Inteiro teor
Procedimento Comum Cível Nº 4001265-33.2025.8.26.0441/SP
AUTOR : MARIA ELIZONEIDE BRAZ DE ASSIS
ADVOGADO(A) : MARCIO ANTUNES VIANA (OAB SP185515)
AUTOR : JOSE UILSON DE ASSIS
ADVOGADO(A) : MARCIO ANTUNES VIANA (OAB SP185515)
AUTOR : CICERA MARIA DOS SANTOS
ADVOGADO(A) : MARCIO ANTUNES VIANA (OAB SP185515)
RÉU : CIRCULO SOCIAL SAO CAMILO
ADVOGADO(A) : ANDRÉ MATTOS DE CARVALHO (OAB SP294602)
ADVOGADO(A) : DANIEL BRANCO BRILLINGER (OAB SP296405)
SENTENÇA
Trata-se de ação de adjudicação compulsória em que a parte autora alega ter adquirido, por cessão de direitos formalizada em 17/09/2020 o lote nº 15 da Quadra 208 do loteamento Estância São José, em Peruíbe/SP, sustentando que o imóvel se encontra integralmente quitado, conforme declaração emitida pela cedente Afirma que, apesar da quitação e da regular cadeia de cessões demonstrada nos autos, não obteve a outorga da escritura definitiva, razão pela qual requer a adjudicação compulsória do imóvel, com a substituição judicial da declaração de vontade do titular do domínio, além da condenação do réu ao pagamento das verbas sucumbenciais. Juntou documentos. Devidamente citado, o réu apresentou contestação ( evento 35, DOC1 ), alegando, em síntese, que não mais detém a propriedade do imóvel, em razão de permuta realizada em 06/03/1959, razão pela qual sustenta não possuir legitimidade para figurar no polo passivo. Aduz, ainda, que não se opõe ao pedido de adjudicação compulsória, requerendo apenas a ciência dos adquirentes constantes da referida permuta e o afastamento dos ônus sucumbenciais, por ausência de pretensão resistida e de causa para o ajuizamento da demanda. Juntou documentos. Houve réplica (evento 46, DOC1). Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (evento 37, DOC1 É o relatório. Fundamento e Decido. A controvérsia comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, porquanto a matéria discutida é exclusivamente de direito e os fatos relevantes encontram-se suficientemente demonstrados pela prova documental produzida. A priori, analiso as preliminares arguidas pela parte requerida. Rejeito a alegação de ilegitimidade passiva suscitada. Sustenta o requerido que não mais detém a propriedade do imóvel em razão de instrumento particular de permuta celebrado em 06/03/1959 com Luiz Carlos Street, José Ribeiro de Barros, Ataliba Pompeo do Amaral, Antonieta Nelly Pompeo do Amaral e Isaac Afonso Coelho (evento 35, DOC2 ), razão pela qual não possuiria legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda. A alegação não procede. Conforme se verifica da Transcrição nº 45.347 do 3º Oficial de Registro de Imóveis de Santos/SP (evento 1, DOC9), o réu permanece figurando como titular registral do domínio da área da qual se originou o lote objeto da demanda. Embora tenha sido juntado instrumento particular de permuta celebrado em 1959, inexiste prova de que referido negócio jurídico tenha sido levado a registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. Nos termos do artigo 1.245, §1º, do Código Civil, enquanto não registrado o título translativo, o alienante continua a ser havido como proprietário do imóvel. Desse modo, permanecendo o réu como titular registral do domínio, possui legitimidade para figurar no polo passivo da presente ação de adjudicação compulsória, pois é contra ele que se busca o suprimento judicial da declaração de vontade necessária à transferência da propriedade. Rejeito, igualmente, o pedido formulado pelo réu para intimação dos adquirentes constantes do instrumento de permuta de 1959 e dos demais integrantes da cadeia sucessória. A adjudicação compulsória deve ser ajuizada em face daquele que figura como titular do domínio apto a promover a transferência da propriedade, sendo desnecessária a inclusão ou intimação dos cedentes intermediários quando demonstrada a regularidade da cadeia de transmissões. Nesse sentido: "PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS. LITISCONSÓRCIO. DESNECESSIDADE. Na ação de adjudicação compulsória é desnecessária a presença dos cedentes como litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a ação contra o promitente vendedor." (STJ, REsp nº 30/DF, Rel. Min. Eduardo Ribeiro, 3ª Turma, j. 15/08/1989, DJ 18/09/1989). Outrossim, nos termos da