Inteiro teor
REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE Nº 1059307-79.2025.8.13.0024/MG
AUTOR : ANTONIO SANSON
ADVOGADO(A) : HENRIQUE TUNES MASSARA (OAB MG112516)
RÉU : JOSE MARTA DA SILVA
ADVOGADO(A) : MARCIA AUGUSTA PASTORINI (OAB MG052462)
SENTENÇA
Vistos, etc.
ANTÔNIO SANSON ajuíza esta AÇÃO DE DESPEJO C/C COM COBRANÇA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA em face de JOSÉ MARTA DA SILVA, dizendo que o autor é legítimo proprietário do galpão localizado na Rua Henrique Dias, nº 927, bairro Ermelinda, em Belo Horizonte/MG, CEP 31.250-250, que possui finalidade comercial. Em 08 de abril de 2024, o autor alugou o imóvel para o réu, celebrando o contrato com prazo determinado de apenas 3 (três) meses, estipulando-se o valor da locação em R$ 6.000,00 com termo previsto para 07 de julho de 2024. Além do aluguel, o réu tinha ainda a obrigação ao pagamento do IPTU, que em 2025 alcançou o valor de R$ 850,00 por mês. A ideia inicial do autor era apenas ajudar o réu num momento de necessidade, para que ele tivesse onde instalar seus equipamentos, razão pela qual o aluguel foi estabelecido pelo período de apenas 3 meses, após o qual o réu se comprometeu a sair. Ocorre que, passados os três meses, o réu começou a criar embaraços para deixar o imóvel e pediu que deixasse que ele ficasse mais tempo, se comprometendo a continuar pagando o aluguel combinado enquanto procurava outro imóvel comercial, o que foi aceito pelo autor. O autor ainda tentou celebrar um termo aditivo para formalizar a prorrogação do contrato e uma correção do valor do aluguel para R$ 6.500,00, todavia o réu se recusou a enviar a documentação necessária, contudo pagou o valor de R$ 6.500,00 no mês de janeiro de 2025. A partir do mês de fevereiro de 2025, todavia, o réu parou de pagar os aluguéis e dar retorno sobre os pagamentos, mesmo diante das tentativas de conversa pelo autor e seus representantes. Diante desse cenário, o autor notificou extrajudicialmente o réu em 13 de agosto de 2025 dando conta da reiterada inadimplência do réu e exigindo a sua desocupação no prazo máximo de 15 dias, como última tentativa de solução amigável e extrajudicial do imbróglio. Mesmo notificado, o réu se recusou a pagar e a desocupar o imóvel. Como justificativa, o autor apenas falou que sua saída estaria “condicionada” a venda de um maquinário seu, que nunca ocorria. Assim, sendo contrato sem garantia e mora do réu, pede despejo com medida liminar. Anexa documentos.
Medida liminar deferida no Evento 13, após caução prestada.
Pedido contestado, Evento 21. Alega preliminar de falta de interesse de agir, vicio no contrato, problema de saúde do autor, que deveria ser interditado. Nega mora, e que filhos do autor é que estão cobrando parcelas, fala em audiência de conciliação. Pede improcedência dos pedidos. Anexa documentos.
Replica do autor, Evento 32, rebatendo defesa.
Certidão do Evento 77, de execução do despejo.
Audiência realizada no Evento 119, sem acordo.
Em síntese, os fatos. Segue DECISÃO:
Processo em ordem. Nada a sanear.
A parte ré pediu a realização de audiência para autocomposição, que foi deferida, e realizada, mas sem acordo, conforme Evento 119.
A prova é documental, e o feito comporta julgamento antecipado.
Assim, conheço diretamente do pedido, sendo desnecessária a prova especificada pela parte autora, já que tudo está bem esclarecido documentalmente nos autos, não sendo razoável dilatar instrução para aferir alegação artificial de vício relação jurídica, quando pedidos entre si colidem, e todas as evidências demonstra que existe antigo e perene contratação entre os litigantes.
De acordo:
"Não ocorre cerceamento de defesa, com o julgamento antecipado da lide, quando o magistrado se convencer da inutilidade de outras provas, além daquelas já contidas nos autos, pois a produção de provas não é direito potestativo das partes, mas garantia constitucional, a teor do art. 5º, LIV, da CF, que se submete ao crivo do magistrado no exame da causa." (TAMG, Apelação n. 240.721-0, Rel. Jurema Brasil Marins, Julg: 27.08.97, 3ª Câm.).
“Tese de julgamento: “1. Não configurar cerceamento de defesa o indeferimento de provas reputadas irrelevantes, impertinentes ou inócuas. 2. Constitui ônus do autor comprovar os fatos constitutivos do seu direito, nos termos do art. 373, I do Código de Processo Civil. 3. Ausente a comprovação da conduta antijurídica da parte requerida pela ocorrência do evento danoso, improcede os pedidos de indenização moral e material.” (TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.25.428430-0/001, Rel. Desa. Eveline Felix).
É a partir da análise da causa que o Juiz verifica o cabimento do encerramento da instrução e julgamento do feito. Se devidamente instruída e dando-lhe condições para amoldar a situação do art. 355, I do CPC, é uma inutilidade deixá-lo para o final de dilação probatória inútil e despicienda.
Sobre contrato firmado, o réu não nega ter firmado o contrato do documento 5, anexo ao Evento 1.
Certo que contrato de locação constitui direito pessoal, não exige que seja referendado por duas testemunhas.
A ação de despejo com base em cláusula contratual é meramente obrigacional, baseando-se na relação "ex locato" , não se exigindo, para o ajuizamento, a prova da propriedade.
Tem legitimidade ativa para a ação de despejo a pessoa que consta como locadora no contrato de locação , a qual não precisa ser, necessariamente , a proprietária do imóvel , salvo nos casos expressamente excepcionados na lei pertinente.
Sobre problema de saúde do locador, e que deveria ser interditado, não compete ao réu definir direitos de terceiros.
Não tem vício de inépcia ou de falta de interesse de agir no caso em exame.
A inicial e documentos que a instruíram atendem a todos requisitos
Assim, passa-se ao mérito,
Pedidos de mérito do autor nestes autos:
“c) Seja a presente ação julgada totalmente procedente para confirmar a liminar e despejo do réu, determinando a desocupação do imóvel de forma definitiva;
d) Requer ainda seja o réu condenado quitar os aluguéis vencidos devidos dos meses de fevereiro a setembro, totalizando R$ 54.800,00 (cinquenta e quatro mil e oitocentos reais);
e) Devem também os réus serem condenados ao pagamento dos aluguéis vincendos, no importe de R$ 7.350,00 (sete mil trezentos e cinquenta reais) até a completa desocupação do imóvel, nos termos do art. 575 do Código Civil;”
Pois bem.
Entre as partes têm contrato de locação escrito, conforme documento 5, Evento 1.
A defesa não nega a mora, e nem a purgou quando da citação, optando em apresentar defesa, sem elidir a mora.
A relação ex locato está devidamente provada no contrato de documentos , Evento 1, documento 5.
Entre as partes tinha contrato escrito, portanto deve ser observado e cumprido.
Tratando-se despejo por falta de pagamento, estamos diante de uma demanda de natureza jurídica pessoal ex locato, tendo em vista que a causa de pedir não está fulcrada exclusivamente na falta do pagamento do valor do aluguel e seus encargos, e o conteúdo preponderante do pedido formulado (pedido principal e logicamente antecedente) reside na rescisão do contrato (art. 9º, III), enquanto o acessório é o despejo – art. 62, I da lei de regência (pedido consequente e dependente do principal).
Tanto é verdade que o juiz, ao acolher a pretensão, atendendo a boa técnica jurídica, primeiramente deverá declarar a rescisão contratual, desconstituindo a relação ex locato – o que caracterizará a mora do locatário – para, em seguida, decretar o despejo que tem via reflexa de imitir o locador na posse do imóvel locado, condenando o réu à sua desocupação.
Os dois objetos imediatos são distintos e autônomos, porém embutidos no mesmo processo e decorrentes de uma interligação fático-jurídico, em que o pedido de despejo se torna interdependente (subordinado) da procedência do pedido de rescisão contratual.
O contrato é regido pela obrigatoriedade da convenção, princípio pelo qual as estipulações feitas no instrumento deverão ser fielmente cumpridas - pacta sunt servanda. Assim, restando provada a mora da parte devedora, é direito potestativo do locador promover a retomada da posse do bem locado.
Toma-se emprestado, para melhor compreensão do instituto, a visão do civilista Clóvis do Couto e Silva ao estudar o fenômeno da obrigação:
"A obrigação é um processo, vale dizer, dirige-se ao adimplemento, para satisfazer interesse do credor. A relação jurídica como um todo, é um sistema de processos. Não seria possível definir a obrigação como ser dinâmico se não existisse separação entre o plano do nascimento e desenvolvimento e o do adimplemento.". A Obrigação como Processo. Tese para Concurso na Cadeira de Direito Civil da Universidade do Rio Grande do Sul. Editora Meridional "EMMA", 1964. p. 219.
Assim, acolhe-se o pedido inicial, co com rescisão do contrato firmado entre as partes, decretando o despejo por falta de pagamento.
Defere-se ainda a cobrança das parcelas locatícias em aberto, apurando-se o saldo devedor em liquidação até data da imissão da posse do bem locado conforme mandado já expedido e cumprido.
A condenação abrange parcelas vencidas e vincendas até a retomada da posse, compensando-se eventual pagamento feito no curso do processo.
Posto isso,
Nos termos do artigo 487, I, do CPC julgo procedente o pedido inicial, rescindo o contrato de locação e decretando o despejo da parte ré por falta de pagamento, na forma do artigo 9º, III c/c 63, ambos da Lei 8.245/91.
Fica confirmada a liminar deferida, de forma definitiva.
Condeno réu ao pagamento dos alugueis e encargos inadimplidos, vendidos e vincendos até data do cumprimento do mandado da liminar, com acréscimos legais de juros pela Taxa Selic desde cada vencimento (conforme STJ, Recurso Especial nº 2.199.164 - Tema 1.368 dos recursos repetitivos), como se apurar em liquidação, compensando-se eventuais valores pagos no curso do processo.
Defiro levantamento da caução, mediante Alvará Judicial.
Condeno o réu nas custas processuais e honorários advocatícios de 10%, sobre o valor da causa, mas defiro-lhe a assistência judiciária – artigo 98 § 3º, do CPC.
Transitada em julgado, ARQUIVE-SE com baixa.
P. R. Intime-se e cumpra-se.
