Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA Comarca de Salvador7ª Vara CívelRua do Tingui, s/n, - Fórum Ruy Barbosa - 2º andar - CEP: 40.040-900Campo da Pólvora - Salvador/BA SENTENÇA Processo nº: 8050441-59.2022.8.05.0001 Classe - Assunto: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Requerente AUTOR: MARIVALDO SANTIAGO MELO, LIVIA COSTA LIMA MELO Requerido(a) REU: CONDOMINIO RESIDENCIAL JEAN PIAGET Vistos, etc. MARIVALDO SANTIAGO MELO e LIVIA COSTA LIMA MELO ingressaram com AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS em face de CONDOMÍNIO RESIDENCIAL JEAN PIAGET, aduzindo, em apertada síntese, que: 1) Seriam proprietários da unidade residencial de número 1205, correspondente à cobertura do condomínio Réu; 2) Desde o dia 06.10.2021, o imóvel estaria sofrendo graves infiltrações e vazamentos de água provenientes da laje de cobertura do edifício, que consistia em área comum da edificação; 3) Tal situação teria causado severas avarias na pintura, sanca, forro de gesso e nos armários planejados da cozinha; 4) Os vazamentos teriam se iniciado após o condomínio realizar obras estruturais no telhado para a implantação de uma casa de bombas de combate a incêndio, serviço este necessário para a obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros; 5) Apesar de diversas tentativas de solução consensual e do envio de notificação extrajudicial recebida pelo condomínio, nenhuma providência definitiva haveria sido adotada para reparar os danos internos da unidade autônoma. Diante desse cenário, requereram a concessão da gratuidade da Justiça, a condenação do condomínio Requerido na obrigação de fazer consistente na realização das obras necessárias para cessar as infiltrações, ou, alternativamente, a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais no montante de R$13.082,45 (treze mil, oitenta dois reais, quarenta cinco centavos), além de indenização por danos morais no valor de R$15.000,00 (quinze mil reais). A Inicial veio acompanhada de procuração no ID. 194383556, documentos de identificação, comprovante de residência no ID. 194406409, declaração de hipossuficiência, Notificação Extrajudicial no ID. 194406415, fotografias dos danos no ID. 194406416, mensagens eletrônicas trocadas no ID. 194406417 e orçamentos comerciais nos IDs. 194406419 e 194406420. Devidamente Citado por meio postal com Aviso de Recebimento no ID. 217867911, o Vindicado apresentou Contestação tempestiva no ID. 222617639. Preliminarmente, impugnou a concessão do benefício da Assistência Judiciária aos Vindicantes, sustentando que estes possuíam sinais exteriores de riqueza, como a utilização de um veículo de modelo Honda HR-V e a participação societária da Coautora em uma panificadora, cujas quotas foram cedidas pelo valor de R$68.000,00 (sessenta oito mil reais). Ainda em sede preliminar, arguiu a Carência de Ação por falta de interesse de agir, afirmando que a obrigação de fazer fora cumprida em novembro de 2021, quando a empresa prestadora de serviços realizou os reparos necessários na cobertura e instalou rufos, sanando o vazamento. No mérito, o Demandado defendeu a ausência de ato ilícito e de nexo de causalidade. Afirmou que a responsabilidade pelas infiltrações não poderia ser imputada à administração, haja vista que os apartamentos de cobertura estão naturalmente expostos a intempéries climáticas e Ações da natureza. Impugnou a ocorrência de danos materiais e morais, sob o argumento de que os Demandantes não comprovaram a origem técnica dos danos e que a situação configurava mero aborrecimento cotidiano. Pugnou pelo acolhimento das preliminares ou pela total improcedência dos pedidos formulados na Inicial. Juntou atas de assembleia no ID. 222617641, contrato de prestação de serviços no ID. 222617642 e declaração da empresa de engenharia no ID. 222617644. Os Suplicantes apresentaram Réplica no ID. 232342835, refutando as preliminares e defendendo a manutenção da gratuidade da Justiça. Juntaram documentos do veículo e alteração contratual da empresa nos IDs. 232342827 e 232342831. Posteriormente, em cumprimento ao Despacho de ID. 272300954, apresentaram comprovantes de renda, carteiras de trabalho e declaração de imposto de renda nos IDs. 302275260, 302280061 e 302292776. Fora proferida Decisão de saneamento e organização do processo no ID. 427612601. Na oportunidade, rejeitou-se a preliminar de ausência de interesse de agir, sob o fundamento de que a aferição da persistência dos vazamentos confundia-se com o mérito da demanda. Rejeitou-se também