Inteiro teor
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 1004422-14.2025.8.13.0672/MG
AUTOR : ASSOC DOS MORAD. DOS RES ENC DAS AGUAS FAZ PACU E F CLUB PACU
ADVOGADO(A) : EUDENIS COSTA MACHADO (OAB MG104128)
ADVOGADO(A) : ANA CAROLINA MATOS RODRIGUES FARIA (OAB MG226144)
RÉU : MIRANTE DO FIDALGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO(A) : MARCELO GONÇALVES DE SOUSA RIBEIRO (OAB MG128690)
ADVOGADO(A) : NATÁLIA NERY SOARES (OAB MG130979)
SENTENÇA
1 - RELATÓRIO
Trata-se de Ação de Cobrança ajuizada pela ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DOS RESIDENCIAIS UNIFAMILIARES DENOMINADOS PACU RESIDENCE, RESIDENCIAL ENCONTRO DAS ÁGUAS FAZENDA PACU E FISHING CLUBE PACU em face de MIRANTE DO FIDALGO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ambos qualificados nos autos.
Narra a parte autora, em síntese, que é associação de moradores constituída para a administração, conservação e manutenção do loteamento fechado denominado Residencial Pacu.
Sustenta que a parte ré é proprietária da unidade condominial correspondente ao lote 05, da quadra 04, do Pacu Residence, e que se encontra inadimplente com o pagamento das taxas associativas referentes ao período de janeiro/2020 a janeiro/2025, Aduz que o débito atualizado atinge o montante de R$ 31.416,71.
Diante disso, requer a condenação da parte ré ao pagamento da referida quantia, incluídos os honorários advocatícios contratuais, além das parcelas vincendas no curso da demanda.
A inicial veio acompanhada de procuração e documentos.
A tentativa de conciliação restou infrutífera (Evento 24, ATAAUDIENCIA1).
A parte ré apresentou contestação (Evento 28, CONT1), arguindo, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que o lote foi comercializado, em 08/06/2013, pela FazPac Empreendimentos Imobiliários S/A ao Sr. Múcio Diniz de Freitas. Como prejudicial de mérito, suscitou a prescrição parcial das parcelas anteriores 12/12/2020. No mérito, impugnou a planilha de cálculos, alegou ausência de comprovação da regularidade da cobrança, contestou a exigibilidade de multas/encargos e postulou o afastamento da cobrança de honorários advocatícios contratuais.
Houve réplica (Evento 35, PET1).
Instadas a especificarem provas, ambas as partes manifestaram desinteresse na produção de outras provas (Evento 41, PET1 e Evento 42, PET1).
É o relatório.
Fundamento e decido.
2 - FUNDAMENTAÇÃO
2.1 - Questões Processuais e Preliminares
2.1.1 - Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva
A parte ré sustenta sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, ao argumento de que o imóvel objeto da lide (lote 05, quadra 04) foi vendido ao Sr. Múcio Diniz de Freitas, em 06/06/2013, conforme instrumento particular acostado aos autos (Evento 28, DOCCOMPROV2).
Sem razão, contudo.
Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade entre vivos só se opera com o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Conforme a certidão de matrícula nº 40.154 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Sete Lagoas (Evento 1, DOCCOMPROV3, p. 1), a propriedade do imóvel permanece registrada em nome da ré, Mirante do Fidalgo Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Ademais, tratando-se de obrigação de natureza propter rem, a responsabilidade pelo pagamento das contribuições condominiais/associativas pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promitente comprador, dependendo da ciência inequívoca da associação acerca da imissão na posse e da relação jurídica material, sendo facultado ao credor demandar o titular do domínio registrado, ressalvado eventual direito de regresso.
No caso em tela, não há prova nos autos de registro da transferência ou de comunicação formal e inequívoca à Associação autora capaz de afastar a responsabilidade do titular registral perante a coletividade condominial durante o período cobrado.
Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva.
2.1.2 - Da Prejudicial de Mérito – Prescrição Parcial
A parte ré argui a prescrição das parcelas vencidas no ano de 2020.
