Ementa
DIREITO CIVIL, REGISTRAL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTES INTEGRANTES DE LOTEAMENTO IRREGULAR. AUSÊNCIA DE MATRÍCULAS INDIVIDUALIZADAS. IMPOSSIBILIDADE ATUAL DE OUTORGA E REGISTRO DAS ESCRITURAS. POSSIBILIDADE FUTURA E INCERTA DE REGULARIZAÇÃO. MANUTENÇÃO INDEFINIDA DO VÍNCULO CONTRATUAL. INVIABILIDADE. VENDA DE PARCELAS DE LOTEAMENTO NÃO REGISTRADO. OBJETO ILÍCITO. INVALIDADE DOS NEGÓCIOS. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO DO PREÇO. RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL DO ESPÓLIO. PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE REJEITADA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA CONTRA SENTENÇA QUE, EM AÇÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA, ACOLHEU PEDIDO SUBSIDIÁRIO PARA RESOLVER CONTRATOS PARTICULARES DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA RELATIVOS AOS LOTES Nº 15 DA QUADRA H E Nº 6 DA QUADRA G, INTEGRANTES DE ÁREA MAIOR OBJETO DA MATRÍCULA Nº 5.181 DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE MANHUAÇU/MG, E CONDENOU O ESPÓLIO À RESTITUIÇÃO DE R$60.000,00, DIANTE DA IMPOSSIBILIDADE DE OUTORGA DAS ESCRITURAS. O APELANTE SUSTENTA QUE A IRREGULARIDADE REGISTRAL SERIA APENAS ATUAL, E NÃO DEFINITIVA, QUE INEXISTIU RECUSA AO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES E QUE EVENTUAL DESFAZIMENTO DOS NEGÓCIOS DEVE PRODUZIR EFEITOS RESTITUTÓRIOS RECÍPROCOS.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
HÁ QUATRO QUESTÕES EM DISCUSSÃO: (I) DEFINIR SE AS RAZÕES DE APELAÇÃO IMPUGNAM ESPECIFICAMENTE OS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA, EM OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE; (II) ESTABELECER SE A POSSIBILIDADE FUTURA DE REGULARIZAÇÃO DO LOTEAMENTO IMPEDE O DESFAZIMENTO DOS CONTRATOS, APESAR DA INEXISTÊNCIA DE MATRÍCULAS INDIVIDUALIZADAS E DA ATUAL INVIABILIDADE REGISTRAL DOS LOTES; (III) DETERMINAR OS EFEITOS RESTITUTÓRIOS DECORRENTES DA INVALIDADE DOS NEGÓCIOS CELEBRADOS EM RELAÇÃO A PARCELAS DE LOTEAMENTO NÃO REGISTRADO; E (IV) DEFINIR SE A OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO DO PREÇO PODE RECAIR SOBRE O ESPÓLIO, AINDA QUE OS SUCESSORES NÃO TENHAM DADO CAUSA À IRREGULARIDADE NEM RECUSADO DELIBERADAMENTE O CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES.
III. RAZÕES DE DECIDIR
- AS RAZÕES RECURSAIS OBSERVAM O PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE QUANDO ENFRENTAM O FUNDAMENTO DETERMINANTE DA SENTENÇA, POIS SUSTENTAM QUE A IMPOSSIBILIDADE DE OUTORGA DAS ESCRITURAS SERIA TEMPORÁRIA E PASSÍVEL DE SUPERAÇÃO PELA FUTURA REGULARIZAÇÃO DO LOTEAMENTO.
- A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PRESSUPÕE A EXISTÊNCIA DE IMÓVEL REGISTRÁVEL, DE MODO QUE A AUSÊNCIA DE PRÉVIO DESMEMBRAMENTO DA ÁREA MAIOR E DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA DOS LOTES IMPEDE QUE EVENTUAL SENTENÇA SUBSTITUTIVA DA VONTADE DO PROMITENTE VENDEDOR PRODUZA TÍTULO APTO AO REGISTRO IMOBILIÁRIO.
- A MERA POSSIBILIDADE DE FUTURA REGULARIZAÇÃO NÃO IMPEDE O DESFAZIMENTO DO VÍNCULO QUANDO A OBTENÇÃO DA REGULARIDADE JURÍDICA DEPENDE DE PROVIDÊNCIAS URBANÍSTICAS, AMBIENTAIS, ADMINISTRATIVAS E REGISTRAIS AINDA NÃO IMPLEMENTADAS, SEM PRAZO OBJETIVO PARA SUA CONCLUSÃO.
- A MANUTENÇÃO DOS CONTRATOS POR PRAZO INDETERMINADO TRANSFERE AOS ADQUIRENTES O ÔNUS TEMPORAL E JURÍDICO DECORRENTE DA PRÓPRIA IRREGULARIDADE DO EMPREENDIMENTO E OS SUBMETE À ESPERA DE EVENTO FUTURO E INCERTO, INCAPAZ, NO ESTADO ATUAL, DE PROPORCIONAR O RESULTADO ECONÔMICO E JURÍDICO ESPERADO COM A CONTRATAÇÃO.
- A AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE PROVIDÊNCIAS CONCRETAS CAPAZES DE VIABILIZAR A REGULARIZAÇÃO DA ÁREA, APESAR DE OS NEGÓCIOS TEREM SIDO CELEBRADOS EM 2013 E 2018, IMPEDE QUE A RELAÇÃO CONTRATUAL SEJA PRESERVADA APENAS COM FUNDAMENTO NA POSSIBILIDADE ABSTRATA DE REGULARIZAÇÃO FUTURA.
- O ART. 37 DA LEI Nº 6.766/1979 VEDA A VENDA OU A PROMESSA DE VENDA DE PARCELA DE LOTEAMENTO OU DESMEMBRAMENTO NÃO REGISTRADO, RAZÃO PELA QUAL OS CONTRATOS CELEBRADOS COM OBJETO INTEGRANTE DE LOTEAMENTO CLANDESTINO POSSUEM OBJETO ILÍCITO E SÃO INVÁLIDOS, SENDO IRRELEVANTE, PARA SUA CONVALIDAÇÃO, EVENTUAL CIÊNCIA DO ADQUIRENTE ACERCA DA IRREGULARIDADE.
- A INVALIDADE DO NEGÓCIO IMPÕE O RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE, COM RESTITUIÇÃO DO PREÇO PAGO PELO ESPÓLIO E, SE DEMONSTRADA A POSSE DOS COMPRADORES, RESTITUIÇÃO DAS ÁREAS AO PATRIMÔNIO JURÍDICO DAQUELE, SEM QUE ISSO IMPLIQUE RECONHECIMENTO DE PROPRIEDADE AUTÔNOMA OU DE REGULARIDADE REGISTRAL DOS LOTES.
- A RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL DECORRE DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS PELO AUTOR DA HERANÇA E RECAI SOBRE O ESPÓLIO NOS LIMITES PRÓPRIOS DA SUCESSÃO, INDEPENDENTEMENTE DE DOLO, RECUSA DELIBERADA OU PARTICIPAÇÃO DOS SUCESSORES NA ORIGEM DA IRREGULARIDADE.
- A BOA-FÉ OBJETIVA NÃO AUTORIZA A MANUTENÇÃO INDEFINIDA DE NEGÓCIOS JURIDICAMENTE INCAPAZES DE PRODUZIR SEU RESULTADO ESSENCIAL, SOBRETUDO QUANDO O CUMPRIMENTO DEPENDE DA REGULARIZAÇÃO DE EMPREENDIMENTO RECONHECIDO JUDICIALMENTE COMO CLANDESTINO.