Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DE CASCAVEL 4ª VARA CÍVEL DE CASCAVEL - PROJUDI Avenida Tancredo Neves, 2320 - Fórum - Alto Alegre - Cascavel/PR - CEP: 85.805-000 - Fone: 45 3392-5035 - Celular: (45) 3392-5035 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0014040-97.2023.8.16.0021 Processo: 0014040-97.2023.8.16.0021 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Valor da Causa: R$320.190,00 Autor(s): CELSO ROSA ELISANGELA DA ROCHA ROSA Réu(s): ANDRESSA CORADINI BANDIERA TIAGO BANDIERA DOS SANTOS CORADINI SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata-se de Ação Rescisória e Indenizatória ajuizada por CELSO ROSA e ELISANGELA DA ROCHA ROSA em face de ANDRESSA CONRADINI BANDIERA e TIAGO BANDIERA DOS SANTOS CONRADINI, todos já qualificados na inicial. Asseveram que firmaram com os requeridos, em 01 de setembro de 2017, um Contrato Particular de Compra e Venda para aquisição de uma fração de terras rurais de 2.538 m² (lote 26-5, desmembrado do lote 27-C-8 da Gleba Rio Cascavel 2ª Parte - Fazenda Andrada), matriculada sob o nº 53.621 no 3º RI de Cascavel/PR, pelo valor de R$ 117.000,00. Aduzem que, posteriormente, em 29 de novembro de 2017, adquiriram uma segunda área adjacente de 2.308,87 m², pelo montante de R$ 160.000,00, salientando que os instrumentos foram confeccionados de forma estritamente unilateral pelos patronos da ré. Salientam que o negócio jurídico foi motivado pela condição de saúde da requerente, cuja recomendação médica sugeria a mudança para o meio rural em busca de menor agitação, e que a situação do núcleo familiar é de extrema vulnerabilidade socioeconômica. Destacam que, em razão de terem dado o único imóvel que possuíam como parte do pagamento, hoje vivem de aluguel (contratado em nome da irmã da autora por carência de margem de crédito), passando por graves privações financeiras e sem poder construir no lote adquirido. Indicam que os requeridos agiram de má-fé e ludibriaram os compradores ao prometerem infraestrutura de água, luz e asfalto, omitindo tais deveres no instrumento escrito e inserindo cláusulas abusivas. Ressaltam que, embora a planta apresentada demonstrasse acesso aos lotes por uma estrada vicinal, encontram-se trancados e impedidos de acessar a propriedade, pois a referida via não existe. Pontuam que as concessionárias não autorizam a ligação de água e luz por óbices ambientais, tendo o órgão ambiental confirmado que a área é de preservação, sendo vedada qualquer supressão de vegetação ou edificação, além de apontar que os imóveis localizam-se em faixa de divisa com outros municípios, fato ensejador do Pedido Administrativo nº 16763/2023 perante a Municipalidade. Assim, requereram, em tutela de urgência, que os réus abstenham-se de inserir o nome dos autores nos órgãos de proteção ao crédito. No mérito, pleitearam pela aplicação do CDC ao caso, com a inversão do ônus da prova, bem como pela rescisão contratual, declaração de nulidade da cláusula sexta, com a restituição da quantia paga, além do pagamento de aluguéis e danos morais. Juntaram documentos (evento 1.2 a 1.21). A liminar almejada foi indeferida pelo juízo (evento 11.1). Após a complementação documental (evs. 14 e 17), a decisão do evento 19.1 deferiu os benefícios da justiça gratuita aos autores e recebeu a inicial. O feito, então, seguiu com a realização de múltiplos atos processuais e sucessivas buscas em sistemas para localizar o paradeiro dos réus. A ré Andressa ingressou voluntariamente no feito (evento 324), vindo a citação do segundo requerido a se consumar, em definitivo, apenas no evento 342.2. Os réus apresentaram contestação no evento 344.1, oportunidade em que requereram a concessão da gratuidade e, no mérito, destacaram que o loteamento dispõe de livre acesso por estrada vicinal e conta com pontos de captação de água e rede de energia elétrica prontos para uso dos proprietários. Ainda, pontuaram que os autores confessaram a interrupção dos pagamentos devidos e que a presente demanda configura mera manobra para mascarar a culpa exclusiva dos compradores pela quebra do contrato. Ao final, indicaram a inaplicabilidade do CDC, impugnaram os danos pleiteados e requereram a improcedência da demanda. Juntaram documentos (evs. 344.2 a 344.7). Impugnação à contestação no evento 349.1. As partes pleitearam pela produção de prova oral, consistente no depoimento pessoal e na oitiva de testemunhas (evs. 353.1 e 354.1). A decisão do evento 356.1 saneou o feito, oportunidade em que afastou a aplicabilidade do CDC, fixou os pontos controvertidos, distribuindo o ônus da prova, e deferiu a produção de prova oral. Por fim, determinou a intimação da parte autora para prestar informações sobre o protocolo do procedimento nº 16763/2023, perante a Municipalidade. Foi deferida a gratuidade aos réus (ev. 372.1), diante dos documentos anexados no evento 370. Realizada a Audiência de Instrução, foi colhido o depoimento pessoal da autora, bem como ouvidas as testemunhas arroladas por ambas as partes (evs. 393 e 394). Alegações finais apresentadas pelas partes nos eventos 399.1 e 402.1. É o breve relatório da marcha processual. