Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, com base no art. 487, I do CPC, para determinar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e reintegrar a autora na posse do Lote n° 18, Quadra 17 (LA) do loteamento Vila Esperança II, com imediata reintegração após o trânsito em julgado.
Condeno os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa.
P.R.I.
procedente
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 5440098-75.2009.8.13.0145/MG AUTOR : COMPANHIA MUNICIPAL DE HABITACAO E INCLUSAO PRODUTIVA - EMCASA ADVOGADO(A) : YURI DOS REIS GUEDES (OAB MG210964) SENTENÇA Trata-se de Ação Declaratória de Rescisão de Contrato de Compromisso de Compra e Venda c/c Pedido de Reintegração na Posse ajuizada por Empresa Regional de Habitação de Juiz de Fora S/A - EMCASA em face de Gilda Costa de Jesus e Anderson Landeis. Alega que realizou com os réus um contrato particular de compra e venda, em 25 de dezembro de 1999, de uma unidade habitacional localizada no Lote n° 18, Quadra 17 (LA) do loteamento Vila Esperança II, nesta cidade, no valor total de R$840,00 dividido em 60 prestações mensais e sucessivas. Contudo, afirma que a parte ré não realizou os respectivos pagamentos, acumulando o débito de R$1.914,65. Assim, assevera que promoveu uma cobrança extrajudicial no endereço descrito no Contrato de Compra e Venda, mas os réus não foram encontrados. Além disso, relata que se dirigiu ao lote e verificou que há uma edificação abandonada, completamente desocupada, demonstrando, cabalmente, o total interesse da parte ré em lá se instalar. Por esta razão, requer seja declarada a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e a reintegração da posse do imóvel em seu favor. O pedido de gratuidade da justiça foi indeferido. Os réus foram citados por edital (ID 3784518088, pág. 51v/53). A curadora especial nomeada requereu a expedição de Ofício à Receita Federal, ao Juízo Eleitoral e ao Banco Central, a fim de serem fornecidos os possíveis endereços dos requeridos. A parte autora foi intimada para recolher as custas da pesquisa junto ao Infojud. A autora interpôs embargos de declaração, os quais não foram recebidos. Deferida a assistência judiciária gratuita à autora. A requerente foi intimada para dar prosseguimento no feito, sob pena de extinção. O processo foi suspenso para sanar a irregularidade da representação da parte autora. A ré Gilda Costa de Jesus foi citada por edital (Evento 127). A Defensoria Pública, na qualidade de curadora especial de Gilda Costa de Jesus, apresentou contestação por negativa geral (Evento 133), suscitando, preliminarmente, a nulidade da citação por edital, sob o argumento de que não foram esgotados todos os meios disponíveis para a localização da requerida. No mérito, aponta que a equipe de vistoria da autora não conseguiu identificar os moradores do lote em razão da dificuldade de acesso ao local, motivo pelo qual não é possível afirmar que a requerida reside no imóvel ou que cedeu a posse para terceiros de forma irregular. Por fim, suscita a possibilidade de reconhecimento da prescrição intercorrente. Apresentada contestação por negativa geral em favor do réu Anderson Landeis (Evento 149). A Defensoria Pública, como curadora especial, suscita, preliminarmente, a nulidade da citação por edital, tendo em vista que, por se tratar de medida excepcional, sua validade pressupõe o prévio esgotamento dos meios ordinários disponíveis para a localização do réu. Subsidiariamente, requer que os efeitos da rescisão contratual sejam delimitados estritamente pelas provas produzidas pela autora, afastando-se qualquer presunção de veracidade dos fatos alegados. Réplicas nos Eventos 137 e 155. É o relatório. DECIDO. Inicialmente, com relação à preliminar de nulidade da citação por edital suscitada pela ré Gilda Costa de Jesus verifico que foram esgotados todos os meios para a sua citação, sendo eles: citação por oficial de justiça em dois endereços distintos (Evento 1, DocComprov 4, pág. 40 e Evento 118) e por carta com AR (Evento 37 e Evento 101), bem como foram realizadas pesquisas junto ao Siel e Receita Federal. Igualmente não merece acolhimento a preliminar de nulidade da citação por edital arguida por Anderson Landeis. Analisando os autos, observo que houve tentativa de citação do réu por oficial de justiça (Evento 1, DocComprov 4, pág. 47), assim como foram feitas pesquisas no Siel e no Infojud, os quais não apresentaram resultados. Dessa forma, havendo tentativas infrutíferas de citação dos réus, mostrou-se necessária a citação por edital como meio de localização, nomeando-se a Defensoria Pública como curadora especial para representá-los legalmente. Desta feita, passo ao julgamento antecipado do feito, na forma do art. 355, incisos I do CPC, considerando a desnecessidade de dilação probatória. No caso em exame, a Empresa Regional de Habitação de Juiz de Fora S/A - EMCASA requer seja declarada a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e a sua reintegração da posse da unidade habitacional localizada no Lote n° 18, Quadra 17 (LA) do loteamento Vila Esperança II, nesta cidade. Alega que os requeridos descumpriram o contrato de compromisso de compra e venda firmado em 25 de dezembro de 1999, ao deixarem de efetuar o pagamento das 60 prestações mensais e sucessivas, no valor total de R$ 840,00, o que resultou no acúmulo de débito no montante de R$ 1.914,65. Pois bem. Compulsando os autos, verifica-se que o contrato particular de compromisso de