Inteiro teor
Comarca de Anápolis
6ª Vara Cível
Processo n°: 5731795-77.2025.8.09.0006
Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível
Autores: JUDIEL BATISTA FARIAS e BETHÂNIA COSTA CAVALCANTE FARIAS
Réus: KARISTON GOYA SUGIMOTO e OFFICE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
SENTENÇA
JUDIEL BATISTA FARIAS e BETHÂNIA COSTA CAVALCANTE FARIAS propuseram a presente “Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos, Indenização por Danos Materiais e Morais” em face de KARISTON GOYA SUGIMOTO e OFFICE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Alegaram que procuraram a ré Imobiliária Office, sendo que a corretora lhes apresentou um apartamento, assegurando que o imóvel seria entregue livre e desembaraçado de quaisquer ônus.
Relataram que celebraram o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel com os requeridos pelo valor de R$ 480.000,00, indicando as formas de pagamento.
Apontaram que o contrato possui cláusulas abusivas e onerosas.
Expuseram que o valor efetivamente aprovado pela instituição financeira para o financiamento imobiliário foi de apenas R320.000,00, o que representa aproximadamente 66,6% do valor total do imóvel, configurando a hipótese de rescisão sem a aplicação de qualquer multa, prevista na cláusula 8a, parágrafo 2o, contudo, os réus se negam a cumpri-la.
Ressaltaram que perderam integralmente o veículo Hyundai HB20, avaliado em R$ 67.000,00, os valores pagos diretamente ao vendedor (R$4.332,00), as parcelas quitadas do financiamento do vendedor (R$9.264,00), e o montante investido na pintura do imóvel (R$1.600,00).
Requereram a procedência da demanda.
Juntou documentos (mov. 1).
Ordenada a emenda a petição inicial (mov. 5).
A parte autora apresentou emenda para retificar o valor da causa para R$ 540.000,00 e juntou documentos para a comprovação da necessidade do benefício da justiça gratuita (mov. 10).
Ordenada a citação (mov. 12).
A ré OFFICE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contestou (mov. 93), arguindo, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que trata-se de mera intermediadora do negócio.
Sustentou a inexistência de falha na prestação de serviços, a negativa de financiamento como fato de terceiro, a ausência de responsabilidade solidária e a inexistência de danos morais indenizáveis.
Pugnou pela improcedência da demanda, caso superada a preliminar.
Na audiência de conciliação não houve acordo (mov. 94).
O réu KARISTON GOYA SUGIMOTO contestou (mov. 97), sustentando a ocorrência de inadimplemento prévio por parte dos autores e a exceção do contrato não cumprido.
Apontou a culpa exclusiva da imobiliária por eventuais promessas de crédito.
Defendeu a validade da retenção integral das arras, o veículo e valores de entrada. De forma subsidiária, asseverou a limitação da retenção ao patamar de 25% dos valores pagos e a fixação de taxa de fruição pelo período de ocupação do imóvel pelos autores.
Rechaçou os pedidos de indenização por danos materiais e morais.
Pleiteou a improcedência da demanda.
Juntou procuração.
A réplica veio à mov. 98 e 101.
Ordenada a especificação de provas (mov. 102).
Os autores e o réu KARISTON requereram o julgamento antecipado da lide (mov. 111 e 112).
É o relatório.
Decido.
Analisando o presente feito, verifico que foram observadas todas as formalidades legais exigíveis para a espécie, inexistindo nulidades ou irregularidades a serem sanadas.
A questão trazida aos autos do processo é de direito e de fato, contudo não há necessidade de produção de prova em audiência, permitindo-se, assim, o seu julgamento antecipado, conforme previsto no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.
Antes de adentrar ao mérito, passo a análise da preliminar.
Sabe-se que o Código de Processo Civil impõe que as partes sejam legítimas para figurarem nos polos ativo e passivo, porém, a verificação da legitimidade decorre da análise do direito material que se funda a lide, ou seja, é o direito material debatido que define se uma pessoa tem permissão legal para postular a defesa de uma determinada situação jurídica.
Além disso, verifica-se pela aplicação da Teoria da Asserção, segundo a qual, a legitimidade das partes deve ser aferida in status assertiones, vale dizer, com base no que foi narrado na inicial.
No caso, há de se acolher a tese de ilegitimidade passiva da ré OFFICE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., pois restou constatado que a referida ré atuou como mera intermediadora na negociação do imóvel, não extrapolando as suas funções, e, portanto, inexiste responsabilidade solidária com o vendedor.
