Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Contagem / 6ª Vara Cível da Comarca de Contagem Avenida Maria da Glória Rocha, 425, Bitácula ou 40 Alqueires, Contagem - MG - CEP: 32010-375 PROCESSO Nº: 5005963-81.2024.8.13.0079 CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO (93) ASSUNTO: [Rescisão / Resolução] AUTOR: SEBASTIAO FERREIRA CARDOSO CPF: 215.883.846-91 RÉU: ROSILDA VIEIRA DA SILVA CPF: 936.811.516-87 e outros SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento e Quebra de Contrato c/c Pedido Liminar ajuizada por SEBASTIÃO FERREIRA CARDOSO em face de ROSILDA VIEIRA DA SILVA e LUCIANA SANTOS E SILVA, todos devidamente qualificados nos autos. Narra a parte autora, em síntese, que em 25/02/2016 adquiriu de Wanderley Vieira dos Santos, mediante contrato particular de compra e venda quitado, o imóvel residencial situado na Rua Coronel João Mendonça Azevedo, nº 111, apto. 202, Bairro Industrial, Contagem/MG. Aduz que, na mesma data, celebrou com o referido alienante contrato de locação residencial por 24 meses, com aluguel mensal inicial de R$1.000,00, prorrogado por prazo indeterminado. Sustenta que o locatário honrou os aluguéis até setembro de 2023, vindo a falecer em outubro do mesmo ano. Informa que, diante do inadimplemento posterior, notificou a convivente do de cujus, Luciana Santos e Silva, tendo esta afirmado em contranotificação que o imóvel era ocupado por sua cunhada, Rosilda Vieira da Silva, na condição de cessionária da locação. Afirma que notificou a ocupante Rosilda para desocupar o bem, sem sucesso, e que a cessão da locação ocorreu sem o seu consentimento prévio e por escrito, violando a cláusula oitava do instrumento contratual e a lei de regência. Ressalvou expressamente a não cumulação do pedido com cobrança dos aluguéis em atraso. Ao final, requereu a concessão de liminar de despejo em 15 dias mediante prestação de caução, a concessão da gratuidade de justiça e a total procedência do pedido principal para rescindir o vínculo locatício, decretando-se o despejo definitivo da locatária e de eventuais ocupantes do imóvel, com a condenação das requeridas aos ônus sucumbenciais. A petição inicial (Id 10163597620) veio acompanhada de documentos (Ids 10163639242 a 10163650594). Pela decisão de Id 10179703571, foram deferidos os benefícios da assistência judiciária gratuita ao autor e concedida a medida liminar para desocupação em 15 dias, condicionada à prestação de caução no valor de R$3.000,00, a qual foi devidamente recolhida pelo demandante em Ids 10186781452 e 10186802446. Comparecendo espontaneamente ao feito (Id 10202770260), a requerida ROSILDA VIEIRA DA SILVA apresentou contestação acompanhada de documentos (Id 10202779734 a 10202777143). Em sede preliminar, requereu a gratuidade de justiça; arguiu sua ilegitimidade passiva ad causam, pugnando pela substituição do polo passivo pelo Espólio de Wanderley Vieira dos Santos, sob o argumento de que nunca celebrou contrato de locação com o autor nem teve ciência do negócio; e impugnou o valor da causa. Como prejudicial/preliminar, sustentou a necessidade de revogação da liminar e suspensão do processo por prejudicialidade externa e conexão, apontando a prévia distribuição de Ação de Usucapião Especial Urbana perante a Comarca de Contagem (processo nº 5062749-82.2023.8.13.0079) em face de Luciana Santos e Silva. No mérito, alegou que o imóvel integra um condomínio familiar construído por seu falecido irmão para moradia das irmãs e pais, afirmando que reside no bem há mais de 17 anos em razão de doação verbal, com ânimo de dona. Argumentou que o imóvel continua registrado perante o Cartório Imobiliário em nome de Wanderley, que os cheques de compra foram emitidos em favor de terceiros e que não há prova dos pagamentos mensais de aluguel pelo locatário, requerendo a improcedência dos pedidos autorais. A demandada interpôs Agravo de Instrumento perante o Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais (Id 10205470839), o qual restou inadmitido por deserção após o indeferimento da gratuidade da justiça em segundo grau (Ids 10336226484 a 10336226486). Houve impugnação à contestação pelo autor (Id 10214826967), com a juntada de novos documentos (Ids 10214826814 a 10214832398). Em Id 10318390122, sobreveio decisão interlocutória que: 1) concedeu à requerida Rosilda Vieira da Silva os benefícios da gratuidade da justiça, com fulcro no art. 98 do CPC; 2) determinou a expedição de novo mandado de