Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 3ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5268070-51.2024.8.13.0024 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Compra e Venda] CL AUTOR: GIANPIERO LUBRANO LAVADERA CPF: 011.453.999-59 e outros RÉU: LAREIRA INCORPORACAO E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA CPF: 12.284.991/0001-60 SENTENÇA Gianpiero Lubrano Lavadera e Dayse de Oliveira Lubrano Lavadera ajuizaram a presente ação contra Lareira Incorporação e Administração de Obras Ltda. Alegam que firmaram contrato de promessa de compra e venda em 3-2-2021, referente ao apartamento nº 502 do Edifício Castelo Montalvão Residence, pelo preço de R$1.050.000,00, previstas três áreas de estacionamento, sendo duas cobertas (nº 11 e 12) e uma área descoberta gramada identificada como "área C". Por meio de aditivo firmado em 23-6-2022, as vagas cobertas foram substituídas pelas de nº 15 e 16, permanecendo a área descoberta gramada na mesma localização, cuja nomenclatura dependia de definição pela Prefeitura de Belo Horizonte e arquiteto. A área descoberta, posteriormente denominada AVPC5, não consta regularmente registrada na matrícula do imóvel como propriedade privativa acessória da unidade 502 e não possui demarcação adequada ao uso como estacionamento de veículo, tendo sido classificada como área verde comum no projeto aprovado pela Prefeitura, inclusive com árvore prevista na planta. Enviaram notificação extrajudicial em 22-7-2024 sem obter resposta satisfatória da requerida. Apresentaram orçamento de R$2.500,00 para construção de caminho adequado de demarcação da vaga. Pedem, liminarmente, seja a requerida compelida a regularizar a área junto à matrícula e à convenção do condomínio e a construir caminho adequado para demarcação da vaga, pedidos que repetem em tutela final - ID 10330986775. Indeferida a tutela provisória - ID 10455752409. Realizada audiência de conciliação, os autores não compareceram - ID 10631296718. Lareira Incorporação contestou, alegando ausência de interesse de agir, “por absoluta falta de utilidade e necessidade da tutela jurisdicional pretendida.” (sic), uma vez que a matrícula do imóvel e a convenção condominial demonstram que a unidade 502 possui 206,72 m² de área privativa, incluindo as vagas de garagem 15 e 16. Arguiu impossibilidade de cumprimento unilateral da obrigação, pois após a instituição do condomínio edilício, a disciplina das áreas privativas e acessórias deixa de ser matéria disponível unilateralmente ao incorporador. A própria convenção exige quórum qualificado para alterações que impliquem modificação do aspecto arquitetônico, da destinação e metragem das unidades. No mérito, sustentou que o contrato original nunca previu a entrega de três vagas privativas autônomas, mas sim duas vagas cobertas e uma área descoberta gramada. O primeiro aditivo apenas substituiu as vagas cobertas nºs 11 e 12 pelas vagas nº 15 e nº 16, mantendo a área descoberta gramada na mesma localização, consignando expressamente que sua nomenclatura seria definida pela Prefeitura de Belo Horizonte e pelo arquiteto em razão da reaprovação do projeto. Os autores anuíram expressamente a essa circunstância no aditivo, não lhes sendo lícito sustentar surpresa ou inadimplemento relativamente a ponto contratualmente por eles admitido. Os autores estão na posse regular da área, sem qualquer turbação ou impedimento de uso. A pretendida construção de "caminho adequado" não tem previsão contratual, constituindo obrigação nova criada unilateralmente pelos demandantes, vedada ainda pelo artigo 46 da convenção de condomínio, que proíbe a supressão dos jardins das áreas privativas em razão do cálculo de permeabilidade do solo aprovado pela Prefeitura de Belo Horizonte - ID 10642981699. Os autores impugnaram a contestação, reiterando a necessidade e utilidade da tutela jurisdicional, sustentando que a área AVP5 não tem aprovação municipal como vaga de estacionamento, contém árvore, não tem pavimentação nem demarcação adequada e é incompatível com o uso prometido - ID 10679525419. A requerida pugnou pelo depoimento pessoal dos autores e oitiva de testemunhas (ID 10716671103), enquanto os autores requereram julgamento antecipado (ID 10716928290). Indeferida prova oral e determinada a conclusão para julgamento - ID 10750828682. Assim relatado, passo diretamente ao exame do mérito da causa, dando por prejudicadas as questões preliminares, com fundamento no art. 488 do CPC. A controvérsia cinge-se a verificar se a requerida descumpriu o contrato ao não regularizar a área acessória denominada AVP5/AVPC5 junto à matrícula e à convenção do condomínio, como também ao não providenciar a adequação física da área para uso como estacionamento de veículo. O contrato original previa a entrega de