Súmula nº 239 do Superior Tribunal de Justiça, "o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis". Passo à análise do mérito. A adjudicação compulsória constitui instrumento destinado a assegurar ao adquirente o direito à obtenção da propriedade quando demonstrados o negócio jurídico aquisitivo e o cumprimento integral das obrigações assumidas, tornando-se inviável a obtenção voluntária da escritura definitiva, nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. No caso concreto, os autores demonstraram satisfatoriamente a cadeia sucessiva de transmissões dos direitos aquisitivos relativos ao lote nº 15 da Quadra 208 do loteamento Estância São José, situado no Município de Peruíbe/SP. A documentação juntada aos autos revela que os direitos sobre o imóvel foram transmitidos sucessivamente até chegarem aos autores, mediante os instrumentos contratuais acostados aos Eventos 1, CONTR4, CONTR5 e CONTR6. Também restou comprovada a quitação integral do imóvel, conforme declaração emitida pela EMACCOM Empreendimentos Comerciais Ltda. em 24/01/2024, na qual consta expressa anuência à outorga da escritura definitiva em favor dos autores (evento 1, DOC8). Importa destacar que o réu não impugnou a autenticidade dos contratos, a regularidade da cadeia sucessória, a validade das cessões realizadas, a quitação do imóvel ou o direito material invocado pelos autores. Ao contrário, limitou-se a sustentar a alegada ausência de legitimidade passiva e a necessidade de ciência dos adquirentes constantes do instrumento de permuta celebrado em 1959, questões já afastadas anteriormente. A prova documental produzida demonstra, portanto, a existência de cadeia aquisitiva regular e ininterrupta, bem como o integral cumprimento das obrigações assumidas pelos adquirentes. Presentes, assim, os requisitos legais para o acolhimento da pretensão deduzida na inicial. Resta apreciar o pedido formulado pelo réu para afastamento dos ônus sucumbenciais. Nesse ponto, assiste-lhe razão. Embora a demanda seja procedente, verifica-se que o réu não ofereceu resistência ao direito material afirmado pelos autores. Não há nos autos impugnação à cadeia sucessória, à quitação do imóvel ou ao pedido de adjudicação compulsória propriamente dito. Além disso, inexiste demonstração de prévio requerimento administrativo dirigido ao réu visando à obtenção da escritura definitiva, tampouco prova de recusa expressa à regularização pretendida. A necessidade de ajuizamento da demanda decorreu, sobretudo, da situação registrária consolidada ao longo de décadas e da ausência de regularização formal da cadeia de transmissões, circunstância que não pode ser imputada exclusivamente ao réu. Nessas condições, impõe-se a aplicação do princípio da causalidade. Assim, embora procedente o pedido, não se mostra cabível a condenação do réu ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais. Cada parte deverá suportar as despesas processuais que antecipou, deixando-se de fixar honorários advocatícios sucumbenciais. Presentes todos os requisitos legais para a transferência da propriedade, a procedência da ação é medida de rigor. Ante o exposto, com fundamento nos artigos 487, inciso I, do Código de Processo Civil, 1.417 e 1.418 do Código Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para DECLARAR o direito dos autores à aquisição da propriedade do lote nº 15 da Quadra 208 do loteamento Estância São José, situado no Município de Peruíbe/SP, objeto da presente demanda; ADJUDICAR COMPULSORIAMENTE aos autores o referido imóvel, suprindo-se, por esta sentença, a manifestação de vontade necessária à outorga da escritura definitiva; Determino que a presente sentença, após o trânsito em julgado, sirva como título hábil para registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, independentemente da lavratura de escritura pública, observadas as exigências legais e registrais pertinentes. Em razão da aplicação do princípio da causalidade, deixo de condenar o réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais. Cada parte arcará com as despesas processuais que houver antecipado. Após o trânsito em julgado, expeça-se mandado para registro da adjudicação compulsória, se necessário, e arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se.
