Inteiro teor
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5009173-80.2025.8.13.0702/MG
AUTOR : TH CONSULTORIA EMPRESARIAL LTDA
ADVOGADO(A) : LUIZ MARTINS NETTO (OAB MG073459)
ADVOGADO(A) : EDUARDO DE FREITAS CUNHA (OAB MG109199)
RÉU : MARCO ANTONIO ALVES
ADVOGADO(A) : ALEXSANDRO DOS REIS FERNANDES FILHO (OAB MG242644)
SENTENÇA
I – RELATÓRIO
AÇÃO DE COBRANÇA proposta por TH CONSULTORIA EMPRESARIAL LTDA. em face de MARCO ANTÔNIO ALVES.
A autora alega, em síntese, que celebrou contrato de locação comercial com NORTE FABRICAÇÃO INDUSTRIAL LTDA., tendo o requerido figurado como fiador e devedor solidário das obrigações contratuais. Afirmou que a locação teve início em 1º de julho de 2019, com prazo determinado de doze meses, posteriormente prorrogado por prazo indeterminado, sustenta que a locatária deixou de adimplir os aluguéis e encargos contratuais, acumulando débito que, atualizado até 14/02/2025, alcançaria R$ 259.913,58.
O pedido principal foi assim delineado, verbis:
[...] c) Ao final, pede a V.Exa. que julgue procedente o pedido inicial, condenando o Requerido a pagar à Autora a quantia de R$ 259.913,58 (duzentos e cinquenta e nove mil, novecentos e treze reais e cinquenta e oito centavos), além dos alugueres que eventualmente vencerem ao longo do processo, acrescentados na ocasião proporcionalmente dos consectários contratualmente previstos em relação às referidas parcelas, além de juros e correção monetária, ressarcimento de custas e custos e honorários sucumbenciais, tudo na melhor forma da Lei, do direito e da Justiça. [...]
Regularmente citado, o requerido apresentou contestação, arguindo a invalidade da fiança por ausência de outorga conjugal e sua ilegitimidade passiva, em razão da prorrogação do contrato de locação sem sua expressa anuência.
A parte autora apresentou réplica.
As partes foram intimadas para especificação de provas, a autora requereu o julgamento com base nos documentos apresentados. Por sua vez, a parte ré deixou transcorrer o prazo sem manifestação.
Posteriormente, foram juntados documentos relativos à desocupação do imóvel e a encargos da locação. Intimado, o requerido apresentou impugnação, sustentando a impossibilidade de ampliação da demanda, a ausência de demonstração dos encargos cobrados e a extinção da garantia fidejussória.
A autora manifestou-se novamente.
II – MOTIVAÇÃO
Julgamento Antecipado do Mérito
O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil.
Validade da Fiança – Assinatura do Cônjuge
O art. 1.647, inciso III, do Código Civil estabelece a necessidade de autorização conjugal para a prestação de fiança, ressalvando expressamente o regime da separação absoluta de bens.
Em análise aos documentos apresentados, verifica-se que o próprio contrato de locação identifica o requerido como casado sob o regime da separação total de bens. Além disso, a certidão de casamento juntada pela autora (evento 56.2) comprova a adoção do regime mencionado.
Ademais, ainda que se tratasse de hipótese sujeita à outorga conjugal, o art. 1.650 do Código Civil atribui legitimidade para postular a invalidação do ato ao cônjuge a quem competia conceder a autorização, ou aos seus herdeiros, não podendo o próprio fiador invocar a ausência de consentimento para se eximir da obrigação que voluntariamente assumiu.
Dessa forma, rejeito a alegação de invalidade da fiança.
Legitimidade Passiva
A cláusula contratual que estende a responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves, aliada ao art. 39 da Lei nº 8.245/1991, mantém a garantia durante a prorrogação legal da locação, inexistindo exoneração na ausência de manifestação prevista no art. 835 do Código Civil.
O contrato entabulado entre as partes (evento 1, DOC9), prevê expressamente, no parágrafo único da cláusula XIII, a responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves, com renúncia ao benefício de ordem e assunção solidária de todas as obrigações contratuais, verbis:
"o Fiador declara ciência do contrato como um todo, notadamente no contido nas cláusulas especiais que preveem obrigações anteriores ao presente instrumento (p.ex. ítem III. Parágrafo primeiro e ítem VI.), estando ciente de que co-obrigado e devedor solidário de todas as obrigações assumidas neste contrato, ainda que digam respeito a situações anteriores à sua assinatura, até a entrega efetiva das chaves."
Saliento que a Súmula 214 do STJ incide apenas quando há aditamento contratual ou transação sem anuência do fiador, não sendo aplicável a mera prorrogação legal da locação por prazo indeterminado. No caso concreto, não foi demonstrado aditamento que, por si, extinguisse a garantia anteriormente prestada, tampouco notificação eficaz de exoneração da fiança.
A propósito:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA - FIANÇA LOCATÍCIA - CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO - CLÁUSULA EXPRESSA DE RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - LEGITIMIDADE PASSIVA DO FIADOR - INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 214 DO STJ - AUSÊNCIA DE EXONERAÇÃO - RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE.
1. Havendo cláusula expressa no contrato de locação prevendo a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, este permanece responsável pelos débitos locatícios mesmo após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado, independentemente de ter sido celebrado antes da Lei 12.112/09.
2. A Súmula 214 do STJ ("fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu") não se aplica quando há cláusula expressa de responsabilidade até a entrega das chaves, pois não se trata de aditamento contratual, mas de disposição original do contrato.
3. A ausência de manifestação expressa do fiador para se exonerar da fiança mantém sua responsabilidade até a efetiva entrega das chaves.
4. A cobrança judicial baseada em cláusula contratual válida constitui exercício regular de direito, não ensejando reparação por danos morais.
5. Recurso desprovido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.137393-0/001, Relator(a): Des.(a) Claret de Moraes , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/05/2026, publicação da súmula em 25/05/2026)
Do exposto, indefiro a alegada ilegitimidade passiva e reconheço sua responsabilidade solidária pelas obrigações locatícias.
Cobrança dos Aluguéis
A autora pretende o recebimento dos aluguéis vencidos a partir de março de 2024, acrescidos dos encargos contratuais, além daqueles que se venceram durante a tramitação do processo.
A relação locatícia está demonstrada pelo contrato do evento 1.9, não tendo o réu apresentado comprovantes de pagamento dos aluguéis reclamados, tampouco impugnado especificamente os valores exigidos, uma vez que sua defesa se concentrou na alegada invalidade da fiança e na suposta extinção da garantia.
Assim, demonstrada a relação obrigacional e não comprovada a quitação, é devido o pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos, nos termos do art. 23, I, da Lei nº 8.245/1991 e do art. 373, II, do CPC.
Tratando-se de ação de cobrança de aluguéis e acessórios locatícios decorrentes de relação jurídica continuada, incide a regra especial do artigo 323 do Código de Processo Civil, a qual preconiza que as prestações periódicas vencidas no curso do processo consideram-se tacitamente compreendidas no pedido, devendo integrar o título condenatório enquanto perdurar a obrigação. Tal inclusão decorre da própria sistemática legal e foi devidamente postulada pela autora na exordial.
Verifica-se do mandado cumprido na ação de despejo (proc. nº 5006703-76.2025.8.13.0702), acostado no evento 60.2, que desocupação e imissão do locador na posse do imóvel ocorreu no dia 24 de setembro de 2025, data que constitui o termo final das obrigações contratuais a cargo do locatário e de seu fiador solidário.
Despesas e Encargos
A cláusula IX do contrato de locação atribui à locatária a responsabilidade pelo pagamento proporcional do IPTU incidente sobre o imóvel, obrigação também abrangida pela garantia prestada pelo réu, verbis:
IX. DESPESAS DE CONDOMÍNIO, CONSUMO E TAXAS: Todas as despesas decorrentes da locação, quais sejam, consumo de água, luz, telefone e gás, prêmio de seguro contra incêndio, além do IPTU proporcional, ficam a cargo da LOCATÁRIA, cabendo-lhe efetuar diretamente esses pagamentos nas devidas épocas.
As cobranças do DMAE e da CEMIG (evento 65), relativas ao fornecimento de água e energia elétrica, à coleta de lixo e ao tratamento de esgoto, constituem encargos decorrentes da utilização do imóvel, pelos quais respondem a locatária e o fiador, nos limites da garantia prestada.
Quanto ao IPTU, a autora comprovou o débito referente ao exercício de 2023, no valor de R$ 18.048,76 (evento 1, DOC11), já incluído no demonstrativo inicial. Apresentou, ainda, a guia relativa ao exercício de 2025 (ev. 65.1), cuja cobrança também é admissível, observada a proporcionalidade correspondente ao período de ocupação do imóvel, encerrado em 24/09/2025, com a entrega das chaves.
Embora o réu tenha impugnado a inclusão dessas despesas, sua cobrança decorre da própria relação locatícia discutida nos autos, assim, reconheço a exigibilidade dos valores documentalmente demonstrados, correspondentes ao período de efetiva ocupação do imóvel, limitado a 24/09/2025.
Honorários Contratuais
A autora incluiu no débito executado a quantia de R$ 23.628,50, a título de honorários advocatícios contratuais de 10%. Porém, a cláusula contratual referente ao reembolso de honorários advocatícios contratuais não encontra amparo no ordenamento jurídico. Saliento ainda, que a fixação da verba sucumbencial compete ao Poder Judiciário e sua cumulação com honorários judicialmente arbitrados ocasionaria duplicidade de cobrança
É o entedimento do TJMG:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA - INADIMPLEMENTO CONFIGURADO - CONDENAÇÃO DO RÉU AO PAGAMENTO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS - IMPOSSIBILIDADE. I. "Cabe ao perdedor da ação arcar com os honorários de advogado fixados pelo Juízo em decorrência da sucumbência, e não os honorários decorrentes de contratos firmados pela parte contrária e seu procurador, em circunstâncias particulares totalmente alheias à vontade do condenado." (EREsp n. 1.507.864/RS, relatora Ministra Laurita Vaz, Corte Especial, julgado em 20/4/2016, DJe de 11/5/2016.) II. A cláusula contratual referente ao reembolso de honorários advocatícios contratuais pela parte vencida na demanda judicial configura bis in idem, tendo em vista que os honorários sucumbenciais previstos pelo artigo 85, §2º do CPC já possuem a finalidade de remunerar o advogado da parte vencedora. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.055741-0/001, Relator(a): Des.(a) Nicolau Lupianhes Neto , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/04/2025, publicação da súmula em 19/05/2025)
Portanto, o montante de R$ 23.628,50, relativo aos honorários contratuais inseridos na planilha deve ser expurgado.
