Inteiro teor
Poder Judiciário da Paraíba 8ª Vara Cível da Capital PROCESSO Nº. 0836090-54.2024.8.15.2001 PROMOVENTE: MARIA DAS GRACAS E SILVA PROMOVIDO: ASENZA INVESTIMENTOS HOTELEIROS LTDA; CONDOMINIO ASENZA BEACH RESORT SENTENÇA Vistos etc. Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores e Pedido de Tutela de Urgência ajuizada por MARIA DAS GRAÇAS E SILVA em face de ASENZA INVESTIMENTOS HOTELEIROS LTDA e CONDOMÍNIO ASENZA BEACH RESORT, todos devidamente qualificados nos autos. A autora alegou, em síntese, que no dia 23 de novembro de 2020, durante período de férias com sua família, foi convidada a assistir a uma palestra promocional nas dependências do empreendimento réu. Afirmou que, sob o influxo de técnicas agressivas de venda e forte apelo emocional, foi convencida a adquirir frações imobiliárias em regime de multipropriedade, formalizando a compra da unidade autônoma nº 1401, localizada no Bangalô 14 do empreendimento Asenza Beach Resort, pelo preço total quitado de R$ 108.410,96. Sustentou que o negócio foi celebrado sob a promessa verbal de que o imóvel constituiria investimento de alta rentabilidade, com garantia de locação facilitada pelo pool de administração a terceiros quando não estivesse em uso, além de acesso vantajoso ao clube de intercâmbio de hospedagens RCI. Asseverou que, na prática, as promessas não foram cumpridas, pois a unidade nunca foi rentabilizada a contento e as tarifas do sistema RCI se mostraram superiores às praticadas no mercado hoteleiro em geral. Defendeu a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a configuração de vício de consentimento por "venda emocional" e o descumprimento da oferta nos termos do art. 30 do diploma consumerista. Requereu, em sede de tutela de urgência, a suspensão de cobranças mensais vinculadas ao contrato e, no mérito, a declaração de rescisão contratual por culpa das rés, com a devolução integral e imediata da quantia de R$ 108.410,96, ou, sucessivamente, a retenção de no máximo 15% dos valores adimplidos. Juntou documentos. Por meio da decisão de ID 91848997, este Juízo indeferiu a gratuidade judiciária integral e deferiu a redução em 90% das custas iniciais, facultando o parcelamento em três vezes, providência que restou cumprida pela autora (IDs 93654164, 98418899 e 99469888). O pedido de tutela de urgência foi indeferido na decisão de ID 93985717, ante a ausência de probabilidade do direito e a necessidade de prévio contraditório e dilação probatória. Citadas regularmente, as demandadas apresentaram contestação conjunta. Suscitaram, preliminarmente, a ilegitimidade passiva do Condomínio Asenza Beach Resort. No mérito, sustentaram a plena validade da contratação, a inexistência de vício de consentimento e a consumação de ato jurídico perfeito e acabado, tendo em vista que o contrato foi integralmente quitado em 30 de novembro de 2021 e a unidade foi entregue e efetivamente utilizada pela própria autora, inclusive com hospedagem usufruída entre 14 e 17 de março de 2025, após o ajuizamento da demanda. Defenderam que o contrato de administração e intermediação de locação prevê obrigação de meio e não de resultado (cláusula 2.4.2), sem qualquer garantia de rentabilidade prefixada, descabendo a pretensão de resolução por descontentamento econômico posterior. Requereram o acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva, a improcedência integral dos pedidos da exordial, a retenção de multa de 50% sobre o valor das diárias usufruídas e a condenação da autora por litigância de má-fé. Juntaram documentos (IDs 136623227 a 136623234). A parte autora apresentou réplica (ID 154492366), refutando as preliminares e reiterando os argumentos da petição inicial. Intimadas para especificar as provas que pretendiam produzir (ID 158538857), autora e rés apresentaram memoriais finais, informando o desinteresse na dilação probatória e pugnando pelo julgamento antecipado do mérito (IDs 158767553 e 159991830). Assim, vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. Passo a decidir. I. DAS PRELIMINARES I.1 DO JULGAMENTO ANTECIPADO O processo comporta julgamento imediato