A propósito:
“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA INTERMEDIADORA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO DE FORMA PARCELADA ? NÃO CABIMENTO ? SUMULA 543 DO STJ. 1- Verificando que a empresa corretora participou como mera intermediária no negócio, imperioso se mostra sua exclusão da polaridade passiva da demanda. 2 - Tratando-se de rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição deve ocorrer em parcela única, conforme preconiza a Súmula nº 543 do STJ. 1º Apelo conhecido e improvido. 2º Apelo conhecido e provido.” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 0038576-32.2017.8.09.0134, Rel. Des(a). DESEMBARGADOR GILBERTO MARQUES FILHO, Quirinópolis - 2ª Vara Cível - I, julgado em 28/09/2021, DJe de 28/09/2021)
Inclusive, no contrato celebrado entre as partes, restou pactuado que a intermediadora não tem responsabilidade pelo cumprimento das obrigações assumidas por comprador e vendedor.
Vejamos:
Ademais, não há alegação de que o financiamento imobiliário não foi aprovado pela instituição financeira em razão de conduta ou atuação da referida ré.
Depreende-se, portanto, que a ré OFFICE é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda, impondo-se a extinção do feito, sem resolução do mérito, em seu favor.
Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo a apreciar o mérito da causa.
Trata-se de “Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores Pagos, Indenização por Danos Materiais e Morais” proposta por JUDIEL BATISTA FARIAS e BETHÂNIA COSTA CAVALCANTE FARIAS em face de KARISTON GOYA SUGIMOTO.
No caso concreto, a parte autora busca a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, firmado entre as partes, e a condenação do réu à devolução dos valores pagos e a indenização por danos morais.
O réu, por sua vez, defende a exceção do contrato não cumprido e a aplicação das penalidades contratuais aos autores.
De início, destaco que no caso em tela não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, visto que o vendedor trata-se de pessoa física, proprietário do imóvel, e não restou evidenciado que se enquadra no conceito de fornecedor.
Pois bem.
Quanto ao pedido de rescisão contratual, inexiste controvérsia, haja vista que os autores não possuem interesse em continuar com o contrato firmado com o réu, e este não se opôs ao pedido.
Portanto, resta identificar se a rescisão ocorreu por culpa dos compradores, a fim de apurar a devida restituição dos valores pagos.
As partes firmaram o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel e Intermediação, tendo por objeto o apartamento 508, do 5o pavimento, do Condomínio Residencial Unique Tower, nesta cidade, pelo valor de R$ 480.000,00, a ser pago da seguinte forma:
Denota-se que restou pactuado que o contrato de compra e venda dependerá da aprovação financeira da instituição financeira para pagamento do saldo de R$ 400.000,00.
No tocante a obtenção do financiamento imobiliário, a cláusula 8ª, parágrafo 2º, previa as hipóteses de isenção da multa contratual.
Vejamos a íntegra da cláusula 8a:
No caso, observa-se que embora não tenha sido juntado documento, não há controvérsia sobre a não aprovação e impossibilidade de concessão do financiamento imobiliário perante a instituição financeira no valor necessário para a conclusão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.
Logo, configurada a hipótese de não incidência da multa de 10% sobre o valor do imóvel.
Por outro lado, há de se reconhecer que o desfazimento contratual ocorreu por fato alheio à vontade de ambas as partes, na medida em que parte do pagamento seria feita por intermédio de financiamento imobiliário, que não foi concedido pela instituição financeira em valor suficiente para a conclusão do contrato de compra e venda celebrado entre as partes.
Ademais, não há evidência de que a impossibilidade de obtenção do crédito imobiliário se deu por culpa ou má-fé tanto dos compradores quanto do vendedor.
Insta consignar que tese do réu de inadimplemento prévio dos autores, não merece prosperar, porquanto não provou a inadimplência, ficando restrito à seara das alegações. Além disso, restou pactuado que o contrato de compra e venda "dependerá" da aprovação financeira da instituição financeira, o que afasta a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido, diante da impossibilidade de implementação da condição estabelecida no contrato.
Assim, ainda que não demonstrada culpa das partes pela negativa do financiamento imobiliário, a ausência de concretização do negócio jurídico, aliada à frustração da finalidade contratual pretendida, autoriza a resolução do vínculo estabelecido entre as partes, com o consequente retorno ao status quo ante.
Passo à análise do pedido de restituição dos valores pagos.
Na cláusula 8a, foi estipulado que o objeto da permuta (veículo) e o valor da entrada não serão devolvidos em caso de rescisão, caracterizada pela não formalização efetiva da compra de venda.
O réu defende que “tais valores e bens possuem nítida natureza de arras ou sinal penitencial, servindo como garantia do negócio e indenização mínima ao vendedor que retirou seu imóvel do mercado”.
Contudo, ainda que se entenda tais pagamentos como sinal ou arras, é devida a sua devolução aos autores, porquanto, não restou caracterizada a resolução do contrato por culpa ou desistência dos compradores.
Ademais, a cláusula 8ª dispõe sobre as penalidades em caso de rescisão contratual por irresponsabilidade (restrições de CPF) ou mera vontade unilateral, o que não se enquadra na hipótese dos autos.
