Ementa
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO CONCRETIZADA. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. RECEBIMENTO DO SINAL PELA IMOBILIÁRIA. ATUAÇÃO QUE EXTRAPOLA A MERA CORRETAGEM. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DEVER DE RESTITUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO INDEVIDA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PROPORÇÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
Apelação cível interposta por imobiliária contra sentença que, em ação indenizatória por danos materiais e morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindida a promessa de compra e venda de imóvel e condenar a ré a restituir à autora R$ 11.900,00, correspondente ao sinal por ela recebido, deduzida a quantia já devolvida, afastadas a restituição em dobro e a indenização por danos morais, com distribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 70% para a ré e 30% para a autora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) definir se a imobiliária que recebeu o sinal e conduziu as tratativas do negócio frustrado responde pela restituição dos valores pagos pela consumidora; (ii) estabelecer se é lícita a retenção de R$ 5.000,00 a título de comissão de corretagem; e (iii) verificar se a distribuição dos ônus sucumbenciais observou a proporção do decaimento das partes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
A orientação segundo a qual a corretora não responde pelas obrigações do contrato principal pressupõe atuação restrita à aproximação das partes e não alcança a imobiliária que oferta o imóvel, recebe diretamente o sinal, propõe negócio substitutivo e promove devolução parcial, conduta que a insere na cadeia de fornecimento e atrai a responsabilidade solidária prevista no Código de Defesa do Consumidor.
Comprovado o recebimento de R$ 14.900,00 pela imobiliária, por recibo firmado por seu sócio com o carimbo e o CNPJ da empresa, sem prova de repasse aos alienantes e frustrados os dois negócios prometidos sem culpa da adquirente, impõe-se a restituição do que foi pago, sob pena de enriquecimento sem causa.
A remuneração do corretor pressupõe o resultado útil da mediação ou o arrependimento das partes, e a retenção da comissão somente se admite quando o desfazimento do negócio é imputável ao adquirente, hipótese que não se verifica quando o negócio se frustra por pendência documental do imóvel ofertado e por sua alienação a terceiro.
Mantém-se a distribuição dos ônus sucumbenciais quando a autora obtém êxito no pedido principal de restituição e decai apenas dos pedidos acessórios de restituição em dobro e de indenização por danos morais, estando os honorários, ademais, fixados sobre bases distintas que já refletem o proveito de cada parte.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. A imobiliária que recebe diretamente o sinal e conduz as tratativas do negócio imobiliário frustrado extrapola a mera corretagem e responde pela restituição dos valores pagos pelo consumidor. 2. É indevida a retenção da comissão de corretagem quando o desfazimento do negócio não é imputável ao adquirente. 3. Preserva-se a proporção dos ônus sucumbenciais fixada na origem quando acolhido o pedido principal e rejeitados apenas os pedidos acessórios.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 265, 723, 725 e 884; CDC, arts. 7º, parágrafo único, 14 e 25, § 1º; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 86, 98, § 3º e 1.012.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n.º 543.