DISPOSITIVO
Ante ao exposto e por tudo mais que dos autos consta JULGO IMPROCEDENTE a presente ação e revogo a tutela de urgência deferida.
Condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa, suspensa a exigibilidade por estar amparada pela Justiça Gratuita.
Publique-se.
improcedente
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 1040193-26.2026.8.13.0702/MG AUTOR : GEORGE WASHINGTON SANTOS MENDONCA ADVOGADO(A) : WAGNER FRUTUOSO DE SOUZA BELARMINO (OAB MG184784) RÉU : BANCO DAYCOVAL S.A. ADVOGADO(A) : HERNANI ZANIN JUNIOR (OAB SP305323) SENTENÇA Vistos… Trata-se de Ação Declaratória de Nulidade da Consolidação da Propriedade Fiduciária c/c Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por GEORGE WASHINGTON SANTOS MENDONÇA em face de BANCO DAYCOVAL S.A., ambos qualificados nos autos. O Autor alega ter celebrado com a instituição financeira ré, em 28/03/2025, a Cédula de Crédito Bancário nº 20250000105, no valor de R$ 65.162,15, mediante garantia de alienação fiduciária do imóvel residencial registrado sob a matrícula nº 127.960 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Uberlândia/MG. Confessa o inadimplemento temporal de prestações motivado por dificuldades financeiras momentâneas. Sustenta a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária ao fundamento de que a constituição em mora teria ocorrido exclusivamente por edital, sem prévias e legítimas tentativas de intimação pessoal ou cumprimento dos requisitos do art. 26, § 4º-B, da Lei nº 9.514/1997. Ao final, requereu a concessão da justiça gratuita, o deferimento de tutela de urgência para suspender os leilões extrajudiciais marcadamente designados para 13 e 14 de agosto de 2026, e, no mérito: a) a declaração de nulidade da constituição em mora e da consolidação da propriedade; b) o restabelecimento da relação contratual com a reorganização/parcelamento das prestações vencidas; e c) a condenação do réu ao pagamento de R$ 15.000,00 a título de indenização por danos morais. Atribuiu à causa o valor de R$ 217.000,00. Deferida a tutela de urgência pleiteada para determinar a imediata suspensão dos leilões extrajudiciais do imóvel. Devidamente citado, o Réu apresentou contestação. Impugnou a concessão da justiça gratuita ao Autor e sustentou a estrita legalidade do procedimento expropriatório. Demonstrou documentalmente que o Oficial de Registro promoveu quatro tentativas presenciais de intimação do devedor no endereço declinado no contrato e na petição inicial, restando todas frustradas. Comprovou, ainda, o envio prévio de intimação ao endereço eletrônico fornecido na CCB ([email protected]) em 16/03/2026, antecedendo em mais de 15 dias a publicação dos editais em abril de 2026, em fiel observância ao rito do art. 26, § 4º-B, da Lei nº 9.514/1997. Pela eventualidade, defendeu a ausência de dever de renegociar o contrato após a consolidação e a inocorrência de danos morais. Apresentada Impugnação a Contestação pela parte autora. Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir, as partes requereram o julgamento antecipado da lide. Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO. De acordo com a natureza da condição resolutiva contida da propriedade fiduciária, a Lei n.º 9.514/97 prevê a consolidação da propriedade em nome do credor, na hipótese de mora do devedor, e a subsequente venda extrajudicial do imóvel que consolida a propriedade fiduciária do devedor. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a prestação ou parcela da dívida, o devedor fiduciante constituído em mora será intimado, nos termos do art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/1997, a satisfazer, no prazo de 15 dias, a obrigação não adimplida, sob pena de se consolidar a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário: "Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. §1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá o registro, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento, pelo fiduciário, do imposto de transmissão inter-vivos e, se for o caso, do laudêmio (Redação dada pela Medida Provisória nº 2.223, de 2001) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27". No tocante à validade da notificação, como visto, o §3º do citado artigo 26 estabelece que o devedor fiduciante, pessoalmente ou por seu representante legal ou procurador regularmente constituído, deverá ser intimado a requerimento do credor fiduciário pelo oficial do competente Registro de Imóveis ou de Registro de Títulos e Documentos ou pelo correio, com aviso de recebimento. O procedimento de retomada extrajudicial do imóvel objeto de garantia do contrato deve observar estritamente os termos da legislação especial, de modo a não causar lesão a direito do devedor. Nos presentes autos verifica-se que GEORGE WASHINGTON SANTOS MENDONCA firmou, com BANCO DAYCOVAL S.A., contrato e venda com alienação fiduciária de imóvel. Em razão de inadimplemento, o banco requerido iniciou o procedimento de execução extrajudicial, sendo que o Sr. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, certificou que se dirigiu ao endereço do autor, mas que deixou de proceder à notificação da parte, por não a encontrar no referido endereço, informou ainda o Sr. Oficial que a autora se encontrava em local incerto e não sabido. Uma vez certificado que o devedor se encontravam em local incerto e não sabido foi determinado o prosseguimento do procedimento previsto na Lei 9.514/97 com a publicação de editais. A parte autora foi devidamente intimada por edital. Tais fatos corroboram a informação contida na certidão emitida pelo Sr. Oficial do Cartório, que goza de fé pública, no sentido de que deixou de proceder à notificação da parte, e que a parte se encontrava em local incerto e não sabido. Aliás, relativo aos serviços notariais, ressalte-se a lição de Alexandre Mazza: Os serviços públicos notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público (art. 236 da CF). Tais serviços são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, a autenticidade, a segurança e a eficácia dos atos jurídicos (art. 1º da Lei n. 8.935/94). Notário (ou tabelião) e oficial de registro (ou registrador) são profissionais do direito, competentes para praticar atos dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro (art. 3º da Lei n. 8.935/94). Mazza, Alexandre. Manual de Direito Administrativo / Alexandre Mazza. - 12. ed. - São Paulo: SaraivaJur, 2022.) A propósito, sobre o tema, a jurisprudência do TJMG: EMENTA: AGRAVO DE INTRUMENTO - AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL - CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR - INTIMAÇÃO POR EDITAL - VALIDADE - ESGOTAMENTO DAS VIAS ORDINÁRIAS - DEMONSTRAÇÃO - FÉ PÚBLICA DO OFICIAL - NULIDADE DO REGISTRO REFERENTE À CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM EM NOME DO AGENTE FINANCIADOR - IMPOSSIBILIDADE - LEILÃO EXTRAJUDICIAL - CIÊNCIA DOS DEVEDORES ACERCA DA DATA, HORÁRIO E LOCAL - NECESSIDADE - ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STJ - INTIMAÇÃO COMPROVADA - PURGA DA MORA. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI 13.465/17 - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM PROL DO CREDOR FIDUCIÁRIO - DEPÓSITO JUDICIAL PARA FINS DE PURGA DA MORA - IMPOSSIBILIDADE - MANUTENÇÃO DA DECISÃO QUE SE IMPÕE. - Tratando-se de imóvel dado em alienação fiduciária, cabe ao credor fiduciário, pretendendo ver consolidada em seu nome a propriedade do bem alienado fiduciariamente em garantia, constituir os devedores em mora, mediante intimação levada a efeito pelo oficial do Registro de Imóveis, nos termos do art. 26, § 1º da Lei 9.514/97. - Frustrada tentativa de intimação pessoal do devedor fiduciante para purga da mora e certificada, por oficial de registro de títulos e documentos, o fato de encontrar-se ele em local incerto e não sabido, não há irregularidade na alienação extrajudicial do imóvel objeto de contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia, realizada após intimação por edital, nos termos do artigo 26, §4.º, da Lei n.º 9.514/1997. - A consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário é consequência legalmente prevista para o caso de inadimplência do devedor fiduciante, que não promoveu o pagamento da dívida após ser notificado extrajudicialmente, restando autorizada a realização do leilão para a alienação do bem. - Para a validade do procedimento é imprescindível, ainda, a comunicação prévia do devedor quanto as datas, horários e locais onde acontecerã o dos leilões, conforme determina o art. 27, § 2º-A da Lei 9.514/97. - Comprovado que o devedor foi regularmente comunicado mediante correspondência dirigida ao endereço constante no contrato sobre as datas, horários e locais do leilão extrajudicial, não há motivo para se declarar nula a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. - A purga da mora em contrato garantido por alienação fiduciária de imóvel somente pode ser feita até a consolidação da propriedade em prol do credor fiduciário, acaso a mora tenha ocorrido após o advento da Lei 13.465/17. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.23.000885-6/001, Relator(a): Des.(a) José Eustáquio Lucas Pereira , 21ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 31/05/2023, publicação da súmula em 06/06/2023) Na hipótese, não se mostra razoável considerar a alegação de que seria insuficiente o atestado pelo oficial de cartório, haja vista que dotado de fé pública, conforme dispõe a Lei n.º 8.935/94, revelando importante agente para a eficácia dos atos jurídicos, possuindo, portanto, presunção de legitimidade. Portanto, não basta à alegação da autora em sentido contrário para dirimir as prerrogativas do cargo. Nesse passo, tem-se que a intimação por edital é plenamente válida e, via de consequência, a consolidação da propriedade fiduciária, não havendo nenhuma nulidade no ato. Importante frisar que tanto a notificação, quanto os demais atos dela decorrentes devem correr junto ao Cartório de Registro de Imóveis e, assim, se a intimação por edital da devedora é válida, não é possível falar em ofensa aos princípios do contraditório e da ampla defesa, tal como alega a autora em sua inicial, eis que não existe um processo em tramitação, sendo certo que, o acesso ao contrato firmado entre as partes, a intimação da devedora e o próprio registro na matrícula do imóvel da consolidação da propriedade fiduciária em nome do fiduciário, implicam a ciência do devedor, possibilitando o direito de defesa, inclusive por meio judicial, se for o caso. Assim, a intimação por edital da devedora e, consequentemente, a consolidação da propriedade fiduciária são plenamente válidas. DISPOSITIVO Ante ao exposto e por tudo mais que dos autos consta JULGO IMPROCEDENTE a presente ação e revogo a tutela de urgência deferida. Condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa, suspensa a exigibilidade por estar amparada pela Justiça Gratuita. Publique-se. Registre-se. Intime-se.