compra e venda acostado (Evento 1, DocComprov3, págs. 23/24), estabelece, em sua cláusula quinta, a possibilidade de o vendedor rescindir o referido contrato em caso de atraso superior a três parcelas consecutivas, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial. Ademais, conforme previsto na cláusula oitava, parágrafo único, do mesmo instrumento contratual, o compromissário comprador assumiu a obrigação de construir, no prazo de seis meses contados da assinatura do ajuste, uma residência no terreno objeto da lide, destinada exclusivamente à sua moradia ou à de seus familiares, sob pena de rescisão contratual. Dessa forma, considerando que a autora, ao dirigir-se ao lote, constatou a existência de uma edificação abandonada e completamente desocupada, bem como que os réus deixaram de efetuar o pagamento das parcelas contratualmente previstas, resta evidenciado o descumprimento das obrigações assumidas, o que autoriza a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda. Outrossim, em que pese os réus terem sido citados por edital, após restarem infrutíferas as tentativas de citação postal e por Oficial de Justiça, verifica-se que o contrato de compromisso de compra e venda, devidamente assinado por ambos, prevê expressamente a possibilidade de rescisão contratual independentemente de notificação judicial ou extrajudicial. Com efeito, o art. 474 do CC, estabelece que a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito, dispensando interpelação judicial para que o contrato seja rescindido. Neste sentido, é o entendimento da jurisprudência do TJMG: DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROVIMENTO.I. Caso em exame. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela antecipada de imissão na posse do imóvel em ação de resolução contratual c/c perdas e danos, relacionada a contrato de promessa de compra e venda de imóvel. II. Questão em discussão. 2. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos para concessão da tutela de urgência (art. 300 do CPC), em razão do inadimplemento do contrato e da cláusula resolutiva expressa. III. Razões de decidir. 3. Comprovada a mora ex re da parte agravada, diante do inadimplemento e da notificação extrajudicial, a reintegração na posse deve ser concedida. A cláusula resolutiva expressa do contrato autoriza a retomada da posse do imóvel pelos promitentes vendedores. IV. Dispositivo e tese. 4. Recurso provido. Confirmada a liminar de reintegração de posse aos agravantes.Tese de julgamento: "A existência de cláusula resolutiva expressa em contrato de promessa de compra e venda de imóvel autoriza a reintegração liminar de posse do promitente-vendedor, em caso de inadimplemento do promitente-comprador e devida notificação para desocupação." Dispositivos relevantes citados: CC, art. 474. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1789863/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 10.08.2021. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.24.386710-8/001, Relator(a): Des.(a) Joemilson Donizetti Lopes , 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/11/2024, publicação da súmula em 22/11/2024)(grifo nosso) Assim, considerando que a mora dos réus restou demonstrada pelo inadimplemento das parcelas contratadas, evidencia-se o descumprimento das obrigações assumidas, apto a ensejar a rescisão contratual. Ressalta-se que, embora o imóvel apresente, atualmente, sinais de ocupação, conforme informado pela parte autora no Evento 82, tal circunstância não afasta a possibilidade de resolução do contrato, uma vez que o descumprimento de qualquer das obrigações contratuais expressamente previstas como causa de rescisão é suficiente para fundamentar a medida. Nesse sentido, para fins de reintegração da posse, incumbe à autora provar a perda da posse, nos termos do art. 561, IV do CPC. No caso dos autos, verifica-se que o referido requisito encontra-se devidamente preenchido, já que a parte ré firmou o contrato de compra e venda do lote da unidade habitacional (Evento 1, DocComprov3, págs. 23/24) e tornou-se inadimplente. O direito à reintegração de posse não exige que a parte autora tenha posse direta sobre o bem. Isso significa que tanto o possuidor direto, o qual detém fisicamente a coisa, quanto o possuidor indireto, que é quem mesmo não tendo a posse imediata, tem o direito sobre a coisa, podem ajuizar a ação. Essa distinção decorre do reconhecimento de que a posse não se limita ao contato físico com a coisa, mas da possibilidade de exercer controle sobre ela. Ademais, restou evidenciado que os requeridos tinham plena ciência de sua inadimplência, bem como das consequências decorrentes da rescisão contratual. Desse modo, comprovado o direito possessório da autora, a resolução do contrato e a consequente reintegração da posse são medidas que se impõem. Portanto, à vista dos documentos acostados com a inicial, os quais demonstram de forma inequívoca a existência da relação jurídica entre as partes e o descumprimento contratual, conclui-se que a requerente faz jus à rescisão contratual e à reintegração na posse do imóvel em questão. Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, com base no art. 487, I do CPC, para determinar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e reintegrar a autora na posse do Lote n° 18, Quadra 17 (LA) do loteamento Vila Esperança II, com imediata reintegração após o trânsito em julgado. Condeno os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa. P.R.I.
