Ementa
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: I- Declarar a rescisão do contrato verbal de locação firmado entre o ESPÓLIO DE JOSÉ ANTÔNIO DA CRUZ e o réu LEONARDO FORNAZIER ZAGO referente ao imóvel situado na Avenida Maranhão, nº 411, Bairro Santa Maria, Uberaba/MG; II- Decretar o despejo do demandado, fixando-lhe o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do imóvel, nos termos do art. 63, § 1º, alínea "b", da Lei nº 8.245/1991, sob pena de expedição de mandado de despejo compulsório com emprego de força policial e ordem de arrombamento, se estritamente necessários; III- Condenar o réu ao pagamento dos aluguéis vencidos desde o mês de maio de 2025, bem como das parcelas que se vencerem no curso da lide até a efetiva imissão da posse da parte autora no imóvel (art. 323 do CPC), calculados pelo valor nominal de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais) mensais, corrigidos monetariamente segundo os índices fornecidos pela CGJ/TJMG a partir dos respectivos vencimentos (art. 397 do Código Civil) e acrescidos de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a contar de cada vencimento contratual; IV- Condenar o réu ao pagamento e reembolso das despesas acessórias de consumo de energia elétrica (CEMIG) e água/esgoto (CODAU) devidas e não pagas durante o período de sua ocupação, inclusive a multa administrativa por infração no hidrômetro no montante de R$ 1.174,52 (ID 10571727305), e eventuais faturas vincendas da mesma natureza até a desocupação, com incidência de correção monetária pelos índices da CGJ/TJMG desde o vencimento de cada fatura e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (art. 405 do Código Civil). Em razão da sucumbência integral, condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios em favor do patrono do autor, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total e atualizado da condenação, com amparo no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se.
Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Uberaba / 4ª Vara Cível da Comarca de Uberaba Avenida Maranhão, 1580, Santa Maria, Uberaba - MG - CEP: 38050-470 PROCESSO Nº: 5035614-04.2025.8.13.0701 CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) ASSUNTO: [Despejo para Uso de Ascendentes e Descendentes, Despejo por Denúncia Vazia] AUTOR: ELIANA DA CRUZ CPF: 576.916.736-04 RÉU: LEONARDO FORNAZIER ZAGO CPF: 057.463.946-29 SENTENÇA RELATÓRIO Trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e Acessórios ajuizada por ESPÓLIO DE JOSÉ ANTÔNIO DA CRUZ, representado por sua inventariante ELIANA DA CRUZ, em face de LEONARDO FORNAZIER ZAGO. Narra a parte autora, em síntese, que celebrou com o réu contrato verbal de locação do imóvel residencial/comercial situado na Avenida Maranhão, nº 411, Bairro Santa Maria, nesta comarca de Uberaba/MG, com vigência iniciada em 2018 e contraprestação mensal ajustada em R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais). Aduz que, com o falecimento do locador primitivo, o demandado incidiu em inadimplência contumaz quanto aos aluguéis vencidos a partir do mês de maio de 2025, além de não honrar os encargos acessórios de consumo de água (CODAU), parcelamentos de dívidas pretéritas de saneamento, multa por ligação clandestina/violação de hidrômetro e contas de energia elétrica (CEMIG). Ao final, pugnou pela concessão de liminar de despejo, pela declaração da rescisão do vínculo locatício com a decretação do despejo definitivo do réu e pela condenação deste ao adimplemento dos aluguéis vencidos e vincendos até a efetiva entrega do imóvel, bem como ao pagamento dos encargos e tarifas de consumo inadimplidos perante as concessionárias prestadoras de serviço público, acrescidos de atualização monetária, juros de mora e verbas de sucumbência. Decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência, ID 10577079071. Citado pessoalmente por Oficial de Justiça em 05/03/2026 (ID 10638591276). Despacho que determinou o julgamento antecipado do feito, bem como determinou que as partes apresentassem os memoriais finais, ID 10737678521. É o relatório do necessário. Passo a fundamentar e decidir. PRELIMINARMENTE DA REVELIA Inicialmente, decreto a revelia do réu Leonardo Fornazier Zago. Considerando o fato do mandado de citação ter sido cumprido de forma positiva e não ter apresentado contestação, conforme 10638591276. FUNDAMENTAÇÃO De início, determino à Secretaria que proceda à retificação da autuação no sistema PJe para que figure expressamente no polo ativo o ESPÓLIO DE JOSÉ ANTÔNIO DA CRUZ, representado por sua inventariante ELIANA DA CRUZ, sanando a desconformidade cadastral apontada na triagem inicial. Não há nulidades a sanar ou outras irregularidades formais pendentes. Estão preenchidos os pressupostos processuais de existência e validade do feito, bem como as condições da ação, revelando-se legítimas as partes e evidente o interesse de agir. O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso II, do Código de Processo Civil, em face da revelia do demandado. Em virtude desse fenômeno, operam-se