Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ Núcleo de Justiça 4.0 - Juizados Especiais Adjuntos WhatsApp:(85) 98239-4389 E-mail: [email protected] SENTENÇA Processo n.º 3002435-72.2025.8.06.0034 AUTOR: CONDOMINIO HORIZONTAL REU: RESIDENCIAL VILA VERDE SPE - LTDA e outros Vistos. Etc. Trata-se de Ação de Cobrança ajuizada por CONDOMINIO HORIZONTAL, sob o rito da Lei 9.099/95, em face de RESIDENCIAL VILA VERDE SPE - LTDA e outro, já qualificados nos presentes autos. Dispensado o relatório, nos termos do art. 38, da Lei 9.099/95. FUNDAMENTAÇÃO. O presente feito deve ser julgado antecipadamente, na forma da regra contida no art. 355, I, do CPC/2015, que assim estabelece: "Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de outras provas;" Não vislumbro necessidade de produção probatória, posto que a prova documental constante dos autos é suficiente para a solução da lide, de modo que não há um único fato alegado que necessite de produção de prova testemunhal ou pericial. Nesse sentido, o entendimento do STJ é firme quanto à desnecessidade de audiência de instrução em tais hipóteses: AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ARBITRAMENTO E COBRANÇA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73. AUSÊNCIA DE OBSCURIDADE, OMISSÃO OU CONTRADIÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA E OCORRÊNCIA DE PRESCRIÇÃO. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA. SÚMULA 284/STF. OFENSA AOS ARTS. 38 E 401 DO CPC/73, 136, V, E 141, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/16 E ARTS. 212, IV, E 227, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/02. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. ARBITRAMENTO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDUÇÃO EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL. POSSIBILIDADE. ÓBICE DA SÚMULA N. 7 DO STJ NÃO APLICÁVEL NA HIPÓTESE DE EXORBITÂNCIA. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO. 2. O reconhecimento de causa madura permite o julgamento antecipado da lide, considerando despicienda a dilação probatória, ainda que uma das partes pretenda a realização de audiência de instrução e julgamento para a oitiva de testemunhas. Sendo o juiz o destinatário da prova, a reforma do aresto, neste aspecto, implicaria inegável necessidade de reexame de matéria fático-probatória, providência inviável de ser adotada em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7 desta Corte. (AgRg no REsp 1345375/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 13/12/2018, DJe 28/03/2019) (Grifo nosso) Portanto, me utilizando da faculdade contida no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil e passo ao julgamento antecipado da lide. Considerando que a alegação de ilegitimidade passiva suscitada pela promovida RESIDENCIAL VILA VERDE SPE LTDA. demanda o exame da própria relação jurídica material que fundamenta a pretensão de cobrança das cotas condominiais, confundindo-se com o mérito da controvérsia, passa-se à sua apreciação em conjunto com o mérito da demanda. DO MÉRITO. Trata-se de ação de cobrança proposta por CONDOMÍNIO HORIZONTAL VILA VERDE em face de RESIDENCIAL VILA VERDE SPE LTDA. e THOMAS JEFFERSON PESSOA CALIXTO, objetivando o recebimento da quantia de R$ 295,92 (duzentos e noventa e cinco reais e noventa e dois centavos), correspondente às cotas condominiais incidentes sobre a unidade L257/Q1, notadamente aquelas vencidas nos meses de abril e maio de 2022, acrescidas da atualização monetária, juros e demais encargos previstos na convenção condominial. A requerida RESIDENCIAL VILA VERDE SPE LTDA. apresentou contestação arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva ad causam, sustentando que a unidade imobiliária foi alienada a THOMAS JEFFERSON PESSOA CALIXTO, o qual passou a exercer a posse direta do imóvel e a assumir os encargos condominiais dele decorrentes, circunstância de pleno conhecimento do condomínio autor. De início, verifica-se que o condomínio autor comprovou satisfatoriamente sua regular constituição, a legitimidade de sua representação processual e a existência de convenção condominial instituindo a obrigação de rateio das despesas comuns, em consonância com os arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil. Trouxe aos autos, ainda, ata de assembleia, demonstrativo discriminado do débito e demais documentos aptos a evidenciar a origem, exigibilidade e liquidez do crédito perseguido. No tocante à preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela RESIDENCIAL VILA VERDE SPE LTDA., assiste-lhe razão. É certo que a obrigação de pagar cotas condominiais possui natureza propter rem, vinculando-se à unidade imobiliária, conforme dispõe o art. 1.345 do Código Civil. Todavia, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça firmada tese em um julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 886), firmou entendimento de que a