duas vagas cobertas (nºs 11 e 12) e uma área descoberta gramada ("área C") destinada a “estacionamento de veículo” (sic) (ID 10331007522 pag. 1). O primeiro aditivo substituiu as vagas cobertas pelas de nºs 15 e 16 e manteve a área descoberta gramada na mesma localização, consignando expressamente que sua nomenclatura seria definida pela Prefeitura de Belo Horizonte e pelo arquiteto (ID 10331007035). Os próprios autores, portanto, anuíram ao estado incerto da nomenclatura da área no momento da assinatura do aditivo. A convenção de condomínio discrimina expressamente a área acessória AVP5 como vinculada à unidade 502, ao lado das vagas nºs 15 e 16, verbis: "Vagas de carro – nº 16 coberta e livre; nº 15 coberta e presa pela vaga nº 16; e área acessória AVP5" (ID 10642985202apg.4) Esse mesmo dado também aparece reproduzido na instituição de condomínio com a seguinte redação: "Vagas de carro – nº 16 coberta e livre; nº 15 coberta e presa pela vaga nº 16; e área acessória AVP5” (ID 10330926501, pag.6) A matrícula nº 146.816 registra a unidade 502 com área privativa acessória de 40,28m², que é composta pelas duas vagas cobertas(aproximadamente 10,35m² cada) e pela área verde AVP5 (19,58m²), totalizando os 40,28m² consignados (ID 10331027377). Diante desse quadro, não se constata irregularidade registral e condominial apontada pelos autores. A área AVP5 está vinculada privativamente à unidade 502 tanto pela convenção quanto pela instituição do condomínio, e sua metragem está contemplada na área privativa acessória registrada na matrícula. O fato de a matrícula não individualizar de forma autônoma e nominativa a área AVP5 não representa vício ou omissão registral, pois a individuação está feita nos instrumentos condominiais, que têm força vinculante perante todos os condôminos e terceiros, nos termos dos arts. 1.333 do Código Civil: A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. A alegação dos autores de que a área foi registrada como área verde comum não encontra amparo nos documentos dos autos. Tanto a instituição quanto a convenção discriminam a AVP5 como área privativa acessória vinculada à unidade 502. Não há prova documental de que a Prefeitura de Belo Horizonte tenha classificado a área como logradouro comum ou que exista decisão administrativa vedando seu uso privativo. A falta dessa prova é ônus que recai sobre os autores, nos termos do art. 373, I, do CPC, do qual não se desincumbiram. O pedido de regularização da área junto à matrícula e à convenção do condomínio não pode ser acolhido porque a situação jurídica da área já se encontra regularizada. O contrato (ID 10331007522) e o primeiro aditivo (ID 10331007035) descrevem o objeto como "01 área descoberta gramada, destinada a estacionamento de veículo". Em nenhum desses instrumentos há previsão de entrega de área pavimentada, cimentada ou dotada de caminho para acesso das rodas do veículo. O contrato sempre descreveu a área como gramada e descoberta, e os autores assinaram o aditivo com plena ciência dessa característica. A convenção de condomínio é ainda mais clara ao estabelecer, em seu artigo 46, que os jardins das áreas internas privativas poderão ter sua flora modificada, mas não poderão ser suprimidos, visto que integraram o cálculo da permeabilidade do solo considerado para a aprovação do projeto perante a Prefeitura (ID 10642985202). Essa disposição foi assinada pela própria autora Dayse de Oliveira Lubrano Lavadera. Portanto, a pretendida construção de caminho ou pavimentação da área, além de não ter previsão contratual expressa, encontra vedação direta na convenção de condomínio, cuja alteração exige quórum qualificado de dois terços dos condôminos, nos termos do artigo 65 do mesmo instrumento. A responsabilidade objetiva do fornecedor prevista no art. 12 do CDC pressupõe a existência de defeito ou vício no produto ou serviço prestado. No caso concreto, não ficou demonstrado defeito ou vício na entrega da área acessória. O que os autores denominam irregularidade é, na realidade, a característica da área exatamente como prevista no contrato: descoberta e gramada. O fato de a área não ser pavimentada e conter vegetação não configura vício ou defeito, mas corresponde à descrição contratual que os próprios autores acataram. Ante o exposto, julgo improcedente o pedido. Considerando que os autores deixaram injustificadamente de comparecer à audiência de conciliação inicialmente designada, condeno-os, de ofício, ao pagamento de multa de 2% do valor da causa, com fundamento no art. 334, §8º c/c o art. 98, §4º, ambos do CPC. Custas pelos autores, que deverão arcar com honorários de 10% do valor da causa. Belo Horizonte, data da assinatura eletrônica. RONALDO BATISTA DE ALMEIDA Juiz(íza) de Direito 3ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte
