Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Bom Sucesso / Vara Única da Comarca de Bom Sucesso Avenida Juscelino Kubitscheck, 191, Palmeiras, Bom Sucesso - MG - CEP: 37220-000 PROCESSO Nº: 5000548-56.2020.8.13.0080 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Arrendamento Rural, Benfeitorias] AUTOR: RONALDO ELERIANO CPF: 596.793.016-72 RÉU: Espólio de Hélio Carvalho Garcia CPF: não informado SENTENÇA I – RELATÓRIO Trata-se de ação de indenização por benfeitorias ajuizada por RONALDO ELERIANO em face do ESPÓLIO DE HÉLIO CARVALHO GARCIA, por meio da qual pretende obter ressarcimento pelos investimentos que afirma ter realizado em imóvel rural objeto de contrato de arrendamento. Na petição inicial (ID 121832716), o autor narrou que ocupou durante vários anos a Fazenda Santo Antônio, situada no Município de Santo Antônio do Amparo/MG, onde desenvolveu atividades agropecuárias. Alegou que, após o falecimento do proprietário, firmou contrato de arrendamento rural em 18 de junho de 2013, permanecendo na exploração da área até sua desocupação. Sustentou que, durante o período de ocupação, promoveu diversas melhorias na propriedade, incluindo formação e recuperação de pastagens, construção de cercas, currais, instalações para ordenha, galinheiros, chiqueiros, reservatórios de água, estruturas destinadas à criação de animais, residência, além de plantios e outras intervenções relacionadas à atividade rural. Afirmou que tais obras transformaram uma propriedade anteriormente pouco estruturada em estabelecimento apto à exploração agropecuária, constituindo benfeitorias úteis e necessárias, cuja indenização seria assegurada pelo artigo 1.219 do Código Civil e pela legislação especial que disciplina o arrendamento rural. Para comprovar suas alegações, apresentou avaliação particular elaborada por engenheiro agrônomo (IDs 121833948 e 121833954), além de fotografias das estruturas, plantações, pastagens e instalações rurais (IDs 121833964 e seguintes). Requereu, ao final, a condenação do espólio ao pagamento de indenização pelas benfeitorias, com juros, correção monetária e verbas sucumbenciais, atribuindo à causa o valor de R$ 634.200,00 (seiscentos e trinta e quatro mil e duzentos reais). A gratuidade da justiça foi deferida ao autor por meio da decisão de ID 805754898. Regularmente citado, o espólio apresentou contestação (IDs 5570172997 e 5570173004), arguindo, preliminarmente, a inadequação da documentação apresentada pelo demandante, a ausência de documentos indispensáveis, a inépcia da inicial e a insuficiência dos elementos destinados à comprovação da hipossuficiência econômica. No mérito, sustentou que o contrato de arrendamento firmado entre as partes destinava-se exclusivamente à exploração de pastagens, inexistindo autorização para alteração da finalidade da área ou execução indiscriminada de construções. Alegou que determinadas instalações já existiam antes da contratação, que outras foram realizadas com materiais reaproveitados, sem incremento patrimonial relevante, e que despesas com limpeza e manutenção de pastagens constituiriam custos ordinários da exploração econômica desenvolvida pelo próprio arrendatário. Acrescentou que o autor descumpriu obrigações contratuais, inclusive quanto ao pagamento do arrendamento, circunstância que teria motivado demanda de despejo. Mencionou, ainda, a realização de queimadas, alterações indevidas na propriedade e intervenções não autorizadas. A contestação foi acompanhada de documentos, entre os quais o contrato de arrendamento rural (ID 5570288023), a documentação dominial (ID 5570173017) e peças relacionadas à ação de despejo nº 0030472-71.2018.8.13.0080. O autor apresentou impugnação à contestação (IDs 6588588016 e 6588588018), refutando os argumentos defensivos e reiterando a existência de melhorias indenizáveis. Na decisão saneadora de ID 9535879809, foram rejeitadas as questões preliminares e deferida a produção de prova pericial, destinada à apuração das características do imóvel e das intervenções reclamadas. Realizada a perícia, o engenheiro Lucas Alves da Silva apresentou laudo técnico (ID 10164630625), acompanhado de documentação fotográfica e imagens obtidas por drone (ID 10164634783). O autor impugnou o laudo (ID 10177739924), argumentando que a avaliação não teria contemplado adequadamente determinadas plantações, formações vegetais, cercas e intervenções rurais. O requerido apresentou manifestação (ID 10185166883) e parecer de assistente técnico (ID 10185154685), questionando aspectos da avaliação e requerendo esclarecimentos complementares. Em cumprimento à determinação judicial de ID 10315682051, o perito prestou esclarecimentos no documento de ID 10333515587, individualizando valores de determinadas estruturas e esclarecendo suas condições construtivas. Seguiram-se novas manifestações das partes, inclusive impugnação do autor (ID 10354178688) e manifestação do espólio (ID 10356823275). Por decisão de ID 10424238428, foi rejeitada a impugnação ao laudo pericial, mantendo-se suas conclusões técnicas. Posteriormente, determinou-se a complementação da instrução mediante produção de prova oral, conforme decisão de ID 10608444936. Na audiência de instrução e julgamento realizada em 18 de junho de 2026, documentada nos IDs 10699774306 e 10699777510, foram ouvidas as testemunhas Sebastião das Graças e Zênio Braga Campos, arroladas pelo autor, e Edinaldo Aparecido de Castro, arrolada pelo requerido. As demais testemunhas foram dispensadas. Encerrada a instrução, o autor apresentou alegações finais (ID 10708280983), reiterando que as provas testemunhais confirmaram a execução de benfeitorias e que a ausência de valorização comercial do imóvel, isoladamente considerada, não afastaria o direito à indenização. O espólio apresentou memoriais (ID 10710082413), sustentando que a instrução confirmou a preexistência de algumas estruturas, a precariedade das construções, a ausência de valor indenizável de outras intervenções e a retirada de determinados equipamentos por ocasião da desocupação, requerendo a improcedência dos pedidos. É o breve relatório. Fundamento e decido. II – FUNDAMENTAÇÃO 1. Do julgamento do mérito e da delimitação da controvérsia O feito encontra-se suficientemente instruído para julgamento, tendo sido oportunizada às partes a produção de provas documentais, periciais e testemunhais, em observância ao contraditório e à ampla defesa. As questões processuais preliminares foram apreciadas na decisão saneadora de ID 9535879809, não havendo necessidade de reabertura de matérias já decididas e estabilizadas no curso do procedimento. A prova pericial foi realizada sob o contraditório, com apresentação de manifestações, parecer técnico e esclarecimentos complementares. A impugnação ao laudo foi objeto de pronunciamento judicial específico, por meio do ID 10424238428. Por sua vez, a audiência de instrução permitiu esclarecer aspectos fáticos que não poderiam ser suficientemente determinados pela perícia, especialmente a situação anterior da propriedade, a autoria das construções, a utilização das estruturas e as condições em que ocorreu a desocupação. Assim, nos termos dos artigos 355, inciso I, 370, 371 e 489 do Código de Processo Civil, passa-se à apreciação do mérito. A controvérsia consiste em definir se as intervenções realizadas pelo autor na propriedade arrendada constituem benfeitorias necessárias ou úteis, juridicamente indenizáveis, e, em caso positivo, estabelecer quais foram efetivamente comprovadas e qual o valor devido pelo espólio requerido. Desde logo, cumpre esclarecer que o reconhecimento da existência de determinada construção não implica, necessariamente, o reconhecimento de obrigação indenizatória. A procedência do pedido exige a demonstração de requisitos distintos e cumulativos, consistentes na efetiva realização da intervenção pelo arrendatário, sua natureza juridicamente indenizável, sua incorporação ou utilidade remanescente para o imóvel e a existência de elementos suficientes para a determinação do valor correspondente. Esses requisitos devem ser examinados à luz das particularidades do contrato de arrendamento e das normas especiais de direito agrário. 2. Do regime jurídico das benfeitorias no arrendamento rural A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza de arrendamento rural, disciplinada especialmente pela Lei nº 4.504/1964, denominada Estatuto da Terra, e pelo Decreto nº 59.566/1966. A aplicação da legislação especial decorre do objeto da contratação, que envolveu a cessão onerosa de área rural destinada à exploração agropecuária, mediante pagamento periódico pelo arrendatário. O artigo 95, inciso VIII, do Estatuto da Terra estabelece que o arrendatário, ao término do contrato, tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, enquanto as voluptuárias somente são indenizáveis quando autorizadas pelo proprietário do solo. Na mesma direção, o artigo 25 do Decreto nº 59.566/1966 assegura ao arrendatário o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, condicionando a indenização das voluptuárias à autorização expressa do arrendador. A classificação das benfeitorias, por sua vez, encontra disciplina específica no artigo 24 do referido decreto. Nos termos desse dispositivo, consideram-se necessárias as intervenções destinadas à conservação do imóvel rural, à prevenção de sua deterioração ou ao cumprimento de normas relacionadas à conservação dos recursos naturais. São úteis aquelas que aumentam ou facilitam a utilização do imóvel rural. Por fim, são voluptuárias as intervenções de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. Essas disposições harmonizam-se com o artigo 96 do Código Civil, que estabelece distinção semelhante entre as diferentes categorias de benfeitorias. O artigo 1.219 do Código Civil, invocado na petição inicial, também disciplina a indenização das benfeitorias necessárias e úteis realizadas pelo possuidor de boa-fé. Todavia, no presente caso, a controvérsia decorre de relação contratual agrária, razão pela qual a disciplina especial do Estatuto da Terra e de seu regulamento deve orientar prioritariamente a solução. Dessa estrutura normativa extraem-se duas conclusões relevantes. A primeira consiste em que o direito à indenização não depende, necessariamente, de demonstração de valorização mercadológica da propriedade em eventual negociação de compra e venda. A utilidade juridicamente relevante pode decorrer da ampliação ou facilitação do aproveitamento rural do imóvel, ainda que a intervenção não represente aumento proporcional de seu preço no mercado. A segunda conclusão é que a proteção legal não transforma todo investimento realizado pelo arrendatário em crédito exigível contra o proprietário. Despesas ordinárias de exploração da atividade econômica, manutenção periódica de pastagens, aquisição de equipamentos móveis, custeio de mão de obra e implantação de atividades produtivas não se confundem, automaticamente, com benfeitorias indenizáveis. A distinção assume especial importância porque o arrendatário exerce atividade econômica em benefício próprio, apropriando-se ordinariamente dos resultados da exploração durante a vigência da contratação. A indenização legal dirige-se às melhorias juridicamente qualificadas como necessárias ou úteis, e não ao reembolso indiscriminado de todos os custos da atividade agropecuária. Quanto ao ônus probatório, o artigo 373, inciso I, do CPC atribui ao autor a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito, cabendo ao requerido, nos termos do inciso II, comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos que alegar. Em consequência, incumbe ao demandante demonstrar, com elementos suficientes, a realização das benfeitorias cuja indenização pretende, sua natureza e o respectivo valor. 3. Das disposições contratuais e da finalidade do arrendamento O contrato firmado, em 18 de junho de 2013, juntado sob o ID 5570288023, possui especial relevância para a solução da controvérsia. O instrumento foi denominado "Contrato de Arrendamento de Imóvel Rural para Fins de Exploração de Pastagens" e estabeleceu a cessão de áreas rurais destinadas à utilização pecuária, com extensão contratualmente indicada de 52,08 hectares. Na cláusula primeira, as partes delimitaram o objeto da contratação, vinculando-o às áreas de pastagens identificadas no instrumento. O parágrafo segundo da mesma cláusula estabeleceu: "O ARRENDATÁRIO se compromete a utilizar somente as áreas de pastagens que fazem parte do ora acordado, quais sejam, as estruturas necessárias para os cuidados com o gado (currais) e pastagens devidamente delimitadas." A cláusula segunda estabeleceu contraprestação mensal de R$ 550,00 (quinhentos e cinquenta reais). A leitura do instrumento demonstra que a finalidade econômica contratada estava diretamente relacionada à exploração de pastagens e à criação de gado, não abrangendo indistintamente toda modalidade de atividade agrícola ou construção residencial. Essa delimitação é importante para avaliar a utilidade das intervenções e sua vinculação à exploração rural legitimamente ajustada. Entretanto, a existência de finalidade contratual específica não autoriza concluir que toda benfeitoria realizada sem prévia autorização seja automaticamente insuscetível de indenização. O artigo 95, inciso VIII, do Estatuto da Terra estabelece proteção específica às benfeitorias necessárias e úteis, não subordinando indistintamente todas elas à autorização prévia do arrendador. Por outro lado, a qualificação de determinada intervenção como útil deve considerar as características do imóvel, sua destinação econômica e a relação da obra com o aproveitamento rural. Consequentemente, construções diretamente destinadas ao manejo do gado devem ser analisadas de maneira distinta das instalações exclusivamente voltadas à satisfação de interesses pessoais do arrendatário ou ao desenvolvimento de atividades estranhas ao objeto contratado. Da mesma forma, o alegado inadimplemento contratual que teria motivado a ação de despejo não extingue, por si só, eventual crédito correspondente a benfeitorias necessárias e úteis efetivamente comprovadas. A rescisão contratual e a obrigação de indenizar melhorias são situações jurídicas distintas, embora relacionadas, exigindo análise própria dos respectivos pressupostos. Eventuais prejuízos causados ao imóvel, inadimplementos ou compensações deverão observar os pedidos efetivamente formulados, os limites objetivos da demanda e a comprovação pertinente, não podendo ser utilizados para afastar, de maneira genérica, indenização assegurada pela legislação especial. 4. Da prova documental e da avaliação particular apresentada pelo autor Para fundamentar o pedido indenizatório, o autor juntou documentos identificados como contabilização das benfeitorias e construções realizadas na Fazenda Santo Antônio, especialmente sob os IDs 121833948 e 121833954. Os documentos apresentam descrição de instalações, plantações, pastagens e demais intervenções, acompanhadas de estimativas financeiras que, em conjunto, serviram de fundamento ao valor atribuído à causa. Também foram apresentadas fotografias relativas à residência, currais, galinheiro, estruturas destinadas à criação de animais, cercas, pastagens, sistemas de água e outras instalações. Esses elementos possuem relevância para demonstrar a existência física de determinadas estruturas e o desenvolvimento de atividades rurais na propriedade. Entretanto, não comprovam, isoladamente, a autoria de todas as intervenções, a data de execução, o efetivo desembolso financeiro ou a permanência das melhorias após o encerramento do arrendamento. As fotografias documentam situações existentes quando de sua realização, mas não permitem presumir que todas as estruturas retratadas tenham sido integralmente construídas pelo autor. Igualmente, a avaliação particular apresentada com a inicial não pode prevalecer automaticamente sobre a prova pericial judicial, produzida sob contraditório e com possibilidade de impugnação pelas partes. É necessário distinguir estimativas de investimento, despesas com manutenção, valor de construção e valor juridicamente indenizável de benfeitorias existentes no imóvel. O autor não faz jus, necessariamente, ao reembolso integral das quantias que afirma ter despendido, especialmente quando os investimentos correspondem a custos de exploração econômica ou estruturas cuja existência, permanência ou natureza indenizável não tenha sido suficientemente demonstrada. Por essas razões, a documentação inicial será apreciada em conjunto com a prova técnica e os depoimentos colhidos em audiência. 5. Da prova pericial judicial A perícia foi realizada pelo engenheiro Lucas Alves da Silva, nomeado pelo Juízo, que apresentou o laudo de ID 10164630625, acompanhado da documentação fotográfica de ID 10164634783. No trabalho pericial, o profissional examinou a propriedade rural, suas características, estruturas existentes e aspectos relacionados à utilização da área, valendo-se de vistoria, documentação e elementos técnicos de avaliação. O perito atribuiu à gleba rural valor de mercado de R$ 2.191.200,00 (dois milhões, cento e noventa e um mil e duzentos reais). Importa registrar que essa avaliação diz respeito ao imóvel rural, não representando o valor das benfeitorias cuja indenização foi postulada. Após manifestações das partes, o perito prestou esclarecimentos complementares no ID 10333515587, individualizando determinadas estruturas. Em relação ao curral rústico, respondeu: "Curral possui área de cobertura de 100m² e área sem cobertura de 220m². Telhado com telhas de amianto/fibrocimento e zinco, estrutura em madeira roliça com diâmetros variáveis e sem padrão. Avaliação em R$6.500,00 (seis mil e quinhentos reais)." No tocante ao chiqueiro, afirmou: "Sem valor comercial, não atende aos requisitos ambientais ou de bem-estar animal. Construção realizada com material reaproveitado, apresentando baixa condição de uso." Quanto à garagem, registrou tratar-se de estrutura coberta com telhas de amianto ou fibrocimento, fechada em três lados, predominantemente construída com materiais reaproveitados, atribuindo-lhe o valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais). Em relação ao cômodo de alvenaria, consignou: "Ambiente em blocos com área de 26,00 m², avaliado em R$ 40.150,00 (quarenta mil cento e cinquenta reais), conforme o CUB de setembro de 2024, publicado pelo Sinduscon-MG." O perito concluiu que as estruturas examinadas não agregavam valor comercial ao imóvel, mencionando a utilização de materiais reaproveitados, a finalidade específica de determinadas instalações e as inadequações verificadas quanto à sanidade e ao bem-estar animal. Essas conclusões devem ser interpretadas de acordo com a natureza da controvérsia. O profissional apresentou avaliação técnica das características construtivas, do estado de conservação e do valor estimado das estruturas. A definição acerca de sua natureza jurídica como benfeitorias necessárias, úteis ou voluptuárias, contudo, constitui matéria submetida à apreciação judicial. O artigo 479 do CPC estabelece que