Inteiro teor
Poder Judiciário TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ VARA CÍVEL E EMPRESARIAL DA COMARCA DE SALINÓPOLIS/PA Processo nº: 0886210-53.2025.8.14.0301 Classe: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: Nome: LUCILENE DO SOCORRO MELO DE SANTANA Endereço: Rua Dom Manoel, Parque Verde, BELéM - PA - CEP: 66633-740 REQUERIDO:Nome: SALINAS BEACH RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA Endereço: Av. Centenário, 1052, Shopping Grão Pará, Mangueirão, BELéM - PA - CEP: 66640-150 SENTENÇA/MANDADO Vistos etc. Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099/95. Passo a decidir. I – FUNDAMENTAÇÃO 1. Da controvérsia Trata-se de ação de revisão de distrato cumulada com restituição de valores pagos, ajuizada por LUCILENE DO SOCORRO MELO DE SANTANA em face de SALINAS BEACH RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. A autora afirma que celebrou, em 19 de julho de 2021, dois contratos de promessa de compra e venda de frações imobiliárias em regime de multipropriedade, referentes às cotas nº 05, apartamento 1510, e nº 07, apartamento 1502, ambas do bloco 01 do empreendimento Salinas Beach Resort. Alega que, diante da perda de interesse na manutenção dos negócios, solicitou o desfazimento contratual, ocasião em que foram aplicadas deduções consideradas abusivas, resultando na restituição de parcela reduzida dos valores pagos. Pretende a revisão dos distratos, com a limitação da retenção a 10% e a restituição de 90% das quantias desembolsadas, deduzidos os valores anteriormente devolvidos. A requerida apresentou defesa, sustentando a regularidade dos instrumentos contratuais e dos distratos celebrados, bem como a legalidade das deduções referentes à comissão de corretagem e à cláusula penal. Foram juntados os contratos, os demonstrativos de pagamento e os instrumentos de distrato, especialmente os documentos de IDs 157609700, 157609702, 194693742, 194693743, 194693744 e 194693745. A controvérsia comporta julgamento com base no conjunto documental apresentado. 2. Da relação de consumo e da possibilidade de revisão do distrato A relação jurídica estabelecida entre as partes submete-se às disposições do Código de Defesa do Consumidor, notadamente aos arts. 2º, 3º, 6º, 51 e 53. A validade formal do distrato não afasta a possibilidade de controle judicial das cláusulas que estabeleçam obrigações abusivas ou coloquem o consumidor em desvantagem exagerada. Embora os instrumentos tenham sido assinados eletronicamente, circunstância que demonstra a formalização da manifestação de vontade, suas disposições permanecem sujeitas ao controle de legalidade e ao equilíbrio contratual. A quitação geral prevista no instrumento de distrato não impede, por si só, o exame judicial de cláusulas eventualmente abusivas, especialmente quando inseridas em contrato de adesão submetido à legislação consumerista. No caso, os contratos já foram objeto de distrato extrajudicial, não havendo necessidade de nova declaração constitutiva de resolução, mas apenas de revisão dos efeitos patrimoniais do desfazimento. 3. Da responsabilidade pelo desfazimento contratual Os documentos apresentados demonstram que a resolução dos contratos ocorreu por iniciativa da própria adquirente. A autora afirma ter perdido o interesse na manutenção do negócio, considerando as condições econômicas da contratação e sua insatisfação com a aquisição. Embora mencione práticas comerciais agressivas, não há demonstração suficiente de vício de consentimento específico ou inadimplemento contratual da incorporadora capaz de justificar a restituição integral dos valores pagos. Assim, o desfazimento deve ser considerado decorrente da iniciativa da compradora. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece a restituição parcial das parcelas pagas quando o comprador dá causa à resolução do compromisso de compra e venda imobiliária, observada a disciplina legal aplicável. No presente caso, tendo os contratos sido celebrados em 19/07/2021, aplica-se a Lei nº 13.786/2018, que introduziu o art. 67-A na Lei nº 4.591/64. A referida disposição autoriza, em caso de distrato por iniciativa do adquirente, a dedução da comissão de corretagem e da pena convencional, observados os limites legalmente estabelecidos. 