no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A matéria controvertida é preponderantemente de direito e os aspectos fáticos encontram-se satisfatoriamente demonstrados pela farta prova documental carreada aos autos por ambas as partes. Ademais, instadas a especificar novas provas, as partes manifestaram expressamente o desinteresse na instrução complementar e postularam a resolução da lide (IDs 158767553 e 159991830), restando precluso o debate probatório e autorizada a entrega imediata da tutela jurisdicional definitiva. I.2 DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE JUDICIÁRIA No que se refere à impugnação à assistência judiciária gratuita suscitada pelas demandadas (ID 136623226), verifica-se que a questão já restou devidamente equacionada no pronunciamento de ID 91848997, ocasião em que este Juízo indeferiu a isenção integral e concedeu apenas a redução de 90% das custas iniciais, valor que foi regularmente recolhido pela promovente (IDs 93654164, 98418899 e 99469888). Não havendo alteração substancial do quadro financeiro demonstrado nos autos, rejeita-se a impugnação, mantendo-se o regime de custas já fixado. I.3 DA ILEGITIMIDADE PASSIVA No tocante à preliminar de ilegitimidade passiva arguida em favor do Condomínio Asenza Beach Resort, impõe-se a sua rejeição. A aferição das condições da ação, consoante a pacífica teoria da asserção, dá-se a partir das alegações deduzidas abstratamente na petição inicial. A demandante imputou a ambas as rés condutas integradas na cadeia de comercialização e prestação dos serviços inerentes ao empreendimento hoteleiro em regime de multipropriedade, indicando que a fruição da unidade e a intermediação no sistema de hospedagem vinculavam-se à estrutura do resort. Sendo assim, há pertinência subjetiva abstrata suficiente para manter o condomínio no polo passivo da relação processual, cabendo a análise da efetiva responsabilidade contratual e do liame obrigacional como matéria meritória. II. DO MÉRITO A controvérsia cinge-se a examinar a possibilidade de rescisão culposa do contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade (time-sharing), ou subsidiariamente a resilição imotivada com restituição de quantias, sob alegação de "venda emocional", descumprimento de oferta de rentabilidade na locação a terceiros e ausência de vantagens no sistema de intercâmbio de hospedagens. Em que pese a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor à comercialização de frações imobiliárias em regime de multipropriedade, a distribuição do ônus da prova obedece à regra ordinária do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, cabendo à autora a demonstração concreta dos fatos constitutivos de seu direito. A inversão do ônus da prova não decorre de mera presunção abstrata, exigindo a verossimilhança da alegação ou a hipossuficiência técnica para a elucidação probatória, requisitos que não se encontram presentes no caso concreto, sobretudo porque a análise repousa em prova estritamente documental pré-constituída. A pretensão anulatória e resolutória deduzida pela autora funda-se inicialmente na tese de ocorrência de "venda emocional", aduzindo que teve a manifestação de vontade maculada por ambiente com música alta, bebidas e estratégias comerciais persuasivas durante evento promocional. Contudo, os elementos de convicção coligidos aos autos desconstituem a existência de qualquer vício de consentimento capaz de inquinar o negócio jurídico de nulidade ou anulabilidade. O ordenamento civil exige, para a anulação dos negócios jurídicos, a comprovação inequívoca de erro substancial, dolo, coação, estado de perigo ou lesão (arts. 138 a 157 do Código Civil), elementos que não se presumem nem decorrem de simples técnicas atrativas de divulgação e marketing comercial no segmento hoteleiro. Ademais, a narrativa de impulso momentâneo cai por terra diante do desenrolar cronológico da relação negocial. O pacto inicial foi formalizado em 2020 e, em 23 de novembro de 2020, a compradora celebrou termo de aditamento para upgrade da unidade autônoma (Bangalô Duque Diamante nº 102 do Bangalô 01), com