Ementa
AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PRETENSÃO DE SUBSTITUIÇÃO DO POLO PASSIVO PELO ARREMATANTE DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMPOSSIBILIDADE. ADQUIRENTE QUE NÃO PARTICIPOU DA FASE DE CONHECIMENTO. LIMITES SUBJETIVOS DA COISA JULGADA. ART. 513, § 5º, DO CPC. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO EDITAL DE ARREMATAÇÃO QUANTO À RESPONSABILIDADE POR DÉBITOS CONDOMINIAIS PRETÉRITOS. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Agravo interno interposto por condomínio contra decisão monocrática que negou provimento a agravo de instrumento, mantendo o indeferimento do pedido de substituição do polo passivo em cumprimento de sentença de cobrança de despesas condominiais. O agravante sustentou que o arrematante do imóvel responde pelos débitos condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação, requerendo a exclusão dos proprietários originários e a inclusão do atual proprietário no cumprimento de sentença. II. Questão em discussão Definir se é possível a substituição do polo passivo, em fase de cumprimento de sentença que reconheceu dívida condominial, para inclusão de adquirente do imóvel que não integrou a fase de conhecimento, sob o fundamento da natureza propter rem da obrigação. III. Razões de decidir O título executivo judicial decorre de sentença transitada em julgado proferida exclusivamente em face dos proprietários originários, não tendo o adquirente participado da fase cognitiva do processo. O art. 513, § 5º, do CPC veda a promoção do cumprimento de sentença em face de corresponsável que não tenha integrado a fase de conhecimento, em observância aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa. Embora os débitos condominiais possuam natureza propter rem, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, tal característica não autoriza a inclusão, em cumprimento de sentença, de terceiro estranho ao processo de conhecimento que formou o título executivo judicial. Os limites subjetivos da coisa julgada impedem a extensão automática dos efeitos da sentença a quem não participou da relação processual originária. Constatou-se, ainda, que o edital da hasta pública não continha advertência expressa acerca da responsabilidade do arrematante pelos débitos condominiais objeto do cumprimento de sentença, circunstância que afasta a pretendida responsabilização do adquirente no caso concreto. Inexistindo argumentos novos aptos a infirmar os fundamentos da decisão agravada, admite-se a adoção da fundamentação per relationem, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo n. 1.306. IV. Dispositivo Agravo interno conhecido e desprovido, com manutenção integral da decisão monocrática que negou provimento ao agravo de instrumento. V. Tese de julgamento A natureza propter rem das despesas condominiais não autoriza a inclusão ou substituição, no cumprimento de sentença, de adquirente ou arrematante do imóvel que não tenha participado da fase de conhecimento que originou o título executivo judicial, em observância aos limites subjetivos da coisa julgada e à vedação contida no art. 513, § 5º, do CPC. Dispositivos relevantes citados: art. 1.345 do Código Civil; art. 487, I, do Código de Processo Civil; art. 509 do Código de Processo Civil; art. 513, § 5º, do Código de Processo Civil; art. 1.021, § 3º, do Código de Processo Civil. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo n. 1.306; STJ, AgInt no REsp 2025/0442039-7, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, DJe 25.6.2026; TJMS, Agravo de Instrumento n. 1411622-18.2022.8.12.0000, Rel. Juiz José Eduardo Neder Meneghelli, j. 13.12.2022; TJMS, Embargos de Declaração Cível n. 1401174-54.2020.8.12.0000, Rel. Des. Julizar Barbosa Trindade, j. 15.11.2020.