Inteiro teor
Autos nº. 0016906-10.2024.8.16.0194 Processo: 0016906-10.2024.8.16.0194 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Corretagem Valor da Causa: R$17.248,34 Autor(s): MGK REALTY BENS IMOVEIS LTDA - ME Réu(s): LUCIANA MUGGIATI DOS SANTOS Vistos etc. I – RELATÓRIO Trata-se de Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem ajuizada por MGK REALTY BENS IMÓVEIS LTDA – ATMA IMÓVEIS em face de LUCIANA MUGGIATI DOS SANTOS, ambos devidamente qualificados nos autos. Aduziu a parte autora, em sua petição inicial (Ref. mov. 1.1), que prestava serviços de administração imobiliária à requerida, gerindo os imóveis de sua propriedade localizados na Rua Anita Garibaldi, nº 850, Salas 213 (Torre 01-A) e 711 (Torre 02-B), em Curitiba/PR. Afirmou que a administração da Sala 213 iniciou-se em 07/11/2013 e que, por intermédio de sua atuação, o imóvel foi locado em 03/02/2020 aos inquilinos Thiago Machado de Lara e Natashe Alves Nunes de Lara. Sustentou que o instrumento contratual de administração imobiliária previa, em sua Cláusula 8ª, que na hipótese de o imóvel vir a ser transacionado com qualquer locatário durante a vigência da locação, a administradora faria jus a uma comissão de corretagem correspondente a 6% (seis por cento) do valor da transação. Asseverou que, em 09/08/2024, a ré alienou o referido imóvel diretamente aos locatários pelo montante de R$ 285.000,00, omitindo a transação e negando-se a adimplir o percentual ajustado, vindo a rescindir unilateralmente o pacto de administração em 27/08/2024. Pugnou, assim, pela condenação da requerida ao pagamento da comissão de corretagem no montante atualizado de R$ 17.248,34. Juntou documentos (movs. 1.2 a 1.16). Citada, a ré apresentou contestação (Ref. mov. 106.1). Preliminarmente, defendeu a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova. No mérito, sustentou a abusividade e a consequente nulidade de pleno direito da Cláusula 8ª do contrato de administração, por configurar prática de "venda casada" e impor desvantagem exagerada ao consumidor. Argumentou que a alienação do imóvel decorreu de iniciativa exclusiva sua e dos locatários, motivada pelo cumprimento do direito de preferência previsto no art. 27 da Lei nº 8.245/91, inexistindo qualquer participação, intermediação, assessoria ou aproximação eficaz por parte da imobiliária que justificasse a remuneração de corretagem. Subsidiariamente, propôs a redução equitativa da verba para 0,1% do valor da venda, e impugnou a forma de cálculo dos consectários legais de mora. Anexou documentos (Ref. mov. 106.2). A autora apresentou impugnação à contestação (Ref. mov. 122.1), refutando a aplicação da legislação consumerista sob o argumento de que a requerida é advogada inscrita nos quadros da OAB, detendo plena capacidade técnica para compreender os termos avençados. Defendeu a validade da Cláusula 8ª com base no princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e ratificou que a aproximação inicial dos compradores decorreu de sua atividade de captação de inquilinos. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir (Ref. mov. 132.1), ambas as partes postularam pelo julgamento antecipado do feito (movs. 135.1 e 136.1). Os autos vieram conclusos após decisão de anúncio do julgamento antecipado da lide (mov. 138.1). É o relatório do essencial. II – FUNDAMENTAÇÃO Presentes os pressupostos processuais de existência e validade, bem como as condições da ação, e inexistindo preliminares estritas pendentes de apreciação, passo diretamente ao exame do mérito, registrando que o feito comporta julgamento antecipado, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que as provas documentais colacionadas são suficientes para o deslinde da controvérsia fática. II.1 Da Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor A primeira questão prejudicial ao exame do mérito contratual repousa na definição do regime jurídico aplicável. A autora defende a inaplicabilidade das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor (CDC) em razão de a ré ostentar a condição profissional de advogada. Tal argumento, contudo, carece de amparo jurídico. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento pacificado de que o contrato de administração imobiliária, firmado entre o proprietário do imóvel (locador) e a imobiliária para a gestão de locação, configura nítida relação de consumo. A imobiliária atua como prestadora de serviços de administração e intermediação de locação mediante remuneração (artigo 3º do CDC), ao passo que o proprietário do bem desponta como destinatário final do serviço contratado (artigo 2º do CDC). O sói fato de a requerida ser inscrita na Ordem dos Advogados do Brasil não descaracteriza a sua vulnerabilidade fática e jurídica em face de contrato de adesão padronizado e unilateralmente confeccionado pela fornecedora. A proteção consumerista é delineada pela destinação final do serviço e pela assimetria de forças inerente à contratação massificada, não havendo exclusão legal pelo simples exercício da advocacia. Nesse sentido, orienta a jurisprudência consolidada deste Tribunal de Justiça do Estado do Paraná: "RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. APLICABILIDADE DO CDC NAS RELAÇÕES CONTRATUAIS ENTRE ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS E LOCADOR. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA ADMINISTRADORA DO BEM. INADIMPLEMENTO PELO INQUILINO. RECUSA INDEVIDA DE COBERTURA PELA GARANTIDORA. MANDATÁRIA QUE ATUOU DE FORMA NEGLIGENTE. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA VERIFICADA. DANOS MATERIAIS DEVIDOS. RECURSO DESPROVIDO." (TJ-PR - RI: 0028604-49.2024.8.16.0182 - Curitiba, Relator: Alvaro Rodrigues Junior, Segunda Turma Recursal, Julgado em 27/05/2025, Publicado em 28/05/2025) Assim, imperioso o reconhecimento da incidência das normas cogentes do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto. Superada tal premissa, a lide reside em verificar (a) a validade da Cláusula 8ª do Contrato de Administração Imobiliária, que prevê o pagamento automático de comissão de corretagem de 6% sobre o valor da alienação do imóvel caso este venha a ser transacionado com o locatário; e (b) a efetiva prestação de serviços de corretagem pela autora apta a gerar o direito à percepção da remuneração reclamada. II.3 Da Nulidade de Pleno Direito da Cláusula Oitava (8ª) do Contrato de Administração A parte autora fundamenta sua pretensão de cobrança exclusivamente na Cláusula 8ª do contrato de administração imobiliária entabulado entre as partes, cuja redação literal dispõe que: "8) Na hipótese de o imóvel vir a ser transacionado com qualquer locatário durante a vigência da locação, por qualquer documento público ou particular que caracterizar uma transação imobiliária, a qualquer título, a ADMINISTRADORA fará jus a uma corretagem correspondente a 6% (seis por cento) do valor da transação, a qual será devida a partir da data do ajuste entre as partes." Ocorre que a inserção automática de cláusula que garanta comissão de corretagem sobre compra e venda, inserida de forma acessória e em caráter de adesão dentro de um contrato cujo objeto primordial e causa jurídica é a administração de locação, padece de flagrante abusividade. O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, incisos IV e XV, comina com nulidade de pleno direito as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou que se mostrem incompatíveis com a boa-fé ou a equidade, bem como aquelas que descumpram o sistema de proteção ao consumidor. Ademais, o artigo 39, inciso I, do CDC veda expressamente ao fornecedor condicionar o fornecimento de serviço a outro serviço ("venda casada"). Ao impor a contratação de corretagem imobiliária para futura venda de bem a quem originalmente contratou apenas a administração locatícia, a administradora viola a liberdade de escolha do consumidor. Sob a ótica do Código Civil, o artigo 424 preconiza que, nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio. Ora, ao se ver vinculado a pagar comissão de 6% à administradora pela venda a um inquilino, independentemente de qualquer serviço de corretagem desempenhado, o proprietário vê-se despido do direito de alienar diretamente seu patrimônio, ou de contratar corretor de sua estrita confiança para tanto. A referida cláusula impõe remuneração sem contraprestação de serviço, desvirtuando a função social do contrato (artigo 421 do Código Civil) e o dever de lealdade imposto pela boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil). Este egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, debruçando-se sobre cláusulas de idêntico teor inseridas em contratos de administração locatícia, pacificou o entendimento no sentido de sua absoluta nulidade: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. INSURGÊNCIA DA AUTORA. Partes que firmaram “contrato de administração de imóvel” com a nítida finalidade de locação. Inserção de um parágrafo, isolado do contexto dos demais, que estabeleceu a “exclusividade para intermediação da venda” durante o período que o imóvel estivesse sob administração da Autora. (...) Relação entre o proprietário/locador e a imobiliária/administradora que é de consumo. Cláusula de exclusividade na venda que, ao destoar do objetivo do contrato, violou os preceitos dos artigos 51, IV e 54, § 4º do Código de Defesa do Consumidor. (...) Ausência de prova suficiente, por fim, de que o compromisso de compra e venda foi firmado por conta da atuação dela como corretora, fosse pela aproximação entre vendedor e compradora, fosse pela facilitação e auxílio das partes na elaboração do negócio em si. Sentença mantida. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO." (TJ-PR - AC: 0034436-38.2022.8.16.0019 - Ponta Grossa, Relator: Des. Luiz Henrique Miranda, 18ª Câmara Cível, Julgado em 03/02/2025, Publicado em 03/02/2025) "APELAÇÃO CÍVEL. ANULATÓRIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. (...) CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. (...) COMISSÃO DE CORRETAGEM. NULIDADE DA CLÁUSULA. CONTRATO QUE TINHA POR OBJETO A LOCAÇÃO DO BEM. PREVISÃO DE PAGAMENTO DAQUELE VALOR, MESMO EM CASO DE INEXISTÊNCIA DE INTERMEDIAÇÃO PELA PARTE CONTRATANTE. IMPOSSIBILIDADE. ART. 51, INCS. IV E XV, DO CDC. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO." (TJ-PR - AC: 0021491-15.2018.8.16.0001 - Curitiba, Relator: Des. José Camacho Santos, 13ª Câmara Cível, Julgado em 10/03/2023, Publicado em 10/03/2023) Além disso, a teor do artigo 54, § 4º, do diploma consumerista, as cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão. No contrato sub judice, a Cláusula 8ª encontra-se encartada de forma corrida, sem qualquer destaque gráfico, negrito ou assinatura específica de concordância do consumidor, violando flagrantemente o dever de transparência. Destarte, impõe-se a declaração de nulidade da Cláusula 8ª do Contrato de Administração Imobiliária. E declarada a nulidade da cláusula de cobrança automática de corretagem, cumpre analisar se, sob a perspectiva do direito comum e do regime geral do contrato de corretagem (artigos 722 a 729 do Código Civil), houve atuação idônea da autora que justificasse a sua remuneração. O contrato de corretagem é tipificado pelo artigo 722 do Código Civil como aquele pelo qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Trata-se, por definição doutrinária e preceito legal, de obrigação de resultado útil, e não de meio. Nesse norte, o artigo 725 do Código Civil estabelece que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação. Logo, para fazer jus à comissão, exige-se do corretor o preenchimento de três requisitos cumulativos: a) a existência de autorização para mediar a venda; b) a efetiva aproximação das partes interessadas; e c) a conclusão do negócio imobiliário como decorrência direta e causal de sua intermediação útil. No caso sob exame, é fato incontroverso que a venda do bem aos compradores Thiago Machado de Lara e Natashe Alves Nunes de Lara ocorreu sem qualquer participação ativa da imobiliária autora. A própria autora confessa na peça exordial e na impugnação que foi "surpreendida ao ser informada de que a Requerida Luciana havia alienado o imóvel diretamente aos Locatários/inquilinos". O nexo causal defendido pela autora — consistente no fato de ter aproximado as partes em fevereiro de 2020 para a celebração de um contrato de locação — encontra-se inteiramente rompido. A aproximação levada a efeito pela imobiliária limitou-se ao escopo locatício e exauriu-se com a formalização da locação quase cinco anos antes da compra e venda. Ora, não se cogita de "aproximação útil para a venda" quando o subsequente negócio de transmissão de propriedade é fruto exclusivo de negociação direta das partes, deflagrada anos mais tarde, e por circunstâncias alheias à atividade de intermediação locatícia. Impende registrar que a ré, ao decidir vender o imóvel que se encontrava alugado, estava legalmente subordinada ao cumprimento do artigo 27 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), sob pena de responder por perdas e danos ou ver adjudicado o imóvel pelo locatário. Destarte, o cumprimento do dever de ofertar o direito de preferência ao inquilino decorre de expressa imposição de lei, não havendo nexo lógico em se penalizar o proprietário com o pagamento de comissão de corretagem pelo simples fato de o inquilino, exercendo sua prerrogativa legal, aceitar a proposta de compra direta. Para que a comissão fosse devida, seria indispensável demonstrar que a imobiliária atuou de forma decisiva na consecução e amadurecimento do negócio de compra e venda propriamente dito (visitas, propostas formais de preço, redação do compromisso de compra e venda, assessoria documental da transação), o que não ocorreu. Por corolário, admitir a cobrança na espécie chancelaria o locupletamento sem causa da autora, em violação ao artigo 884 do Código Civil. Na mesma trilha de raciocínio, caminha a jurisprudência desta Corte de Justiça: "APELAÇÃO CÍVEL. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA COM FINS DE LOCAÇÃO. VENDA AO LOCATÁRIO. TAXA DE CORRETAGEM INDEVIDA. INTERMEDIAÇÃO. AUSÊNCIA. CLÁUSULA ABUSIVA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. A pretensão de recebimento de taxa de corretagem, pela venda de imóvel ao locatário, com base exclusivamente em contrato para prestação de serviços para fins de locação, mostra-se indevida, ante a ausência de intermediação para a conclusão do negócio. 2. Recurso conhecido e não provido." (TJ-PR - AC: 0005454-54.2018.8.16.0148 - Rolândia, Relator: Des. Fábio Haick Dalla Vecchia, 11ª Câmara Cível, Julgado em 31/07/2019, Publicado em 31/07/2019) Por todo o exposto, evidenciada a nulidade da cláusula contratual em debate e demonstrada a ausência de qualquer atividade útil de intermediação da venda por parte da autora, resta afastado o direito à comissão de corretagem reclamada. III – DISPOSITIVO Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, nos termos da fundamentação supra. Em razão da sucumbência integral da parte requerente, condeno-a ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da requerida, os quais fixo no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, em observância ao disposto no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando o zelo profissional do causídico, a relevância da matéria e o julgamento antecipado da lide. O valor da causa para fixação dos honorários deverá ser corrigido monetariamente pela média do INPC/IGP-DI a contar do ajuizamento da ação (Súmula 14/STJ), e acrescido de juros de mora simples de 1% (um por cento) ao mês a contar do trânsito em julgado (artigo 85, § 16, do Código de Processo Civil). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Curitiba, data da assinatura. Daniel Alves Belingieri Juiz de Direito Substituto