responsabilidade pelo adimplemento das despesas condominiais não decorre exclusivamente da titularidade constante do registro imobiliário, devendo prevalecer a realidade da relação jurídica material estabelecida com o imóvel. Nesse sentido: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1345331 RS 2012/0199276-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/04/2015, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2015 RB vol. 619 p. 49) Assim, demonstrado que terceiro exerce a posse do bem, assumiu os direitos e obrigações inerentes à unidade e é reconhecido pelo condomínio como responsável pelo imóvel, compete a este responder pelas contribuições condominiais, afastando-se a legitimidade passiva do antigo proprietário ou promitente vendedor, especialmente quando o condomínio tinha ciência inequívoca da transferência da posse. No caso concreto, os documentos acostados aos autos no ID 199319985 e seguintes, evidenciam que a unidade L257/Q1 foi alienada a THOMAS JEFFERSON PESSOA CALIXTO, passando este a figurar nos registros administrativos do condomínio como titular e responsável financeiro pela unidade. Além disso, o próprio autor promoveu a inclusão do adquirente no polo passivo da demanda, circunstância que demonstra seu conhecimento acerca da alteração da relação jurídica material envolvendo o imóvel. Dessa forma, estando comprovado que a posse e a responsabilidade pela unidade foram transferidas ao corréu THOMAS JEFFERSON PESSOA CALIXTO, bem como que o condomínio tinha plena ciência dessa situação (ID 199319995), impõe-se o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva da RESIDENCIAL VILA VERDE SPE LTDA., extinguindo-se o processo em relação a ela, sem resolução do mérito, na forma do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Superada essa questão, o pedido merece acolhimento em relação ao corréu THOMAS JEFFERSON PESSOA CALIXTO. Conforme certificado nos autos, o requerido foi regularmente citado e intimado para comparecer à audiência de conciliação (ID 193378238), deixando, contudo, de apresentar contestação ou qualquer elemento probatório capaz de desconstituir a pretensão autoral. Incidem, assim, os efeitos previstos nos arts. 344 e 373, inciso II, do Código de Processo Civil, uma vez que não houve impugnação específica dos fatos constitutivos do direito do autor nem demonstração de causa extintiva, modificativa ou impeditiva da obrigação. A obrigação de contribuir para as despesas condominiais decorre diretamente da lei. O art. 1.336, inciso I, do Código Civil estabelece ser dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal, salvo disposição diversa constante da convenção, enquanto o art. 1.348, inciso VIII, atribui ao síndico a legitimidade para promover a cobrança judicial dos créditos condominiais. No caso dos autos, o demonstrativo financeiro apresentado no ID 176443069 evidencia a existência de débito no valor de R$ 295,92, referente às cotas condominiais descritas na petição inicial. Referido documento goza de presunção relativa de veracidade e não foi infirmado por qualquer prova em sentido contrário, razão pela qual permanece íntegro o direito creditório do condomínio. Diante desse contexto probatório, restou demonstrada a existência, exigibilidade e inadimplência da obrigação condominial, impondo-se a condenação do requerido THOMAS JEFFERSON PESSOA CALIXTO ao pagamento das cotas vencidas, acrescidas de correção monetária, juros moratórios e demais encargos previstos na convenção condominial e na legislação aplicável. DISPOSITIVO. Ante o exposto, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, em relação à requerida RESIDENCIAL VILA VERDE SPE LTDA., por reconhecer a sua ilegitimidade passiva. Ademais, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, para: a) Condenar a parte promovida na obrigação de pagar o valor de R$ 295,92 (duzentos e noventa e cinco reais e noventa e dois centavos) à promovente. Tal valor deve ser atualizado com correção monetária pelo IPCA e acréscimo de juros de mora correspondente à Taxa SELIC com dedução do IPCA desde o evento danoso (Súmula 54 do Superior Tribunal de Justiça). Sem custas nem honorários, com base no art. 55, caput, da Lei nº 9.099/95. Publique-se. Registre-se. Após Intimem-se as partes da presente sentença. Transitada em julgado, intime-se novamente a parte autora, por seu causídico, para dar início ao cumprimento de sentença, sob pena de arquivamento do feito. Expedientes necessários. Núcleo 4.0 Juizados Adjuntos/CE, data da assinatura digital. Ney Franklin Fonseca de Aquino Juiz Leigo DESPACHO/DECISÃO Vistos. Homologo a Minuta de Sentença elaborada pelo juiz Leigo para que produza os seus jurídicos e legais efeitos, nos termos do Art. 40 da Lei 9.099/95. Intimem-se. Registre-se. Núcleo 4.0 Juizados Adjuntos/CE, data da assinatura digital. Juiz(a) de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei nº 11.419/06)
