Inteiro teor
Poder Judiciário da Paraíba Vara de Feitos Especiais da Capital DÚVIDA (100) 0821619-62.2026.8.15.2001 [Registro de Imóveis] REQUERENTE: JOAO PESSOA CART DO 6 OF REG DE IMOVEIS DA ZONA NORTE REQUERIDO: BAUTEN ORIGAMI LTDA SENTENÇA Vistos, etc. Cuida-se de procedimento administrativo instaurado perante este Juízo da Vara de Feitos Especiais da Comarca da Capital, com fundamento no artigo 440-AE do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, remetido pela Titular do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de João Pessoa (Cartório Eunápio Torres), em razão de impugnações ofertadas no bojo do pedido de adjudicação compulsória extrajudicial protocolado por BAUTEN ALTIPLANO A LTDA. (atualmente denominada BAUTEN ORIGAMI LTDA.) (ID 156626757, p. 1-2; ID 160425222, p. 2-3). Consta dos autos que a requerente celebrou, em 27 de fevereiro de 2025, Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda com Luiz Pinto Filho e sua esposa Elza de Lima Pinto, tendo por objeto a aquisição do imóvel residencial situado na Avenida Guarabira, nº 491, Bairro Manaíra, nesta Capital, matriculado sob o nº 17.298 perante a serventia registral imobiliária, pelo preço total e certo de R$ 1.700.000,00 (ID 156626757, p. 2; ID 156626762, p. 14-19). O preço ajustado foi integralmente quitado em vida dos promitentes vendedores, com sinal de R$ 700.000,00 e parcelas sucessivas finalizadas em julho de 2025, emitindo o promitente vendedor o Termo de Quitação e Autorização de Escritura em 11 de julho de 2025 (ID 156626762, p. 30). Constatou-se o recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em 16 de julho de 2025 e o pagamento dos emolumentos para lavratura da escritura pública em 14 de agosto de 2025 (ID 156626762, p. 31-34). Ocorre que a promitente vendedora Elza de Lima Pinto faleceu em 05 de setembro de 2025, antes da outorga da escritura pública definitiva, inexistindo abertura de inventário judicial ou extrajudicial e sem nomeação de inventariante (ID 156626762, p. 22; ID 156626757, p. 2-3). Instaurado o procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial sob a égide do artigo 216-B da Lei nº 6.015/1973 e normas correlatas do Conselho Nacional de Justiça, foram expedidas notificações ao cônjuge meeiro vendedor e a todos os herdeiros necessários da falecida (ID 156626757, p. 3). Houve anuência expressa do promitente vendedor Luiz Pinto Filho e de outros quatro herdeiros necessários: Elza Maria de Lima Pinto, Erick de Lima Pinto, Edvaldo de Lima Pinto e Elayne Maria de Melo Lima (ID 156626766, p. 7-11; ID 156626768, p. 9; ID 156626770, p. 7-9). Todavia, os herdeiros Emmanuel de Lima Pinto e Luiz Carlos de Lima Pinto apresentaram impugnações perante a serventia registral, sustentando, em suma: (a) inexistência de processo de inventário aberto; (b) ausência de inventariante nomeado; e (c) integração do imóvel ao espólio, o que impediria a alienação ou transmissão sem autorização judicial da vara de sucessões (ID 156626775, p. 3-7; ID 156626776, p. 3-7). Em manifestação apresentada na via extrajudicial, a adquirente rebateu os argumentos, afirmando a desnecessidade de inventário para ato já perfectibilizado e quitado em vida (ID 156626778, p. 3-30). A Oficiala Registradora, mediante decisão fundamentada datada de 24 de fevereiro de 2026, indeferiu as impugnações com base no artigo 440-AB, inciso III, do Código Nacional de Normas do CNJ, por reputá-las infundadas e versando sobre matéria estranha ao rito registral (ID 156626782, p. 2-6). Intimados da decisão, os impugnantes interpuseram recurso administrativo endereçado ao Juiz Corregedor da Serventia Imobiliária, mas protocolado diretamente perante a Corregedoria Geral de Justiça do Estado da Paraíba no Pedido de Providências nº 0000307-50.2026.2.00.0815 (ID 156626784, p. 2-21). A serventia imobiliária recebeu a insurgência, colheu contrarrazões da requerente (ID 156626787, p. 2-18) e remeteu o feito a este Juízo da Vara de Feitos Especiais da Capital para julgamento da procedência da impugnação, na forma do artigo 440-AE do Provimento CNJ nº 150/2023 (ID 156626757, p. 6-7). Instado a se manifestar, o Ministério Público do Estado da Paraíba pontuou a ausência de interesse público indisponível a justificar sua intervenção, opinando pela devolução dos autos para julgamento (ID 158153953, p. 2-3; ID 163171926, p. 2). Vieram os autos conclusos para julgamento. Decido: 1. Natureza do Procedimento e Readequação da Classe Processual Impõe-se delimitar a adequada moldura procedimental do feito. Conforme certificado nos autos, a serventia judicial retificou a autuação para Suscitação de Dúvida após despacho anterior (ID 160682812, p. 1; ID 162895119, p. 1). Entretanto, não se está diante de suscitação de dúvida registral em sentido estrito disciplinada pelo artigo 198 da Lei nº 6.015/1973, na qual o registrador recusa o registro de um título e o apresentante suscita a discordância. No caso vertente, a Oficiala Registradora não recusou o título, mas deferiu o processamento do pedido de adjudicação compulsória extrajudicial e indeferiu expressamente as impugnações apresentadas por terceiros interessados, considerando-as infundadas. Assim, o encaminhamento do processo a este Juízo-Corregedor Permanente decorre da regra específica do artigo 440-AE do Provimento nº 150/2023 do Conselho Nacional de Justiça, que introduziu a Seção XI ao Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça. Nos termos do aludido dispositivo, havendo insurgência recursal contra a decisão da serventia registral, cabe ao Juízo competente examinar estritamente a procedência ou improcedência da impugnação, esgotando a instância administrativa. Por conseguinte, a classe processual adequada é a de Procedimento Administrativo, devendo o Cartório Judicial restabelecer a anotação original. 2. Da Tempestividade e Conhecimento da Insurgência Recursal A requerente suscitou preliminar de não conhecimento do recurso interposto pelos herdeiros impugnantes, aduzindo a ocorrência de erro grosseiro e preclusão consumativa pelo protocolo inicial da peça recursal perante a Corregedoria Geral de Justiça (ID 160425222, p. 10-13). Não assiste razão à requerente nesse ponto. O artigo 440-AC do Código de Normas do CNJ assenta que, rejeitada a impugnação pelo oficial, a parte requerida poderá recorrer no prazo de 10 (dez) dias úteis ao Juiz Corregedor Permanente. Constata-se que a decisão registral foi proferida e comunicada eletronicamente em 24 de fevereiro de 2026 (ID 156626782, p. 6; ID 156626783, p. 2). O recurso administrativo dos herdeiros foi transmitido e autuado em 04 de março de 2026 perante o órgão correcional (ID 156626784, p. 2, 21), ou seja, dentro do decêndio legal, endereçado formalmente "AO JUIZ CORREGEDOR DA SERVENTIA IMOBILIÁRIA DA COMARCA DE JOÃO PESSOA - PB" (ID 156626784, p. 18). Em homenagem aos princípios da ampla defesa, da instrumentalidade das formas, da fungibilidade e da primazia da resolução do mérito, bem como considerando que a Oficiala Registradora recebeu o expediente, abriu contraditório à requerente (que apresentou contrarrazões circunstanciadas) e remeteu a integralidade dos autos a este Juízo competente (ID 156626757, p. 6-7), não se divisa prejuízo processual algum que justifique o não conhecimento da insurgência. Superada a preliminar, passa-se ao exame do mérito da impugnação. 3. Do Mérito: Validade do Negócio Jurídico, Quitação em Vida e Desnecessidade de Inventário O instituto da adjudicação compulsória extrajudicial foi introduzido no ordenamento jurídico pela Lei nº 14.382/2022, que acrescentou o artigo 216-B à Lei nº 6.015/1973, propiciando via célere e desjudicializada para a regularização imobiliária fundada em compromisso de compra e venda irretratável e integralmente cumprido: Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) I - instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) II - prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) III - ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) IV - certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação; (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) V - comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) VI - procuração com poderes específicos. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 2º O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) § 3º À vista dos documentos a que se refere o § 1º deste artigo, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022) A adjudicação compulsória extrajudicial constitui mecanismo eficaz de efetivação do direito real à aquisição conferido ao promitente comprador (artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil), dispensando a via judicial contenciosa quando comprovados os requisitos materiais essenciais. Na presente hipótese, o acervo fático-probatório constante dos autos é conclusivo e demonstra o preenchimento de todos os requisitos legais previstos no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos: Em primeiro lugar, o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel foi celebrado em 27 de fevereiro de 2025 entre a compradora Bauten Altiplano A Ltda. e os promitentes vendedores Luiz Pinto Filho e sua esposa Elza de Lima Pinto, com cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, possuindo firmas devidamente reconhecidas por autenticidade (ID 156626762, p. 14-19). Em segundo lugar, a quitação integral do preço de R$ 1.700.000,00 foi comprovada de maneira exaustiva nos autos, conforme comprovantes bancários de transferência e Termo de Quitação e Autorização de Escritura outorgado pelo vendedor em 11 de julho de 2025 (ID 156626762, p. 25-30). Em terceiro lugar, o ITBI incidente sobre a operação foi integralmente recolhido aos cofres do Município de João Pessoa em 16 de julho de 2025 (ID 156626762, p. 31-32), e os emolumentos cartorários para lavratura da escritura pública foram pagos em 14 de agosto de 2025 (ID 156626762, p. 33-34). Em quarto lugar, a regularidade fiscal e a ausência de litígios envolvendo o contrato restaram demonstradas mediante apresentação das certidões negativas cíveis, criminais, fiscais e trabalhistas, em primeiro e segundo graus, bem como pela competente Ata Notarial lavrada em 14 de novembro de 2025 pelo 2º Serviço Notarial da Capital (Livro 0009, Folha 042/045v) (ID 156626761, p. 12-18; ID 156626762, p. 35-44; ID 156626763, p. 13-25). Em quinto lugar, o óbito da coproprietária e promitente vendedora Elza de Lima Pinto ocorreu em 05 de setembro de 2025 (ID 156626762, p. 22), isto é, quase dois meses após a quitação integral do negócio jurídico e do recolhimento tributário. A tese suscitada pelos herdeiros impugnantes Emmanuel de Lima Pinto e Luiz Carlos de Lima Pinto assenta-se exclusivamente na afirmação de que o falecimento da promitente vendedora atrairia a incidência do princípio da saisine (artigo 1.784 do Código Civil), exigindo prévia abertura de inventário, partilha e autorização judicial para alienação do bem imóvel. Essa fundamentação, contudo, é manifestamente improcedente e desprovida de sustentação jurídica. Com efeito, a abertura da sucessão transmite aos herdeiros a herança como patrimônio líquido deixado pelo falecido no exato momento da morte. O imóvel objeto do compromisso de compra e venda já havia sido alienado validamente e pago integralmente em vida pela adquirente. Uma vez recebido o preço integral e emitida a quitação pelos vendedores, o direito de propriedade econômica foi substancialmente transferido, restando aos vendedores apenas a obrigação de fazer consistente na outorga formal do título translativo perante o registro imobiliário. Dessa forma, o bem imóvel em si já não compunha o patrimônio herdável da falecida ao tempo de sua morte. O que se transmitiu aos herdeiros por sucessão hereditária foi apenas o dever jurídico de cumprir a obrigação preexistente assumida pela de cujus, restrita às forças da herança (artigo 1.792 do Código Civil). Os herdeiros necessários não possuem direito substantivo a partilhar imóvel já vendido e quitado antes do falecimento, nem podem se opor arbitrariamente ao cumprimento da obrigação de outorga, sob pena de enriquecimento sem causa. Sobre o tema, é pacífico o entendimento jurisprudencial de que a morte do promitente vendedor