Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SUBLOCAÇÃO TOTAL DO IMÓVEL. DISTRIBUIDORA DE COMBUSTÍVEIS. LEGITIMIDADE ATIVA EXCLUSIVA DA SUBLOCATÁRIA. ART. 51, §1º, DA LEI N. 8.245/1991. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CÂMARA CÍVEL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. Caso em exame: 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação renovatória de locação comercial proposta por distribuidora de combustíveis, renovando o contrato pelo prazo de cinco anos, com manutenção das demais cláusulas, do valor locatício e do reajuste anual. 2. A recorrente sustenta a ilegitimidade ativa da autora, pois esta sublocou integralmente o imóvel à revendedora varejista que explora o posto de combustíveis. Argumenta que a sublocatária detém, com exclusividade, o direito à renovação, nos termos do art. 51, § 1º, da Lei nº 8.245/1991, requerendo a extinção do feito, sem resolução do mérito. 3. Em contrarrazões, a recorrida defende que sua legitimidade decorre da participação na formação e preservação do fundo de comércio, mediante cessão de marca, reputação empresarial, equipamentos, padronização visual e integração do imóvel à cadeia de distribuição de combustíveis. Alega possuir interesse jurídico direto na preservação do ponto comercial. II. Questões em discussão: 4. A questão em discussão consiste em saber se a distribuidora de combustíveis que subloca integralmente o imóvel à revendedora varejista possui legitimidade para ajuizar ação renovatória, em razão de sua participação econômica e contratual na formação do fundo de comércio desenvolvido no local. III. Razões de decidir: 5. A ação renovatória destina-se à proteção do estabelecimento empresarial e do ponto comercial daquele que exerce diretamente a atividade econômica no imóvel locado, desde que preenchidos os requisitos do art. 51 da Lei nº 8.245/1991. 6. Em caso de sublocação total, a Lei de Locações estabelece critério específico e expresso de legitimidade, isto é, o direito à renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. A norma não prevê ressalva em favor do locatário que detenha interesse econômico indireto na continuidade da exploração comercial. 7. A marca, os equipamentos, a padronização do estabelecimento e os contratos coligados de fornecimento podem integrar a estrutura econômica do negócio e contribuir para o fundo de comércio. Contudo, tais elementos não descaracterizam a sublocação integral nem transferem à distribuidora a exploração direta do ponto. 8. A revendedora varejista é quem ocupa o imóvel, mantém o posto em funcionamento, suporta despesas operacionais, trabalhistas, fiscais e comerciais e assume os riscos ordinários e extraordinários da atividade empresarial. Por isso, é a titular do direito à renovação compulsória. 9. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece a ilegitimidade ativa da distribuidora de petróleo que subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista, entendimento também adotado por esta Câmara Cível. 10. Reconhecida a ilegitimidade ativa, impõe-se a extinção do processo, sem resolução do mérito, ficando prejudicado o exame dos requisitos materiais da renovação.V. Dispositivo e tese: 11. Recurso de apelação conhecido e provido.Tese de julgamento: “Na sublocação total de imóvel destinado ao comércio, a legitimidade para propor ação renovatória é exclusiva do sublocatário, conforme art. 51, § 1º, da Lei nº 8.245/1991.” Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 51, § 1º; CC, art. 1.142; CPC, arts. 85, § 2º, e 485, VI. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 2.762.577/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 23.03.2026; STJ, AgRg no AREsp nº 496.098/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 03.03.2015; TJPR, Apelação Cível nº 0000983-95.2021.8.16.0113, Rel. Des. Tito Campos de Paula, 17ª Câmara Cível, j. 26.06.2023. V. Linguagem acessível: A empresa distribuidora não pode pedir a renovação do aluguel porque entregou todo o imóvel para outra empresa operar o posto. A lei assegura esse direito apenas à empresa que efetivamente utiliza o local e assume os riscos do negócio.