o magistrado apreciará a prova pericial conforme o artigo 371 do mesmo diploma, indicando os motivos que o levam a considerar ou deixar de considerar as conclusões do laudo. Assim, embora a perícia tenha expressiva relevância na identificação e quantificação das estruturas, a conclusão referente à ausência de valorização comercial não constitui fundamento suficiente, por si só, para afastar toda possibilidade de indenização. Uma instalação destinada ao manejo de animais, por exemplo, pode facilitar o aproveitamento pecuário da propriedade sem produzir valorização proporcional em seu preço de mercado. De modo semelhante, o valor estimado de determinada construção não basta para caracterizar crédito indenizatório quando não estiver demonstrado que foi executada pelo arrendatário, que corresponde a benfeitoria necessária ou útil e que subsiste como melhoria indenizável. A perícia, portanto, deverá ser conjugada com a documentação contratual e a prova testemunhal, em apreciação conjunta e motivada. 6. Da prova testemunhal produzida em audiência Na audiência de instrução e julgamento de 18 de junho de 2026 (IDs 10699774306 e 10699777510), foram ouvidas as testemunhas Sebastião das Graças, Zênio Braga Campos e Edinaldo Aparecido de Castro. Os depoimentos apresentam elementos importantes acerca das condições anteriores da propriedade, da execução das obras, da finalidade das instalações e das circunstâncias da desocupação. 6.1. Do depoimento de Sebastião das Graças Sebastião das Graças, testemunha indicada pelo autor, afirmou conhecer a propriedade há muitos anos, inclusive anteriormente à ocupação por Ronaldo. Segundo declarou: "Já conhecia o proprietário e na fazenda não tinha nada construído. Lá era tudo pasto e não tinha cerca nem nada." Relatou que Ronaldo realizou construções destinadas à moradia e à atividade rural, afirmando: "O Ronaldo construiu lá a casinha e lugarzim de tirar o leite. Foi o que ele construiu." A testemunha mencionou, ainda, a realização de plantios e sua própria participação na atividade desenvolvida na fazenda: "Ele plantou laranja. Ele fez plantação né. Cheguei a trabalhar para ele. Uns 4 anos ou 6 anos mais ou menos e trabalhei para ele. Quem pagava era ele mesmo." Questionada sobre a finalidade das estruturas, afirmou que o curral e o galinheiro eram necessários à criação de animais, acrescentando que as melhorias modificaram as condições da propriedade. Quanto à permanência das intervenções após a saída do autor, declarou: "O que está lá tá lá ainda. O que ele plantou tá lá. Continua lá." Esclareceu, por fim, que conhecia a área desde período anterior ao arrendamento, que Ronaldo permaneceu na propriedade por aproximadamente onze anos e que participou da retirada dos animais quando ocorreu a desocupação. O depoimento possui relevância porque demonstra conhecimento prolongado da propriedade e contato direto com a atividade agropecuária desenvolvida pelo autor. Entretanto, a afirmação de que anteriormente não havia qualquer construção deve ser examinada em conjunto com os demais elementos dos autos, especialmente o contrato de arrendamento e o depoimento da testemunha Edinaldo. A existência de divergência quanto à situação inicial da fazenda impede o acolhimento irrestrito da afirmação de que todas as estruturas existentes foram integralmente introduzidas pelo demandante. De outro lado, a declaração de que o autor realizou construções, desenvolveu plantações e empregou trabalhadores fornece suporte à efetiva realização de intervenções durante a exploração rural. A prova, contudo, não estabelece o valor individual de cada investimento nem demonstra que todas as atividades descritas resultaram em benfeitorias juridicamente indenizáveis. 6.2. Do depoimento de Zênio Braga Campos Zênio Braga Campos, também indicado pelo autor, declarou exercer a profissão de pedreiro e ter trabalhado diretamente na execução de obras na propriedade. Inicialmente, esclareceu que não conhecia o imóvel antes da ocupação por Ronaldo. Em seguida, afirmou: "Eu sou pedreiro e fiz as pequenas obras para ele. Ele fez aquela casa para ele. O curral, estábulo, as coxeiras, galinheiro e chiqueiro." Relatou que havia outros trabalhadores na propriedade, inclusive Sebastião, e que as construções eram realizadas progressivamente, de acordo com as necessidades e iniciativas do arrendatário. Sobre a residência, afirmou tratar-se de construção de alvenaria, com blocos, esclarecendo que foi uma das primeiras obras realizadas. Destacou, ainda: "A última coisa que eu fiz pra ele de pouco tempo foi um curral grande que cimentou." Esse trecho assume particular importância na solução da controvérsia. A testemunha não se limitou a afirmar genericamente que havia um curral na fazenda. Identificou a execução de intervenção posterior, de maiores dimensões e com cimentação, da qual participou diretamente. Diferentemente de Sebastião, Zênio não apresentou conhecimento anterior à ocupação, razão pela qual seu depoimento não permite concluir sobre a inexistência de estruturas preexistentes. Todavia, seu conhecimento direto das obras, decorrente da atividade profissional, confere especial força probatória à afirmação relativa à construção ou ampliação do curral durante o período em que Ronaldo explorava a propriedade. Esse depoimento permite distinguir a eventual existência de um curral anterior da realização posterior de uma estrutura maior ou de obras substanciais de adaptação destinadas à atividade pecuária. Quanto às demais construções, as declarações corroboram a participação do autor em sua execução, mas devem ser apreciadas juntamente com a finalidade contratual, as condições identificadas na perícia e a comprovação do valor indenizável. 