TJRJ, Procedimento Comum Cível 0005466-36.2020.8.19.0012

Dados do julgamento

Acórdão

improcedente

Inteiro teor

CONDOMÍNIO BOSQUE DE PAPUCAIA propõe ação de obrigação de fazer em face de LUZALE - PAPUCAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. alegando, em suma, que a ré foi a responsável pela construção do empreendimento em que posteriormente foi o condomínio autor constituído, mas que desde a entrega do empreendimento foram verificadas falhas na construção de áreas comuns do condomínio, não tendo a ré procedido aos devidos reparos após inúmeras solicitações feitas pelo autor, havendo vícios de solidez na ponte que passa sobre o córrego papucaia, além de vícios de construção que afetam a área de lazer e ruas do condomínio. Em função do exposto, pleiteia o autor seja o réu obrigado a realizar os reparos nos locais por ele indicados na inicial e que apresentam vício de construção. Decisão de indeferimento da liminar ao ID 105. Em sua contestação de index 184, o réu suscita as prejudiciais de decadência e prescrição. No mérito, afirma que a construção do empreendimento se deu em conformidade com as normas técnicas e que os vícios apontados pelo autor decorrem de falta de manutenção e conservação das áreas comuns do condomínio. Réplica ao ID 211. Decisão de saneamento do feito ao index 288. Laudo pericial e resposta à impugnação do autor aos ID's 400 e 452. É o relatório. Passo a decidir. Trata-se de ação de obrigação de fazer em que sustenta o autor vícios de construção atribuídos à ré que foi a responsável pelo empreendimento imobiliário sobre o qual foi constituído o condomínio autor. A relação jurídica firmada entre as partes é de natureza eminentemente civil, haja vista não ser o condomínio autor, pessoa jurídica, destinatária final dos serviços prestados pela ré, mas sim os proprietários e possuidores das unidades autônomas. Além disso, a hipótese gravita em torno da responsabilidade do construtor prevista no art. 618 do CC em que estipulado prazo de garantia da obra, devendo o construtor responder por vícios de solidez e segurança da obra por ele entregue no prazo de 5 anos. O fato controvertido objeto da demanda está em se verificar se os vícios apontados pelo autor em áreas comuns do condomínio advém de falhas de construção e execução da obra ou falta de conservação e manutenção da área aliados ao desgaste natural em razão do tempo e exposição a fatores da natureza. Estabelecidas essas premissas, verifico que embora o laudo pericial tenha atestado que foi observada irregularidade grave no que tange à ausência de projeto estrutural e ART do responsável técnico pela construção da ponte, tal fator não resultou em vício de solidez e comprometimento estrutural da ponte, bem como que quanto às demais áreas comuns do condomínio o que se verificou é os vícios tem como origem o desgaste natural do tempo, falta de manutenção preventiva/corretiva e mau uso, pelo que entendo que não há elementos suficientes a demonstrar que o fator preponderante para os vícios tenha sido má execução da obra, o que, de acordo com a teoria da causalidade adequada, afasta a responsabilidade civil da ré. Com efeito, aos quesitos do Juízo assim respondeu o perito de forma objetiva e direta: 1) As construções, obras e edificações erguidas pela ré apresentam vício de solidez e construção? R:Não. As verificações realizadas durante a diligência demonstraram que não há evidências de vícios estruturais ou falhas de solidez nas edificações, pontes ou áreas de lazer. Eventuais manifestações observadas estão relacionadas ao desgaste natural pelo tempo e à falta de manutenção periódica pelo condomínio. 2) Os vícios alegados pelo autor são condizentes com o desgaste natural dos componentes das edificações? R:Sim. A análise técnica indica que a maior parte das falhas apontadas pelo autor decorre de desgaste natural, degradação pelo tempo e utilização inadequada por parte dos moradores. Além disso, salientou o expert que foram verificadas falhas de manutenção das áreas comuns e indícios de mau uso das áreas pelos condôminos, não havendo indícios suficientes a demonstrar vício de construção e que implique em risco de solidez e segurança no prazo de garantia. Ao final, assim concluiu o expert: Diante dos fatos, após criteriosa análise técnica, verificou-se que a maioria das manifestações observadas no empreendimento decorre de desgaste natural dos materiais, ausência de manutenção preventiva e corretiva, e, em alguns casos, má utilização por parte dos condôminos. Tais constatações, em sua essência, não configuram vícios construtivos ocultos ou falhas de execução que comprometam a solidez ou segurança das edificações e benfeitorias, cuja responsabilidade recaia sobre a construtora, nos termos do Código Civil e da ABNT NBR 5674:2012. Contudo, é importante registrar a ausência de apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) para a supervisão da construção do condomínio, uma formalidade que, embora não tenha resultado em comprometimento da estabilidade da estrutura após uma década de uso, representa uma lacuna documental. Adicionalmente, foi constatada uma falha no guarda-corpo da ponte, que em determinadas extremidades apresenta altura inferior aos parâmetros mínimos de segurança, aumentando o risco de queda. Embora o condomínio tenha realizado reparos em diversos pontos, a origem e a responsabilidade por esta falha específica demandam consideração. As demais ocorrências registradas limitam-se a situações de desgaste natural, ausência de manutenção e má utilização, cuja responsabilidade recai sobre a administração condominial. Logo, ainda que o perito tenha identificado irregularidades e a não observância de normas técnicas, afastou nexo causal entre tais irregularidades e os vícios destacados pelo autor em sua inicial, não vislumbrando comprometimento estrutural ou vício de construção que comprometa a solidez do empreendimento. Portanto, por entender que de acordo com a teoria da causalidade adequada não foi possível, após análise técnica minuciosa, apontar a conduta dos réus como o fator preponderante para o evento lesivo, tendo o expert apontado outros fatores e que atuam de forma mais preponderante, tenho por afastada a responsabilidade civil da ré, não merecendo prosperar a impugnação da autora ao laudo que, a bem da verdade, discorda do resultado do laudo que não lhe foi favorável, tendo o expert respondido objetivamente a todos os quesitos apresentados, não tendo assim a parte autora comprovado os fatos constitutivos de seu direito, na forma do art. 373, I do CPC. Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais, honorários periciais e advocatícios de 10% sobre o valor da causa. Após o trânsito em julgado, dê-se baixa e arquivem-se. Publique-se. Registre-se. Intimem-se.