citação e intimação da requerida Luciana Santos e Silva, com as prerrogativas do art. 212, § 2º, e citação por hora certa, se presentes os requisitos; e 3) deferiu, caso expedido mandado de despejo compulsório, as ordens de arrombamento e reforço policial requeridas nos Ids 10210875503 e 10210874152. A requerida Luciana Santos e Silva constituiu procuradores (Ids 10323589221 e 10323592166) e apresentou contestação, em Id 10327764188, oportunidade em que confirmou a higidez da compra e venda e da locação pactuadas por seu falecido companheiro com o demandante, corroborando que a ocupação por parte de Rosilda decorria da locação e pugnando pelo reconhecimento de sua ilegitimidade passiva quanto aos efeitos materiais da ordem de desocupação coercitiva. Pela decisão interlocutória de Id 10373452318, este juízo determinou a suspensão do cumprimento da ordem liminar de despejo compulsório até a realização de audiência de instrução e julgamento, oportunidade em que foram fixados os pontos controvertidos e deferida a produção de prova oral. Réplica do autor, em Id 10392782191. A audiência de instrução e julgamento realizou-se consoante ata e termo de Id 10472079639, ato em que foram colhidos os depoimentos pessoais do autor e das requeridas Rosilda Vieira da Silva e Luciana Santos e Silva, bem como inquirida a testemunha arrolada pelo autor, Sr. Mário. As partes apresentaram alegações finais por memoriais (Ids 10489205466, 10489592078 e 10489762873). Pela decisão de Id 10499246555, apreciando a fase instrutória finda e a fragilidade das teses defensivas diante da prova oral e documental, foi revogada a suspensão anteriormente concedida no Id 10373452318 e restabelecido o cumprimento do mandado de despejo compulsório. Em face dessa decisão, a requerida Rosilda interpôs novo agravo de instrumento (Id 10503950912), que teve seu efeito suspensivo indeferido e restou desprovido pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (acórdão e certidão de trânsito em julgado juntados em Ids 10564558043 e 10564558044). Em cumprimento ao mandado de desocupação liminar compulsória, a Oficiala de Justiça procedeu à imissão definitiva da parte autora na posse do imóvel em litígio, lavrando a certidão e o auto circunstanciado de Id 10599997146. A parte autora peticionou, em Id 10607995280, noticiando danos no imóvel e juntando fotografias (Id 10607996992). Foram apresentadas novas alegações finais em Ids 10625458974 e 10659361206, reiterando as alegações anteriores, sendo que na alegação final de Id 10625458974 o autor requereu a condenação da requerida ao pagamento dos danos causados ao imóvel (bancadas, portas e pias). Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório do necessário. Passo a fundamentar e decidir. FUNDAMENTAÇÃO Questões processuais pendentes e pedidos extemporâneos Inicialmente, aprecio os requerimentos formulados pela parte autora sob os Ids 10607995280 e 10625458974 , por meio dos quais pretende imputar responsabilidade civil à parte requerida em razão de danos e depredações constatados no imóvel por ocasião da imissão de posse, instruindo o pleito com fotografias (Id 10607996992). Nos termos do art. 329 do Código de Processo Civil, a alteração ou o aditamento do pedido e da causa de pedir somente é admitido de forma livre até a citação (inciso I) ou, até o saneamento do processo, mediante o consentimento expresso da parte demandada (inciso II). Uma vez estabilizada a lide e encerrada a instrução probatória, opera-se a estabilização objetiva definitiva da demanda, sendo defeso inovar no plano fático e petitório. No caso em apreço, o autor ajuizou ação de despejo pura, assentando expressamente na petição inicial que não pretendia cumular o pedido rescisório com cobrança de qualquer natureza pecuniária. Dessarte, a formulação de pretensão indenizatória em momento posterior à instrução do feito e sem o consentimento das requeridas afigura-se manifestamente intempestiva e viola frontalmente o princípio da congruência e da adstrição (arts. 141 e 492 do CPC), razão pela qual NÃO CONHEÇO dos pedidos indenizatórios deduzidos nos Ids 10607995280 e 10625458974. Ressalva-se à parte autora a faculdade de postular eventual ressarcimento por perdas e danos pelas vias ordinárias autônomas. Ademais, anoto que a efetivação da imissão liminar da parte autora na posse do imóvel (certidão e auto de Id 10599997146) não induz à perda superveniente do interesse processual nem esvazia o objeto da lide. A