6.3. Do depoimento de Edinaldo Aparecido de Castro Edinaldo Aparecido de Castro, testemunha indicada pelo espólio, declarou ter trabalhado com Hélio Carvalho Garcia e conhecer a propriedade anteriormente ao arrendamento. Diferentemente das afirmações de Sebastião, esclareceu: "Tinha um curralzinho no fundo lá e para cima era uma lavoura de café. Tinha uma cerca porque tinha gado em baixo." Acrescentou que, quando Ronaldo passou a explorar a área, já havia plantação de milho destinada à alimentação do gado. O depoimento confirma, portanto, a existência de atividade agropecuária e de determinadas estruturas anteriores ao contrato. Entretanto, a testemunha reconheceu a realização de intervenção pelo autor: "Ele fez um barracãozinho de telha de amianto." Quanto à desocupação, relatou ter comparecido ao local para acompanhar diligência do oficial de justiça, esclarecendo que Ronaldo posteriormente compareceu à propriedade. Sobre os bens existentes e a retirada de equipamentos, declarou: "Esteve lá para retirar o tanque de leite e o barraco que ele fez ele tirou as portas e as janelas." Acrescentou que, no momento da desocupação, não havia colheita pendente ou animais deixados na propriedade, mencionando a existência de cerca nova de arame liso. A declaração de Edinaldo é relevante para demonstrar que a área arrendada não era inteiramente desprovida de estruturas antes da ocupação por Ronaldo. Seu depoimento igualmente impõe cautela quanto ao pedido de ressarcimento de plantações, equipamentos e construções parcialmente desmontadas. Por outro lado, o reconhecimento da existência de um pequeno curral anterior não afasta, necessariamente, a realização de benfeitoria útil posterior, especialmente diante do depoimento de Zênio sobre a execução de um curral maior e cimentado. 7. Da valoração conjunta da prova oral e pericial A apreciação do conjunto probatório permite identificar circunstâncias suficientemente demonstradas e outras que permaneceram controvertidas. De início, considero comprovado que Ronaldo realizou intervenções e construções na propriedade durante o período de ocupação. Tal circunstância resulta não apenas das declarações de Sebastião e Zênio, mas encontra confirmação parcial no próprio depoimento de Edinaldo, que reconheceu a realização de construção pelo autor. Portanto, não procede a alegação defensiva genérica de que nenhuma intervenção teria sido executada pelo demandante. Entretanto, a prova oral não autoriza reconhecer que todas as estruturas descritas na inicial foram integralmente construídas por Ronaldo. A testemunha Sebastião afirmou que anteriormente não havia cercas ou construções, enquanto Edinaldo, que também conhecia a propriedade antes do arrendamento, confirmou a existência de curral, cercamento e atividade agrícola. Essa contradição deve ser solucionada mediante apreciação conjunta dos elementos disponíveis, evitando atribuir prevalência automática a qualquer dos depoimentos. O instrumento contratual de ID 5570288023, ao delimitar áreas de pastagens e mencionar as estruturas necessárias ao manejo do gado, constitui elemento documental compatível com a existência de organização pecuária anterior. A prova não permite, portanto, acolher a afirmação de inexistência absoluta de estruturas antes da ocupação. Por outro lado, o relato de Zênio, que afirmou ter participado diretamente da execução de um curral maior e cimentado, constitui elemento específico de comprovação de intervenção posterior. A circunstância de ter existido um pequeno curral anteriormente não exclui a possibilidade de ampliação substancial ou implantação de nova estrutura de manejo, cuja finalidade útil decorre da própria destinação pecuária da propriedade. A prova técnica, por sua vez, confirma a existência de estrutura destinada ao manejo do gado, com área coberta e descoberta, apresentando avaliação individualizada. Nesse ponto, a prova oral e a perícia apresentam convergência suficiente para reconhecer uma benfeitoria útil, na extensão demonstrada. Situação diversa ocorre com as demais intervenções, em relação às quais a prova apresenta limitações quanto à origem, incorporação, estado de conservação, permanência e efetiva qualificação jurídica. Concluo, assim, que o conjunto probatório comporta acolhimento parcial do pedido, restrito à melhoria cuja realização, finalidade e valor foram demonstrados de maneira suficientemente individualizada. 8. Do exame individualizado das benfeitorias reclamadas 8.1. Do curral destinado à atividade pecuária O pedido de indenização relativo ao curral merece acolhimento parcial. Conforme anteriormente exposto, o contrato de arrendamento destinava a área à exploração de pastagens e aos cuidados necessários à criação de gado. As instalações destinadas ao manejo, contenção e tratamento de animais guardam relação direta com essa finalidade econômica. O artigo 24, inciso II, do Decreto nº 59.566/1966 considera úteis as benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso do imóvel rural. A implantação ou ampliação substancial de curral destinado à criação de gado enquadra-se nessa definição, na medida em que proporciona instalações necessárias à organização e ao desenvolvimento da exploração pecuária. No caso concreto, a testemunha Zênio afirmou expressamente ter participado da construção de um curral grande, com cimentação, durante o período de ocupação por Ronaldo. A afirmação apresenta credibilidade quanto à autoria da intervenção, pois decorre de conhecimento direto de quem executou parte dos serviços. O depoimento de Edinaldo, ao reconhecer que anteriormente existia um pequeno curral, não elimina essa conclusão. As declarações permitem distinguir a estrutura anterior, de dimensões reduzidas, das obras posteriores descritas pelo profissional que participou de sua execução. A própria avaliação pericial descreveu estrutura com 100 m² (cem metros quadrados) de cobertura e 220 m² (duzentos e vinte metros quadrados) de área descoberta, confirmando a existência de instalação destinada ao manejo pecuário. Nos esclarecimentos de ID 10333515587, o perito atribuiu ao curral o valor de R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais). Embora tenha identificado emprego de madeira roliça e materiais de construção reaproveitados, tais circunstâncias, por si sós, não afastam sua utilidade rural. A utilização de materiais reaproveitados repercute sobre o valor econômico da instalação, mas não torna juridicamente inexistente a benfeitoria. O parâmetro indenizatório, entretanto, deve observar o valor efetivamente apurado, sem acolher estimativas particulares superiores que não foram confirmadas pela prova técnica. O autor sustentou ter realizado investimentos significativamente maiores, mas não apresentou elementos suficientemente precisos para afastar a avaliação do perito judicial. Dessa maneira, considero demonstrada a realização de benfeitoria útil correspondente ao curral posteriormente construído ou substancialmente ampliado durante o arrendamento. Adoto o valor de R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais), fixado na avaliação judicial, como limite da indenização. Embora tenha sido apontada a existência de pequeno curral anterior, os depoimentos distinguem essa estrutura da intervenção posterior, e não foi demonstrado valor autônomo a ser necessariamente abatido da avaliação realizada pelo perito. O montante adotado corresponde ao valor atribuído à instalação rústica examinada, já consideradas suas características e condições construtivas, não se confundindo com o custo de implantação de uma estrutura inteiramente nova e de padrão superior.mReconheço, portanto, o direito do autor à indenização de R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais) relativamente ao curral. 