O pedido autônomo de cobrança de taxas de manutenção e conservação criadas por associação de moradores submete-se ao prazo prescricional quinquenal, previsto no art. 206, § 5º, inciso I, do Código Civil, por se tratar de pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento particular (ou taxas periódicas com vencimento certo).
Considerando que a presente ação foi ajuizada em 12/12/2025, o marco temporal retroativo de cinco anos recai em 12/12/2020. Consequentemente, encontram-se prescritas todas as pretensões de cobrança cujos vencimentos tenham ocorrido em data anterior a 12/12/2020.
Analisando a planilha de débitos apresentada pela autora (Evento 1, CALCULO2), verifica-se que todas as parcelas referentes ao ano de 2020 (competências de janeiro a dezembro de 2020) venceram entre 10/01/2020 e 10/12/2020, ou seja, em datas estritamente anteriores ao marco de 12/12/2020.
Destarte, acolho parcialmente a prejudicial de mérito para declarar a prescrição e extinguir o processo com resolução do mérito (art. 487, II, do CPC) em relação à integralidade das parcelas vencidas no ano de 2020.
2.1.3 - Do Mérito
O feito comporta julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, CPC), por ser a matéria eminentemente de direito e os fatos estarem demonstrados por documentos.
2.1.3.1 - Da existência da dívida e do inadimplemento
Superadas as questões preliminares e prejudiciais, passa-se à análise do mérito em relação ao período não prescrito (vencimento a partir de janeiro de 2021).
A controvérsia cinge-se à exigibilidade das taxas associativas de manutenção e conservação cobradas pela associação autora em face da proprietária registral do imóvel localizado no loteamento fechado.
A questão jurídica em debate encontra pacificação na jurisprudência pátria, notadamente a partir do julgamento do Tema 492 da Repercussão Geral pelo Supremo Tribunal Federal, que fixou a tese de que "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente registro de imóveis."
No caso concreto, encontram-se preenchidos os requisitos exigidos pela Suprema Corte.
O loteamento foi constituído sob a forma de empreendimento fechado, havendo previsão expressa nos atos constitutivos, no Estatuto Social (Evento 1, DOCCOMPROV7) e no Regimento Interno da associação acerca da obrigatoriedade do rateio das despesas comuns.
Ademais, a Lei nº 13.465/17, que acrescentou o art. 1.358-A ao Código Civil e o art. 36-A à Lei nº 6.766/79, conferiu plena validade jurídica às atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários voltadas à administração, conservação e valorização do empreendimento, impondo aos titulares de direitos o dever de cotização na forma de seus atos constitutivos.
A alegação da parte ré de que não houve comprovação da prestação efetiva dos serviços ou da regular instituição das taxas não prospera.
Conforme se verifica da documentação carreada aos autos (especialmente as atas de assembleias gerais e relatórios de prestação de contas dos exercícios financeiros), as contas e os orçamentos foram regularmente submetidos, debatidos e aprovados pela assembleia geral, órgão soberano da associação.
A jurisprudência é uníssona no sentido de que a obrigação de concorrer para as despesas de manutenção de loteamento fechado ou condomínio de fato possui natureza propter rem e decorre da própria titularidade ou disponibilidade do bem, sendo desnecessária a prova do uso efetivo individualizado de cada infraestrutura, bastando que os serviços e melhorias (como portaria, segurança, manutenção de vias e áreas comuns) estejam postos à disposição da coletividade dos moradores, sob pena de enriquecimento sem causa do adquirente inadimplente.
A inadimplência restou incontroversa quanto às parcelas exigíveis.
O débito, portanto, existe e sua cobrança é legítima.
2.1.3.2 - Dos Encargos Moratórios
A requerida contestou, ainda, a exigibilidade de multas/encargos cobrados.
A insurgência deduzida pela defesa não encontra amparo.
O artigo 1.336, § 1º, do diploma civil preconiza de maneira clara os limites para a incidência de penalidades pecuniárias em caso de atraso no cumprimento da obrigação de rateio:
Art. 1.336. [...]