4. Da validade da comissão de corretagem expressamente destacada No tocante à comissão de corretagem, verifica-se que os instrumentos contratuais individualizam expressamente a obrigação. As propostas de compra e venda referentes às cotas 05 e 07 apresentam, de forma destacada, o preço da aquisição e o valor destinado à comissão de corretagem, fixado em R$ 3.990,00 por contrato. Consta, inclusive, campo específico denominado "Recibo da Comissão de Corretagem", com a discriminação do valor e da forma de pagamento. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo nº 938, firmou entendimento no sentido da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição e destacado o valor da remuneração pela intermediação imobiliária. No presente caso, a comissão encontra-se individualizada nas propostas de aquisição, em campo próprio, permitindo a identificação da obrigação antes da conclusão do negócio. Além disso, o art. 67-A, inciso I, da Lei nº 4.591/64 prevê expressamente a dedução integral da comissão de corretagem nos casos de desfazimento contratual por iniciativa do adquirente. A remuneração do serviço de intermediação decorre da aproximação das partes e da conclusão do negócio jurídico, não sendo a posterior desistência da compradora suficiente, por si só, para afastar o direito ao recebimento da comissão. Desse modo, RECONHEÇO A VALIDADE DA RETENÇÃO INTEGRAL DA COMISSÃO DE CORRETAGEM DE R$ 3.990,00 POR COTA, TOTALIZANDO R$ 7.980,00, considerando os valores efetivamente pagos e identificados nos contratos. Referidas quantias não integram a base de cálculo da restituição de 75% ora estabelecida. 5. Da retenção de 25% dos valores pagos Quanto à cláusula penal, os instrumentos de distrato apresentados preveem deduções expressivas, além da retenção integral da comissão de corretagem. O distrato referente à cota 05 estabelece retenção de 40% sobre determinadas parcelas pagas, enquanto o distrato da cota 07 prevê retenção de 50%, além de deduções relativas ao sinal e à comissão de corretagem. O art. 67-A, inciso II, da Lei nº 4.591/64 estabelece, como regra geral, o limite de 25% da quantia paga para a pena convencional. Embora a legislação admita percentual superior em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, essa possibilidade não impõe a aplicação automática da penalidade máxima. O exame da cláusula deve considerar a proporcionalidade da sanção, a extensão da obrigação cumprida e as circunstâncias específicas do desfazimento contratual, conforme o art. 413 do Código Civil. No caso, a cumulação da comissão de corretagem, da perda integral do sinal e das multas rescisórias previstas nos distratos resulta em encargo excessivo para a consumidora. Ademais, o desfazimento dos contratos permite à incorporadora recuperar a disponibilidade das frações imobiliárias e destiná-las a nova comercialização. Nesse contexto, entendo que a retenção de 25% dos valores pagos, excluída a comissão de corretagem, constitui medida adequada para compensar os custos ordinários do desfazimento contratual, sem proporcionar enriquecimento sem causa. O referido percentual substitui a penalidade rescisória anteriormente aplicada, não se admitindo retenção adicional do sinal de negócio como penalidade autônoma. Isso porque o sinal, enquanto princípio de pagamento, integra o preço contratual e deve ser considerado no cálculo da restituição, observada a dedução de 25%. Portanto, a autora faz jus à devolução de 75% dos valores efetivamente pagos em relação às cotas 05 e 07, após exclusão da comissão de corretagem, respeitados os valores anteriormente restituídos e os créditos eventualmente aproveitados. 6. Da revisão dos distratos e dos valores a restituir Conforme os documentos de IDs 194693744 e 194693745, foram formalizados os distratos dos contratos nº 701 e nº 702, referentes às cotas 05 e 07, respectivamente. Os instrumentos indicam, para cada contratação, o valor histórico de R$ 18.736,05 como montante considerado no distrato, com dedução de R$ 3.990,00 a título de corretagem. A inicial, por sua vez, aponta valores totais pagos superiores aos reconhecidos nos instrumentos de distrato. Diante dessa divergência, a restituição deverá considerar os pagamentos efetivamente comprovados pelos demonstrativos contratuais, não sendo possível incluir valores não demonstrados ou contabilizar duas vezes quantias transferidas entre contratos. A base de cálculo será composta pelos valores efetivamente pagos a título de preço, sinal e prestações contratuais, excluídas as comissões de corretagem. Sobre essa base, deverá incidir o percentual de restituição de 75%, autorizada a retenção dos 25% restantes pela requerida. Do montante apurado deverão ser deduzidas as quantias comprovadamente reembolsadas à autora, observadas as datas dos respectivos pagamentos. Em relação ao distrato da cota 05, consta também previsão de aproveitamento de R$ 4.025,34 em créditos de utilização por tempo compartilhado. Tal quantia somente poderá ser considerada como abatimento da condenação se demonstrado que a autora efetivamente recebeu crédito válido, disponível e economicamente aproveitável, ou que dele usufruiu, vedada a dedução automática de benefício meramente nominal. Portanto, a revisão deverá observar a realidade econômica dos pagamentos e das restituições, com a finalidade de impedir enriquecimento sem causa de qualquer das partes. 