a impugnação à gratuidade da Justiça, mantendo-se o benefício deferido aos Rogantes, diante da comprovação documental de sua hipossuficiência financeira. Fixaram-se como pontos controvertidos o uso privativo do terraço e a existência atual das infiltrações, distribuindo-se os ônus da prova na forma do artigo 373 do Código de Processo Civil. Em sede de instrução, os Pleiteantes colacionaram relatório de vistoria técnica predial elaborado por engenheiro civil habilitado no ID. 463906374, acompanhado da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica e comprovante de pagamento nos IDs. 464168594 e 464168595. O relatório técnico atestou a reincidência de infiltrações, indicando a existência de fissuras na laje, telhas quebradas e acúmulo de água. Juntaram também correio eletrônico emitido pelo engenheiro consultor do Pleiteado no ID. 463906378, datado de 03.04.2024, confessando que as infiltrações foram causadas temporariamente pela movimentação de operários e equipamentos de fachada sobre o telhado do edifício. O Réu peticionou no ID. 464566216 impugnando o relatório dos Autores e solicitando prazo para apresentar parecer técnico atualizado do local. Em 05.11.2024, o Requerido apresentou parecer técnico elaborado por engenheiro civil no ID. 472386132, acompanhado de Petição no ID. 472386131 e Anotação de Responsabilidade Técnica no ID. 472386134. O parecer técnico do Vindicado admitiu que as infiltrações internas na unidade dos Vindicantes decorreram da construção da casa de bombas e, posteriormente, da quebra de telhas pela equipe de reforma da fachada do prédio. Declarou, contudo, que após a conclusão das obras em outubro de 2024, o Demandado promoveu a revisão completa do telhado, substituição de telhas, impermeabilização da calha e a integral recuperação do forro de gesso e pintura do apartamento 1205. Diante disso, requereu a extinção do processo por perda superveniente do objeto. Os Demandantes manifestaram-se no ID. 552155407, requerendo a designação de Audiência de Instrução para produção de prova oral e oitiva de testemunhas, sob o argumento de que os danos materiais sofridos nos armários não foram reparados pelo Suplicado. Os autos vieram conclusos para julgamento. É o breve Relatório. FUNDAMENTO e DECIDO. O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A questão controvertida é eminentemente técnica e fática, encontrando-se suficientemente demonstrada pelas provas documentais colacionadas aos autos pelas partes, em especial os relatórios de vistoria técnica e a correspondência eletrônica que contêm manifestações de profissionais de engenharia civil. A designação de Audiência de Instrução e Julgamento para a oitiva de testemunhas, postulada pelos Suplicantes no ID. 552155407, deve ser rejeitada. A prova testemunhal é inócua para infirmar as conclusões técnicas exaradas por engenheiros civis habilitados acerca da estrutura predial, causas de infiltração e extensão de reparos. No sistema processual brasileiro, o magistrado é o destinatário das provas, cabendo-lhe indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias, zelando pela celeridade processual e razoável duração do processo. Assim, estando o feito instruído com farta prova documental, o julgamento imediato é medida que se impõe. No âmbito meritório, discute-se a responsabilidade do Suplicado pelas infiltrações que atingiram a unidade autônoma dos Autores e a obrigação de reparar os danos materiais e morais correspondentes. Nos termos do artigo 1.331, parágrafo quinto, do Código Civil, o terraço de cobertura é parte comum da edificação, salvo disposição em contrário constante da escritura de constituição do condomínio. Sendo área comum, incumbe ao condomínio, por intermédio de seu síndico, diligenciar a sua conservação, manutenção e guarda, de modo a zelar pela segurança e integridade de toda a edificação e das unidades imobiliárias inferiores, nos moldes do artigo 1.348, inciso V, do diploma civil. No caso vertente, a responsabilidade do Pleiteado pelo surgimento das infiltrações restou comprovada de forma inequívoca pelas provas carreadas aos autos. O próprio parecer técnico apresentado pelo requerido no ID. 472386132, em sua página 15, conclui que as infiltrações no apartamento dos Pleiteantes foram decorrentes de intervenções promovidas pelo condomínio na cobertura do edifício. O laudo técnico aponta como causa originária a construção da casa de bombas de combate a incêndios e, em momento posterior, a quebra de telhas provocada pelo trânsito de operários contratados