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Da Perda Superveniente do Objeto e do Interesse de Agir Referente ao Segundo Imóvel Primeiramente, impõe-se apreciar a questão atinente ao interesse de agir em relação ao segundo negócio jurídico travado entre as partes, consubstanciado no instrumento particular firmado em 29 de novembro de 2017 (evento 1.8). Os autores ajuizaram a presente demanda buscando a rescisão de dois contratos de compra e venda de imóvel rural e a consequente restituição dos valores adimplidos. Todavia, por ocasião do depoimento pessoal prestado em audiência de instrução (evento 393.1), a requerente informou expressamente que realizou a venda a terceiros do lote correspondente ao segundo contrato (com área de 2.308,87 m²). Diante dessa revelação, o julgamento foi convertido em diligência (evento 404.1) para oportunizar o contraditório sobre a eventual perda do interesse de agir. Em manifestação do evento 407.1, a parte autora confirmou expressamente a alienação de fração de 1.308,87 m² do segundo lote a terceiro e requereu a extinção do feito sem resolução do mérito especificamente quanto a este lote. O interesse de agir apoia-se no binômio necessidade e utilidade da providência jurisdicional solicitada. Pretendendo a parte a resolução do contrato com o retorno dos litigantes ao estado anterior, a alienação voluntária do bem a terceiros no curso do processo esvazia a utilidade e a adequação do provimento jurisdicional buscado quanto a essa avença. Ao alienar fração substancial do imóvel a terceiro no curso do processo, a autora fracionou faticamente o objeto do contrato originário sem a participação dos réus, tornando impossível a restituição do bem na forma como foi contratado. Aliás, o ato da parte autora em vender o bem acaba sendo contraditório ao próprio pedido de rescisão formulado na inicial. Nesse sentido, são as seguintes ementas em casos análogos: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO INDENIZATÓRIO - SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR AUSÊNCIA SUPERVENIENTE DO INTERESSE PROCESSUAL - RECURSO DA AUTORA - TESE DE INOCORRÊNCIA DE PERDA DO INTERESSE PROCESSUAL - INSUBSISTÊNCIA - PARTE AUTORA QUE ENTREGA VEÍCULO À INSTITUIÇÃO BANCÁRIA COMO FORMA DE QUITAÇÃO DO CONTRATO ACESSÓRIO - INVIABILIDADE DO PROSSEGUIMENTO DO PEDIDO DE RESCISÃO COM A CONCESSIONÁRIA RÉ - IMPOSSIBILIDADE DE RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE - PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE PROCESSUAL - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. A alienação do automóvel objeto da ação no curso da tramitação da ação de rescisão do contrato caracteriza perda superveniente do interesse processual, em razão da impossibilidade de retorno ao status quo ante. (...). (TJ-SC - Apelação: 50069922720218240125, Relator.: Monteiro Rocha, Data de Julgamento: 13/06/2024, Segunda Câmara de Direito Civil, Data de Publicação: 13/06/2024) AÇÃO ANULATÓRIA - APELAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - VÍCIO REDIBITÓRIO - CONFIGURAÇÃO - REQUISITOS - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE - IMPOSSIBILIDADE - ANULAÇÃO INCABÍVEL. 1. Para se configurar o vício redibitório é imprescindível que os vícios do bem existam no momento da conclusão do negócio e que sejam ocultos, ou seja, que não tenham sido informados ao adquirente. 2 . Revela-se cabível a anulação do negócio jurídico quando restarem comprovados os alegados vícios redibitórios. 3. A impossibilidade do retorno das partes ao status quo ante inviabiliza a anulação do negócio jurídico, sob pena de enriquecimento sem causa de uma delas. (TJ-MG - AC: 10479100043005003 Passos, Relator.: Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 08/07/2021, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 23/07/2021) Assim, imperiosa é a extinção parcial do processo sem resolução do mérito relativamente ao contrato firmado em 29 de novembro de 2017 (evento 1.8), prosseguindo-se o julgamento do mérito quanto ao primeiro negócio jurídico celebrado entre as partes (evento 1.7). 