Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO
2ª Vara Cível - Comarca de Rio Verde
Estado de Goiás
Gabinete da Juíza Camila de Carvalho Gonçalves
E-mail: [email protected]
Processo nº.: 5601208-59.2025.8.09.0137
Requerente: Wender Varao Da Silva CPF/CNPJ: 612.039.763-99
Requerido(a): Residencial Santa Clara Empreendimentos Imobiliarios Spe Ltda CPF/CNPJ: 24.258.848/0001-83
Este ato judicial, devidamente assinado e acompanhado dos documentos necessários ao cumprimento do ato devido, servirá como MANDADO/CARTA DE CITAÇÃO/INTIMAÇÃO/OFÍCIO e/ou ALVARÁ JUDICIAL, nos termos dos artigos 136 ao 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro Judicial.
SENTENÇA
Trata-se de ação declaratória de nulidade de cláusula contratual cumulada com restituição de valores pagos ajuizada por WENDER VARÃO DA SILVA e VINICIUS FERREIRA DA SILVA em desfavor de RESIDENCIAL SANTA CLARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, partes qualificadas nos autos.
Narram os autores que, em 19/05/2017, firmaram com a requerida o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote Urbano e Outras Avenças nº 172-29-23, referente ao lote nº 23 da quadra 29, situado na Rua do Eucalipto, no loteamento Residencial Santa Clara Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda, com área total de 250,00m². Alegam que o valor total do imóvel foi fixado em R$ 94.000,00, mediante pagamento de entrada no valor de R$ 940,00 e saldo remanescente em 200 parcelas mensais, inicialmente no valor de R$ 470,00, corrigidas anualmente pelo IGP-M, incidindo juros de 0,5% ao mês a partir da parcela nº 97.
Sustentam que, por motivos alheios à vontade, ficaram impossibilitados de adimplir as obrigações assumidas, tendo buscado renegociação junto à requerida, sem êxito. Aduzem que a requerida concordou em devolver os valores pagos de forma parcelada, com retenção aproximada de 50% das quantias pagas, nos termos da cláusula sexta do contrato. Alegam abusividade das cláusulas contratuais, afirmando que a requerida pretende reter cerca de 37% dos valores pagos. Informam que efetuaram pagamentos entre 15/07/2017 e 15/02/2025, requerendo a restituição dos valores pagos, admitindo retenção máxima de 10% a título de cláusula penal.
Ao final, requereram o recebimento da inicial, a concessão da gratuidade da justiça, a inversão do ônus da prova, a declaração de nulidade das cláusulas contratuais reputadas abusivas, inclusive da cláusula de arbitragem, a rescisão contratual, a restituição das parcelas pagas com retenção máxima de 10%, bem como a condenação da requerida ao pagamento de honorários advocatícios. Deram à causa o valor de R$ 94.000,00.
A inicial foi recebida no evento 06, oportunidade em que foram deferidos os benefícios da gratuidade da justiça e a inversão do ônus da prova.
No evento 37, a requerida apresentou contestação, arguindo preliminarmente a incompetência do juízo em razão da cláusula compromissória arbitral prevista no contrato, a impugnação da gratuidade da justiça e a prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem, com fundamento no Tema 938 do STJ.
No mérito, sustentou a legalidade das cláusulas contratuais referentes à retenção de valores em caso de rescisão motivada pelos compradores, defendendo a validade da cláusula penal compensatória, da taxa de administração de 25% sobre os valores pagos e da taxa de fruição de 1% ao mês sobre o valor do imóvel. Alegou que a rescisão decorreu da inadimplência dos autores e que as retenções contratuais compensariam integralmente eventual valor a ser restituído, destacando o pagamento de R$ 34.686,59 pelos autores, retenção de R$ 2.200,00 a título de corretagem, perda do sinal de R$ 940,00 e taxa de fruição calculada em R$ 97.760,00. Subsidiariamente, requereu que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado, nos termos do REsp 1.740.911/DF. Ao final, pugnou pela improcedência dos pedidos iniciais e condenação da parte autora ao pagamento das custas e honorários advocatícios.
Réplica apresentada no evento 62.
Audiência de conciliação realizada sem acordo no evento 63.
Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide nos eventos 71 e 72.
Vieram-me os autos conclusos.
É o breve relato. DECIDO.
