Inteiro teor
4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ FÓRUM RAIMUNDO FREIRE CUTRIM, AV. PERIMETRAL JOSÉ FELIPE DO NASCIMENTO, S/N, RESIDENCIAL KUBITSCHEK E-MAIL: [email protected] Autos nº 0810444-75.2026.8.10.0040 Suscitante: ANTONIA MARIA MONTEIRO E SILVA Interessado(a): MARLENE GOMES DA SILVA Advogado(a): LUCAS DE SOUZA GAMA - MA10307-A SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de procedimento de Suscitação de Dúvida deflagrado a partir de Nota Devolutiva emitida pelo Cartório do 7º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Imperatriz/MA, devido ao pedido de averbação proposto por MARLENE GOMES DA SILVA, ora Suscitada. Consta dos autos que a Suscitada, é proprietária do imóvel localizado no Condomínio Residencial Lívia, Bloco 07, Apto 203, nesta Comarca, objeto da Matrícula nº 14.616. Ao tentar registrar um contrato de compra e venda com financiamento celebrado junto ao Banco Bradesco S.A., a Suscitada deparou-se, inicialmente, com a informação de que a Serventia havia extraviado os registros físicos e digitais de sua matrícula. Após o trâmite do Processo nº 0809181-42.2025.8.10.0040 perante este Juízo, foi deferida a restauração da referida Matrícula nº 14.616, com fulcro no Provimento nº 149/2023 do CNJ. Ato contínuo, a Serventia Extrajudicial autorizou o seguimento do registro, tendo a parte adquirente recolhido os emolumentos cabíveis no montante de R$ 8.023,96, em 04/02/2026. Contudo, em 17/04/2026, a registradora interina emitiu a Nota Devolutiva (Protocolo nº 62.439), recusando o registro sob o argumento de que a matrícula restaurada descreve o bem apenas como "Área Privativa Real" e que, em observância ao princípio da especialidade objetiva, far-se-ia necessária a prévia averbação da construção (Habite-se) para que o imóvel conste formalmente como "Apartamento". A Suscitada manifestou-se nos autos (ID 182405131) impugnando a exigência. Alega ser exigência descabida e contraditória, vez que o extravio dos dados deu-se por culpa exclusiva do Cartório. Para comprovar o alegado, juntou certidões de inteiro teor de outras matrículas do mesmo condomínio (Matrículas nº 11.820, 14.521 e 14.606), demonstrando que a averbação da construção foi regularmente realizada no empreendimento, tratando-se de Habite-se único. Requereu tutela de urgência em razão de sua idade avançada, problemas de saúde e risco de perda do negócio jurídico. Instado a se manifestar, o Ministério Público Estadual (ID 182525639) deixou de atuar no feito, pontuando a ausência de interesse público primário ou relevância social metaindividual que justificasse a intervenção ministerial. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir. II – FUNDAMENTAÇÃO O cerne da presente controvérsia cinge-se a analisar a legitimidade da exigência formulada pelo Oficial do 7º Registro de Imóveis de Imperatriz (Nota Devolutiva do Protocolo nº 62.439), que condicionou o registro do contrato de financiamento da Suscitada à averbação da construção do imóvel na Matrícula nº 14.616, recentemente restaurada por ordem deste Juízo determinada no Processo nº 0809181-42.2025.8.10.0040. Passando ao mérito, o procedimento de Dúvida Registral (art. 198 e seguintes da Lei nº 6.015/73 - Lei de Registros Públicos) tem natureza administrativa e visa aferir a legalidade e a pertinência das exigências formuladas pelo Oficial no exercício da qualificação registral. É cediço que o Oficial de Registro de Imóveis, ao examinar um título, deve pautar-se pelo Princípio da Legalidade e pelo Princípio da Especialidade Objetiva (art. 176, § 1º, II, da LRP), garantindo que a descrição do imóvel no título coincida com a constante no registro. Em tese, a exigência de averbação de construção para um lote ideal que passou a abrigar um apartamento é medida correta e amparada no art. 167, II, "4", da LRP. Todavia, o caso em apreço