Ementa
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DE PARCELAS. ABSTENÇÃO DE COBRANÇA COERCITIVA, PROTESTO E NEGATIVAÇÃO. RESOLUÇÃO IMEDIATA DO CONTRATO INDEFERIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Caso em exame Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de resolução contratual cumulada com restituição de quantias pagas, indeferiu tutela de urgência destinada à imediata resolução de contrato de compra e venda de lote, à suspensão das parcelas e à proibição de cobrança, protesto e inscrição do nome do adquirente em cadastros de inadimplentes. O comprador afirma não possuir condições financeiras de continuar no negócio e manifesta intenção inequívoca de extinguir o vínculo contratual. Questão em discussão Há duas questões em discussão: (i) saber se estão presentes os requisitos para declarar, em tutela provisória, a imediata resolução do contrato de compra e venda; e (ii) saber se é cabível, enquanto se processa a ação originária, suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e impedir cobrança coercitiva, protesto e negativação decorrentes dos débitos contratuais. Razões de decidir A existência de parcelas inadimplidas não é incompatível com a pretensão de resolução contratual, especialmente quando o adquirente declara não possuir condições econômicas de prosseguir no negócio. A ausência de comprovação da tentativa extrajudicial de distrato também não impede o exame judicial da pretensão, pois o ajuizamento da ação constitui manifestação formal e inequívoca da vontade de não permanecer vinculado ao contrato. A Súmula 543 do STJ evidencia a possibilidade de resolução da promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente, com restituição parcial das quantias pagas nas relações por ela abrangidas, mas não disciplina diretamente a tutela provisória para suspensão das parcelas nem estabelece percentual invariável de retenção. Tratando-se de contrato celebrado em 2020, as consequências econômicas do desfazimento devem considerar a disciplina introduzida pela Lei nº 13.786/2018 nos arts. 26-A e 32-A da Lei nº 6.766/1979, sem prejuízo do controle das cláusulas contratuais à luz dos arts. 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor, se reconhecida a natureza consumerista da relação. A controvérsia jurisprudencial acerca da taxa de fruição incidente sobre lote não edificado, inclusive diante das orientações distintas das Turmas de Direito Privado do STJ, recomenda que sua exigibilidade seja definida na ação originária, após exame das circunstâncias do caso concreto, não sendo adequada sua antecipação no agravo. A probabilidade do direito decorre da existência do contrato, dos pagamentos comprovados, da manifestação inequívoca do adquirente de não prosseguir no negócio, da possibilidade jurídica de resolução e da relevante controvérsia sobre as consequências econômicas do desfazimento. O perigo de dano resulta da previsão contratual de incidência sucessiva de encargos, protesto e inscrição em cadastros restritivos diante do inadimplemento. A suspensão provisória da exigibilidade das parcelas e das medidas coercitivas é reversível, porque não implica quitação, remissão ou cancelamento da dívida, nem antecipa a restituição dos valores pagos ou define as consequências patrimoniais do desfazimento. Em sentido diverso, a declaração imediata de resolução pode repercutir sobre posse, disponibilidade do lote, tributos e apuração econômica, matérias que reclamam contraditório e cognição exauriente. A tutela não alcança automaticamente tributos, taxas e obrigações de natureza propter rem, cuja responsabilidade deve ser apurada pelo Juízo de origem segundo a posse, o período de incidência e a comprovação dos respectivos pagamentos. Dispositivo e tese Recurso parcialmente provido para confirmar a tutela recursal que suspendeu a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas relacionadas ao contrato e determinou à vendedora que se abstenha de promover cobrança coercitiva, protesto ou negativação em razão desses débitos, bem como exclua eventual restrição fundada exclusivamente nas obrigações discutidas, mantendo-se reservadas ao Juízo de origem a resolução definitiva do contrato e suas consequências patrimoniais. Pedido de imediata resolução contratual indeferido. Tese de julgamento: 1. A existência de parcelas inadimplidas e a ausência de comprovação de tentativa extrajudicial de distrato não afastam, por si sós, a plausibilidade da pretensão judicial de resolução de contrato de compra e venda. 2. É cabível a suspensão provisória da exigibilidade das parcelas e das medidas de cobrança coercitiva, protesto e negativação quando demonstradas a plausibilidade da pretensão resolutória, o risco de agravamento do débito e a reversibilidade da medida. 3. A tutela provisória que suspende as cobranças não implica quitação, remissão ou cancelamento da dívida, nem antecipa a definição das consequências econômicas do desfazimento. 4. A resolução definitiva do contrato, as retenções, a comissão de corretagem, a taxa de fruição e os encargos tributários e propter rem dependem de apreciação na ação originária quando sua definição exigir cognição exauriente. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 51 e 53; Lei nº 6.766/1979, arts. 26-A e 32-A; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.300.418/SC, Segunda Seção; STJ, REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi; STJ, REsp 2.101.639/SP, Terceira Turma; STJ, REsp 2.104.086/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti; STJ, REsp 2.255.054/MA, Segunda Seção (recurso afetado ao rito dos repetitivos).