8.2. Da residência e do cômodo de alvenaria Quanto à residência construída pelo autor, a prova oral permite reconhecer sua realização durante a ocupação da propriedade. Sebastião confirmou a existência de pequena casa destinada à moradia, e Zênio, na condição de pedreiro, afirmou ter participado de sua construção. A perícia identificou cômodo de alvenaria com área de 26 m² (vinte e seis metros quadrados), atribuindo-lhe avaliação de R$ 40.150,00 (quarenta mil cento e cinquenta reais), com referência ao CUB de setembro de 2024. Todavia, a comprovação da construção não implica, automaticamente, seu enquadramento como benfeitoria útil indenizável. O contrato de ID 5570288023 delimitou a exploração das áreas de pastagens e das instalações necessárias ao manejo do gado, não contemplando expressamente a construção de residência. Embora uma moradia possa, em determinadas circunstâncias, representar instalação funcional para estabelecimento rural, a utilidade indenizável deve ser aferida em relação às condições específicas da contratação e à efetiva incorporação da estrutura como melhoria destinada à exploração do imóvel. No caso, o conjunto probatório indica que a construção foi realizada para residência pessoal do autor, não havendo demonstração suficientemente individualizada de sua necessidade para o funcionamento da atividade pecuária objeto do arrendamento. Acrescenta-se que a prova oral apresentou divergências sobre a integridade da construção após a desocupação. Edinaldo relatou a retirada de portas e janelas, enquanto o espólio sustentou, em seus memoriais, que a estrutura teria sido desmontada ou demolida pelo próprio arrendatário. Embora a prova testemunhal, isoladamente, não permita afirmar com segurança a demolição integral, subsistem dúvidas relevantes quanto às condições e à extensão da estrutura efetivamente deixada no imóvel. A avaliação pericial de R$ 40.150,00 corresponde a parâmetro estimativo construtivo e não demonstra, por si só, a existência de benefício patrimonial indenizável nesse montante ao término da relação contratual. À luz do artigo 373, inciso I, do CPC, incumbia ao autor demonstrar a efetiva natureza útil ou necessária da instalação, considerada a finalidade contratual, bem como o objeto e a extensão da pretensão indenizatória. Diante dessas circunstâncias, rejeito o pedido de indenização relativo à residência e ao cômodo de alvenaria. 8.3. Da garagem e das demais estruturas de cobertura Em seus esclarecimentos complementares, o perito avaliou a garagem existente na propriedade em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais). A descrição técnica indica construção simples, predominantemente composta por materiais reaproveitados, com pilares de madeira e fechamento por telhas de fibrocimento. Apesar da avaliação individual, a prova não demonstra suficientemente que a estrutura tenha sido executada integralmente pelo autor nem que constitua instalação útil ou necessária à finalidade pecuária pactuada. A prova oral não individualizou sua construção, custo, necessidade operacional ou incorporação como melhoria permanente destinada à exploração rural. A simples presença da estrutura na propriedade, ainda que acompanhada de estimativa de valor, não basta para atribuir ao espólio obrigação indenizatória. A mesma conclusão aplica-se aos barracões e demais estruturas de cobertura cuja individualização não foi suficientemente demonstrada. Rejeito, portanto, a indenização relativa à garagem e às estruturas de cobertura não individualizadas como benfeitorias indenizáveis. 8.4. Do chiqueiro, galinheiro, cochos e demais instalações para animais O autor sustentou ter construído instalações destinadas à criação de suínos, aves e outros animais, incluindo chiqueiro, galinheiro, cochos e estruturas auxiliares. A prova testemunhal confirma a realização de atividades relacionadas à criação de animais e a execução de pequenas construções. Entretanto, a perícia identificou condições precárias em determinadas instalações. Quanto ao chiqueiro, o profissional consignou expressamente a ausência de valor comercial, em razão das condições de uso, emprego de materiais reaproveitados e inadequações relacionadas ao bem-estar animal. A circunstância de uma instalação ter servido ao desenvolvimento da atividade econômica do arrendatário não implica, necessariamente, que possuísse utilidade patrimonial remanescente ao término do contrato. A avaliação deve considerar a funcionalidade efetiva, a conservação e a possibilidade de utilização da estrutura como benfeitoria incorporada ao imóvel. No caso, a prova técnica não ofereceu parâmetro positivo de valor residual para o chiqueiro, enquanto as demais instalações não foram individualizadas de forma suficiente quanto às dimensões, condições, permanência e valor indenizável. Não seria adequado arbitrar quantias com base exclusivamente nas estimativas apresentadas pelo autor, sem suporte documental ou pericial capaz de demonstrar sua correspondência com o estado efetivo das estruturas. Em consequência, rejeito o pedido relativo ao chiqueiro, galinheiro, cochos e demais instalações cuja natureza e valor indenizável não foram suficientemente comprovados. 