2.2. Do Mérito Referente ao Primeiro Imóvel: Considerando que não há outras questões processuais pendentes e estando presentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo, bem como as condições da ação, passo à análise do mérito. A controvérsia da presente demanda cinge-se em verificar: a) a (in)existência de rede de água e luz e impossibilidade de obtenção pelos autores; b) a (in)existência de acesso por estrada vicinal e c) a configuração da área como de preservação ambiental. Tendo em vista que o contrato apenas mencionou que os autores pagariam parte do valor parcelado, que o bem estava com escritura pendente de registro, bem como que eles tomariam posse imediata, não havendo disposições sobre as obrigações alegadas ou qualquer menção a loteamento (evento 1.7), foi necessária a instrução probatória, com a realização de Audiência de Instrução, oportunidade em que foi colhido o depoimento pessoal da autora e ouvidas as testemunhas arroladas: Depoimento pessoal da autora: Como foi a aquisição do primeiro lote? A primeira que negociaram foi a de 2.580 m², que foram visitar primeiro e fizeram o primeiro contrato. Posteriormente, foi ofertada outra parte, uma chácara de 2.000 m² e alguma coisa, não se recorda ao certo a dimensão, que foi dividida em 1.000 m² e 1.300 m², duas chácaras, ficaram separadas. Mas a primeira adquirida (que entrou os carros e a que tiveram informação de que com três meses estaria instalada água, luz e poderiam construir) é de 2.580 m². Se recorda quanto tempo depois teve a aquisição da segunda parte? De cabeça não sabe quanto tempo, mas não demorou muito, porque entrou em contato, quando viu o anúncio, com o corretor da empresa, o Hugo. Depois, entrou em contato com a Andressa e acabaram comprando direto com ela a outra parte, a segunda chácara, mas de início tiveram contato com a Andressa através do corretor. Não foi anos, foi na sequência, porque tinham dado os carros e parcelado uma parte e a segunda parte deram uma casa, então não deu um ano de diferença para a aquisição. Essa parte de carros foi na primeira compra? Sim. Na segunda compra foi a parte financeira? Na segunda compra não, foi a casa, foi dada uma casa. É aposentada, tem alguma renda? No momento não. Quando foi feita a compra, nessa parte de compromisso financeiro, o pagar parcelado, tinha renda? Sim, logo depois voltou a trabalhar, é assistente social, em 2019 assumiu o chamamento público no HU, dava R$ 4.480,00 o salário. Quando compraram o segundo terreno já tinham conhecimento do condomínio, da parte estrutural? Da infraestrutura ou da estrutura geográfica? Já conhecia o condomínio em si, já visitava o local? SIm, quando compraram e eles tinham dito que no prazo de três meses seria instalado água e luz, tinham iniciado a limpeza do terreno, compraram material de construção, deu um carro para o pedreiro e depois disso ainda não tinha água e luz, o condomínio não havia se estruturado, não tinha portão e hoje tem portão eletrônico, roubaram os materiais de construção nesse período, parou tudo e não construíram e nesse período foi isso que aconteceu. O primeiro terreno já foi vendido pelos autores? Não, o segundo foi vendido. Nesse terreno, atualmente, há alguma casa? Do proprietário que comprou, ele não fez bem uma casa, como se fosse uma edícula quando vai no final de semana com a família, era mais ou menos isso que tem construído lá, mas não uma habitação em que alguém mora. No condomínio já existem algumas habitações mas no caso desse, não é exatamente uma casa. É como se fosse uma edícula para fins recreativos. Neocilda Baioto (testemunha dos autores): Tem um terreno nesse loteamento? Sim. Qual a situação do loteamento para construir uma casa? Não tem condições de construir não, é tudo ilegal, área ambiental, não tem luz, não tem água, não tem nada, prometeram que teria em seis meses e nada. A luz que tem lá foram os moradores que puxaram de um poste e pagam por mês, mas não é luz da Copel. Como sabem que lá não pode construir porque é área verde? Porque foi a Indianara foi multada lá, porque quem construiu lá fez desmatamento, e tava na mão do juiz, não podendo construir. Essa situação da luz, como é? É uma luz só para todos os 50 que já construíram. Esse fio os compradores fizeram um relógio puxando de algum