I – DAS PRELIMINARES
a) DA INCOMPETÊNCIA
Como se sabe, a cláusula compromissória formaliza a submissão dos contratantes ao juízo arbitral para a solução de eventuais litígios advindos da avença. A propósito, prevê o artigo 4º da Lei de Arbitragem:
Art. 4º A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.
§ 1º A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira.
§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.
Infere-se dos autos que o Instrumento Particular de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Lote Urbano e Outras Avenças Jurídicas firmado entre as partes é de adesão, em que consta a eleição de cláusula compromissória, dispondo acerca da solução de controvérsias por arbitragem.
No entanto, ainda que se admita a instituição de arbitragem nos conflitos envolvendo relações de consumo, esta é inequivocamente condicionada à iniciativa do consumidor ou à sua aceitação após o surgimento do conflito, o que notadamente não se verificou na hipótese.
Aliás, o acionamento do Poder Judiciário, por si só, evidencia, explicitamente, a discordância da autora consumidora em se submeter ao procedimento arbitral, não podendo prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização compulsória, conforme dispõe o artigo 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
[...].
VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem.
Outrossim, tal matéria restou pacificado no âmbito deste Tribunal, ao teor da Súmula 45, que assim prescreve:
ENUNCIADO: Em se tratando de relação de consumo, inafastável a aplicação do artigo 51, VII do CDC, que considera nula de pleno direito, cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem, ainda que porventura satisfeitos os requisitos do artigo 4º, §2º, da Lei nº 9.307/96, presumindo-se recusada a arbitragem pelo consumidor, quando proposta ação perante o Poder Judiciário, convalidando-se a cláusula compromissória apenas quando a iniciativa da arbitragem é do próprio consumidor.
Assim, AFASTO a preliminar arguida.
b) DA PRESCRIÇÃO TRIENAL DA COMISSÃO DE CORRETAGEM
Rejeito a preliminar de mérito arguida pela requerida, uma vez que o pedido inicial não contempla a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem.
De toda sorte, ainda que houvesse pretensão nesse sentido, o pedido não mereceria acolhimento, porquanto o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.599.511/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 938), firmou entendimento no sentido da validade da transferência ao comprador da obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que haja prévia informação e expressa discriminação dos valores relativos ao imóvel e à corretagem no instrumento contratual, circunstância verificada no caso em exame.
c) DA IMPUGNAÇÃO AO PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA
A parte requerida impugnou a gratuidade da justiça concedida à parte autora, porém, não demonstrou nenhuma alteração fática ou jurídica apta a ensejar a modificação da decisão concessiva do benefício da justiça gratuita, não desincumbindo o réu do seu ônus (CPC, art. 373, inciso II, c/c art. 100).
Nesse sentido, a jurisprudência do TJGO:
APELAÇÃO CÍVEL. IMPUGNAÇÃO AO PEDIDO DE JUSTIÇA GRATUITA. REVOGAÇÃO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA. INDEFERIMENTO. I - Segundo o disposto no artigo 5º, inciso LXXIV, da Constituição Federal e Súmula nº 25 do TJGO, terá direito à assistência judiciária integral e gratuita aquele que comprovar insuficiência de recursos financeiros. II - Para que haja a revogação da gratuidade processual conferida a uma das partes, é necessária a comprovação de inexistência ou desaparecimento dos requisitos essenciais à sua concessão, o que não restou cabalmente comprovado no presente caso. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO, APELAÇÃO 0335978-95.2015.8.09.0168, Rel. FAUSTO MOREIRA DINIZ, 6ª Câmara Cível, julgado em 21/03/2019, DJe de 21/03/2019). Destaquei.
Assim, REJEITO a preliminar.
II – DO MÉRITO
O processo encontra-se em ordem e as partes estão representadas, não havendo irregularidades ou nulidades a serem sanadas. Ressalto que o processo teve tramitação normal e que foram observados os interesses dos sujeitos da relação processual quanto ao contraditório e ampla defesa. E, ainda, que estão presentes os pressupostos processuais, por isso, passo a análise do mérito.
As informações necessárias ao deslinde da causa estão presentes nos autos, razão pela qual se impõe o JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO (CPC, art. 355, I).
