Inteiro teor
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA Nº 5013046-72.2025.8.13.0481/MG
AUTOR : SIRLENE GONCALVES DA SILVA
ADVOGADO(A) : LUCAS DE CASTRO TEIXEIRA (OAB MG130579)
ADVOGADO(A) : JAQUELINE DOS REIS QUEIROZ (OAB MG236218)
AUTOR : GUSTAVO ALVES CYRINO
ADVOGADO(A) : LUCAS DE CASTRO TEIXEIRA (OAB MG130579)
ADVOGADO(A) : JAQUELINE DOS REIS QUEIROZ (OAB MG236218)
RÉU : JULLIANA DIAS LADEIRA
ADVOGADO(A) : ANA CAMILA ALMEIDA DA ROCHA (OAB RJ238146)
RÉU : CAIO REZENDE CARDOSO
ADVOGADO(A) : ANA CAMILA ALMEIDA DA ROCHA (OAB RJ238146)
SENTENÇA
Vistos etc.
Trata-se de Ação de Despejo por Descumprimento Contratual cumulada com Cobrança, ajuizada por SIRLENE GONÇALVES DA SILVA e GUSTAVO ALVES CYRINO em face de CAIO REZENDE CARDOSO e JULLIANA DIAS LADEIRA, todos qualificados nos autos.
Narram os autores, na petição inicial, que celebraram com os réus contrato de locação comercial em 11/02/2022, pelo prazo de 10 (dez) anos, tendo por objeto imóvel urbano constituído pelo Lote 330, Quadra 28, Setor 24, situado na Avenida Faria Pereira, nº 4401, bairro Industrial, Patrocínio/MG, onde funciona o estabelecimento denominado "NA PRAIA", com destinação exclusivamente comercial (quadra esportiva de areia). O aluguel mensal, após reajuste em 2025, corresponde a R$ 4.717,80 (quatro mil, setecentos e dezessete reais e oitenta centavos).
Sustentam os autores a ocorrência de múltiplas infrações contratuais: (i) anúncio público de venda do estabelecimento comercial em "lote arrendado", vinculado ao imóvel locado, em redes sociais, sem autorização escrita dos locadores, em afronta à cláusula 6.4 do contrato de locação Evento 1 (doc 6); (ii) manutenção do anúncio mesmo após notificação extrajudicial Evento 1 (doc 9), com comprovante de envio e aviso de recebimento Evento 1 (doc 10); (iii) existência de indícios de sublocação irregular a terceiro identificado como Douglas, que passou a se apresentar como nova direção do estabelecimento e recebia ingressos de eventos em sua conta pessoal Evento 1 (doc 14); (iv) inadimplemento dos aluguéis de outubro e novembro de 2025, no valor atualizado de R$ 9.660,51, e das cotas de 60% do IPTU de agosto e setembro de 2025, no valor de R$ 370,74, conforme planilha de débitos Evento 1 (doc 15).
Os autores instruíram a inicial com ata notarial lavrada em 08/07/2025 Evento 1 (doc 7), prints de anúncio em redes sociais Evento 1 (doc 8), transcrição de áudios do réu Caio Evento 1 (doc 16), comprovantes de PIX para Douglas Evento 1 (doc 14), guia de IPTU Evento 1 (doc 12) e contrato de locação Evento 1 (doc 6).
O pedido de tutela antecipada foi indeferido ao Evento 13 (doc 1), em cognição sumária, por ausência dos requisitos autorizadores da liminar, sobretudo ante a necessidade de aprofundamento probatório quanto à distinção entre sublocação irregular e contratação de gerente, e ante a possibilidade de purga da mora.
Citados, os réus compareceram à audiência de conciliação designada perante o CEJUSC, realizada em 14/05/2026 Evento 50 (doc 2), que restou infrutífera. Apresentaram contestação Evento 55 (doc 1) sustentando, em síntese: (a) que o anúncio de venda do empreendimento era mera sondagem de mercado, com pleno conhecimento dos autores, os quais teriam inclusive indicado interessados; (b) que Douglas era apenas gerente/parceiro comercial por curto período (26/06/2025 a 23/09/2025), sem caracterizar sublocação; (c) que houve inadimplemento de apenas dois meses, já regularizado com juros e correção antes do julgamento, requerendo o reconhecimento da purga da mora. Juntaram comprovantes de pagamentos de aluguéis e IPTU, conversas de WhatsApp e outros documentos ao Evento 55.
