Inteiro teor
ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO 1ª VARA DE PARANATINGA SENTENÇA Processo: 1002080-96.2023.8.11.0044. EMBARGANTE: SOLON AGROPECUARIA S.A. EMBARGADO: RE AGRO ATIVOS LTDA. Solon Agropecuária S.A., devidamente qualificada nos autos, opôs os presentes Embargos de Terceiro, em face de RE Agro Ativos Ltda., igualmente qualificada, visando à desconstituição de ato de adjudicação incidente sobre as Fazendas Santa Maria e Três Irmãos (matrículas nº 18.101 e 17.604 do CRI de Paranatinga/MT), ocorrido nos autos da Execução nº 0000515-62.1996.8.11.0044. A embargante sustenta, em síntese, ser legítima possuidora dos imóveis por força de um Contrato de Arrendamento Rural celebrado com o executado, Jairo Dias Pereira, em 01/03/2019, com vigência de 25 anos. Afirma ter agido como terceira de boa-fé e realizado investimentos vultosos na ordem de R$ 21,2 milhões para o desenvolvimento de área agricultável. Fundamenta sua pretensão no artigo 674, § 1º, do Código de Processo Civil e no artigo 92, § 5º, do Estatuto da Terra, pugnando pela suspensão imediata dos atos expropriatórios e, ao final, pela procedência dos embargos para livrar o bem da constrição. Intimada, a embargada apresentou contestação, arguindo, em suma, que o contrato de arrendamento se trata de uma simulação fraudulenta para frustrar a execução, que se arrasta por quase três décadas. Destaca que o contrato não foi averbado na matrícula dos imóveis, sendo, portanto, ineficaz contra terceiros, e que a hipoteca que garante seu crédito foi registrada em 1992, muito antes do suposto arrendamento. Requereu a total improcedência dos embargos e a condenação da embargante por litigância de má-fé. A análise do pedido liminar foi postergada e, posteriormente, indeferida por este Juízo, decisão que foi mantida em sede de Agravo de Instrumento pelo Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grosso. Na fase de especificação de provas, a embargante requereu a produção de prova pericial e a expedição de mandado de constatação para comprovar os investimentos alegados. O pedido foi indeferido, por se entender que o acervo documental era suficiente para o julgamento do mérito (ID 181981288). Tal decisão novamente confirmada pelo Tribunal em recurso de Agravo de Instrumento (ID 195958474). Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Decido. O feito encontra-se em ordem, não havendo nulidades a sanar ou preliminares pendentes de apreciação. O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é eminentemente de direito e os fatos relevantes já estão suficientemente comprovados por documentos, sendo desnecessária a produção de outras provas. O cerne da controvérsia reside em definir se o contrato de arrendamento rural apresentado pela embargante, desprovido de registro na matrícula do imóvel, possui eficácia para se opor à adjudicação do bem pela credora hipotecária, ora embargada. A pretensão da embargante não merece prosperar. O artigo 674 do CPC assegura ao terceiro, senhor e possuidor, o direito de proteger seus bens de constrição judicial. Contudo, a oponibilidade de um direito pessoal, como o arrendamento, contra um direito real, como a hipoteca e a subsequente adjudicação, depende de um requisito essencial: a publicidade do ato, que se perfaz pelo registro no cartório imobiliário competente. No caso dos autos, é fato incontroverso que o contrato de arrendamento jamais foi averbado nas matrículas das Fazendas Santa Maria e Três Irmãos. Dessa forma, seus efeitos se restringem às partes contratantes (arrendador e arrendatária), não sendo oponível erga omnes, ou seja, contra terceiros que não participaram da avença, como é o caso da embargada. Conforme jurisprudência pacífica, o contrato de arrendamento rural, para produzir efeitos contra todos, necessita de publicidade registral. "Direito Processual Civil. Agravo de Instrumento. Execução de título extrajudicial. Exceção de pré-executividade oposta por terceiro arrendatário. Contrato de arrendamento rural registrado após a publicação do edital. Impossibilidade de suspensão do leilão. Recurso desprovido. Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de suspensão de leilão judicial formulado em exceção de pré-executividade, sob a alegação de nulidade do edital por omissão de menção ao contrato de arrendamento rural firmado entre os agravantes e o proprietário do imóvel executado. A decisão agravada manteve a regularidade do leilão, fundamentando-se na inexistência de exigência legal de menção a contrato não registrado e na necessidade de embargos de terceiro para a discussão da posse alegada. Questão em Discussão A questão em discussão consiste em definir se a ausência de menção a contrato de arrendamento rural não registrado na matrícula do imóvel compromete a validade do edital de leilão e justifica sua suspensão por meio de exceção de pré-executividade. Razões de decidir O contrato de arrendamento rural somente foi averbado na matrícula do imóvel após a publicação do edital do leilão, inexistindo obrigação legal de menção a pacto contratual não registrado. O princípio da publicidade registral assegura que apenas os atos regularmente averbados na matrícula do bem têm eficácia erga omnes, não podendo ser opostos a terceiros contratos particulares sem o devido registro. A exceção de pré-executividade somente é cabível para questões cognoscíveis de ofício e que não demandem dilação probatória, o que não se verifica no caso, sendo necessária a via dos embargos de terceiro para eventual defesa da posse. O artigo 889, inciso III, do CPC, exige a intimação de titular de direito real sobre o bem penhorado, mas essa exigência não se estende ao arrendatário cujo contrato não estava averbado na matrícula à época da publicação do edital. O edital do leilão já mencionava a existência de contrato de arrendamento referente ao imóvel, firmado entre o proprietário e terceiro, garantindo publicidade suficiente aos licitantes quanto a possíveis limitações. O artigo 92 do Estatuto da Terra prevê que a alienação do imóvel não interrompe a vigência do contrato de arrendamento, sendo o arrematante sub-rogado nos direitos e obrigações do anterior proprietário, o que afasta qualquer nulidade do certame. A alegação de afronta à ordem legal de preferência para satisfação do crédito configura inovação recursal vedada, por não ter sido arguida na exceção de pré-executividade. A concessão de efeito suspensivo ao agravo nesta fase final da hasta pública implicaria grave risco à sua eficácia e à segurança jurídica do certame, amplamente divulgado e realizado nos moldes legais. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. O contrato de arrendamento rural apenas produz efeitos erga omnes após sua averbação na matrícula do imóvel, não sendo exigível sua menção no edital de leilão se o registro ocorrer após sua publicação. 2. A exceção de pré-executividade não é meio processual adequado para discutir posse fundada em contrato particular não registrado, devendo ser utilizada a via dos embargos de terceiro. 3. A arrematação do imóvel em hasta pública não interrompe a vigência de contrato de arrendamento regularmente firmado, cabendo ao arrematante a sub-rogação nos direitos e deveres do arrendador. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 674, 835 e 889, III; Estatuto da Terra (Lei n.º 4.504/1964), art. 92. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, REsp 1358837/SP, Rel. Min. Assusete Magalhães, j. 10.03.2021; AgRg no REsp 1.116.655/PR, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, j. 16.09.2009; TJSP, AI 2231841-63.2021.8.26.0000, Rel. Des. Thiago de Siqueira, 14ª Câmara de Direito Privado, j. 20.04.2022. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 20863204820258260000 São Paulo, Relator: Lidia Regina Rodrigues Monteiro Cabrini, Data de Julgamento: 08/04/2025, 20ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/04/2025)". Destaquei Ademais, a hipoteca que originou a execução foi registrada em 1992, décadas antes do suposto arrendamento firmado em 2019. Pelo princípio da prioridade registral, o direito real da credora prevalece sobre o direito pessoal e posterior da arrendatária. Desconsiderar tal fato seria subverter toda a segurança jurídica do sistema de registro de imóveis. A invocação do artigo 92, § 5º, do Estatuto da Terra, que prevê que "a alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento" , não socorre a embargante. A correta interpretação do dispositivo é que ele regula a relação entre o arrendatário e o adquirente do imóvel, que se sub-roga nos direitos e deveres do antigo proprietário. A norma, contudo, não tem o condão de tornar um contrato sem publicidade oponível a um credor com garantia real preexistente e devidamente registrada. O direito da embargada não nasce da "aquisição", mas da excussão de uma garantia anterior ao próprio arrendamento. Nesse exato sentido, já decidiu o E. TJMT em caso envolvendo as mesmas partes e os mesmos imóveis: "EMENTA AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS. CANCELAMENTO DE CONSTRIÇÕES