Vale ressaltar que no presente caso foi reconhecido que o desfazimento do contrato se deu por fato alheio à vontade de ambas as partes, o que implica na devolução dos valores pagos aos compradores, a fim de evitar o enriquecimento ilícito, tratando-se de consequências do retorno das partes ao status quo ante.
Inclusive, devem ser ressarcidas as parcelas pagas a título de financiamento bancário em nome do réu, por ser consequência da restituição das partes ao status quo ante, como explanado anteriormente.
Em relação ao pedido de indenização das benfeitorias, consubstanciada na pintura do apartamento, tem-se que o direito ao recebimento de indenização pelas benfeitorias realizadas sobre o imóvel em questão, em caso de posse de boa-fé, decorre da própria lei, principalmente dos artigos 1.219 e 1.255 do Código Civil.
Entretanto, os autores não comprovaram que realizaram a pintura do imóvel ou juntaram comprovante de pagamento referente a essa despesa, no importe alegado de R$ 1.600,00.
Logo, improcede o pedido de condenação do réu ao pagamento de danos materiais, no valor correspondente à despesa com a pintura do imóvel.
No que tange ao pedido de danos morais, no caso concreto, deve-se analisar se restam configurados todos os requisitos legais, quais sejam, conduta ilícita, dano e nexo de causalidade.
Para caracterizar a ocorrência de danos morais em favor dos autores a serem ressarcidos pelo réu, deveriam comprovar a existência de ato ilícito, nos termos dos artigos 186 e 927, do Código Civil, o que não ocorreu no presente feito.
Ressalta-se que o fato narrado na petição inicial, por mais incômodo que seja, não pode ser considerado como ato ilícito, como afronta à dignidade humana, capaz de ensejar indenização por danos morais, o autor não demonstrou ter sofrido abalos à sua honra, psicológicos e/ou emocionais, tendo ocorrido apenas mero aborrecimento ou dissabor, decorrente da relação jurídica mal sucedida entre as partes.
Portanto, o abalo alegado pelos autores não transpõe a esfera do mero dissabor/aborrecimento, posto ser subjetivo, e, consequentemente, descabido o pedido de indenização.
Desta forma, os danos morais não ficaram caracterizados, inexistindo situação capaz de gerar direito a reparação, uma vez que a parte ré não praticou ato ilícito.
Até porque o dever de indenizar, inclusive em caso de danos morais, surge a partir da cumulação entre conduta ilícita, dano e nexo de causalidade, o que não restou comprovado no caso em exame.
Passo a análise dos pedidos do réu de retenção de percentual e de fixação de taxa de fruição.
Como exposto anteriormente, é indevida a retenção pelo vendedor da multa de 10% sobre o valor do imóvel, visto que configurada a hipótese da cláusula 8ª, parágrafo 2º.
Em contrapartida, deve ser assegurado ao vendedor, que vê frustrada a compra e venda celebrada, o direito de ressarcimento pelo período em que os compradores estiveram na posse no bem, sob pena de enriquecimento ilícito.
Quanto ao valor da taxa de fruição, considerando que o réu não apresentou o valor de locação correspondente a um apartamento semelhante no mesmo condomínio, entendo que o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato mostra-se adequado, quando levados em consideração os princípios da razoabilidade e da vedação de enriquecimento ilícito.
Logo, merece acolhimento do pedido, nos termos do artigo 402 do Código Civil, para que incida taxa de fruição, no importe estabelecido, desde a imissão dos compradores na posse do imóvel até a efetiva desocupação do bem.
Vale dizer que o valor será devido por todo o período de ocupação da parte autora, desde a efetiva posse, vez que as parcelas pagas, a título de financiamento imobiliário, deverão ser restituídas a ela, em consequência do retorno das partes ao status quo ante.
Ante o exposto, JULGO EXTINTO o processo, sem análise de mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, em relação à ré OFFICE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, face a ilegitimidade passiva.
Condeno os autores ao pagamento dos honorários advocatícios da ré ilegítima, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, ficando suspensa a exigibilidade, nos moldes do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil.
Outrossim, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487 inciso I, do Código de Processo Civil, para (a) declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes, objeto desta demanda; (b) determinar ao réu a restituição integral dos valores pagos aos autores; (c) condenar os autores ao pagamento, a ser apurado em sede de liquidação de sentença, da taxa de fruição, no importe de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, desde a data da imissão na posse até a efetiva desocupação do bem; e (d) autorizar a retenção desta penalidade no montante a ser restituído pelo réu aos autores.
Em face da sucumbência, como cada litigante foi em parte vencedor e vencido, as custas processuais e os honorários advocatícios serão recíprocos, nos termos do artigo 86, do Código de Processo Civil, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte, ficando suspensa a exigibilidade da cota parte dos autores, conforme artigo 98, § 3º, do mesmo diploma legal.
Transitada em julgado, arquivem-se com as baixas legais, anotando-se eventuais custas remanescentes no sistema.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Datado e assinado digitalmente.
LARYSSA DE MORAES CAMARGOS
Juíza de Direito