Os autores apresentaram réplica Evento 59 (doc 1), rebatendo as teses defensivas e reforçando a caracterização das infrações contratuais e do inadimplemento.
As partes foram intimadas para especificação de provas Evento 62 (doc 1). Apenas os autores se manifestaram, pugnando pela produção de prova oral e testemunhal Evento 65 (doc 1). Os réus permaneceram inertes.
Em decisão saneadora do Evento 73 (doc 1), foram fixados os pontos controvertidos, indeferido o depoimento pessoal, deferida a prova testemunhal por ata notarial (art. 384 do CPC) e assinado prazo de 40 dias para juntada.
Em 16/09/2026, as partes foram intimadas para alegações finais ao Evento 82 (doc 1). Os autores apresentaram suas alegações finais no Evento 89 (doc 1), acompanhadas de novos documentos relativos a eventos e festas realizados no "Na Praia Arena" com cobrança de ingressos por terceiros ao Evento 89 (doc 2 a 5). Os réus não apresentaram alegações finais.
O processo foi migrado do sistema PJe para o sistema eproc em 15/07/2026 Evento 70 (doc 1).
É o relatório. Passo a decidir.
PRELIMINAR: GRATUIDADE DE JUSTIÇA DOS RÉUS
Os réus requereram, na contestação, os benefícios da gratuidade de justiça, instruindo o pedido com declarações de hipossuficiência Evento 46 (doc 3) e Evento 46 (doc 2).
Nos termos do art. 99, § 3º, do CPC, presume-se verdadeira a declaração de hipossuficiência apresentada por pessoa natural. Contudo, a presunção é relativa e pode ser afastada diante de elementos probatórios concretos que infirmem a alegada insuficiência de recursos.
No caso, os comprovantes de pagamentos de aluguel juntados pelos próprios réus revelam que os pagamentos são realizados por meio da conta da pessoa jurídica "Na Praia Esportes Ltda." (CNPJ 47.349.494/0001-88), de que o réu Caio é titular ou responsável, em valores mensais superiores a R$ 4.900,00 (quatro mil e novecentos reais). A contestação também menciona que o réu aplicou R$ 2.106,69 em publicidade e divulgação do empreendimento.
Esses elementos, por si sós, não são suficientes para afastar definitivamente a gratuidade, sobretudo porque a situação financeira de pessoa jurídica não se confunde necessariamente com a pessoa física do réu. No entanto, considerando que se trata de questão incidental que não impede o julgamento do mérito, e que os réus foram sucumbentes, como se verá adiante, o pedido de gratuidade de justiça será apreciado após a manifestação dos requeridos, oportunidade em que poderão apresentar elementos probatórios mais completos de sua situação econômica, inclusive as três últimas declaração de IRPF, contracheques e extratos bancárias dos últimos três meses, em 15 dias.
MÉRITO
A presente demanda funda-se em duas causas de pedir autônomas, ambas previstas no art. 9º da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato):
(a) Infração legal ou contratual (art. 9º, II), consubstanciada na oferta pública de venda do estabelecimento vinculado ao imóvel locado, descrita como "empresa em lote arrendado", e na alegada transferência de fato da gestão e exploração econômica do imóvel a terceiros, em especial ao Sr. Douglas, sem anuência escrita dos locadores, em afronta à cláusula 6.4 do contrato e ao art. 23, II, da Lei nº 8.245/91;
(b) Falta de pagamento do aluguel e demais encargos (art. 9º, III), consubstanciada no inadimplemento dos aluguéis de outubro e novembro de 2025 e das cotas de IPTU de agosto e setembro de 2025.
Pois bem.
O contrato de locação celebrado entre as partes em 11/02/2022 Evento 1 (doc 6), cujas assinaturas estão devidamente reconhecidas, contém em sua cláusula 6.4 disposição expressa que veda ao locatário:
"dar garantia, penhorar, usucapir, sublocar, ceder, emprestar no todo ou em parte, ou por qualquer forma transferir o objeto deste contrato, sem a prévia autorização do locador, por escrito e a exclusivo critério deste."
Nos mesmos termos, o art. 23, II, da Lei nº 8.245/91 impõe ao locatário a obrigação de servir-se do imóvel para o uso convencionado, sendo-lhe vedado "ceder, transferir ou sublocar, no todo ou em parte, sem o consentimento prévio e por escrito do locador."