vizinho e fazem o rateio da energia? Sim. É um relógio para todos? Sim. E a água? A água é puxada por um poço artesiano, mas a Sanepar não foi lá, um poço para todos. Mas na parte da autora não sabe como é a água. Quem puxa o poço artesiano? Na sua parte foi Hugo, que vendeu o imóvel. Quem pagou? Acha que foi o Hugo, não paga nada, não usa, sua parte é tudo mato, não construiu lá. E a parte dos autores é possível construir? Acha que também não porque é igual ao seu. Tem casa construída? Tem 50 casas, mas não tinham autorização para construir, o dono construiu sabendo que era de preservação. Dalvino Martins de Quadro (testemunha dos autores): Há quanto tempo fez a limpeza no terreno dos autores? Uns 5 anos, uma vez só foi. Depois disso, esteve lá novamente? Não. Essa limpeza foi feita quando os autores estavam com a ideia de construir? Fez uma limpeza que ele ia construir, levou uns materiais, ainda não tinham depositado o material. Nessa vez, sabe se tinha rede de luz? Não tinha, nem rede de água. Sabe por qual razão eles não construíram? Era proibido. Esse terreno era um terreno limpo, área de plantação ou terreno com árvores e mato? Com mato. Quem falou que roubaram o material? O autor até comprou e levou o material, ia construir a casa, mas foi embargado. Porque embargaram? Não sei. Chegou a limpar os dois terrenos? Abriram uma estradinha no meio. Mas chegou a conhecer os dois? Fez serviço em um, acha que foi no terreno de baixo, viu o terreno de cima, mas só fez o serviço no de cima. No terreno de cima tem edificação? Naquela vez não tinha, não tinha água, luz, nada. Chegaram a combinar valores de construção? Não. Quantas casas tem no condomínio hoje? Mais de 50 lá, que estavam construindo, não sabe se tem moradores, faz tempo que não vai lá, última vez que faz uns cinco anos. Acha que agora tem até vã que vai até o condomínio. Dionizio Zelaya Filho (testemunha dos autores): Conhece o loteamento? Sim, já foi algumas vezes. Conhece o lote dos autores? Sim, é uma “descaída”, final dele em um rio, agora deve estar bem sujo. Tinha estrada? Tinha, porque o autor mandou fazer. Tem rede de energia elétrica? Não. E água? Só do rio. O autor construiu no terreno? Não, ele levou o material mas foi roubado. Sabe se pode construir? Acha que não, por questões ambientais. Chegou a conversar com outras pessoas que compraram lá? Não. Qual foi a última vez que foi no condomínio? Uns quatro anos. Já tinham construções naquela época? Algumas, no começo, na parte da frente. Sabe dizer a quantidade atualmente? Não. Conheceu os dois terrenos? Sim. Chegou a presenciar a venda do terreno? Não. Prestou serviços somente no segundo terreno? Sim. O de cima, não prestou serviço? Não. João Antonio de Mello (testemunha dos réus): Comprou um terreno dos réus, ficou prometido algo que já daria pronto o terreno com água e luz? Não, quando comprou o terreno eles deixaram claro que não tinha água e energia elétrica, então todos que compraram se viraram para colocar energia e fazer um poço para ter a água. Mora lá? Sim, tem casa lá, está morando a um ano e pouquinho. Chegou a ser notificado pelo Ministério Público por ter construído em área de preservação permanente? Não, nunca foi ninguém lá. Algum vizinho foi? Não sabe, não está sabendo. Essa luz, como funciona? Essa energia elétrica é fora do condomínio, aí como tem uma rede de energia e tem um senhor que tem um padrão de luz, ele cedeu e aí fizeram um “rabicho” de luz para levar energia até as casas, mas a maioria tem energia solar. E a água? A água usou uma roda d'água em um riozinho por um tempo e depois fez um poço, achou água. A prova testemunhal colhida confirmou que o local não possui rede oficial de energia elétrica da concessionária Copel nem sistema público de água da Sanepar, dependendo os ocupantes de extensões irregulares de energia cedidas por vizinhos e captação precária de poço artesiano. Ademais, outro vício que inquina o negócio jurídico, de natureza estrutural e antecedente, trata-se da irregularidade da própria área, com vedação à comercialização de lote particionado e loteamento/edificações (ev. 399.2). A Lei n° 6.766/1979, que rege o parcelamento do solo urbano, disciplina de forma estrita no seu artigo 37: Art. 37. E vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Portanto, a comercialização de lote ou fração de desmembramento não registrado e destituído de aprovação municipal enseja a resolução do contrato com a restituição integral das partes ao estado em que se