Inteiro teor
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 5º Juizado Especial Cível Rua Doutor Annor da Silva, 191, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492685 PROCESSO Nº 5012019-38.2026.8.08.0035 PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) REQUERENTE: PRISCILLA DE FREITAS VENTURIN REQUERIDO: SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A Advogado do(a) REQUERENTE: ANDRE LUIZ SIELEMANN BARBOSA - ES26788 Advogado do(a) REQUERIDO: MARCIA CRISTINA REZEKE BERNARDI - SP109493 Projeto de Sentença (artigo 98 da CF) Vistos etc. Tratam os presentes autos de Ação Ordinária ajuizada por PRISCILLA DE FREITAS VENTURIN em face de SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A., na qual expõe que, em 03 de setembro de 2022, durante seu período de férias em um resort, celebrou um contrato de promessa de compra e venda de uma unidade imobiliária em regime de multipropriedade com a Ré, correspondente ao Apartamento A012, Cota 06, do Empreendimento Ondas Praia Resort, localizado em Porto Seguro, Bahia. Esclarece a autora que desembolsou o montante total de R$ 9.129,68, composto por um sinal de R$ 2.990,00 e oito parcelas mensais de R$ 767,46 pagas entre outubro de 2022 e maio de 2023, e, defende que a Ré utilizou artifícios para ocultar informações essenciais camuflando o sinal pago como comissão de corretagem não restituível para evitar sua devolução em caso de distrato; além de omitir o impacto financeiro real do reajuste mensal de longo prazo, que cumulava o IPCA com juros remuneratórios de 0,5% ao mês após o "Habite-se". Afirma, ainda, que foi condicionado em cláusula oculta que o direito de uso e a posse precária do imóvel estariam restritos até o adimplemento mínimo de R$ 3.000,00, sem contar a corretagem e que o instrumento estabeleceu penalidades manifestamente desproporcionais e confiscatórias em desfavor do comprador, prevendo uma retenção genérica e sem comprovação de 50% dos valores restituíveis a título de perdas e danos, somada à perda integral da corretagem, o que gerou um grave desequilíbrio contratual. Diante disso, requer que seja condenada: a) Restituição dos valores pagos a título de danos materiais; b) Pagar R$ 10.000,00 (dez mil reais), de danos morais. Em contestação (id 97645169), a parte Ré pugnou, preliminarmente: a) Pela inépcia da inicial, por perda do objeto, pois o contrato já se encontra encerrado; b) Incompetência do Juízo, ante a existência de Cláusula arbitral. Como prejudicial de mérito: c) Prescrição quanto a comissão de corretagem. No mérito, que os pedidos formulados na inicial sejam julgados improcedentes. No id 98101456, foi apresentada réplica. Vieram os autos conclusos. Não obstante dispensado o relatório, é o resumo dos fatos a teor do que preceitua o art. 38 da Lei nº. 9.099/95. Decido. DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA Inicialmente, verifico que a parte autora requereu a concessão do benefício de gratuidade da justiça. Entretanto, é sabido que nos Juizados Especiais a sentença de primeiro grau não condena o vencido em custas, na forma do art. 55 da Lei 9.099/95. Nesse contexto, com o advento do Novo Código de Processo Civil, o juízo de admissibilidade dos recursos será realizado no segundo grau, na forma do art. 1.011, inc. I, do CPC, cabendo ao relator a análise dos requisitos de admissibilidade recursal e o deferimento da concessão de gratuidade de justiça na forma da lei. DAS PRELIMINARES REJEITO a preliminar de inépcia da inicial, por perda do objeto, pois o fato do contrato já se encontra encerrado não exime a Requerida de eventual responsabilidade. REJEITO a preliminar de incompetência deste Juízo. Eis que, nos termos do art. 4, §2º, da Lei de Arbitragem, nos contratos de adesão é ineficaz a cláusula de arbitragem quanto não é destacada e não consta a anuência expressa da aderente quanto à instituição da arbitragem. Nesse sentido, destaco: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE FRANQUIA - CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL - CONTRATO DE ADESÃO - ART. 4º, § 2º, DA LEI Nº 9.307/1996 - ASSINATURA ESPECÍFICA DO ADERENTE - VALIDADE - FORO ARBITRAL EM LOCALIDADE DIVERSA DO DOMICÍLIO DAS PARTES - RELAÇÃO EMPRESARIAL - AUSÊNCIA DE HIPOSSUFICIÊNCIA - CLÁUSULA 8.3 DO CONTRATO - URGÊNCIA - FORO JUDICIAL