guarda contornos de absoluta excepcionalidade que afastam a legitimidade da recusa da Serventia. Conforme documentado nos autos (Processo anterior nº 0809181-42.2025.8.10.0040), a ausência de informações na Matrícula nº 14.616 não decorre de inércia ou omissão da proprietária, mas sim de uma falha gravíssima do Cartório, que extraviou os livros e assentos pertinentes à unidade da Suscitada. Ao realizar a restauração da matrícula por determinação judicial (Provimento nº 149/2023 CNJ), o Cartório o fez de forma precária, omitindo os atos supervenientes à compra originária. Agora, exige que a particular arque com o ônus processual e burocrático de fornecer documentos (Habite-se) para averbar a construção. A exigência torna-se desarrazoada quando confrontada com a prova documental produzida pela Suscitada. As certidões das Matrículas nº 11.820, 14.521 e 14.606, anexadas aos autos, pertencentes a apartamentos do mesmo Condomínio Residencial Lívia, comprovam irrefutavelmente que: O condomínio foi devidamente edificado e regularizado. O Alvará de Construção (nº 713/2011) e o Habite-se (nº 386/2012, expedido em 14/09/2012) já foram apresentados àquela Serventia. Dessa forma, se o Habite-se de um condomínio edilício é ato administrativo único que abrange a totalidade do empreendimento, e se tal documento já consta nos arquivos do 7º Ofício Extrajudicial (tendo servido de base para averbação nas matrículas), é corolário lógico do Princípio da Eficiência (art. 37, caput, da CF) e da Razoabilidade que o Oficial utilize os dados de seu próprio acervo para sanar a lacuna deixada pelo extravio que a própria serventia cometeu. Exigir da suscitada a reapresentação de documentos já arquivados no cartório para corrigir um erro imputável exclusivamente à serventia configura inaceitável excesso de formalismo. O Cartório autorizou o registro, gerou as guias de cobrança (pagas pela quantia de R$ 8.023,96) e, logo após, paralisou o ato por uma exigência que ele próprio tem plenas condições de suprir internamente. Desta feita, a Dúvida suscitada é improcedente. A Serventia possui em seu acervo o Alvará e o Habite-se ao "Condomínio Residencial Lívia" (conforme atestam as matrículas paradigmas), devendo proceder à averbação da construção na Matrícula nº 14.616, a título de complementação da restauração anteriormente deferida, sem a cobrança de novos emolumentos da parte prejudicada, procedendo, em seguida, ao registro do título translativo e de garantia. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, resolvo o mérito da demanda nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, e JULGO IMPROCEDENTE A DÚVIDA suscitada pelo Cartório do 7º Ofício Extrajudicial da Comarca de Imperatriz/MA. Por conseguinte, DETERMINO à Registradora Interina do 7º Ofício Extrajudicial de Imperatriz/MA que, no prazo improrrogável de 05 (cinco) dias, contados da intimação desta Sentença: a) Proceda à averbação da construção na Matrícula nº 14.616, utilizando-se para tanto dos documentos já arquivados na serventia referentes ao Condomínio Residencial Lívia (Alvará nº 713/2011 e Habite-se nº 386/2012), conforme praticado nas matrículas análogas. Referido ato de complementação da restauração deverá ocorrer sem a cobrança de emolumentos à Suscitada. b) Realizada a averbação retro, proceda ao imediato registro do Contrato de Financiamento apresentado (venda e alienação fiduciária junto ao Banco Bradesco), cujos emolumentos já foram devidamente recolhidos, afastando-se a exigência constante na Nota Devolutiva do Protocolo nº 62.439. Publique-se. Registre-se. Intimem-se, servindo a presente sentença como MANDADO/OFÍCIO. Após o trânsito em julgado e cumpridas as diligências, arquivem-se os autos com as baixas de estilo. Imperatriz/MA, data do sistema. ANDRÉ BEZERRA EWERTON MARTINS Juiz de Direito Titular da 4ª Vara Cível Comarca de Imperatriz