8.5. Das cercas e dos serviços de formação e limpeza de pastagens O autor requereu indenização pelas cercas, formação e limpeza de pastagens e outros serviços de manutenção da propriedade. As fotografias apresentadas demonstram a existência de áreas de pastagem e cercamento, mas não permitem identificar, com precisão, quais intervenções constituíram novas benfeitorias e quais corresponderam à conservação ordinária da área explorada. A prova oral revelou contradição relevante quanto à preexistência de cercas. Sebastião afirmou que a propriedade não possuía cercamento antes da ocupação, enquanto Edinaldo declarou que já havia cercas destinadas à contenção do gado. Esse último relato é compatível com a existência de atividade pecuária anterior, igualmente mencionada no contrato de arrendamento. A testemunha Edinaldo reconheceu a existência de cerca nova de arame liso, mas essa informação não permite identificar sua extensão, autoria, custo ou eventual substituição de cercamento preexistente. Quanto à limpeza das pastagens, deve-se distinguir os serviços ordinários indispensáveis à manutenção da exploração pecuária das intervenções permanentes que efetivamente aumentem ou facilitem a utilização da área. O simples desenvolvimento de serviços periódicos de limpeza e manutenção não gera direito automático de ressarcimento, pois tais atividades se relacionam diretamente ao uso econômico da terra pelo arrendatário. No presente caso, não foram demonstrados elementos suficientes para individualizar intervenções permanentes, distintas da manutenção ordinária, tampouco sua extensão física e valor residual. Consequentemente, rejeito a indenização referente à formação e limpeza de pastagens, cercas e serviços de manutenção não individualizados pela prova. 8.6. Das plantações e culturas agrícolas O autor afirmou ter implantado culturas de milho, cana-de-açúcar, capineiras, pomar e outras espécies vegetais. Sebastião confirmou a realização de plantios, inclusive de laranjeiras. A prova oral, portanto, fornece suporte à afirmação de que o autor desenvolveu atividades agrícolas durante o período de ocupação. Todavia, o direito à indenização exige distinguir as despesas normais de produção agrícola das benfeitorias permanentes e indenizáveis. As culturas temporárias destinadas à exploração econômica do arrendatário não podem ser equiparadas indiscriminadamente a benfeitorias úteis ou necessárias. Da mesma forma, eventuais culturas permanentes exigem demonstração de sua implantação, estado de desenvolvimento, permanência e valor efetivamente indenizável. No caso, Edinaldo afirmou que já existiam plantações na propriedade antes da ocupação e que, no momento da desocupação, não havia colheitas pendentes. Sebastião, por outro lado, declarou que algumas espécies plantadas pelo autor permaneceram no imóvel. Essas declarações demonstram a existência de atividades agrícolas, mas não permitem determinar, com a precisão necessária, quais plantas foram efetivamente introduzidas pelo autor, seu quantitativo, estágio produtivo ou valor residual. A perícia igualmente não apresentou avaliação individual suficientemente conclusiva que permita fixar indenização pelas culturas mencionadas. Não é possível, assim, deferir ressarcimento com base apenas nos custos de implantação alegados unilateralmente. Rejeito, portanto, o pedido relativo às plantações e culturas agrícolas, diante da insuficiência de comprovação do objeto e do valor indenizável. 8.7. Dos reservatórios, bombas, equipamentos e demais instalações A petição inicial igualmente faz referência a reservatórios de água, bombas, equipamentos destinados à ordenha, depósitos e outras instalações auxiliares. Contudo, tais itens exigem análise que distinga os bens móveis pertencentes ao próprio arrendatário das instalações permanentemente incorporadas ao imóvel. O depoimento de Edinaldo confirmou que Ronaldo compareceu à propriedade para retirar o tanque de leite, circunstância que afasta, quanto a esse equipamento, a existência de benefício patrimonial remanescente em favor do espólio. Quanto aos demais itens, a prova não individualizou satisfatoriamente sua incorporação definitiva, permanência e valor indenizável. As fotografias demonstram a existência de determinados equipamentos e instalações durante a exploração rural, mas não permitem presumir que todos tenham permanecido na propriedade ou que constituam benfeitorias indenizáveis. Por essas razões, rejeito os pedidos relacionados aos reservatórios, bombas, equipamentos, depósitos e demais intervenções que não foram suficientemente individualizadas e avaliadas. 9. Da extensão da condenação e da impossibilidade de acolhimento do valor integral pretendido A apreciação conjunta das provas conduz ao reconhecimento de que o autor realizou intervenções na propriedade durante o período de arrendamento, mas não demonstrou a existência de benfeitorias indenizáveis em toda a extensão postulada. O valor atribuído à causa decorre de estimativas particulares que incluem construções, serviços, plantações e despesas de exploração econômica, sem que todos esses elementos tenham encontrado correspondência suficiente na prova judicial. A prova pericial demonstrou que determinadas estruturas possuíam padrão construtivo simples, eram compostas por materiais reaproveitados e apresentavam depreciação ou baixa condição de utilização. A prova oral, por sua vez, confirmou a existência de intervenções realizadas pelo autor, mas revelou divergências relevantes sobre estruturas anteriores ao arrendamento e sobre as condições da propriedade após sua desocupação. Nesse cenário, a procedência integral representaria atribuir ao espólio obrigação de reembolsar valores cuja natureza jurídica e extensão não foram satisfatoriamente demonstradas. A improcedência integral, de outro lado, desconsideraria o conjunto probatório relativo à realização de benfeitoria diretamente vinculada à finalidade pecuária do arrendamento, especialmente a construção ou ampliação substancial de curral. A solução juridicamente adequada consiste no reconhecimento estrito da indenização referente à benfeitoria útil suficientemente comprovada, observando-se o valor apurado na perícia. Assim, a condenação deve limitar-se a R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais), correspondentes ao curral descrito e avaliado nos esclarecimentos técnicos de ID 10333515587. Esse montante representa o valor judicialmente apurado para a estrutura, consideradas suas características construtivas, o emprego de materiais reaproveitados e as condições identificadas pelo profissional. Acolher valores superiores significaria substituir a avaliação técnica por estimativas que não encontraram confirmação suficiente no conjunto probatório. Registre-se, por fim, que a procedência parcial decorre da apreciação fundamentada de cada parcela da pretensão, em conformidade com os artigos 371, 373, 479 e 489 do CPC, não havendo fundamento para impor indenização sobre itens não suficientemente demonstrados. 