DE CONTAGEM - INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTATAL NÃO RECONHECIDA PARA A GENERALIDADE DO LITÍGIO - TERMO DE RESCISÃO NÃO ASSINADO - AUSÊNCIA DE EFICÁCIA - EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. I - Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória somente tem eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar expressamente com sua instituição, desde que em destaque e com assinatura específica, conforme exige o art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/1996. Comprovada nos autos a assinatura específica do apelante para a cláusula arbitral, afasta-se a alegação de nulidade. II - O contrato de franquia possui natureza eminentemente empresarial, envolvendo partes dotadas de plena capacidade negocial, sem relação de consumo ou hipossuficiência a justificar a proteção do Código de Defesa do Consumidor ou a nulidade automática da convenção de arbitragem. III - A previsão contratual de sede arbitral em São Paulo/SP, diversa do domicílio das partes, não implica nulidade da cláusula em relações de natureza empresarial, onde não se reconhece vulnerabilidade do aderente. IV - O termo de rescisão anexado aos autos, que elegeria o foro de Contagem/MG para dirimir dúvidas da rescisão, não conta com a assinatura das partes, sendo juridicamente inexistente como instrumento bilateral, não servindo, portanto, para afastar a convenção arbitral anteriormente pactuada. V - A cláusula 8.3 do contrato de franquia elege o foro da Comarca de Contagem/MG para medidas cabíveis em casos de urgência ou execução de títulos executivos, independentemente da arbitrage m. Tratando-se a presente ação de pedido de rescisão contratual, restituição de valores e obrigações de fazer - de natureza satisfativa e sem demonstração de urgência - não se justifica o afastamento da via arbitral com fundamento nessa cláusula. VI - Mantida a extinção do processo sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VII, do CPC, reconhecida a competência exclusiva do juízo arbitral para o julgamento da controvérsia principal. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.26.122954-6/001, Relator(a): Des.(a) Nicolau Lupianhes Neto , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/05/2026, publicação da súmula em 14/05/2026). Da análise do contrato de promessa de compra e venda, objeto de discussão nos autos (id 97646110), sequer consta Cláusula de arbitragem, mas tão somente o contrato de distrato (id 97646112), o qual não é destacada e não consta a anuência expressa da parte Autora quanto a sua instituição. DA PREJUDICIAL DE MÉRITO ACOLHO a prejudicial de mérito de prescrição da comissão de corretagem. Conforme tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 938/STJ), a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem se submete ao prazo prescricional trienal previsto no art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil. No caso vertente, constata-se que o pagamento da referida taxa ocorreu em 03 de setembro de 2022, ao passo que a presente demanda foi proposta somente em 25/03/2026, quando já superado o lapso temporal. Desse modo, operada a prescrição da pretensão autoral quanto a este ponto, impõe-se a extinção do feito, com resolução do mérito, em relação ao pedido de reembolso da corretagem, nos termos do art. 487, inciso II, do Código de Processo Civil. Prosseguindo a análise do feito quanto aos demais pedidos. DO MÉRITO No presente caso, a relação jurídica entre as partes é caracterizada como típica relação de consumo, sendo aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC). A hipossuficiência presumida do consumidor e o domínio técnico por parte do fornecedor autorizam, ainda, a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, inciso VIII, do referido diploma legal, conforme já reconhecido em sede liminar. O vínculo jurídico entre as partes é certo e não contestado em defesa, conforme contrato juntado ao id 97646110, datado de 03/09/2022, bem como o distrato em 12/03/2023 (id 97646112). Em que pese a parte Autora confirme que aderiu ao mencionado contrato, aduz que padece de vícios no consentimento devido a existência de cláusulas manifestamente abusivas, assim, cinge a controvérsia dos autos se cinge em analisar a legalidade das cláusulas contratuais. Na inicial, aponta