§ 1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
No presente caso, o artigo 20 do Regimento Interno – Evento 1, DOCCOMPROV8, Página 9 - estabelece as penalidades aplicáveis para a hipótese de atraso no recolhimento das contribuições devidas pelos condôminos.
A referida norma estatutária prevê de forma expressa a incidência de correção monetária, juros moratórios de 1% ao mês e de multa moratória de 2% sobre o montante do débito atualizado.
A análise da memória de cálculo apresentada pelo condomínio autor em Evento 1, CALCULO2 demonstra que a evolução do débito observou rigorosamente as balizas fixadas pelo Código Civil e chanceladas pelo próprio estatuto do condomínio.
O condomínio credor aplicou a multa moratória de 2% e os juros moratórios mensais no patamar de 1% ao mês, inexistindo a cobrança de taxas abusivas ou cumulativas que caracterizem excesso de execução.
O termo inicial para a incidência da correção monetária e dos juros de mora é a da data de vencimento de cada prestação mensal condominial inadimplida.
A obrigação de concorrer com as despesas condominiais possui termo certo e líquido estipulado na convenção de condomínio e nos boletos de cobrança, configurando hipótese típica de obrigação positiva e líquida com termo determinado.
Nessa espécie de obrigação, a mora se constitui de pleno direito pelo simples advento do vencimento sem o devido pagamento, caracterizando a denominada mora ex re, nos moldes preconizados pelo artigo 397, caput, do Código Civil. Consequentemente, a contagem dos juros moratórios e da atualização monetária não depende de prévia interpelação, notificação extrajudicial ou de citação do devedor no processo judicial, devendo retroagir à data em que a prestação deveria ter sido originariamente adimplida pelo condômino.
No caso concreto, o débito vencido foi devidamente atualizado pela parte autora na data da propositura da ação, razão pela qual nesta sentença se determinará a nova atualização a partir do ajuizamento, para se evitar duplicidade de índices sobre o mesmo período.
2.1.3.4 - Dos Honorários Advocatícios Contratuais
Por outro lado, assiste razão à parte ré no tocante à exclusão dos honorários advocatícios contratuais inseridos na planilha de cálculo inicial.
Conforme pacífica jurisprudência da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (EREsp 1.155.527/MG), a contratação particular de advogado para ajuizamento de ação constitui ato volitivo do credor, cujos custos não podem ser repassados ao devedor a título de perdas e danos ou danos materiais, cabendo ao vencedor da demanda apenas a verba honorária sucumbencial fixada judicialmente.
Desse modo, o débito deve ser recalculado para expurgar a verba de honorários contratuais embutida na planilha inicial da autora.
3 - DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento no art. 487 do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:
a) RECONHECER A PRESCRIÇÃO das parcelas vencidas de janeiro de 2020 a dezembro de 2020, extinguindo o processo com resolução do mérito em relação a este interregno, nos termos do art. 487, inciso II, do CPC;
b) CONDENAR a parte ré ao pagamento das taxas associativas vencidas e não pagas a partir de janeiro de 2021 até a presente data, bem como daquelas que se vencerem no curso do processo (art. 323 do CPC), até o efetivo adimplemento, excluindo-se de imediato os valores cobrados a título de honorários advocatícios contratuais.
Sobre o montante devido, em face da entrada em vigor da Lei 14.905/2024, incidirá correção monetária com base no IPCA e juros moratórios conforme a Taxa Selic, decotado o IPCA-E, tudo conforme a nova redação dada aos arts. 389 e 406 do Código Civil, desde o ajuizamento da ação (vez que o valor acima já foi atualizado até esta data).
Considerando a sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios ao patrono da parte contrária, tudo na proporção de 30% (trinta por cento) para a parte autora e 70% (setenta por cento) para a parte ré, vedada a compensação de honorários.
Nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, fixo os honorários em 10% sobre o valor da condenação atualizada.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Transitada em julgado, arquivem-se os autos com a devida baixa.
Sete Lagoas, data da assinatura eletrônica.
DANIELA DINIZ
Juíza de Direito