tutela concedida em sede preambular reveste-se de eficácia provisória e precária, remanescendo indispensável a emissão de provimento jurisdicional exauriente de mérito para julgar a rescisão da locação, confirmar a liminar concedida e deliberar sobre a distribuição dos encargos de sucumbência. Gratuidade da justiça A gratuidade da justiça em favor da requerida Rosilda Vieira da Silva já foi deferida pelo comando judicial de Id 10318390122 (item 1), inexistindo nos autos fato superveniente que justifique a revogação do benefício concedido em primeiro grau de jurisdição. Mantenho, pois, a assistência judiciária gratuita à referida demandada, ressalvando-se a suspensão de exigibilidade das verbas sucumbenciais nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Impugnação ao valor da causa A requerida Rosilda impugnou o valor atribuído à causa (R$12.000,00), aduzindo genericamente tratar-se de montante aleatório e divorciado da realidade. Razão não lhe assiste. Em sede de ação de despejo, a fixação do valor da causa submete-se à norma especial cogente prevista no art. 58, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, segundo a qual o valor da causa corresponderá a doze meses do aluguel vigente. Na hipótese dos autos, o contrato de locação de Id 10163596074 estabeleceu a mensalidade em R$1.000,00 (cláusula terceira). Logo, a multiplicação da referida contraprestação locatícia por doze perfaz exatamente os R$12.000,00 indicados na peça pórtica. Assim, por expressa subsunção à lei do inquilinato, REJEITO a impugnação ao valor da causa. Preliminar de ilegitimidade passiva e a sub-rogação da locação A demandada Rosilda sustentou ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da ação, requerendo sua substituição pelo Espólio de Wanderley Vieira dos Santos com fundamento nos arts. 338 e 339 do CPC, ao fundamento de que nunca subscreveu contrato de locação com o autor e desconhecia os termos do negócio. Sem razão. À luz da teoria da asserção, a legitimidade das partes é verificada em abstrato, segundo a narrativa e as imputações veiculadas na petição inicial. A presente demanda visa, em seu núcleo teleológico, à retomada compulsória da posse direta de bem imóvel locado. Embora o contrato originário tenha sido celebrado com seu falecido irmão Wanderley, a causa de pedir repousa expressamente na ocupação indevida e na cessão/sublocação desprovida do consentimento prévio e por escrito do locador (infração legal e à cláusula oitava do ajuste), figurando a contestante como a ocupante direta que exercia a retenção material do bem e se opunha à restituição. Tratando-se de provimento de índole executiva/mandamental voltado à desocupação do imóvel, o cessionário irregular ou ocupante que resiste à desocupação detém pertinência subjetiva passiva para suportar os efeitos materiais da ordem de despejo, não havendo falar em exclusão do polo ou substituição obrigatória pelo espólio quando não se persegue cobrança condenatória contra a massa hereditária. Por sua vez, a requerida Luciana Santos e Silva é parte passiva legítima por força direta de expressa determinação legal. Consoante preconiza o art. 11, inciso I, da Lei nº 8.245/1991, morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações, nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel. Restando comprovado que Luciana era a companheira convivente de Wanderley à época do óbito (certidão de óbito de Id 10202779737 e contranotificação de Id 10163642739), operou-se a sub-rogação da avença locatícia em sua esfera jurídica. A sub-rogação transfere a posição contratual de locatário independentemente da elaboração de novo instrumento contratual ou da anuência do locador, transmitindo ao convivente supérstite a responsabilidade pelo cumprimento das cláusulas contratuais e legitimando sua presença no polo passivo da ação de rescisão locatícia. Destarte, demonstrada a pertinência subjetiva das requeridas para integrarem a relação processual, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva. Prejudicialidade externa (ação de usucapião) A requerida Rosilda requereu a suspensão do processo (art. 313, V, "a", do CPC) e a revogação da liminar em virtude da anterior Ação de Usucapião Especial Urbana nº 5062749-82.2023.8.13.0079, distribuída perante a 1ª Vara Empresarial, Fazenda Pública e Registros Públicos da Comarca de Contagem (Id 10202777143). O pleito não merece acolhida. É pacífico o entendimento doutrinário e jurisprudencial no