REGISTRAIS. POSTERGAÇÃO DO EXAME EM RAZÃO DE EMBARGOS DE TERCEIRO FUNDADOS EM CONTRATO DE ARRENDAMENTO. DIREITO PESSOAL QUE NÃO AFETA O DIREITO REAL DE PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE PREJUDICIALIDADE. NECESSIDADE DE APRECIAÇÃO PELO JUÍZO DE ORIGEM. PRESERVAÇÃO DO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame Agravo de Instrumento interposto contra decisão do Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Paranatinga/MT, que, nos autos de Execução de Título Extrajudicial fundada em Cédulas de Crédito Rural garantidas por hipoteca, postergou a análise do pedido de cancelamento de restrições registradas nas matrículas nº 17.604 e 18.101, relativas a imóveis rurais adjudicados à agravante, condicionando o exame ao julgamento de Embargos de Terceiro. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se a existência de Embargos de Terceiro, fundados em alegado contrato de arrendamento rural, justifica a postergação da análise do pedido de cancelamento de constrições registrárias incidentes sobre imóveis adjudicados no processo executivo. III. Razões de decidir A controvérsia deduzida nos Embargos de Terceiro refere-se a suposto direito pessoal decorrente de contrato de arrendamento rural, que não se confunde com direito real sobre o imóvel e não possui aptidão jurídica para infirmar a titularidade dominial decorrente da adjudicação realizada na execução. A pendência dos Embargos de Terceiro não configura prejudicialidade capaz de justificar a postergação do exame do pedido de cancelamento das restrições. Não se mostra possível, contudo, determinar diretamente nesta instância o cancelamento das restrições constantes das matrículas, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição. IV. Dispositivo e tese Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. A existência de Embargos de Terceiro fundados em contrato de arrendamento rural, que consubstancia direito pessoal, não impede nem condiciona a apreciação do pedido de cancelamento de constrições registrárias incidentes sobre imóvel adjudicado em execução. 2. Compete ao juízo de primeiro grau apreciar o pedido de cancelamento das restrições registradas, não sendo possível sua determinação direta pelo tribunal, sob pena de supressão de instância.” (TJ-MT - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 10302357620258110000, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 18/03/2026, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/03/2026)". Destaquei Quanto à alegação de boa-fé, esta não se sustenta. É inverossímil que uma empresa, ao firmar um contrato de 25 anos e pretensamente investir mais de R$ 21 milhões, não tenha realizado a diligência mínima de consultar as matrículas dos imóveis, onde constataria a existência de hipoteca e de uma execução com décadas de tramitação. Por fim, no que tange à litigância de má-fé arguida pela embargada, entendo que restou configurada. A conduta da embargante se amolda perfeitamente às hipóteses do artigo 80 do CPC, notadamente aos incisos II (alterar a verdade dos fatos, ao alegar vultosos investimentos sem apresentar um único documento comprobatório), III (usar do processo para conseguir objetivo ilegal, qual seja, frustrar a satisfação de um crédito legítimo) e V (proceder de modo temerário). A oposição de embargos com base em contrato não registrado, sobre imóvel com garantia real preexistente e o pedido de produção de provas para investimentos milionários sem qualquer lastro documental, denotam o claro intuito protelatório e a deslealdade processual, merecendo a devida reprimenda do Judiciário. A fixação de multa, nesse contexto, é medida que se impõe, e um percentual mínimo mostra-se suficiente e proporcional para a reprovação da conduta. Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados nos presentes Embargos de Terceiro, e, por conseguinte, extingo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Fica revogada qualquer medida liminar eventualmente concedida, confirmando-se a higidez da adjudicação realizada nos autos da execução. Condeno a embargante, sucumbente, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Adicionalmente, condeno a embargante por litigância de má-fé, com fundamento nos artigos 80, II, III e V, e 81 do CPC, ao pagamento de multa no percentual de 2% (cinco por cento) sobre o valor atualizado da causa, em favor da embargada. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as baixas e cautelas de praxe. PARANATINGA, 8 de julho de 2026. Tiago Gonçalves dos Santos Juiz Substituto