para a realização da reforma das fachadas do prédio. Ademais, o correio eletrônico de ID. 463906378, emitido pelo engenheiro civil Frederico Olivieri, consultor técnico do próprio Rogado, atesta a ciência e a assunção de que a movimentação do pessoal no telhado para ancoragem de equipamentos de fachada foi o fator determinante para o desalinhamento e quebra de telhas, com a consequente infiltração de água da chuva no apartamento dos demandantes. Dessa forma, restou demonstrado o nexo de causalidade entre as obras promovidas pelo condomínio nas áreas comuns (laje e telhado) e os danos sofridos no interior do apartamento dos Rogantes. A alegação de que a cobertura está sujeita a intempéries naturais não exime o Réu de sua responsabilidade civil, visto que é seu dever legal manter o telhado em perfeito estado de conservação e impermeabilização, respondendo pelos danos causados a terceiros e condôminos em decorrência de falhas estruturais ou de serviços deficientes realizados nas áreas de uso comum. Os Autores pleitearam a condenação do Requerido na obrigação de fazer consistente na realização das obras necessárias para sanar as infiltrações e recuperar os danos causados no imóvel (gesso, pintura e armários). O parecer técnico do Requerido datado de outubro de 2024, juntado no ID. 472386132, comprova de forma robusta que, após o término das obras de fachada, o Vindicado procedeu à substituição de grande quantidade de telhas na região situada sobre a unidade 1205, restabelecendo a estanqueidade do telhado. Constatou-se também que o serviço de impermeabilização da calha central foi concluído e testado. Ainda de acordo com o referido parecer técnico, em sua página 14, restou demonstrado que o condomínio Demandado realizou a completa recuperação do forro de gesso e a pintura do teto da sala, da cozinha e da área de serviço do apartamento dos autores, sanando os danos decorrentes das infiltrações na alvenaria e no teto. Os Demandantes, em sua Manifestação de ID. 552155407, não trouxeram novos elementos de prova aptos a demonstrar a persistência de vazamentos ativos ou falhas na pintura e no gesso após a intervenção promovida pelo Suplicado em outubro de 2024. Portanto, a obrigação de fazer concernente à vedação das infiltrações no telhado e à reparação física do gesso e da pintura interna do apartamento 1205 foi devidamente adimplida pelo Pleiteado no curso da demanda processual. O reconhecimento da perda parcial do objeto ou da carência de Ação superveniente por falta de interesse de agir quanto a esses específicos pedidos de obrigação de fazer deve ser acolhido, uma vez que a pretensão foi satisfeita voluntariamente pelo Acionado, restando prejudicada a Tutela Jurisdicional cogente quanto a estes pontos. Persiste, contudo, a controvérsia acerca dos danos causados nos armários planejados da cozinha dos Acionantes. O Rogado asseverou em seu parecer técnico que houve a preservação de armários e que inexistem danos adicionais. Entretanto, as provas documentais coligidas aos autos indicam o oposto. As fotografias de ID. 194406416 e o relatório de vistoria de ID. 463906374 evidenciam que a água decorrente das graves e sucessivas infiltrações escorreu diretamente sobre os móveis da cozinha, acumulando-se em sua base e prateleiras. A troca de mensagens eletrônicas iniciada em outubro de 2021, constante do ID. 194406417, demonstra que as partes debateram longamente sobre a necessidade de substituição do mobiliário avariado. A então síndica do Condomínio admitira os danos e tentara agendar vistorias com empresas de móveis planejados para orçar a substituição das peças danificadas. Os móveis de cozinha de padrão planejado, quando expostos à umidade excessiva e ao contato direto com a água decorrente de vazamento no teto, sofrem deterioração progressiva e irreversível em suas estruturas de madeira prensada, apresentando estufamento, mofo e descolamento de lâminas decorativas. No caso dos autos, a gravidade e o tempo de duração das infiltrações inviabilizam simples reparos ou remendos estéticos, sendo necessária a substituição dos módulos afetados por mobiliário de igual padrão de acabamento e marca, para preservar a harmonia arquitetônica do ambiente. Para comprovar a extensão do prejuízo material, os Rogantes colacionaram orçamento comercial emitido pela empresa Andrade Comércio de Móveis e Decorações (Dell Anno Salvador) no ID. 194406420, indicando o custo de R$11.344,00 (onze mil, trezentos quarenta quatro reais) para a substituição dos armários da cozinha. O referido