisprudência é firme nesse sentido: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. IMISSÃO NA POSSE. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE . I. Caso em Exame Recurso de apelação contra sentença que julgou procedente ação de imissão na posse, imitando os autores na posse do imóvel e condenando os réus ao pagamento de taxa de ocupação de 1% do valor do imóvel, a partir de 26 de novembro de 2024, até a desocupação. II. Questão em Discussão 2 . A questão em discussão consiste em (i) a validade da taxa de ocupação de 1% do valor do imóvel, questionada pela parte ré, que alega ser desproporcional e não correspondente ao valor de locação, e (ii) a inaplicabilidade do art. 37-A da Lei nº 9.514/97, por não se tratar de contrato no âmbito do programa "Minha Casa, Minha Vida". III . Razões de Decidir 3. A Lei nº 9.514/98, art. 37-A, estabelece a taxa de ocupação de 1% do valor do imóvel, sem restringir sua aplicação ao programa "Minha Casa, Minha Vida" . 4. O crédito visa ressarcir o novo proprietário pela indisponibilidade temporária do imóvel, sendo que os apelantes permaneceram na posse sem contraprestação. IV. Dispositivo e Tese 5 . Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A taxa de ocupação de 1% é aplicável independentemente do programa habitacional. 2 . A taxa visa compensar o proprietário pela indisponibilidade do imóvel. Legislação Citada: Lei nº 9.514/97, art. 24, inciso VI e parágrafo único; art . 37-A. Código Civil, art. 406, §§ 1º e 3º. Jurisprudência Citada: TJSP, AI nº 2039969-90 .2020.8.26.0000, rel . Des. Spencer Almeida Ferreira, 38ª Câmara de Direito Privado, j. 18/03/2020. STJ, REsp nº 1 .999.485/DF, rel. Min. Nancy Andrighi, rel . para acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 06/12/2022, DJe de 16/12/2022. STJ, REsp n . 1.622.102/SP, rel. Min . Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 15/9/2016, DJe de 11/10/2016. (TJ-SP - Apelação Cível: 10019458520258260565 São Caetano do Sul, Relator.: João Batista Vilhena, Data de Julgamento: 14/04/2026, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/04/2026 – Sem grifos no original) No caso concreto, a consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal ocorreu em 14 de novembro de 2023, conforme averbação R-4 da matrícula do imóvel. A posse direta foi transferida aos autores apenas em 16 de dezembro de 2025, mediante a devolução das chaves. Verifica-se, portanto, que o réu permaneceu na posse do imóvel por aproximadamente 25 (vinte e cinco) meses e 2 (dois) dias após a consolidação da propriedade fiduciária, período compreendido entre 14/11/2023 e 16/12/2025, fazendo incidir a taxa de ocupação prevista no art. 37-A da Lei nº 9.514/1997. O valor do imóvel considerado para fins de alienação foi fixado em R$ 55.424,35 (cinquenta e cinco mil, quatrocentos e vinte e quatro reais e trinta e cinco centavos), conforme registro nº 6 da matrícula imobiliária. Assim, a taxa mensal de ocupação corresponde a R$ 554,24 (quinhentos e cinquenta e quatro reais e vinte e quatro centavos). A cobrança decorre de expressa imposição legal e tem por finalidade compensar o proprietário pela privação da fruição do bem, bem como impedir o enriquecimento sem causa daquele que permaneceu utilizando imóvel alheio sem título jurídico. Por essa razão, eventual alegação de hipossuficiência econômica do ocupante não tem o condão de afastar a incidência da obrigação legal. Desse modo, é procedente o pedido de condenação do réu ao pagamento da taxa de ocupação prevista no art. 37-A da Lei nº 9.514/1997, observando-se o percentual legal de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor do imóvel, pelo período compreendido entre 14/11/2023 e 16/12/2025, cujo montante será apurado por simples cálculo aritmético em fase de cumprimento de sentença. Decido. Diante do exposto: a) julgo extinto o processo, sem resolução do mérito, em relação ao pedido de imissão na posse formulado pelos autores, em decorrência da perda superveniente do objeto, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil; b) julgo extinto o processo reconvencional, sem resolução do mérito, acolhendo a preliminar de ilegitimidade passiva dos reconvindos, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil; c) julgo procedente o pedido de cobrança da taxa de ocupação para condenar o réu ao pagamento da taxa prevista no art. 37-A da Lei nº 9.514/1997, correspondente a 1% (um por cento) ao mês sobre o valor do imóvel de R$ 55.424,35 (cinquenta e cinco mil, quatrocentos e vinte e quatro reais e trinta e cinco centavos), equivalente a R$ 554,24 (quinhentos e cinquenta e quatro reais e vinte e quatro centavos) por mês, devida de forma proporcional (pro rata temporis) no período compreendido entre 14 de novembro de 2023, data da consolidação da propriedade fiduciária, e 16 de dezembro de 2025, data da efetiva entrega das chaves e da imissão dos autores na posse, cujo montante deverá ser apurado por simples cálculo aritmético em fase de cumprimento de sentença; d) determino que as parcelas vencidas da taxa de ocupação sejam atualizadas exclusivamente pela Taxa Selic, a partir do vencimento de cada prestação mensal, por compreender, em sua composição, correção monetária e juros de mora, vedada sua cumulação com qualquer outro índice de atualização monetária ou encargo moratório; e) condeno o réu ao pagamento das custas processuais da ação principal e dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono dos autores, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC, restando suspensa a sua exigibilidade por força da gratuidade de justiça deferida, nos moldes do art. 98, § 3º, do CPC; f) condeno o réu/reconvinte ao pagamento das custas processuais da reconvenção e dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono dos reconvindos, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à reconvenção (R$ 35.000,00), nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, com a exigibilidade suspensa pelo art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se, sendo a Defensoria Pública pessoalmente. Certificando-se o trânsito em julgado e observadas as providências necessárias ao cumprimento desta sentença, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Timon/MA, data do sistema. Raquel Araújo Castro Teles de Menezes Juíza de Direito