Pois bem. Consta da ata notarial lavrada em 08/07/2025 Evento 1 (doc 7), com fé pública, a existência de postagem no perfil "napraiaarena" da rede social Instagram, contendo anúncio de "Vende-se Empresa em Patrocínio MG — Lote Arrendado — Na Praia", com descrição da estrutura: "5 quadras de areia para Beach Tennis, Futevôlei e Vôlei / escritório / 4 salas comerciais / bar e ou restaurante completo", com indicação de contato para negociação. O anúncio, igualmente retratado nos prints de redes sociais Evento 1 (doc 8), é inequívoco: trata-se da oferta de venda do estabelecimento instalado no imóvel locado, com menção expressa ao regime de "lote arrendado", o que vincula diretamente a transação à posição contratual de locatário.
A descrição contida no anúncio corresponde com exatidão ao objeto da locação — imóvel com área de 3.000 m² descrito no contrato como quadra esportiva de areia, onde funciona o "Na Praia". Não há dúvida, portanto, de que o anúncio se refere ao empreendimento instalado no imóvel locado.
Diante dessa oferta, os autores enviaram notificação extrajudicial datada de 06/08/2025 Evento 1 (doc 9), com comprovante de postagem pelos Correios Evento 1 (doc 11) e aviso de recebimento assinado em 07/08/2025 Evento 1 (doc 10), exigindo a cessação imediata da conduta.
Apesar de devidamente notificados, os réus não removeram o anúncio. Ao contrário: em áudios transcritos Evento 1 (doc 16), o próprio réu Caio reconhece expressamente ter recebido a notificação e, não obstante, afirma: "continuo tentando vender Na Praia do mesmo jeito. Igualzinho, não mudou nada." Acrescenta ainda: "esse papel que você mandou para mim aqui e nada é a mesma coisa."
A defesa alega, em contestação, que os autores tinham pleno conhecimento das tratativas e que o próprio autor Gustavo teria indicado interessados na aquisição do empreendimento, havendo inclusive mensagem de outubro de 2024 na qual ele perguntaria "quanto você pede lá na construção do lote, tem uma pessoa aqui interessada." Esse argumento, contudo, não tem o condão de afastar a infração contratual.
Primeiro, porque a notificação extrajudicial formaliza a posição dos locadores quanto à vedação de qualquer tentativa de cessão ou transferência sem anuência escrita, constituindo marco a partir do qual a manutenção da conduta configura, de forma indubitável, descumprimento contratual.
Segundo, a anuência exigida pela cláusula 6.4 é expressa, por escrito e a exclusivo critério dos locadores. Conversas informais ou trocas de mensagens — ainda que indicativas de uma postura mais permissiva em momento anterior — não se equiparam à autorização formal exigida pelo contrato. O simples fato de Gustavo ter mencionado um interessado em outubro de 2024, em contexto conversacional informal, não representa anuência escrita para a cessão da locação ou para a inclusão de terceiro na relação locatícia.
Terceiro, não há qualquer prova de que os autores tenham formalmente autorizado, por escrito, a realização dos anúncios ou a transferência da posição contratual a qualquer interessado. Ao contrário, a notificação extrajudicial de agosto de 2025 demonstra expressamente a posição contrária dos locadores.
Quarto, a própria contestação admite que os anúncios foram realizados e que houve tratativas de venda com um interessado chamado Felipe. Os réus apenas procuram justificar a conduta como legítima ou amplamente conhecida pelos locadores. Porém, tratativas de negociação sem formalização da anuência exigida pelo contrato configuram, em si mesmas, a infração prevista na cláusula 6.4, na medida em que os locatários se comportaram como se tivessem o poder de disposição sobre a posição contratual.
Assim, configura-se, de modo objetivo e incontestável, a infração à cláusula 6.4 do contrato e ao art. 23, II, da Lei nº 8.245/91: os réus ofertaram publicamente a venda de empreendimento instalado em "lote arrendado", vinculando o imóvel locado à transação, sem anuência escrita dos locadores, mantendo o anúncio mesmo após notificação formal.
Nos termos do art. 9º, II, da Lei nº 8.245/91, essa infração é causa suficiente para a rescisão da locação e o despejo.
Adiante.
Além da oferta de venda, os autos demonstram que o réu Caio colocou terceiro — o Sr. Douglas — à frente da gestão cotidiana do estabelecimento instalado no imóvel locado.
Da certidão positiva do oficial de justiça, datada de 11/03/2026, constante do mandado de citação Evento 39 (doc 2), extrai-se que, ao se dirigir ao imóvel para cumprir o mandado, o oficial foi recebido pelo Sr. Douglas, que se colocou como interlocutor, informou que Caio não estava presente e repassou o telefone do réu. O próprio oficial registra que Douglas demonstrava estar à frente da rotina do estabelecimento.