encontravam, nos termos do artigo 475 do Código Civil. Ressalte-se que, muito embora o imóvel esteja formalmente localizado em zona rural, tal circunstância isolada não afasta a incidência da Lei nº 6.766/1979, uma vez que sua aplicabilidade não se resume unicamente ao critério espacial, mas sim pela destinação socioeconômica do empreendimento. Corroborando com o entendimento: APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA - EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO - LOCALIZAÇÃO DA TERRA NUA EM ZONA RURAL - CRITÉRIO NÃO CONCLUSIVO - FINALIDADE NÃO AGRÍCOLA - APLICABILIDADE DA LEI Nº 6.766/79 - REGISTRO PRÉVIO DO LOTEAMENTO - AUSÊNCIA - IRREGULARIDADE - CAUSA DE RESCISÃO POR CULPA DO VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS ADIANTADAS - DANOS MORAIS. A localização da terra nua não é critério exclusivo para definir a aplicabilidade (ou não) da Lei nº 6.766/79 sobre o caso, cumprindo averiguar, ainda, a finalidade que seria destinada ao terreno objeto do empreendimento imobiliário . Ainda que o terreno se localize em zona rural e com observância das dimensões mínimas do módulo rural, a Lei nº 6.766/79 será aplicável quando o fracionamento não tiver finalidade agrícola, pecuarista ou extrativista, destinando-se à moradia e/ou lazer. A ausência de finalidade agrícola do fracionamento atrai a incidência da Lei nº 6.766/79 para o caso, submetendo a regularidade do empreendimento à exigência de prévio registro, previsto no art . 37, do diploma legislativo. A irregularidade do fracionamento, por ausência de registro prévio, representa causa de rescisão do contrato por culpa dos vendedores. Os adquirentes do imóvel não têm que esperar, por prazo indeterminado, a adoção das medidas para implantação das obras ajustadas pelas partes no instrumento de compra e venda. Com a rescisão contratual por culpa da vendedora, as partes devem retornar ao "status quo ante", razão pela qual deve restituir integralmente as parcelas pagas pelo promissário comprador . O inadimplemento contratual pode traduzir ilícito deflagrador de danos morais, quando comprovada a ocorrência de fatos que ensejaram angústia e sofrimento, atingindo o ânimo psíquico, extrapolando o mero aborrecimento. (TJ-MG - Apelação Cível: 50074338420198130480, Relator.: Des.(a) Octávio de Almeida Neves, Data de Julgamento: 19/08/2025, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/08/2025) O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a venda de lote não registrado configura negócio jurídico com objeto ilícito, ensejando a restituição das partes ao estado anterior, ainda que celebrado entre particulares: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA. TERRENO NÃO REGISTRADO. CIENCIA DO ADQUIRENTE. CONTRATO ENTRE PARTICULARES. ILICITUDE DO OBJETO. VEDAÇÃO LEGAL. NEGÓCIO JURIDICO NULO. 1. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico ajuizada em 14/09/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/02/2024 e concluso ao gabinete em 23/08/2024. 2. O propósito recursal é decidir () se é válida a venda de lote não registrado se o adquirente estava ciente desta irregularidade no momento da compra e (Ii) se a Lei 6.766/79 é aplicável a contratos firmados entre particulares. 3. Para a aplicabilidade da Lei 6.766/79 é irrelevante apurar se o loteamento e o desmembramento ostentam o caráter de empreendimento imobiliário, se o vendedor atua como profissional do ramo ou se incide relação consumerista. 4. Não tendo o loteador nem requisitado a aprovação do loteamento perante a Prefeitura Municipal e iniciado mesmo assim a urbanização deste, estar-se-á diante do chamado loteamento clandestino ou irregular. 5. O objeto do contrato de compra e venda de terreno não registrado é ilícito, pois a Lei 6.766/79 objetiva exatamente coibir os nefastos efeitos ambientais e sociais do loteamento irregular. 6. O art. 37 da Lei 6.766/79 estabelece que é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. 7. Tratando-se de nulidade, o fato de o adquirente ter ciência da irregularidade do lote quando da sua aquisição não convalida o negócio, pois, nessas situações, somente se admite o retorno dos contratantes ao "status quo ante". 8. Não tendo o loteador providenciado o registro do imóvel, independentemente de ter sido firmada entre particulares cientes da irregularidade do imóvel, a compra e venda de loteamento não registrado é prática contratual taxativamente vedada por lei e que possui objeto ilícito. Por isso, o negócio jurídico deve ser declarado nula.Recurso Especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários REspn. 