ampliação de sua cota para quatro semanas anuais e majoração do preço (ID 91834384 e ID 136623229). O pagamento do saldo devedor não ocorreu no calor de uma única reunião, mas foi realizado de forma consciente, fracionada e diferida no tempo, estendendo-se por parcelas mensais quitadas voluntariamente até a quitação final com aportes expressivos via transferência bancária em 30 de novembro de 2021, totalizando o importe integral de R$ 108.410,96 (ID 91834362 e ID 136623234). As conversas eletrônicas registradas demonstram que a promovente manteve contato contínuo com o setor financeiro da demandada durante meses, solicitando guias, negociando abatimentos de encargos e acompanhando com minúcia as etapas de adimplemento (ID 136623231). Ao cumprir espontaneamente as obrigações pactuadas e adimplir a integralidade das parcelas ao longo de meses e anos, a contratante ratificou a higidez da manifestação de vontade. Em segundo lugar, impõe-se reconhecer que o contrato de compromisso de compra e venda de cota-parte ideal imobiliária restou integralmente quitado, perfeito e acabado, com emissão do respectivo Termo Particular de Quitação em 30 de novembro de 2021 (ID 91834362 e ID 91834384). A adquirente teve o imóvel disponibilizado à sua fruição, exercendo regularmente os atributos inerentes à multipropriedade imobiliária, direito real expressamente tipificado nos arts. 1.358-B a 1.358-U do Código Civil (incluídos pela Lei nº 13.777/2018). O adimplemento integral do preço e a entrega do empreendimento com o uso pelos contratantes exaure a finalidade econômica primária do compromisso de compra e venda, não mais subsistindo direito potestativo à resilição unilateral (desistência imotivada) pelo comprador com pretensão de restituição de quantias pagas. A admissão de resilição unilateral de negócio imobiliário integralmente quitado e entregue, anos após a contratação, representaria intolerável subversão da segurança jurídica, da função social do contrato (art. 421 do Código Civil ) e da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil ), transferindo indevidamente à fornecedora os riscos de posterior desinteresse econômico ou flutuação de mercado do adquirente. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que o adimplemento bilateral das obrigações obsta a resilição unilateral da promessa de compra e venda: EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. RESILIÇÃO UNILATERAL (DESISTÊNCIA) POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. NATUREZA IRRETRATÁVEL DA AVENÇA APÓS O CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES PRINCIPAIS. AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA REGISTRAL (ESCRITURA PÚBLICA). IRRELEVÂNCIA PARA FINS DE DESFAZIMENTO DO VÍNCULO. PRECEDENTE DA TERCEIRA TURMA (RESP 2.023.670/SP). BOA-FÉ OBJETIVA. SEGURANÇA JURÍDICA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A controvérsia cinge-se a definir a possibilidade de o promitente comprador rescindir unilateralmente (desistir), sem motivo legítimo, contrato de compromisso de compra e venda de imóvel após o pagamento integral do preço, sob o fundamento de que a propriedade ainda não foi formalmente transferida no registro imobiliário. 2. "4. Na hipótese de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, em regra, é lícito ao consumidor resilir unilateralmente o contrato (direito de desistência), assegurado ao vendedor não culpado pela desconstituição do negócio o direito de retenção de parcela do valor já adimplido. 5. O adimplemento das prestações por ambas as partes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor obsta o exercício do direito de desistência pelo consumidor." (REsp 2.023.670/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/9/2023.) 3. O adimplemento integral do preço pelo consumidor exaure a finalidade econômica primária do contrato do ponto de vista obrigacional do adquirente, tornando o negócio jurídico perfeito e acabado. 