Da ata notarial juntada à inicial Evento 1 (doc 7) e dos prints de redes sociais Evento 1 (doc 8), constam postagens no perfil do "Na Praia Arena" no Instagram anunciando "NOVA GESTÃO" e "SOB NOVA DIREÇÃO", com a imagem de Douglas como responsável pelo empreendimento.
Do comprovante de PIX juntado pelos autores Evento 1 (doc 14), confirma-se que, em evento de pagode realizado no espaço, a conta indicada para pagamento de ingressos era a de "Douglas Ricardo Almeida Silva" (CPF *.715.676-), com código PIX 09871567642, sendo que o comprovante de pagamento de R$ 25,00 pelo ingresso foi efetivado em 07/09/2025, com recebimento confirmado em favor de Douglas.
Os áudios transcritos Evento 1 (doc 16) são contundentes. O réu Caio afirma, em suas próprias palavras: "Só que eu botei um gerente para tocar para mim. É isso. Tem um cara que tá me ajudando a tocar. Eu e ele nós estamos tocando junto." E ainda: "E como o negócio tá muito fraco, né, eu botei uma gestão nova."
Os autores também apresentaram, em suas alegações finais Evento 89 (doc 1), novos documentos supervenientes que demonstram a continuidade da exploração do imóvel por terceiros: conversas de WhatsApp, prints de publicações no Instagram e comprovantes de pagamentos de ingressos a terceiros, referentes a eventos realizados no "Na Praia Arena" em setembro e outubro de 2026 Evento 89 (doc 2), Evento 89 (doc 3), Evento 89 (doc 4), Evento 89 (doc 5). Nesses documentos, verifica-se que eventos continuam sendo realizados no espaço com cobrança de ingressos via PIX para terceiros e organização por pessoas não identificadas como locatários.
A admissibilidade desses documentos supervenientes é pacífica, nos termos do art. 435 do CPC, que autoriza a juntada de documentos novos destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após os atos postulatórios. O contraditório foi devidamente preservado, cabendo à parte contrária manifestar-se sobre eles, o que não fez, já que os réus deixaram de apresentar alegações finais.
A defesa sustenta que Douglas era apenas um gerente contratado, com relação de subordinação e preposição, e que sua atuação durou apenas cerca de três meses (26/06/2025 a 23/09/2025). Todavia, as provas supervenientes demonstram que, mesmo após o suposto encerramento da parceria com Douglas, a gestão do espaço continuou sendo exercida por terceiros que não são os locatários, com cobrança de ingressos por pessoas como Fabiane, Frances e outros, mediante PIX em contas diversas.
O regime jurídico da locação não se guia pelas denominações que as partes atribuem às relações que estabelecem. O que importa para a configuração da infração ao art. 23, II, da Lei nº 8.245/91 não é a existência formal de contrato de sublocação, mas sim a realidade fática: se terceiro exerce de forma autônoma e economicamente relevante a utilização do imóvel, organizando eventos, captando receitas e se apresentando ao público como responsável pelo espaço, há transferência de fato do uso do imóvel locado, equiparável à cessão ou sublocação vedada pelo contrato e pela lei.
A cláusula 6.4 do contrato é ainda mais ampla que a lei, vedando "por qualquer forma transferir o objeto deste contrato". A expressão "por qualquer forma" abrange não apenas sublocação ou cessão formais, mas qualquer situação em que o uso do imóvel seja, na prática, desviado para terceiro sem anuência dos locadores.
Nesse sentido, a conjunção de elementos probatórios — anúncio de venda do ponto em "lote arrendado", publicação de "sob nova direção" com imagem de Douglas, recebimento do oficial de justiça por Douglas, cobrança de ingressos de eventos em nome de Douglas via PIX e, posteriormente, por outros terceiros — configura transferência de fato do uso e da exploração econômica do imóvel a pessoas alheias ao contrato, o que viola, simultaneamente, a cláusula 6.4 do contrato e o art. 23, II, da Lei do Inquilinato.
O réu foi formalmente notificado, reconheceu a notificação e manifestou, em áudio, sua intenção de prosseguir na conduta. O argumento da defesa de que tratava-se de mera "estratégia de marketing" é insubsistente à luz das provas concretas, notadamente o fato de que o ingresso dos eventos era pago diretamente para a conta de Douglas, evidenciando que o proveito econômico da exploração do imóvel era auferido por terceiro.