após a quitação do contrato não exige a abertura de processo de inventário para a perfectibilização da transferência imobiliária, servindo o instituto da adjudicação compulsória exatamente para suprir a impossibilidade física e jurídica de outorga decorrente do óbito. Nesse sentido, a Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba já assentou que o falecimento do vendedor configura óbice que autoriza expressamente a adjudicação compulsória: Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPROCEDÊNCIA. INSURREIÇÃO. APRECIAÇÃO DOS REQUISITOS INDICADOS NO ART. 1.417 E 1.418 DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE PROVA DA RECUSA. DESNECESSIDADE. REQUISITOS AUTORIZADORES PREENCHIDOS. SENTENÇA REFORMADA. PROVIMENTO DO APELO. - P ara que seja assegurado ao promitente comprador o direito de exigir a outorga da escritura definitiva pelo promitente vendedor, é imprescindível o preenchimento dos seguintes requisitos: (i) que seja firmada uma promessa de compra e venda de bem imóvel, quer por meio de um instrumento público ou particular; (ii) que não haja pactuação entre as partes de um arrependimento em relação à promessa; (iii) o pagamento integral do preço, e, (iv) recusa injustificada do promitente vendedor, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418, do Código Civil. - A jurisprudência tem entendido como presente o interesse em agir do promitente comprador quando demonstrado o benefício a ser alcançado e a possibilidade do provimento postulado, independente da prova de recusa do promitente comprador. - P elo falecimento do promitente vendedor, corolário é a impossibilidade deste em efetuar a transferência do bem, sendo forçoso o reconhecimento dos requisitos autorizadores para o manejo da ação de adjudicação compulsória. (0809242-26.2018.8.15.0001, Rel. Gabinete 05 - Des. Miguel de Britto Lyra Filho, APELAÇÃO CÍVEL, 3ª Câmara Cível, juntado em 10/01/2020). No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça reafirma que os requisitos da adjudicação compulsória residem na existência de compromisso válido, quitação integral do preço e recusa ou impossibilidade de outorga definitiva pelo alienante, consoante decidido no Agravo em Recurso Especial nº 2.992.873/CE, de relatoria do Ministro João Otávio de Noronha: EMENTA: DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial em ação de adjudicação compulsória. 2. A controvérsia diz respeito à adjudicação compulsória em que se pleiteou reconhecimento de quitação contratual e expedição de mandado ao registro imobiliário; a sentença julgou procedente o pedido adjudicatório; o Tribunal de Justiça do Estado do Ceará reformou a sentença para julgar improcedente a ação por ausência de prova da quitação integral do preço, especialmente quanto à entrega e transferência do veículo dado como parte do pagamento, com inversão dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a prescrição quinquenal da pretensão de cobrança prevista no art. 206, § 5º, I, do Código Civil afasta a exigência de comprovação de quitação integral do preço para a adjudicação compulsória; e (ii) saber se houve demonstração adequada de dissídio jurisprudencial pela alínea c do art. 105 da Constituição Federal. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A adjudicação compulsória exige a comprovação de três requisitos: (i) a existência de um compromisso de compra e venda válido; (ii) a quitação integral do preço; e (iii) a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva. 5. A prescrição da pretensão de cobrança de parcela do preço (art. 206, § 5º, I, do CC) não se confunde com a quitação da dívida. A extinção da exigibilidade da obrigação pelo decurso do tempo não supre o requisito do pagamento integral, que permanece indispensável para o acolhimento do pedido de adjudicação compulsória. 6. A revisão das conclusões do Tribunal de origem, que assentou a ausência de prova da quitação integral do preço com base na análise do acervo fático-probatório, encontra óbice na Súmula n. 7 do STJ. 7. O conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional exige a demonstração do dissídio jurisprudencial mediante cotejo analítico entre o acórdão recorrido e os paradigmas, o que não ocorreu na espécie. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. É incabível o reexame de provas em recurso especial (Súmula n. 7 do STJ) quando o acórdão recorrido assenta a ausência de quitação integral do preço com base em elementos probatórios. 2. Fica prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial quando não realizado o cotejo analítico nem demonstrada a similitude fática, conforme arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85 § 11, 1.029 § 1º; Código Civil, art. 206 § 5º I; RISTJ, art. 255 § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, AgInt no AREsp n. 2.499.259/SE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/4/2024; STJ, AgInt no REsp n. 1.694.360/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/10/2023; STJ, REsp n. 2.207.433/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/6/2025; STJ, REsp n. 2.137.209/CE, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025. (AREsp n. 2.992.873/CE, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 12/2/2026.) Cumpre ressaltar que os impugnantes não questionaram a higidez formal do contrato, a autenticidade das assinaturas, a higidez da ata notarial ou o efetivo pagamento das parcelas do preço. Limitaram-se a invocar genericamente a ausência de inventário e normas aplicáveis a outros procedimentos (como usucapião). Tal postura evidencia o caráter infundado da impugnação, enquadrando-se com precisão na hipótese do artigo 440-AB, incisos III e IV, do Código Nacional de Normas do CNJ (versar sobre matéria estranha e caráter manifestamente protelatório). Ademais, destaca-se que o promitente vendedor sobrevivente (meeiro) Luiz Pinto Filho e outros quatro filhos e herdeiros necessários da falecida compareceram aos autos manifestando anuência expressa ao pedido adjudicatório (ID 156626766, p. 7-11; ID 156626770, p. 7-9; ID 156626768, p. 9), inexistindo qualquer litígio real entre as partes contratantes. Destarte, a rejeição integral das impugnações apresentadas por Emmanuel de Lima Pinto e Luiz Carlos de Lima Pinto é medida que se impõe, determinando-se a pronta retomada do procedimento administrativo perante a Oficiala do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Capital para a lavratura dos atos registrais cabíveis, nos termos do artigo 440-AE, § 2º, do Provimento CNJ nº 150/2023. Ante o exposto, nos termos do artigo 440-AE, § 2º, do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (Provimento nº 150/2023), JULGO IMPROCEDENTES AS IMPUGNAÇÕES E O RECURSO ADMINISTRATIVO interpostos por Emmanuel de Lima Pinto e Luiz Carlos de Lima Pinto, mantendo a decisão proferida pela Oficiala Registradora. Em consequência: a) determino a retomada do procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial perante o 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de João Pessoa (Cartório Eunápio Torres), para que a Oficiala Registradora proceda aos atos registrais necessários à transferência do domínio do imóvel matriculado sob o nº 17.298 em favor da adquirente BAUTEN ORIGAMI LTDA. (antiga BAUTEN ALTIPLANO A LTDA.), servindo o instrumento particular de promessa de compra e venda e os documentos correlatos como título translativo, na forma do artigo 216-B, § 3º, da Lei nº 6.015/1973; b) determino à Secretaria desta Vara a retificação da classe processual do presente feito no sistema eletrônico para Procedimento Administrativo; c) dê-se ciência desta decisão à Titular do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Capital, para os fins de cumprimento imediato; d) intime-se o Ministério Público do Estado da Paraíba; e) intimem-se a requerente e os recorrentes impugnantes. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Com o trânsito em julgado e esgotada a instância administrativa (artigo 440-AE, § 3º, do Código de Normas do CNJ), arquivem-se os autos com as devidas cautelas. João Pessoa, 18 de agosto de 2026. ADHAILTON LACET CORREIA PORTO Juiz de Direito em substituição