2.166.273/P, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/10/2024, DJe de 10/10/2024.) No mesmo sentido é a orientação jurisprudencial em casos análogos de alienação de lotes em empreendimentos irregulares: Direito civil e processual civil. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE PARTE IDEAL DE TERRENO. AUSÊNCIA DE SUBSDIVISÃO DO LOTEAMENTO . IMPOSSIBILIDADE DE O COMPRADOR CONSTRUIR. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR PELA REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO . 1. PEDIDO DE CONCESSÃO DO BENEFÍCIO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. NÃO CONHECIMENTO. BENEFÍCIO JÁ CONCEDIDO EM PRIMEIRO GRAU E NÃO REVOGADO . DESNECESSIDADE DE REITERAÇÃO. 2. CONSIDERAÇÕES SOBRE A VENDA DE LOTEAMENTO NÃO REGISTRADO. ART . 37 DA LEI Nº 6.766/1979. VEDAÇÃO À VENDA. LOTEAMENTO, ENTRETANTO, QUE FOI REGULARIZADO ANTES MESMO DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO . PRECEDENTE DO STJ QUANTO À POSSIBILIDADE DE CONSIDERAR O NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO. PRECEDENTES DESTA CORTE. ANÁLISE DO CONTRATO, COM O PEDIDO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO. 3 . ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO POR PARTE DO COMPRADOR. CULPA PELO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO DO VENDEDOR. RESPONSABILIDADE PELA REGULARIZAÇÃO DO LOTEAMENTO, À ÉPOCA DA FORMULAÇÃO DO CONTRATO. PRECEDENTES . ADEMAIS, PROIBIÇÃO LEGAL DE VENDA DE LOTEAMENTO AINDA NÃO REGISTRADO. RESCISÃO DO CONTRATO. NECESSIDADE DE RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS . IMPOSSIBILIDADE DE QUALQUER RETENÇÃO. 4. PLEITO DE AFASTAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELA CONSTRUÇÃO DO MURO. AUSÊNCIA DE PROVA A RESPEITO . ACOLHIMENTO. DANOS MATERIAIS QUE DEVERIAM SER COMPROVADOS. 5. CONDENAÇÃO AO DANO MORAL . AUSÊNCIA DE PROVA DE OFENSA À ESFERA ÍNTIMA DA PARTE A DEMONSTRAR SITUAÇÃO EXTRAORDINÁRIA. INDENIZAÇÃO AFASTADA. 6. MODIFICAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS . SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO. (...)l. (TJ-PR 00016504720238160037 Campina Grande do Sul, Relator.: luciana carneiro de lara, Data de Julgamento: 12/05/2025, 19ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/05/2025) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. BEM IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA . DESCUMPRIMENTO. RESCISÃO. LOTEAMENTO IRREGULAR. AUSÊNCIA DE REGISTRO . INFRIGÊNCIA À LEI DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO. VENDA DE IMÓVEL CUJA PROPRIEDADE NÃO É DO VENDEDOR. RESSARCIMENTO DE VALORES. NECESSIDADE . INDENIZAÇÃO MORAL DEVIDA. QUANTUM INDENIZATÓRIO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. OBSERVÂNCIA . SENTENÇA MANTIDA. I - Verificado o ostensivo descumprimento contratual em razão da venda de loteamento irregular (art. 37 da Lei 6.766/79 - Lei do Parcelamento do Solo Urbano) e da alienação de imóvel cuja propriedade não é do vendedor, é legítima a rescisão do pacto firmado entre as partes, a restituição dos valores investidos, devidamente, corrigidos, bem como acrescidos de juros de mora . II - O simples inadimplemento contratual não é suficiente para ensejar a reparação por danos morais; entretanto, não há como se negar a ofensa ao patrimônio imaterial do promitente comprador que viu o sonho de aquisição do imóvel ruir juntamente com as suas economias, em um negócio realizado há mais de dez anos, sem, contudo, receber o imóvel do referido contrato de compra e venda. III - Deve ser mantido o valor da indenização por danos morais, arbitrado em obediência aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. IV - Recurso conhecido e não provido. (TJ-MG - AC: 00266253020188130058, Relator.: Des .(a) Vicente de Oliveira Silva, Data de Julgamento: 08/11/2023, 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/11/2023) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E DANOS MATERIAIS E MORAIS. LOTEAMENTO IRREGULAR. DANO MORAL DEVIDO . QUANTUM ARBITRADO NA ORIGEM RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. SENTENÇA MANTIDA. 1. Frustrado o negócio firmado entre as partes para a compra e venda das glebas de terras, em virtude da ausência de documentação para realização do empreendimento, mister a rescisão dos contratos, com o consequente retorno das partes ao estado em que se encontravam anteriormente ao negócio . 