sentido de que a pendência de ação de usucapião não enseja conexão, litispendência nem impõe prejudicialidade externa capaz de determinar a suspensão obrigatória de ação de despejo embasada em relação locatícia contratual prévia. A ação de despejo possui natureza pessoal, tendo como causa de pedir o descumprimento de obrigações contratuais decorrentes da locação, ao passo que a usucapião consubstancia ação real orientada à aquisição originária do domínio mediante posse prolongada e qualificada pelo animus domini. Ademais, constata-se que a aludida ação de usucapião foi intentada por Rosilda exclusivamente contra sua cunhada Luciana, sem a presença originária do locador Sebastião, o que obsta a produção de efeitos vinculantes que paralisem o exercício de seu direito de retomada. Sendo assim, REJEITO o pedido de suspensão do processo. Mérito O feito comporta julgamento do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, encontrando-se a lide madura e plenamente instruída pelas provas documentais carreadas e pela prova oral colhida em audiência de instrução e julgamento. A controvérsia central da presente demanda cinge-se em averiguar a existência e a higidez do vínculo locatício que fundamenta a pretensão de retomada, a operatividade da sub-rogação legal por morte do locatário original, a caracterização das infrações contratuais imputadas à parte demandada (cessão irregular e falta de pagamento dos aluguéis) e o direito do locador à declaração da rescisão da avença com a consequente confirmação definitiva do despejo. Em análise dos autos, verifica-se que o autor instruiu a petição inicial com o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel firmado com Wanderley Vieira dos Santos em 25/02/2016 (Id 10163646537), devidamente quitado mediante cheques (Id 10163650594), e com o contrato escrito de locação residencial entabulado na mesma data com o referido alienante, referente ao apartamento situado na Rua Coronel João Mendonça Azevedo, nº 111, apto. 202, Bairro Industrial, Contagem/MG (Id 10163596074). Ambos os instrumentos contratuais tiveram suas firmas formalmente reconhecidas por autenticidade perante o serviço notarial competente em 29/02/2016 (Id 10163646537 – Pág. 2 e Id 10163596074 – Pág. 2). A validade da relação jurídica material restou corroborada pelos depoimentos tomados na audiência de instrução e julgamento (Id 10472079639). A requerida Luciana Santos e Silva, companheira do falecido Wanderley, confirmou que o imóvel foi legitimamente vendido ao autor e que, para permitir a moradia transitória de Rosilda, Wanderley figurou formalmente como locatário perante Sebastião, assumindo a obrigação de pagar os aluguéis mensais. A testemunha Mário, por sua vez, atestou que o apartamento visitado e adquirido pelo autor correspondia à unidade residencial dos fundos do segundo andar, coincidindo com o imóvel em que a requerida Rosilda admitiu residir. Em contrapartida, as alegações de Rosilda no sentido de que residiria no local há mais de 17 anos por força de "doação verbal" com ânimo de dona ruíram por completo. Primeiro, porque a doação imobiliária constitui ato solene, cuja eficácia depende de escritura pública ou instrumento particular (art. 541, caput e parágrafo único, do Código Civil), sendo inadmissível e nula no ordenamento jurídico pátrio a figura da doação verbal de bens imóveis. Segundo, a certidão de matrícula imobiliária de Id 10202780284 comprova que o próprio terreno fora adquirido perante o fólio real por Wanderley apenas no ano de 2014, sendo inverossímil a narrativa temporal construída na defesa. A ocupação exercida por Rosilda decorreu de vínculo de estrita condescendência e tolerância familiar subordinada ao contrato de locação estabelecido por seu irmão, sendo que, nos termos do art. 1.208 do Código Civil, os atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse. A posse direta ostentada em decorrência de relação locatícia tem natureza precária e desprovida de animus domini, permanecendo vinculada ao contrato de locação. Sob a ótica da relação contratual, com o falecimento do locatário originário Wanderley em outubro de 2023 (Id 10202779737), incidiu a regra cogente do art. 11, I, da Lei nº 8.245/1991, sub-rogando-se a companheira Luciana na condição de locatária. A sub-rogação transfere o contrato nas exatas condições pactuadas, mantendo hígidas todas as suas cláusulas e obrigações originárias. Nesse contexto, estabelece a cláusula oitava do contrato