Estão, portanto, presentes e comprovadas as infrações contratuais e legais que autorizam a rescisão da locação com fundamento no art. 9º, II, da Lei nº 8.245/91.
Prossigo.
A petição inicial demonstrou também o inadimplemento dos aluguéis de outubro de 2025 (vencimento em 10/10/2025, valor R$ 4.717,80) e novembro de 2025 (vencimento em 10/11/2025, valor R$ 4.717,80), além das cotas de 60% do IPTU de agosto e setembro de 2025, no valor de R$ 185,37 cada, totalizando R$ 370,74. A planilha de débitos Evento 1 (doc 15) aponta débito total atualizado de R$ 9.660,51 para os aluguéis, já consideradas multa contratual de 2% e juros moratórios.
O inadimplemento é incontroverso. A própria contestação admite expressamente: "Não haviam três aluguéis em aberto. Haviam dois que venceram e o réu quitou com os juros." Os comprovantes de pagamento juntados pelos réus — incluindo PIX realizados em 10/11/2025 Evento 55 (doc 7) e em 10/12/2025 ao Evento 55 (doc 8), e o comprovante de envio pelo réu Caio em 11/09/2025 Evento 55 (doc 14) e Evento 55 (doc 13) — confirmam que os pagamentos dos meses de outubro e novembro de 2025 foram realizados com atraso, após o ajuizamento da ação.
A questão, portanto, é saber se o pagamento posterior dos aluguéis — chamado pelos réus de "purgação da mora" — tem o condão de afastar o direito dos autores à rescisão e ao despejo.
A resposta é negativa, pelas razões a seguir expostas.
A purga da mora, no âmbito da locação, está disciplinada no art. 62, II, da Lei nº 8.245/91, que permite ao locatário, após o recebimento da citação, depositar judicialmente os valores em débito, acrescidos das obrigações vincendas até a data da audiência ou do prazo para sua realização, para elidir a rescisão. Trata-se de direito potestativo do locatário no âmbito da ação de despejo por falta de pagamento.
Contudo, a jurisprudência é pacífica no sentido de que o pagamento extrajudicial realizado após o ajuizamento da ação não equivale à purgação da mora prevista no art. 62 da Lei do Inquilinato, não afastando o direito do locador à rescisão e ao despejo. A purgação da mora, para produzir esse efeito, deve ser realizada nos autos, mediante depósito judicial.
Cito:
Apelação – Locação não residencial – Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança – Inexistência de mora – Desacolhimento – Inadimplemento caracterizado – Consignação extrajudicial dos aluguéis – Recusa dos locadores – Ineficácia dos depósitos – Proporcionalidade do IPTU – Inexistência de demonstração de que o imposto englobe outra construção. Deve-se ressaltar que a ação de consignação em pagamento nº 1002790-75.2018.8 .26.0238 foi extinta, sem resolução do mérito, por ausência de interesse processual, não tendo sido realizado naqueles autos nenhum depósito. Não houve o ajuizamento de uma nova ação consignatória nem houve a aceitação dos depósitos bancários pelos autores, feitos com o intuito de consignação extrajudicial dos aluguéis, razão pela qual não tiveram nenhum efeito liberatório nem impediram a ocorrência da mora ( CPC, art. 539, §§ 3º e 4º) . Leve-se em conta que não houve a comprovação de depósito, à disposição do Juízo, dos aluguéis que venceram no curso do processo, pois, a partir da citação, o réu foi constituído em mora e deveria ter realizado o pagamento dos aluguéis vincendos em conta à disposição do Juízo (Lei de Locação, art. 62, V), o que é suficiente para caracterizar a mora. No tocante ao valor do IPTU, a ficha cadastral do imóvel e a certidão da dívida ativa fazem menção ao imóvel indicado no contrato, não havendo nenhuma prova de que os lançamentos englobam outra construção existente no terreno. Apelação desprovida. (TJ-SP - AC: 10003861720198260238 SP 1000386-17.2019.8.26 .0238, Relator.: Lino Machado, Data de Julgamento: 29/05/2020, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/05/2020)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO DEFERIDA COM FUNDAMENTO NO ART. 59, § 1º, IX, DA LEI Nº 8 .245/1991. LOCAÇÃO COMERCIAL. VEROSSIMILHANÇA DA RELAÇÃO LOCATÍCIA E DA OCUPAÇÃO EMPRESARIAL DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO AFASTADO . AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO INTEGRAL DA MORA. CONTRATO DESPROVIDO DE GARANTIA VÁLIDA. CAUÇÃO PRESTADA MEDIANTE O PRÓPRIO CRÉDITO LOCATÍCIO. POSSIBILIDADE . ALEGAÇÃO DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA RELATIVA À MATRÍCULA Nº 6.220 QUE NÃO DEMONSTRA TRANSFERÊNCIA REGISTRAL CONCLUÍDA. MATRÍCULA Nº 6 .221 SEM TRANSFERÊNCIA EM FAVOR DO ALEGADO ADQUIRENTE. LEGITIMIDADE ATIVA DO LOCADOR ORIGINÁRIO NÃO AFASTADA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO NA MATRÍCULA . DISCUSSÃO A SER DEDUZIDA EM VIA ADEQUADA. BENFEITORIAS E DIREITO DE RETENÇÃO. DOCUMENTOS INDICATIVOS DE DESPESAS E