Prosseguindo, insta mencionar que a relação jurídica estabelecida entre as partes se caracteriza como uma relação de consumo, na medida em que temos, nitidamente, a figura da parte requerida, na qualidade de fornecedora de produtos e, no outro polo, a parte autora, como destinatário final deles, em perfeita consonância com o disposto nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.
É pacífica a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás no sentido de que a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda, firmado entre a empresa incorporadora ou construtora do empreendimento e o futuro proprietário, é de consumo, senão vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. APLICAÇÃO DO CDC. CAPITALIZAÇÃO PREVISTA. ANUAL. LEGALIDADE. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES DESPENDIDOS. IPTU. RESPONSABILIDADE DE QUEM TEM A POSSE DO IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. É de consumo a relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda firmando entre a empresa incorporadora ou construtora do empreendimento e o futuro proprietário do imóvel (arts. 2º e 3º do CDC), podendo as regras consumeristas serem aplicadas em total harmonia com as disposições do Código Civil. [...]. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5606481-98.2018.8.09.0093, Rel. Des(a). ITAMAR DE LIMA, 3ª Câmara Cível, julgado em 06/05/2021, DJe de 06/05/2021). Destaquei.
Com efeito, a controvérsia dos autos cinge-se à análise da validade das cláusulas contratuais previstas no contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado entre as partes, especialmente no que se refere à rescisão contratual por iniciativa dos autores, à restituição dos valores pagos e aos limites legais e contratuais das retenções pretendidas pela requerida, inclusive quanto à cláusula penal, taxa de administração, taxa de fruição e comissão de corretagem, questões que passo a analisar.
DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO
Inicialmente, verifica-se que não há controvérsia nos autos quanto à resolução do contrato em decorrência do inadimplemento da parte autora, uma vez que, na própria petição inicial, esta reconhece que, em razão de dificuldades financeiras, não conseguiu honrar com o compromisso avençado e pediu a resolução, circunstância igualmente confirmada pela parte requerida em sede de contestação.
Assim a declaração de resolução do contrato é medida imperiosa, razão pela qual passo a analisar os efeitos dela decorrentes.
b) DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS
Sobre a matéria, destaca-se que a restituição dos valores pagos, segundo o colendo STJ, no julgamento do Recurso Especial representativo de controvérsia nº 1.300.418/SC: havendo a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, submetido ao Código de Defesa do Consumidor, pela imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, de forma integral; ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. A propósito:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido.” (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)
Nesse sentido, é a Súmula 543 da colenda Corte de Cidadania, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Com efeito, com resolução do contrato particular de compra e venda de imóvel, por culpa da parte consumidora, deve ocorrer a imediata restituição de parte das parcelas pagas pelo promitente comprador, de uma só vez. Logo, as disposições contratuais que contrariam esse entendimento são de nenhum efeito.
DA MULTA PENAL, TAXA DE ADMINISTRAÇÃO e RETENÇÃO DE ARRAS
No caso em apreço, a própria parte autora reconhece que a resolução se deu por sua culpa e, para tais hipóteses, o percentual de retenção deve observar as peculiaridades do caso concreto, podendo variar entre 10% e 25%, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ - AgInt no AREsp: 2579263 RJ 2024/0062310-0, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 02/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/09/2024).
Na hipótese de resolução contratual por parte dos promitentes compradores (autora), como no caso dos autos, a avença prevê a retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos. Logo, a cláusula 6.10 deverá prevalecer.
Por outro lado, sabe-se que tanto a multa penal quanto a taxa administrativa objetivam compensar os prejuízos decorrentes da rescisão contratual, caracterizando, pois, bis in idem a cobrança cumulativa destas.