de locação (Id 10163596074) que "o locatário não poderá sublocar, transferir ou ceder o imóvel, sendo nulo de pleno direito qualquer ato praticado com este fim sem o consentimento prévio e por escrito do locador", vedação que reproduz o comando expresso contido no art. 13 da Lei nº 8.245/1991. A cessão da locação ou a permanência da ocupante Rosilda sem a anuência formal do locador configura infração contratual e legal insanável, autorizadora da resolução da avença (art. 9º, inciso II, da Lei nº 8.245/1991). Somado a isso, restou incontroverso o inadimplemento dos aluguéis e encargos da locação a partir de outubro de 2023, sem que tenha havido a purga da mora na forma autorizada pelo art. 62, inciso II, da Lei de Locações. A ausência de pagamento da contraprestação locatícia viola o art. 9º, inciso III, e art. 23, inciso I, da Lei nº 8.245/1991, ensejando a rescisão motivada do vínculo. Por derradeiro, afasta-se o argumento de que a falta de registro da transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis retiraria do autor a legitimidade para pleitear o despejo. Nas locações urbanas, a legitimação do locador repousa no direito pessoal derivado da posse e da celebração do contrato de locação, não se exigindo a comprovação da propriedade perante o Registro Imobiliário (salvo nas hipóteses específicas dos arts. 47, IV, e 53, II, da Lei nº 8.245/1991, inaplicáveis à espécie). Comprovada a infração contratual decorrente da cessão não consentida e a falta de pagamento das contraprestações locatícias, operada a sub-rogação legal por morte do locatário primitivo na pessoa da convivente supérstite, impõe-se o acolhimento do pedido de rescisão contratual, tornando-se definitiva a ordem de despejo do imóvel em litígio. Tutela provisória Considerando o ora decidido quanto ao mérito da causa e a comprovação cabal dos pressupostos materiais da pretensão deduzida em juízo, CONFIRMO a tutela provisória de urgência anteriormente deferida na decisão de Id 10179703571, cujo cumprimento fora suspenso provisoriamente, em Id 10373452318, e posteriormente restabelecido, em Id 10499246555, encontrando-se exaurida em seu plano fático por meio do mandado de imissão de posse cumprido, em Id 10599997146. DISPOSITIVO Ante todo o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados por SEBASTIÃO FERREIRA CARDOSO em face de ROSILDA VIEIRA DA SILVA e LUCIANA SANTOS E SILVA, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR RESCINDIDO o contrato de locação celebrado em 25 de fevereiro de 2016 (Id 10163596074), referente ao apartamento residencial localizado na Rua Coronel João Mendonça Azevedo, nº 111, apto. 202, Bairro Industrial, Contagem/MG, sub-rogado na pessoa da corré Luciana Santos e Silva; b) CONFIRMAR A MEDIDA LIMINAR de despejo outrora concedida sob o Id 10179703571 e restabelecida em Id 10499246555, tornando definitiva a retomada e imissão do autor na posse do imóvel, já consumada conforme auto de Id 10599997146; c) AUTORIZAR o levantamento, pela parte autora, da caução depositada em juízo sob o Id 10186802446 (no importe histórico de R$3.000,00), com os acréscimos legais da conta judicial, expedindo-se o competente alvará eletrônico. Tratando-se de ação de despejo pura voltada unicamente à desocupação do imóvel e rescisão da relação locatícia, sem cumulação de condenação pecuniária ao pagamento de aluguéis ou ressarcimento de valores, não há condenação em obrigação de pagar a demandar a incidência de juros de mora ou correção monetária sobre verba principal. Em razão da sucumbência integral e em atenção ao princípio da causalidade, condeno as requeridas solidariamente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da parte autora, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, com esteio no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em face da requerida Rosilda Vieira da Silva, a teor do art. 98, § 3º, do CPC, por ser beneficiária da gratuidade judiciária deferida no Id 10318390122. Em relação à demandada Luciana Santos e Silva, acolho o pleito formulado e reiterado na petição de Id 10387817341, pendente de prévia apreciação, deferindo-lhe as benesses da justiça gratuita, razão pela qual a cobrança dos referidos encargos sucumbenciais resta igualmente suspensa em seu desfavor. Após, nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Contagem, data da assinatura eletrônica. FERNANDO LAMEGO SLEUMER Juiz(íza) de Direito em Cooperação 6ª Vara Cível da Comarca de Contagem