INTERVENÇÕES NO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PROVA SEGURA, NESTA FASE, DE CRÉDITO LÍQUIDO, EXIGÍVEL E DOTADO DE DIREITO DE RETENÇÃO . VALIDADE, ALCANCE SUBJETIVO E OPONIBILIDADE DA CLÁUSULA DE RENÚNCIA QUE DEMANDAM EXAME NA ORIGEM. CUMPRIMENTO FORÇADO DA LIMINAR JÁ CONDICIONADO À REGULAR INTIMAÇÃO DE TODOS OS DEMANDADOS. HONORÁRIOS RECURSAIS NÃO MAJORADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO . I. CASO EM EXAME1.1. Agravo de instrumento interposto em face de decisão que, em ação de despejo por falta de pagamento, deferiu liminar de desocupação do imóvel, com prazo de 15 (quinze) dias, mediante caução prestada sobre o próprio crédito locatício, e consignou a possibilidade de elisão da liminar mediante depósito judicial da totalidade dos valores devidos . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2.1. A questão em discussão consiste em verificar se devem ser afastados os efeitos da liminar de despejo diante das alegações de acordo verbal de carência, pagamentos parciais, alienação do imóvel, ilegitimidade ativa do locador originário, violação ao direito de preferência, realização de benfeitorias e direito de retenção . III. RAZÕES DE DECIDIR3.1. O art . 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/1991 autoriza a liminar de desocupação em ação de despejo por falta de pagamento quando demonstrado, em cognição sumária, o inadimplemento locatício, ausente garantia válida e prestada caução equivalente a 3 (três) meses de aluguel.3.2 . Embora o instrumento contratual escrito não tenha sido assinado por todos os requeridos, há elementos suficientes, nesta fase, para reconhecer a verossimilhança da relação locatícia e da ocupação comercial do imóvel, especialmente diante do contrato juntado, do endereço cadastral da pessoa jurídica no imóvel e da proposta de desocupação voluntária apresentada pelos próprios ocupantes.3.3. A divergência sobre pagamentos parciais e a alegada carência verbal dos aluguéis de fevereiro, março e abril de 2025 não afastam, em cognição sumária, o inadimplemento substancial, sobretudo diante da ausência de prova de purgação integral da mora na forma do art . 62, II, da Lei nº 8.245/1991.3.4 . A escritura pública de compra e venda relativa ao imóvel da matrícula nº 6.220 confirma a existência de negócio jurídico, mas não demonstra, por si só, transferência da propriedade imobiliária perante terceiros, pois a propriedade entre vivos somente se transfere mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil .3.5. Não havendo prova segura de registro translativo concluído em favor do alegado adquirente, e figurando o agravado como locador originário, a alegada alienação do imóvel não afasta, neste momento, sua legitimidade ativa para a ação de despejo.3 .6. A alegada violação ao direito de preferência não interfere na manutenção da liminar, pois eventual pretensão de adjudicação, anulação da alienação ou perdas e danos deve ser deduzida em via adequada, especialmente diante da ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, requisito previsto no art. 33 da Lei nº 8.245/1991 .3.7. Os documentos juntados indicam despesas, obras e intervenções no imóvel, mas não comprovam, com segurança suficiente em cognição sumária, direito imediato de retenção, pois permanecem controvertidas a natureza das intervenções, a efetiva realização e pagamento dos valores, a autorização do locador, a existência de ajuste de compensação ou ressarcimento e a liquidez do crédito alegado.3 .8. A existência de cláusula contratual de renúncia à indenização e retenção por benfeitorias reforça que o direito de retenção não se apresenta evidente, sem prejuízo de que sua validade, alcance subjetivo e oponibilidade sejam examinados na origem, após contraditório e eventual instrução.3.9 . A decisão superveniente do juízo de origem, que reconheceu a ineficácia do pedido de desistência diante de retratação anterior à homologação e condicionou o cumprimento forçado da liminar à regular intimação de todos os demandados, preserva o contraditório na fase de cumprimento, sem infirmar a validade da liminar concedida.3.10. Ausente fixação anterior de honorários sucumbenciais na decisão agravada, não há base para majoração em grau recursal . IV. DISPOSITIVO4.1. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-PR 00299468820268160000 Francisco Beltrão, Relator.: substituto diego santos teixeira, Data de Julgamento: 06/07/2026, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 06/07/2026)
No caso dos autos, os réus não realizaram depósito judicial. Limitaram-se a efetuar pagamentos diretamente nas contas dos locadores após o ajuizamento da ação, o que não satisfaz o requisito legal para a purga da mora apta a extinguir o pedido de despejo.