7. Da correção monetária e dos juros A restituição dos valores deverá preservar o poder aquisitivo das quantias efetivamente desembolsadas. Nos termos do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, as parcelas deverão ser atualizadas pelo índice contratualmente previsto para a correção do preço do imóvel, desde os respectivos pagamentos. Os valores já restituídos deverão ser considerados nas datas em que efetivamente disponibilizados à autora, evitando duplicidade de atualização. Quanto aos juros moratórios, deverão incidir a partir da constituição em mora da requerida relativamente à obrigação de restituição, observada a exigibilidade decorrente dos distratos e os prazos previstos na legislação aplicável. Incidirá a taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, na redação da Lei nº 14.905/2024, observada a vedação à cumulação indevida dos componentes de correção monetária e juros. II – DISPOSITIVO ANTE O EXPOSTO, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, combinado com os arts. 6º e 38 da Lei nº 9.099/95, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS formulados por LUCILENE DO SOCORRO MELO DE SANTANA em face de SALINAS BEACH RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., para: a) DECLARAR parcialmente abusivas as cláusulas de retenção constantes dos distratos referentes aos contratos nº 701 e nº 702, relativos às cotas 05 e 07 do empreendimento Salinas Beach Resort, limitando a pena convencional ao percentual de 25% dos valores pagos, excluída a comissão de corretagem; b) RECONHECER a validade da cobrança e da retenção integral da comissão de corretagem, no valor de R$ 3.990,00 por contrato, totalizando R$ 7.980,00, em razão do destaque expresso nas propostas contratuais e da observância do dever de informação, nos termos do Tema 938 do STJ e do art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/64; c) CONDENAR a requerida a RESTITUIR À AUTORA, EM PARCELA ÚNICA, 75% (SETENTA E CINCO POR CENTO) DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS, excluída previamente a comissão de corretagem de cada contrato, com a consequente retenção de 25% pela incorporadora; d) DETERMINAR que os valores pagos a título de sinal de negócio integrem a base de cálculo da restituição, afastando sua perda integral cumulada com a penalidade de 25%; e) DETERMINAR a dedução dos valores efetivamente reembolsados à autora, mediante comprovação documental, observadas as datas dos respectivos pagamentos; f) DETERMINAR que eventual crédito decorrente do sistema de tempo compartilhado somente seja abatido caso comprovado seu efetivo aproveitamento econômico pela autora, vedada a dupla dedução; g) DETERMINAR a atualização monetária das parcelas restituíveis desde os respectivos desembolsos, pelo índice contratualmente previsto, acrescida de juros moratórios legais a partir da constituição em mora da requerida quanto à obrigação de restituir, observada a legislação aplicável; h) JULGAR IMPROCEDENTE o pedido de restituição da comissão de corretagem e o pedido de limitação da retenção a apenas 10% dos valores pagos. O valor da condenação será apurado mediante cálculo aritmético, com base nos pagamentos comprovados nos autos e nos critérios estabelecidos nesta sentença. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios nesta fase, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado e cumpridas as providências cabíveis, arquivem-se os autos. Servirá a presente, por cópia digitada, como MANDADO/OFÍCIO/CARTAPRECATÓRIA, nos termos do Provimento nº 003/2009 da CJRMB (alterado pelos Provimentos nº 011/2009 e nº 014/2009), aplicável às comarcas do interior por força do Provimento nº 003/2009 da CJCI). Salinópolis/PA, datado e assinado eletronicamente. ANTONIO CARLOS DE SOUZA MOITTA KOURY Juiz de Direito Titular da Vara Cível e Empresarial da Comarca de Salinópolis/PA