Multas e Encargos Moratórios
No tocante aos encargos moratórios, verifica-se que a autora aplicou a multa moratória de 2% sobre os aluguéis inadimplidos, bem como juros de mora de 1%, nos termos da Cláusula V do pacto locatício. Além de multa por infração contratual correspondente a três aluguéis, no valor de R$ 41.100,00, com base na Cláusula XIV.
Embora as penalidades tenham previsões distintas, sua cumulação exige a existência de fatos geradores autônomos. No caso, a autora fundamenta a incidência de ambas no mesmo inadimplemento dos aluguéis, sem demonstrar infração contratual distinta que justifique a aplicação cumulativa da penalidade compensatória.
Nesse sentido:
EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL C/C COBRANÇA - LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER - PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO - PREJUDICIALIDADE - ENCARGOS LOCATÍCIOS - CONDOMÍNIO, FUNDO DE PROMOÇÃO E OUTRAS DESPESAS - PREVISÃO CONTRATUAL - EXIGIBILIDADE - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS - CUMULAÇÃO COM SUCUMBENCIAIS - IMPOSSIBILIDADE NO CASO CONCRETO - MULTA MORATÓRIA E CLÁUSULA PENAL - MESMO FATO GERADOR - CUMULAÇÃO INVIÁVEL - CLÁUSULA PENAL - REDUÇÃO EQUITATIVA - JUROS MORATÓRIOS - TAXA DE 1% AO MÊS EXPRESSAMENTE PACTUADA - INCIDÊNCIA DESDE O VENCIMENTO - CORREÇÃO MONETÁRIA - ÍNDICE LEGAL - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - MANUTENÇÃO.
(...)
- Incabível, no caso concreto, a cobrança cumulativa de honorários advocatícios contratuais e sucumbenciais quando a verba contratual decorre da própria cobrança judicial.
- É inviável a cumulação de multa moratória com cláusula penal quando ambas decorrem do mesmo inadimplemento contratual.
- Mostra-se excessiva a redução da cláusula penal de dez para três aluguéis mínimos.
- Havendo previsão contratual expressa de juros moratórios de 1% ao mês, deve prevalecer a taxa convencionada, incidente desde o vencimento de cada obrigação. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.485616-2/001, Relator(a): Des.(a) Amauri Pinto Ferreira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 09/09/2026, publicação da súmula em 09/09/2026) - grifo nosso
Diante disso, afasto a incidência da cláusula penal compensatória prevista na cláusula XIV do contrato.
III - DISPOSITIVO
Julgo parcialmente procedente a pretensão deduzida na petição inicial, para condenar o réu a pagar a parte autora:
a) o valor dos aluguéis até a efetiva devolução do imóvel, ocorrida em 24/09/2025, corrigidos monetariamente pelo IGPM e acrescidos de juros de mora de de 1% ao mês e multa moratória de 2%, a partir dos respectivos vencimentos, conforme previsão contratual;
b) ao pagamento do débito de IPTU referente ao exercício de 2023, no montante de R$18.048,76, já incluído no demonstrativo inicial, bem como da parcela proporcional do IPTU referente ao exercício de 2025, limitada ao período de ocupação do imóvel até 24/09/2025. Diante da ausência de cláusula contratual específica para os encargos moratórios a respeito da referida obrigação, os valores serão corrigidos monetariamente pelo IPCA e acrescidos de juros de mora calculados na forma dos arts. 389, § único e 406, § 1º, do CC, a partir dos vencimentos.
c) ao pagamento dos encargos de água, energia elétrica, tratamento de esgoto e coleta de lixo, correspondentes ao período de ocupação até 24/09/2025, observada a proporcionalidade das cobranças que compreendam períodos posteriores à restituição do imóvel. Diante da ausência de cláusula contratual específica para os encargos moratórios a respeito da referida obrigação, os valores serão corrigidos monetariamente pelo IPCA e acrescidos de juros de mora calculados na forma dos arts. 389, § único e 406, § 1º, do CC, a partir dos vencimentos.
As custas e despesas processuias serão rateadas na proporção de 1/4 (um quatro) para a autora e 3/4 (três quartos) para o réu.
Condeno a autora a pagamento dos honorários advocatícios do réu, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico frustrado (honorários contratuais e cláusula penal compensatória), na forma do 85, §§ 2º e 6º, do CPC.
Condeno o réu, ao pagamento dos honorários advocatícios da autora, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor corrigido da condenação (art. 85, § 2º, do CPC).
P. I. Oportunamente, arquivem-se.
m