Além disso, e de forma ainda mais relevante, ainda que se admitisse a eficácia extintiva da mora em relação ao pedido fundado no art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91, subsistiria intacta a causa de rescisão por infração contratual, fundada no art. 9º, II, analisada no tópico anterior, que é autônoma e independente do inadimplemento.
Em todo caso, o inadimplemento dos aluguéis de outubro e novembro de 2025 e das cotas de IPTU de agosto e setembro de 2025 existia na data da propositura da ação (03/12/2025), fato incontroverso. A mora, portanto, constitui-se validamente e autoriza, por si só, a rescisão da locação, nos termos do art. 9º, III, da Lei nº 8.245/91.
Quanto à pretensão condenatória de cobrança, os autores requerem a condenação dos réus ao pagamento: (i) dos aluguéis vencidos de outubro e novembro de 2025, com juros, multa e correção monetária; (ii) das cotas de IPTU de agosto e setembro de 2025; e (iii) dos aluguéis vincendos até a efetiva desocupação do imóvel, com os acréscimos legais e contratuais.
Acerca dos aluguéis de outubro e novembro de 2025 e das cotas de IPTU de agosto e setembro de 2025, é incontroverso que esses valores foram pagos pelos réus após o ajuizamento da ação. Os comprovantes juntados aos autos confirmam os pagamentos, com acréscimo de juros e correção por iniciativa dos próprios réus. Desse modo, tais valores já foram satisfeitos, ainda que extrajudicialmente e a destempo.
Para fins de liquidação, eventuais diferenças entre os valores efetivamente pagos e os valores devidos — considerando multa moratória de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária pelo índice contratual, desde as respectivas datas de vencimento — deverão ser apuradas em fase de liquidação por cálculos, se ainda existentes.
Quanto aos aluguéis vincendos e demais encargos até a efetiva desocupação do imóvel, o art. 62, parágrafo único, e o art. 9º da Lei nº 8.245/91, combinados com a cláusula 2.1 do contrato de locação Evento 55 (doc 27), impõem ao locatário o pagamento dos aluguéis e encargos até a efetiva entrega das chaves. Dessa forma, os réus deverão responder pelo pagamento dos aluguéis vencidos desde dezembro de 2025, deduzidos os valores já comprovadamente pagos mediante os PIX juntados aos autos, e dos aluguéis e encargos que vencerem até a efetiva desocupação, tudo devidamente corrigido e acrescido de juros e multa contratual, a ser apurado em fase de liquidação por cálculos.
O valor do aluguel mensal vigente na data do ajuizamento era de R$ 4.717,80, devendo ser atualizado de acordo com o contrato — reajuste anual pelo IPCA — até a efetiva entrega do imóvel.
A multa contratual por infração de cláusula (cláusula 7 do contrato Evento 55 doc 27), equivalente a 3 (três) aluguéis mensais por infração, é exigível nos termos do instrumento. Considerando as infrações contratuais reconhecidas nesta sentença (oferta de venda do ponto/cessão de fato da gestão do imóvel), a multa contratual é devida, a ser calculada em liquidação com base no valor do aluguel vigente à época de cada infração.