Neste sentido é o entendimento do Egrégio Tribunal de justiça do Estado de Goiás, vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR . LEI Nº 13.786/2018. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA . JURISPRUDÊNCIA DO STJ ADMITE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DO TOTAL DA QUANTIA PAGA. HONORÁRIOS. NÃO ACOLHIMENTO IN TOTUM DOS PEDIDOS INCIAIS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA . 1- Não há se falar em aplicabilidade imediata da Lei nº 13.786/2018, porquanto o contrato de promessa de compra e venda foi pactuado pelas partes em momento anterior à vigência da referida lei (eficácia do direito intertemporal). 2. A cumulação de cláusula penal com a taxa de administração configura o vedado bis in idem, porquanto a cláusula penal compensatória tem por objetivo satisfazer todos os danos sofridos pelo contratante prejudicado com a rescisão do contrato. 3. No caso em questão a retenção de 10% (dez por cento) prevista contratualmente a título de cláusula penal, está de acordo com os precedentes jurisprudenciais do STJ em casos semelhantes, situação que enseja a devida manutenção. 4. No caso não houve acolhimento in totum dos pedidos constantes da inicial, e não tendo a ré sucumbido minimamente, a decorrência lógica é a condenação recíproca das partes nos ônus sucumbenciais, conforme preceitua o caput do art . 86 do Código de Processo Civil. 5. À vista do entendimento do STJ de que ?só caberá majoração dos honorários na hipótese de o recurso ser integralmente rejeitado/ desprovido ou não conhecido.?(STJ: Edcl no REsp nº 1 .746.789/RS. Rel. Ministra Nancy Andrighi . DJE 03/10/2018), não cabe, nesta seara recursal, em face do provimento parcial do recurso, majorar os honorários advocatícios (art. 85, § 11, do CPC). APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO 5403677-65 .2021.8.09.0149, Relator.: SÉRGIO MENDONÇA DE ARAÚJO, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 17/03/2023). Destaquei.
Também não se mostra admissível a cobrança simultânea de arras e cláusula penal compensatória, tendo em vista que ambos os institutos possuem caráter reparatório decorrente do inadimplemento contratual. Assim, a incidência conjunta dessas penalidades implica excessiva onerosidade à parte compradora, caracterizando duplicidade sancionatória sobre o mesmo fato gerador, entendimento este já consolidado pela jurisprudência, senão vejamos:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO . REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE . SÚMULA Nº 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO . AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR . PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA Nº 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA . IMPOSSIBILIDADE. 1. Na hipótese, as conclusões da Corte de origem quanto à alegada existência de conexão entre as demandas decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que impede a revisão do tema em virtude do óbice da Súmula nº 7/STJ. 2 Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados . 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. 4. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ) . 5. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). 6. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1942925 PR 2021/0218981-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/06/2023). Destaquei.
EMENTA: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. CONSECTÁRIOS. INOVAÇÃO RECURSAL. PROVIMENTO PARCIAL DE AMBOS OS RECURSOS. I. CASO EM EXAME 1. Dupla apelação cível interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de lote, declarando o pacto resolvido por inadimplência do comprador. A primeira apelante (vendedora) busca a cumulação da cláusula penal com a retenção de valores, a fixação de taxa de fruição e a alteração dos consectários legais sobre a restituição. O segundo apelante (comprador) requer a redução do percentual de retenção e indenização por benfeitorias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o pedido de indenização por benfeitorias, não formulado em primeiro grau, constitui inovação recursal; (ii) definir o percentual de retenção aplicável sobre os valores pagos pelo comprador e a possibilidade de sua cumulação com outra multa contratual; (iii) verificar a incidência de taxa de fruição sobre lote não edificado, ainda que com construção inacabada; e (iv) estabelecer os consectários legais (correção monetária e juros de mora) sobre os valores a serem restituídos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. É vedado o conhecimento de matéria não suscitada e debatida em primeiro grau de jurisdição, por configurar inovação recursal, o que impede a análise do pedido de indenização por benfeitorias formulado apenas em sede de apelação. 4. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência consolidada permite a retenção de até 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente para compensar as despesas administrativas da vendedora. É vedada a cumulação de arras com cláusula penal compensatória, por configurarem dupla penalidade pelo mesmo fato (bis in idem), conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. 5. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a cobrança de taxa de fruição em caso de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, pois não há prova de enriquecimento ilícito do comprador ou empobrecimento do vendedor. A existência de uma construção inacabada não altera esse entendimento. 