2. É razoável e proporcional o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada requerente, arbitrado a título de indenização pelos danos morais experimentados em razão da frustração do negócio de compra e venda firmado entre as partes, por irregularidade do loteamento, consoante orientação deste Tribunal de Justiça em casos análogos. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO 5238474-51.2019.8.09 .0107, Relator.: CAMILA NINA ERBETTA NASCIMENTO, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 10/12/2021) O ordenamento jurídico não tolera que o vendedor transfira ao adquirente o ônus de suportar as consequências de um loteamento ilegal. O dever de entregar o imóvel juridicamente hígido e apto ao uso e gozo pretendido constitui dever anexo e primário decorrente do princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil). Nesse cenário, a falta de aprovação e de registro do loteamento atua como causa direta e determinante da ausência de infraestrutura básica, restando caracterizado o descumprimento contratual por culpa exclusiva dos réus/vendedores, a atrair o direito dos autores de postularem a resolução do contrato, com o retorno ao status quo ante - os réus devem promover a devolução integral das quantias pagas e os autores a devolução do imóvel -. 2.2.1. Da Restituição dos Valores e da Nulidade da Cláusula Penal Reconhecida a culpa dos vendedores ao comercializarem fração de terreno oriunda de loteamento irregular, sem infraestrutura, incumbe aos réus restituir aos autores a integralidade dos valores pagos em razão do negócio desfeito. Considerando que a contraprestação envolveu tanto o pagamento em dinheiro quanto a entrega de veículos como parte do pagamento, a quantificação exata do quantum debeatur deverá ser apurada em sede de liquidação de sentença, apurando-se o valor equivalente dos automóveis à época do contrato, somado às parcelas em dinheiro efetivamente pagas. Por outro lado, a Cláusula Sexta do contrato (evento 1.7) prevê multa rescisória no patamar de 100% (cem por cento) sobre o valor total do contrato. Trata-se de disposição flagrantemente abusiva, que impõe penalidade desproporcional e enseja enriquecimento sem causa (art. 413, CC). Ademais, restando assentado que a resolução contratual operou-se por culpa exclusiva dos réus/vendedores, a referida cláusula penal revela-se inalcançável aos autores adquirentes, incapaz de gerar qualquer efeito sancionatório. Logo, declaro a nulidade absoluta da Cláusula Sexta, vedada qualquer retenção com base em tal disposição. 2.2.2. Dos Danos Materiais - Aluguéis Os autores formularam, ainda, pedido de condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos materiais no montante de R$23.190,00 (vinte e três mil cento e noventa reais), correspondente aos aluguéis pagos em residência urbana no período de 2021 a abril de 2023. No entanto, o pedido indenizatório não merece prosperar. O objeto do contrato de compra e venda consistia em terreno rural não edificado, isto é, terra nua (evento 1.7, fl. 1). A necessidade de arcar com despesas de aluguel para moradia não decorre diretamente da infração contratual cometida pelos réus, mas da opção de vida dos autores e da própria natureza do bem adquirido, que demandaria edificação posterior. O ordenamento jurídico adota a Teoria da Causalidade Adequada (ou do Dano Direto e Imediato), consagrada no artigo 403 do Código Civil, segundo a qual apenas são indenizáveis os prejuízos que guardem nexo causal direto com a conduta ilícita. Inexistindo nexo de causalidade direto e imediato entre o ilícito contratual e os valores dispendidos com a locação de imóvel urbano por parte dos compradores, a recomposição do patrimônio dar-se-á de forma plena com a restituição integral das quantias pagas pelo lote, acrescidas de juros e correção monetária, evitando-se o enriquecimento sem causa vedado pelo artigo 884 do Código Civil. 