dolo por omissão e erro substancial por falta de transparência quanto a camuflagem do sinal como comissão de corretagem não reembolsável, bem como a onerosidade de juros mensais de 0,5% e correção pelo IPCA em 91 parcelas após o "Habite-se" e no condicionamento do direito de uso, que impedia a utilização do imóvel antes do pagamento mínimo de R$ 3.000,00 (excluída a corretagem). Afirma, ainda, uma retenção confiscatória que prevê a perda de 50% dos valores pagos a título de perdas e danos de forma genérica e sem comprovação, e, que o negócio foi fechado sob forte pressão psicológica durante suas férias, sem tempo hábil para reflexão. Em defesa, a parte Requerida aduz que a consumidora assinou o contrato no exercício de sua vontade, conforme reconhecido na exordial. Ademais, trata-se de pessoa capaz, cujo objeto do contrato é lícito e que a lei não exige forma especial. Embora a empresa sustente a autonomia da vontade e a capacidade civil da autora, o princípio do pacta sunt servanda não é absoluto e cede espaço à relativização dos contratos face às normas de ordem pública do CDC. No que tange ao percentual de retenção da cláusula penal, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 2.106.548/SP, ratificou a prevalência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor sobre as disposições da Lei nº 13.786/2018 nas relações de consumo, vedando expressamente retenções excessivas que importem em perda substancial das prestações pagas pelo consumidor. Nesse sentido, destaco: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. LIMITAÇÃO SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO PARCIAL. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME [...] 5. A Súmula 543 do STJ estabelece que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda submetido ao CDC por iniciativa do comprador, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma parcial, admitida retenção razoável pela vendedora. 6. A retenção de 10% calculada sobre o valor total do contrato ultrapassa percentual razoável em relação aos valores efetivamente pagos pelo comprador, resultando em retenção superior a 25% das quantias adimplidas e configurando desvantagem exagerada ao consumidor. 7. O entendimento firmado pelo STJ no REsp nº 2.106.548/SP reconhece a prevalência das normas do CDC sobre a Lei nº 13.786/2018 em relações consumeristas, vedando retenções excessivas que impliquem perda substancial das prestações pagas. 8. A retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos mostra-se proporcional e suficiente para ressarcir despesas administrativas da loteadora sem ocasionar enriquecimento sem causa. 9. A correção monetária possui natureza de recomposição do valor da moeda e deve incidir desde cada desembolso realizado pelo comprador, a fim de preservar o valor real das parcelas pagas e evitar enriquecimento indevido da vendedora. 10. A reforma substancial da sentença impõe a inversão dos ônus sucumbenciais, com condenação integral da ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso parcialmente conhecido e provido. Tese de julgamento: 1. Configura inovação recursal a alegação suscitada apenas em sede de apelação sem prévia submissão ao juízo de origem. 2. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, a cláusula penal deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, em percentual razoável. 3. A retenção contratual que ultrapassa percentual razoável das parcelas pagas caracteriza cláusula abusiva e afronta o art. 53 do CDC. 4. A correção monetária sobre valores rest (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.190583-2/002, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/06/2026, publicação da súmula em 18/06/2026) No caso concreto, o contrato de id 97646110 prevê que caso a parte Autora desse causa ao inadimplemento, a ela seria devolvido os valores efetivamente pagos, mas com retenção de 50% a título de prefixação das perdas e danos, independentemente de sua comprovação (Cláusula 8ª, parágrafo segundo). Portanto, o patamar fixado da Cláusula penal não encontra amparo legal, conforme dito anteriormente. Nesse contexto, é devido o pedido de devolução de 80% de todos os valores desembolsados, exceto a corretagem prescrita, pois a rescisão ocorreu por iniciativa da compradora. Assim, abatendo-se o valor