10. Da atualização monetária e dos juros de mora Reconhecida a obrigação indenizatória, cumpre estabelecer os respectivos consectários legais. O valor de R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais) foi apurado nos esclarecimentos periciais apresentados em 25 de outubro de 2024, constituindo avaliação técnica contemporânea àquela data. Desse modo, a correção monetária deverá incidir a partir de 25 de outubro de 2024, a fim de preservar o valor real da obrigação e evitar a atualização de quantia que já foi estimada segundo parâmetros econômicos daquela época. A correção monetária observará a variação do IPCA, nos termos do artigo 389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação conferida pela Lei nº 14.905/2024. Quanto aos juros moratórios, tratando-se de obrigação decorrente de relação contratual e inexistindo demonstração de interpelação anterior suficiente para constituir em mora o requerido quanto ao valor indenizatório ora reconhecido, deverão incidir a partir da citação válida. Aplicar-se-á a taxa legal prevista no artigo 406 do Código Civil, observada a disciplina temporal pertinente. Para o período anterior à produção de efeitos da Lei nº 14.905/2024, os juros observarão o regime legal então vigente, vedada a cumulação de índices que importe duplicidade de atualização. A partir de 30 de agosto de 2024, incidirá a taxa legal prevista no artigo 406, § 1º, do Código Civil, correspondente à Selic deduzida do índice de atualização monetária previsto no artigo 389, parágrafo único, segundo a metodologia estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional e divulgada pelo Banco Central do Brasil. Deverá ser evitada qualquer duplicidade entre correção monetária e juros, observando-se a metodologia própria de cálculo em cada período. 11. Da sucumbência A demanda foi julgada parcialmente procedente, com acolhimento de parcela substancialmente inferior ao valor pretendido na petição inicial. Embora o autor tenha obtido reconhecimento de crédito indenizatório, a quase totalidade da pretensão econômica foi rejeitada. Diante da sucumbência recíproca, aplica-se o artigo 86, caput, do CPC, devendo os encargos processuais ser distribuídos proporcionalmente ao decaimento de cada parte. Considerando o reduzido percentual de êxito econômico do autor e a elevada extensão dos pedidos rejeitados, reputo adequada a distribuição das custas processuais na proporção de 99% (noventa e nove por cento) ao autor e 1% (um por cento) ao requerido. Os honorários advocatícios devem observar os parâmetros do artigo 85, § 2º, do CPC, considerados o grau de zelo profissional, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado e o tempo exigido para sua condução. A demanda envolveu instrução prolongada, produção de prova técnica, manifestações sucessivas sobre o laudo e audiência de instrução, justificando a fixação de honorários em percentual de 10% (dez por cento). Assim, o autor deverá pagar honorários aos patronos do requerido, fixados em 10% (dez por cento) sobre a parcela atualizada dos pedidos rejeitados, observados os limites do proveito econômico efetivamente obtido pela parte vencedora. O requerido, por sua vez, deverá pagar honorários aos patronos do autor, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação. Fica vedada a compensação dos honorários, conforme artigo 85, § 14, do CPC. Considerando que o autor é beneficiário da gratuidade da justiça, permanece suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais que lhe foram impostas, nos termos do artigo 98, § 3º, do CPC, observados o prazo legal e as condições estabelecidas no referido dispositivo. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos artigos 24 e 25 do Decreto nº 59.566/1966, no artigo 95, inciso VIII, da Lei nº 4.504/1964, nos artigos 96, 389 e 406 do Código Civil e nos artigos 371, 373, 479 e 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por RONALDO ELERIANO em face do ESPÓLIO DE HÉLIO CARVALHO GARCIA, resolvendo o mérito, para: a) RECONHECER a natureza de benfeitoria útil da construção ou ampliação substancial do curral destinado ao manejo pecuário, comprovada pela prova oral e identificada na perícia judicial; b) CONDENAR o ESPÓLIO DE HÉLIO CARVALHO GARCIA ao pagamento, em favor de RONALDO ELERIANO, da quantia de R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais), correspondente à indenização pela referida benfeitoria, conforme avaliação apresentada no ID 10333515587; c) DETERMINAR que o valor da condenação seja corrigido monetariamente pelo IPCA a partir de 25 de outubro de 2024, observada a legislação aplicável; d) DETERMINAR a incidência de juros moratórios a partir da citação válida, segundo a taxa legal aplicável a cada período, observada a disciplina introduzida pela Lei nº 14.905/2024 e vedada a duplicidade de atualização monetária e juros; e) JULGAR IMPROCEDENTES os demais pedidos indenizatórios, relativos à residência, garagem, galinheiro, chiqueiro, cochos, plantações, formação e limpeza de pastagens, cercas, equipamentos, reservatórios, depósitos e demais intervenções não suficientemente comprovadas como benfeitorias indenizáveis, pelas razões expostas na fundamentação. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais, na proporção de 99% (noventa e nove por cento) pelo autor e 1% (um por cento) pelo requerido. Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos do requerido, fixados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido com a rejeição dos pedidos, observada a fundamentação. Condeno o requerido ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos do autor, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação. Fica vedada a compensação dos honorários advocatícios, nos termos do artigo 85, § 14, do CPC. Em relação ao autor, beneficiário da gratuidade da justiça, suspendo a exigibilidade das obrigações decorrentes da sucumbência, conforme artigo 98, § 3º, do CPC. Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos, com as baixas e anotações pertinentes. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Bom Sucesso, data da assinatura eletrônica. HIAN SILVA COLAÇO Juiz de Direito Vara Única da Comarca de Bom Sucesso