2.2.3. Dos Danos Morais Por fim, pleiteiam os autores a condenação dos réus ao pagamento de reparação por danos morais no montante de R$ 10.000,00 para cada requerente, em virtude dos transtornos e da frustração decorrentes da compra de imóvel rural irregular. No caso vertente, embora a petição inicial faça referência à recomposição da saúde da autora como motivação para o negócio, não há nos autos qualquer comprovação documental de prévia indicação médica nesse sentido, tampouco demonstração de que a impossibilidade de edificação no lote tenha ensejado o efetivo agravamento do seu quadro clínico. Ademais, ao que tudo indica, os autores jamais chegaram a residir no local, não se cogitando de desabrigo ou de privação abrupta de moradia já consolidada por culpa dos requeridos, resolvendo-se a controvérsia no plano estritamente patrimonial, mediante a devolução integral dos valores adimplidos com os devidos consectários legais. Os dissabores e contratempos do cotidiano, por mais indesejáveis ou desagradáveis que se apresentem, como se sabe, não são passíveis de indenização. No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça assentou que: “[...] A configuração do dano moral pressupõe uma grave agressão ou atentado a direito da personalidade, capaz de provocar sofrimentos e humilhações intensos, descompondo o equilíbrio psicológico do indivíduo por um período de tempo desarrazoado.” (STJ - REsp n. 1.653.865/RS). Em caso análogo, assim decidiu o TJPR: Direito civil e processual civil. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE PARTE IDEAL DE TERRENO. AUSÊNCIA DE SUBSDIVISÃO DO LOTEAMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE O COMPRADOR CONSTRUIR. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR PELA REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO. (...). 5. CONDENAÇÃO AO DANO MORAL . AUSÊNCIA DE PROVA DE OFENSA À ESFERA ÍNTIMA DA PARTE A DEMONSTRAR SITUAÇÃO EXTRAORDINÁRIA. INDENIZAÇÃO AFASTADA. 6. MODIFICAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS . SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO. (...)l. (TJ-PR 00016504720238160037 Campina Grande do Sul, Relator.: luciana carneiro de lara, Data de Julgamento: 12/05/2025, 19ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/05/2025) Ausente a demonstração de lesão concreta e desmedida aos direitos da personalidade dos requerentes (art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil), a rejeição da pretensão reparatória moral é medida que se impõe. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fulcro no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, JULGO EXTINTO O FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO quanto ao contrato de compromisso de compra e venda firmado em 29 de novembro de 2017 (evento 1.8), relativo ao imóvel de 2.308,87 m², ante a perda superveniente do interesse de agir da parte autora. Ainda, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial referente ao contrato de compromisso de compra e venda firmado em 01 de setembro de 2017 (evento 1.7), para o fim de: a) declarar a rescisão do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel celebrado em 01 de setembro de 2017 entre as partes (evento 1.7), por culpa dos réus; b) declarar a nulidade da Cláusula Sexta do referido instrumento; c) condenar os réus, solidariamente, a restituírem aos autores a totalidade dos valores pagos em decorrência do contrato de 01 de setembro de 2017 (evento 1.7) - englobando os quantitativos pagos em dinheiro e o valor correspondente aos veículos dados como parte do pagamento, devendo ser apurado em liquidação de sentença -. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pela média dos índices INPC/IGP-DI a partir de cada desembolso (Súmula 43, STJ) e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação (art. 405, CC). Diante da sucumbência recíproca, condeno a parte autora ao pagamento de 40% (quarenta por cento) e a parte ré ao pagamento de 60% (sessenta por cento) das custas e despesas processuais. Com fundamento no artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, fixo os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. A exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação a ambas as partes fica suspensa por força do artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil, tendo em vista os benefícios da gratuidade da justiça deferidos aos autores (evento 19.1) e aos réus (evento 372.1). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpram-se as determinações constantes no Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Paraná. Sobrevindo recurso de apelação, intime-se a parte contrária para contrarrazões, na forma do § 1º do artigo 1.010 do Código de Processo Civil, remetendo-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, independentemente de nova conclusão, nos termos do § 3º do mesmo Dispositivo Legal. Transitado em julgado, certifique-se. Oportunamente, observadas as formalidades legais, arquivem-se. Intimações e diligências necessárias. Cascavel, datado eletronicamente.[3] OSVALDO ALVES DA SILVA Juiz de Direito