orçamento é condizente com a qualidade e as especificações técnicas do móvel original danificado e não foi desconstituído por provas técnicas idôneas por parte do Réu, que se limitou a apresentar impugnação genérica. Dessa forma, constatado que os armários da cozinha foram danificados por culpa exclusiva das intervenções de responsabilidade do Requerido e que este não promoveu a sua substituição ou reparação eficaz, o pleito de indenização por danos materiais deve ser deferido no valor postulado de R$11.344,00 (onze mil, trezentos quarenta quatro reais). Quanto ao pleito de danos morais, na situação vertente, os autores foram submetidos a uma situação de sofrimento, angústia e quebra do sossego doméstico que perdurou por longo período de tempo. As mensagens eletrônicas demonstram que os vazamentos e infiltrações no apartamento de residência dos Acionantes iniciaram-se em outubro de 2021, gerando goteiras constantes, mofo, furos no teto de gesso e destruição de móveis da cozinha. Os reparos definitivos na estrutura do telhado e a pintura interna do apartamento apenas foram concretizados pelo Acionado em outubro de 2024, ou seja, 3 (três) anos após o surgimento do problema. Viver em uma residência exposta a goteiras e infiltrações decorrentes de falhas nas áreas comuns do condomínio, tendo que conviver com a destruição de seus bens móveis e com a inércia da administração por anos, configura situação que vulnera flagrantemente o direito fundamental à moradia digna e ao bem-estar psicológico. A dificuldade enfrentada pelos Vindicantes na busca por uma solução administrativa junto à gestão do Vindicado, que procrastinou os reparos sob justificativas burocráticas ligadas ao término de outras obras, agrava ainda mais o dano extrapatrimonial sofrido. No que tange à quantificação da indenização, deve-se considerar a extensão do dano, o grau de culpa do ofensor, a capacidade econômica das partes envolvidas e o caráter pedagógico e punitivo da condenação, de modo a desestimular a reiteração de condutas desidiosas por parte do condomínio, sem, contudo, ensejar o enriquecimento sem causa das vítimas. Sopesando as circunstâncias fáticas do caso concreto, em especial o período de aproximadamente 3 (três) anos de persistência das infiltrações e dos transtornos decorrentes da inércia do Demandado, o valor de R$15.000,00 (quinze mil reais) deve ser deferido, por mostrar-se razoável, proporcional e adequado para compensar os danos morais sofridos pelos Demandante. Ante o exposto, por Sentença de mérito, com fundamento no artigo 487, incisos I e III, alínea "a", do Código de Processo Civil, JULGO TOTALMENTE PROCEDENTE a Ação para: a) HOMOLOGAR o reconhecimento pelo Réu do pedido formulado pelos Autores quanto à obrigação de fazer, consistente na vedação das infiltrações no telhado da cobertura e na restauração física do gesso e da pintura interna do apartamento 1205, obrigações estas já adimplidas em outubro de 2024; b) CONDENAR o Suplicado ao pagamento de indenização por danos materiais no montante de R$11.344,00 (onze mil, trezentos quarenta quatro reais) aos Suplicabtes, correspondente ao custo de substituição dos armários planejados da cozinha danificados, valor que deve ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir de 04.02.2022 (data do orçamento) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da Citação em 26.07.2022 até 01.09.2024, passando a incidir exclusivamente a taxa SELIC a partir de 02.09.2024; c) CONDENAR o Rogado ao pagamento de indenização por danos morais na quantia de R$15.000,00 (quinze mil reais) aos Rogantes, numerário que deve ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir desta data de julgamento e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação em 26.07.2022 até 01.09.2024, passando a incidir unicamente a taxa SELIC a partir de 02.09.2024; d) CONDENAR o Vindicado ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, estes arbitrados em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, com fulcro no artigo 85, parágrafo segundo, do Código de Processo Civil; e) DEIXO DE CONDENAR O RÉU NA OBRIGAÇÃO DE FAZER atinente ao tópico da alínea a) em razão do cumprimento voluntário da obrigação no curso do processo o que induz à perda de objeto no particular. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Salvador (BA), chancelado eletronicamente na data do Sistema. Bel. Carlos C. Ramos De Cerqueira, Jr. Juiz de Direito Designado NÚCLEO DE JUSTIÇA 4.0. APOIO CÍVEL Decretos Judiciários 378/2026 e 393/2026 MMR100626