4. Admitir a resilição unilateral de contrato quitado, anos após sua celebração, a pretexto de ausência de escritura pública, vulneraria a força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e a boa-fé objetiva (venire contra factum proprium), além de fomentar a especulação imobiliária e gerar insegurança jurídica, permitindo ao adquirente desfazer o negócio conforme a oscilação de mercado, em prejuízo da coletividade de contratantes. 5. Hipótese em que não se verifica inadimplemento da vendedora ou vício de consentimento, mas mera conveniência da adquirente em desfazer o negócio após a quitação. 6. Recurso especial desprovido. (REsp n. 2.210.138/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026.) Em terceiro lugar, improcede a tese autoral de descumprimento de oferta fundada na rentabilidade do imóvel ou em suposta garantia de locação. O "Contrato de Intermediação de Fração de Tempo e Administração de Bens" firmado com a gerenciadora do empreendimento (ID 136623230) estabelece expressamente, em suas cláusulas 2.4.2 e 3.2, que os serviços de intermediação locatícia constituem obrigação de meio, inexistindo qualquer garantia de ocupação contínua, rentabilidade mínima ou retorno financeiro prefixado à contratante. A colocação da fração de tempo no sistema de locação sujeita-se à demanda de terceiros e à dinâmica do mercado turístico. A frustração de expectativas subjetivas de lucro formuladas pela adquirente não caracteriza propaganda enganosa nem inadimplemento culposo das fornecedoras, inserindo-se nos riscos normais da exploração econômica do bem. De igual modo, a autora recebeu previamente todas as informações e o respectivo regulamento do sistema de intercâmbio de hospedagens RCI Weeks (ID 91834371), instrumento que detalha a exigência de taxas operacionais de intercâmbio e as condições de reserva (ID 91834371). A mera comparação de tarifas pontuais com plataformas genéricas de reservas (Booking.com) não demonstra abusividade ou falsidade nas diretrizes do programa de intercâmbio conveniado. Com efeito, conquanto tenha ajuizado a presente demanda em 10 de junho de 2024 afirmando a completa inviabilidade e descontentamento com o imóvel, os relatórios operacionais juntados demonstraram que a autora continuou usufruindo da unidade imobiliária após o ajuizamento da ação, realizando hospedagem no resort no período de 14 a 17 de março de 2025 (ID 136623232). A utilização concreta da unidade habitacional meses após o protocolo da petição inicial é ato incompatível com a alegação de vício insanável do negócio e evidencia a fruição efetiva da contraprestação obtida com a quitação. Caso a compradora não deseje mais permanecer vinculada à propriedade compartilhada, caberá a ela promover a alienação ou cessão de sua cota imobiliária a terceiros, faculdade assegurada pelo regime da multipropriedade (art. 1.358-I do Código Civil), sendo defeso impor às rés a rescisão de contrato perfeito com a devolução dos valores recebidos. No que tange aos pedidos condenatórios formulados pelas rés em contestação — relativos à cobrança de multa de 50% sobre o valor das diárias usufruídas —, deixo de conhecê-los, haja vista que a peça de contestação não é a via processual adequada para a dedução de pretensão condenatória autônoma em desfavor da parte autora, providência que exigiria o ajuizamento de reconvenção ou de ação autônoma. Por derradeiro, afasto o pedido de condenação da autora por litigância de má-fé. A dedução de pretensão em juízo, ainda que desprovida de acolhimento jurídico, configurou regular exercício do direito de ação e de ampla defesa, não se vislumbrando conduta dolosa estrita apta a atrair as sanções dos arts. 80 e 81 do Código de Processo Civil. ISTO POSTO, e mais que dos autos constam, rejeito as preliminares processuais e, no mérito, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais remanescentes e dos honorários advocatícios sucumbenciais em favor dos patronos das rés, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, observando-se a gratuidade judiciária parcialmente concedida. Publicação e registro eletrônicos. Intimem-se. CERTIFICADO o trânsito em julgado e não havendo modificação, ARQUIVE-SE. João Pessoa/PB, datado eletronicamente. Assinado eletronicamente Juiz(a) de Direito em Substituição