da corretagem, a quantia total paga foi de R$ 6.139,68, logo, a devolução será de R$ 4.911,74 (quatro mil novecentos e onze reais e setenta e quatro centavos). Por fim, o dano moral não decorre de qualquer dissabor, de qualquer contrariedade ou adversidade. Exige, para sua caracterização, grave e clara afronta à pessoa, à sua imagem ou à sua intimidade. Para que se faça jus à indenização pretendida, o dano moral há de ficar inquestionavelmente caracterizado, o que não ocorreu nos autos, tratando-se, de mero aborrecimento. Nesse sentido, destaco: APELAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANO MORAL. MERO ABORRECIMENTO. INDENIZAÇÃO. INDEVIDA. É cediço que para a configuração do dever de indenizar há que se ter como inequivocamente provado e comprovado pela parte ofendida as seguintes condições: o dano, a culpa ou dolo e o nexo causal. O dano moral pressupõe a ofensa anormal aos direitos da personalidade. Aborrecimentos e chateações não configuram dano de cunho moral, sendo indevido o pagamento de indenização a tal título decorrente de tais fatos. (TJ-MG - AC: 10000210706388001 MG, Relator: Cabral da Silva, Data de Julgamento: 11/05/2021, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/05/2021). Ademais, a jurisprudência consolidada do STJ entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade (STJ - AgInt no AREsp: 2009274 DF 2021/0339534-3, Data de Julgamento: 13/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2022). Ante o exposto, entendo que não merece acolhimento o pedido autoral de dano moral, tendo em vista que não foram demonstrados os fatos constitutivos do direito pleiteado, conforme determina o art. 373, inciso I, do CPC. DISPOSITIVO: Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS e resolvo o mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil, para Condenar a Ré ao pagamento de R$ 4.911,74 (quatro mil novecentos e onze reais e setenta e quatro centavos), a título de danos materiais, com correção monetária a partir do prejuízo até a citação (IPCA), e de juros de mora desde a data da citação, ambos até a data do efetivo pagamento, conforme Lei Federal no 14.905/2024, e dos artigos 389, parágrafo único, e 406, §1o, ambos do Código Civil. Deste modo, a partir da citação, considerando que haverá duplo encargo (correção monetária + juros legais), deverá ser aplicada a taxa SELIC. Na hipótese de depósito voluntário ou sobrevindo requerimento de cumprimento de sentença, ressalta-se que a realização do pagamento do débito exequendo, obrigatoriamente, deve ser realizado em conta judicial do Banco BANESTES, nos termos das Leis Estaduais 4.569/91 e 8.386/06, para os fins do Ato Normativo Conjunto 036/2018, do E. TJES, sob pena de não ser considerado o pagamento da condenação e de execução com incidência da multa prevista no artigo 523, § 1°, do Código de Processo Civil. Em havendo manifestação da parte autora para cumprimento da sentença, intime-se a parte requerida para cumpri-la no prazo de 15 dias, sob pena de execução, com incidência da multa prevista no artigo 523, §1º do CPC. Certificado o trânsito em julgado e havendo pagamento espontâneo, expeça-se alvará em favor da parte autora, autorizando o levantamento da quantia depositada, mediante termo de quitação da quantia paga (art. 906, do CPC). Apresentado conforme artigo 13, §5º da Resolução 028/2015 do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, submeto esta decisão ao(a) Exmo(a) Sr(a) Juiz(a) de Direito, conforme artigo 40 da lei 9.099/95. VILA VELHA-ES, 22 de junho de 2026. ISADORA SOUZA PINHEIRO Juíza Leiga SENTENÇA/MANDADO/CARTA DE INTIMAÇÃO COM AR Vistos etc. Homologo por sentença o projeto apresentado pelo(a) Sr(a). Juiz(a) Leigo(a) para que surta seus jurídicos e legais efeitos. P.R.I. Após o trânsito em julgado e feitas as anotações devidas, arquivem-se, com as cautelas de lei. Diligencie-se, servindo a presente de mandado e carta de intimação com AR. Vila Velha/ES, data da assinatura eletrônica. FERNANDA CORRÊA MARTINS JUÍZA DE DIREITO Requerido(s): Nome: SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A Endereço: AV BEIRA MAR, 0, ITAPERAPUAN, PORTO SEGURO - BA - CEP: 45810-000 Requerente(s): Nome: PRISCILLA DE FREITAS VENTURIN Endereço: henrique potratz, 200, centro, SANTA MARIA DE JETIBÁ - ES - CEP: 29645-000