os efeitos materiais da confissão ficta, presumindo-se verdadeiras as alegações de fato deduzidas na inicial no tocante à existência do pacto locatício verbal, ao valor convencionado de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais mensais), à inadimplência deflagrada em maio de 2025 e à falta de quitação das contas de consumo e encargos incidentes sobre o imóvel locado. Ademais, a narrativa fática encontra sólida plausibilidade e amparo probatório documental na notificação extrajudicial com ciência do réu em 26/09/2025 (ID 10571724957), e nos demonstrativos e faturas de cobrança das concessionárias CODAU e CEMIG em nome do autor da herança vinculados ao endereço em questão (IDs 10571728649 a 10571727305). A relação jurídica travada entre os sujeitos litigantes submete-se aos ditames da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). O art. 9º, inciso III, e o art. 23, inciso I, da referida norma prescrevem que constitui obrigação basilar do locatário o pagamento pontual do aluguel e dos demais encargos validamente ajustados, autorizando a falta de pagamento a rescisão do vínculo e o consequente despejo compulsório. No caso dos autos, a demonstração do pagamento compete exclusivamente ao devedor, mediante apresentação de quitação regular, comprovante de transferência bancária ou recibo emitido na forma do art. 320 do Código Civil. Não tendo o locatário vindo aos autos purgar a mora nem comprovar a solvência dos locativos e consectários a partir da competência de maio de 2025, impõe-se a rescisão contratual e o acolhimento do pedido de despejo. Outrossim, procede a cumulação da cobrança, nos moldes do art. 62, inciso I, da Lei de Locações. O locatário é responsável pelo pagamento dos aluguéis inadimplidos, abrangendo as prestações vencidas discriminadas na inicial e aquelas vencidas no curso da demanda até a data da efetiva desocupação e imissão do locador na posse do bem, a teor do art. 323 do Código de Processo Civil. No tocante aos encargos acessórios, o art. 23, inciso VIII, da Lei nº 8.245/1991 impõe ao locatário o pagamento das despesas de consumo de força, luz, água e esgoto incidentes no período da ocupação. Os documentos coligidos aos autos comprovam débitos em aberto relativos ao fornecimento de energia elétrica da CEMIG (ID 10571728649) e faturas de abastecimento de água e tarifas de saneamento da autarquia CODAU (IDs 10571728841 a 10571727303). Da mesma forma, mostram-se devidas as parcelas vencidas de saneamento vinculadas à posse direta do réu e o ressarcimento da penalidade pecuniária de R$ 1.174,52 (mil, cento e setenta e quatro reais e cinquenta e dois centavos) aplicada pela autarquia municipal CODAU (ID 10571727305), decorrente de violação do hidrômetro/ligação clandestina apurada na vigência da posse exercida pelo locatário, infração atribuível à sua esfera de custódia e fruição do bem. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: I- Declarar a rescisão do contrato verbal de locação firmado entre o ESPÓLIO DE JOSÉ ANTÔNIO DA CRUZ e o réu LEONARDO FORNAZIER ZAGO referente ao imóvel situado na Avenida Maranhão, nº 411, Bairro Santa Maria, Uberaba/MG; II- Decretar o despejo do demandado, fixando-lhe o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do imóvel, nos termos do art. 63, § 1º, alínea "b", da Lei nº 8.245/1991, sob pena de expedição de mandado de despejo compulsório com emprego de força policial e ordem de arrombamento, se estritamente necessários; III- Condenar o réu ao pagamento dos aluguéis vencidos desde o mês de maio de 2025, bem como das parcelas que se vencerem no curso da lide até a efetiva imissão da posse da parte autora no imóvel (art. 323 do CPC), calculados pelo valor nominal de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais) mensais, corrigidos monetariamente segundo os índices fornecidos pela CGJ/TJMG a partir dos respectivos vencimentos (art. 397 do Código Civil) e acrescidos de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a contar de cada vencimento contratual; IV- Condenar o réu ao pagamento e reembolso das despesas acessórias de consumo de energia elétrica (CEMIG) e água/esgoto (CODAU) devidas e não pagas durante o período de sua ocupação, inclusive a multa administrativa por infração no hidrômetro no montante de R$ 1.174,52 (ID 10571727305), e eventuais faturas vincendas da mesma natureza até a desocupação, com incidência de correção monetária pelos índices da CGJ/TJMG desde o vencimento de cada fatura e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (art. 405 do Código Civil). Em razão da sucumbência integral, condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios em favor do patrono do autor, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor total e atualizado da condenação, com amparo no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado e inexistindo pendências ou manifestações, arquivem-se os autos com baixa e as anotações de estilo. Uberaba, data da assinatura eletrônica. JOSE PAULINO DE FREITAS NETO Juiz de Direito 4ª Vara Cível da Comarca de Uberaba