6. Para manter o equilíbrio contratual, a correção monetária sobre os valores a serem restituídos deve seguir o mesmo índice previsto no contrato para a inadimplência do comprador (IGPM). Os juros de mora também devem observar o percentual estipulado no pacto para a mesma situação (1% ao mês). IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Primeiro recurso de apelação conhecido e parcialmente provido. Segundo recurso de apelação parcialmente conhecido e, nesta extensão, parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. "É vedada a cumulação de arras com cláusula penal compensatória em contrato de compra e venda de imóvel, por configurar bis in idem, devendo o percentual de retenção, em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, ser limitado a 25% dos valores pagos." 2. "É indevida a taxa de fruição pela ocupação de lote não edificado, ainda que haja construção inacabada, por ausência de proveito econômico." 3. "Os consectários da restituição de valores em rescisão contratual devem observar, por isonomia, os mesmos índices (correção monetária e juros) previstos no contrato para a hipótese de inadimplência do comprador." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018; Código Civil, art. 406, §1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.894.493/SP; STJ, REsp 1.617.652/DF; STJ, AREsp n. 2.843.464/MT; STJ, AgInt no REsp 1.954.555/SP; STJ, REsp n. 2.237.046/SP; STJ, REsp n. 2.223.398/SP; TJGO, Apelação Cível 5325650-46.2020.8.09.0006; TJGO, Apelação Cível 5967243-26.2024.8.09.0051. (Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível, 5447576-17.2023.8.09.0029, WILTON MULLER SALOMÃO - (DESEMBARGADOR), 11ª Câmara Cível, julgado em 07/05/2026 09:00:00). Destaquei
Portanto, as cláusulas 6.10.1 e 6.10.2 não merecem prevalecer, porquanto estabelecem retenções excessivas e cumulativas em desfavor da parte compradora. Assim, mostra-se razoável a limitação da retenção ao percentual de 10% sobre os valores efetivamente pagos pela promitente compradora, quantia esta suficiente para compensar eventuais despesas administrativas e custos decorrentes da rescisão do negócio jurídico firmado entre as partes.
Quanto ao modo de restituição, esta deverá ocorrer de forma imediata, em única parcela.
TAXA DE FRUIÇÃO
Sobre a taxa de fruição, esta corresponde à indenização pelo uso do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. Todavia, ela não incide quando se trata de terreno não edificado, uma vez que inexiste proveito econômico proporcionado pelo imóvel. Vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO PELO COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO. PRECEDENTES DO STJ E TJGO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO. 1. (…). 4. o STJ já se posicionou no sentido de que a taxa condominial e IPTU são obrigações propter rem, devendo ser arcada pelo comprador, no período em que esteve na posse do bem . Além de ser uma obrigação propter rem, há previsão expressa no contrato acerca do pagamento de tais impostos durante o período em que o apelado esteve na posse do bem até a declaração da rescisão contratual, razão porque tais valores poderão ser deduzidos quando da efetiva restituição. 5. Sabe-se que a fruição corresponde à indenização pelo uso do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. Todavia, ela não incide quando se trata de terreno não edificado, uma vez que inexiste proveito econômico proporcionado pelo imóvel . 6. Prosperando os argumentos contidos na peça recursal e tendo em vista que a apelante venceu a maior parte dos pedidos, ao apelado devem ser impostos os ônus sucumbenciais, com a majoração da verba honorária na forma prevista no artigo 85, § 11º do CPC/15, e com observância à disposição do artigo 98, § 3º do mesmo diploma processual civil. 7. APELO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJGO, 2 CC, AC 5380994-37 – Rel. Des. GERSON SANTANA CINTRA – DJ 04/05/2020). Destaquei.
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS ADIMPLIDAS E PEDIDO LIMINAR/CONCESSÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESILIÇÃO CONTRATUAL POR VONTADE EXCLUSIVA DO COMPRADOR. 1. (…). 3. Não é admitida a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, vez que não há proveito econômico proporcionado pelo imóvel e auferido pelos possuidores, capaz de gerar este direito. 4. O pagamento de IPTU/ITU decorre de obrigação propter rem e, nesta condição, é devido pelo promitente comprador apenas desde sua imissão na posse no imóvel, até a declaração de rescisão do contrato, sendo assim, valores irrestituíveis, quando da resilição contratual por sua culpa exclusiva. 5. O Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos (REsp nº 1.599.511/SP - Tema 938), decidiu que o consumidor/comprador do imóvel fica obrigado a pagar a comissão de corretagem, desde que claramente expressa no contrato e discriminados o valor do imóvel e corretagem. 6. À avença foi firmada antes da Lei do Distrato (nº 13.786, de 27.12.2018), impõe-se à vendedora restituir ao adquirente o montante pago em parcela única (súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça), com juros moratórios a partir do trânsito em julgado da decisão judicial (Tema 1002 do STJ). APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA EM PARTE.” (TJGO, 5 CC, AC 5517362-58 – Rel. Des. MARCUS DA COSTA FERREIRA – DJ 24/08/25020). Destaquei.