Por fimm o contrato de locação prevê, em sua cláusula 7, que "a infração de qualquer cláusula do presente contrato" sujeita o infrator a multa equivalente a 3 (três) aluguéis mensais, exigível tantas vezes quantas forem as infrações contratuais, vigentes na data da infração. A multa é proporcional ao tempo decorrido da locação, facultada à parte inocente a resolução do contrato.
Reconhecidas as infrações contratuais nesta sentença, a multa é exigível. O valor será calculado em liquidação, com base no aluguel vigente à época de cada infração reconhecida, ressalvado o direito de os réus demonstrarem, em sede de liquidação, o pagamento de eventuais valores a esse título.
Nos termos do art. 63 da Lei nº 8.245/91, em se tratando de imóvel destinado ao uso comercial, locado por prazo determinado superior a 1 (um) ano, o prazo para a desocupação será de 1 (um) ano, salvo se entre a propositura da ação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de 1 (um) ano, hipótese em que o prazo será de 6 (seis) meses.
No presente caso, a ação foi ajuizada em 03/12/2025 e a sentença é proferida em outubro de 2026, tendo decorrido período superior a 10 (dez) meses, porém inferior a 1 (um) ano. Todavia, considerando as circunstâncias do caso — reiteradas infrações contratuais, conduta deliberada de desrespeito às obrigações assumidas, exploração do imóvel por terceiros e inadimplemento —, afigura-se razoável a fixação do prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária do imóvel, contados da intimação desta sentença, com fundamento no art. 63, caput, c/c art. 9º, II e III, da Lei nº 8.245/91.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, para:
1. DECLARAR rescindido o contrato de locação comercial celebrado em 11/02/2022 entre os autores SIRLENE GONÇALVES DA SILVA e GUSTAVO ALVES CYRINO, na qualidade de locadores, e os réus CAIO REZENDE CARDOSO e JULLIANA DIAS LADEIRA, na qualidade de locatários, tendo por objeto o imóvel constituído pelo Lote 330, Quadra 28, Setor 24, situado na Avenida Faria Pereira, nº 4401, bairro Industrial, Patrocínio/MG, com fundamento nos arts. 9º, II e III, e 23, II, da Lei nº 8.245/91, c/c os arts. 421, 422 e 187 do Código Civil, em razão das infrações contratuais e do inadimplemento reconhecidos nesta sentença.
2. DECRETAR O DESPEJO dos réus CAIO REZENDE CARDOSO e JULLIANA DIAS LADEIRA do imóvel acima descrito, determinando sua desocupação voluntária no prazo de 30 (trinta) dias, contados da intimação desta sentença. Findo o prazo sem a desocupação voluntária, expedir-se-á mandado de despejo, com força de ofício, para cumprimento imediato, inclusive mediante arrombamento e auxílio de força policial, se necessário.
3. CONDENAR os réus, solidariamente, ao pagamento das seguintes verbas, a serem apuradas em fase de liquidação por cálculos:
3.1. Eventuais diferenças entre os valores dos aluguéis de outubro e novembro de 2025 e das cotas de IPTU de agosto e setembro de 2025 efetivamente pagos e os valores devidos com todos os acréscimos contratuais (multa moratória de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária pelo IPCA), desde as respectivas datas de vencimento até os pagamentos realizados, deduzidos os valores já quitados conforme comprovantes juntados aos autos.
3.2. Aluguéis e encargos da locação desde dezembro de 2025 até a efetiva entrega das chaves e desocupação do imóvel, com multa moratória de 2%, juros moratórios de 1% ao mês, e correção monetária pelo IPCA ou, na sua falta, pelo índice legal vigente, a partir de cada data de vencimento, deduzidos os valores comprovadamente já pagos conforme os comprovantes de PIX juntados aos autos no Evento 55.
3.3. Multa contratual por infração de cláusula, equivalente a 3 (três) aluguéis mensais por infração reconhecida nesta sentença, nos termos da cláusula 7 do contrato de locação Evento 55 (doc 27), calculada com base no valor do aluguel vigente à época de cada infração, a ser apurada em liquidação.
4. CONDENAR os réus, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor total da condenação apurada em liquidação, em favor dos advogados dos autores, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.
5. Transitada em julgado esta sentença, caso os réus não desocupem voluntariamente o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias ora assinado, expeça-se mandado de despejo, com força de ofício, para cumprimento pelo oficial de justiça, o qual fica desde já autorizado a praticar todos os atos necessários à desocupação, inclusive o arrombamento e requisição de auxílio policial, nos termos do art. 65 da Lei nº 8.245/91.
Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com as cautelas de praxe.
P. R. I. C.