Cabe ressaltar que, tratando-se de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado firmado anteriormente à vigência da Lei 13.786/2018, não se mostra devida a cobrança de taxa de fruição ou ocupação de forma presumida, porquanto, à época da contratação, inexistia previsão legal específica regulamentando a matéria, além de estar consolidado o entendimento jurisprudencial no sentido de afastar sua incidência quando ausente comprovação de efetivo proveito econômico decorrente da utilização do imóvel (REsp n. 2.104.086/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/10/2025, DJEN de 12/11/2025.).
Dessarte, a cláusula em si não padece de nulidade porque, se verificada construção ou algum proveito econômico obtido pelo devedor ser-lhe-ia imposta o dever de pagamento, como, no caso, não consta nos autos prova de edificação, não é devida.
DO IPTU
Como é cediço, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel, nos termos da previsão contratual, compete à autora. Ademais, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, por se tratar de obrigação propter rem, o encargo relativo ao IPTU recai sobre o comprador a partir da imissão na posse do bem.
Nesse contexto, devem ser considerados, para fins de apuração da responsabilidade, o período compreendido entre a imissão na posse do imóvel, ocorrida em 19/05/2017, data da assinatura do contrato, e a data da resolução contratual, em 27/12/2024, data constante no termo de rescisão de contrato jungido à contestação, diante da ausência de impugnação específica por parte da autora.
É o que basta.
DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:
a) DECLARAR a resolução do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Lote Urbano e Outras Avenças n. 172-29-23, firmado entre as partes, referente ao lote n. 23 da quadra 29, situado na Rua do Eucalipto, no loteamento Residencial Santa Clara Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda;
b) CONDENAR a parte requerida a restituir à parte autora os valores efetivamente pagos no curso do contrato, corrigidos monetariamente pela Selic, desde de cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado desta sentença (Tema 1.002 do STJ), observadas as seguintes deduções:
b.1) retenção de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, a título de cláusula penal e despesas administrativas;
b.2) os valores relativos ao IPTU incidentes sobre o imóvel no período compreendido entre a imissão na posse, ocorrida em 19/05/2017, e a data da resolução contratual, em 27/12/2024;
c) DECLARAR nulas as cláusulas que estipula a retenção de taxas de administração e retenção de arras;
d) DECLARAR indevida a cobrança de taxa de fruição, ante a ausência de comprovação de edificação ou proveito econômico do lote;
e) DETERMINAR que a restituição do saldo remanescente em favor da parte autora ocorra de forma imediata e em parcela única, nos termos da fundamentação.
CONDENO a parte requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (valor a ser devolvido), com fulcro no art. 85, §2º, do CPC.
DISPOSIÇÕES FINAIS:
Interposto recurso de apelação pelas partes, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo legal de 15 (quinze) dias, conforme artigo 1.010, §1º, CPC/15.
Havendo interposição de recurso adesivo pela parte recorrida (artigo 997, §§, CPC/15), intime-se a parte contrária para contrarrazoar no prazo legal (artigo 1.010,§2º, CPC/15).
Caso as contrarrazões do recurso principal ou do adesivo ventilem matérias elencadas no artigo 1.009, §1º, CPC/15, intime-se o recorrente para se manifestar sobre elas no prazo de 15 (quinze dias) nos moldes do artigo 1.009, §2º, CPC/15.
Após realizarem estas diligências, determino o encaminhamento dos autos ao Egrégio Tribunal de Justiça deste Estado (artigo 1.009, §3º, CPC/15), com as homenagens de estilo, ressaltando-se que o juízo de admissibilidade do(s) recurso(s) será efetuado direta e integralmente pela Corte ad quem (artigo 932, CPC/15).
Transitado em julgado, nada sendo requerido, ARQUIVEM-SE, com as devidas baixas.
Intimem-se. Cumpra-se.
Rio Verde (GO), data e hora da assinatura eletrônica.
CAMILA DE CARVALHO GONÇALVES
Juíza de Direito
É um dever de todos, sem exceção, proteger crianças e adolescentes contra a violência infantil.
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