Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO PARÁ 13ª Vara Cível e Empresarial de Belém PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (133) Nº 0863521-83.2023.8.14.0301 AUTOR: MELINA ALVES BARBOSA ADVOGADO(A) AUTOR: ALBERTO ANTONY DANTAS DE VEIGA CABRAL (PAPA021816A) REU: ITAU UNIBANCO S.A., BANCO ITAU BBA S.A., GUNDEL INCORPORADORA LTDA., TOKYO INCORPORADORA LTDA ADVOGADO(A) REU: ENY ANGE SOLEDADE BITTENCOURT DE ARAUJO (BABA0029442A), GUSTAVO GERBASI GOMES DIAS (BABA0025254A), ISIS KRISHINA REZENDE SADECK (PAPA0009296A), MAISA PINHEIRO CORREA VON GRAPP (PAPA0011606A) SENTENÇA 1. RELATÓRIO MELINA ALVES BARBOSA ajuizou ação de obrigação de fazer cumulada com desconstituição de hipoteca e indenização por perdas e danos em face de CONSTRUTORA LEAL MOREIRA LTDA., GUNDEL INCORPORADORA LTDA., BANCO ITAÚ BBA S.A. e ITAÚ UNIBANCO S.A., todos qualificados nos autos. A autora alega que herdou de sua genitora 50% dos direitos e adquiriu os demais 50% mediante doação dos co-herdeiros sobre a unidade habitacional nº 2201, Torre Norte, do Edifício Torre Ekoara, registrada na matrícula nº 26274LS do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Belém/PA. Sustenta que o imóvel se encontra integralmente quitado perante a construtora desde 2014, conforme termo de quitação anexado. Todavia, afirma que a matrícula do bem permanece gravada com hipoteca constituída pela construtora/incorporadora em favor das instituições financeiras rés para financiamento do empreendimento, havendo recusa dos bancos na liberação do gravame sob a alegação de débitos da construtora. Requer a concessão de tutela de urgência para a baixa imediata da hipoteca sob pena de multa diária, e, no mérito, a confirmação da tutela, a desconstituição definitiva da hipoteca e a condenação dos réus ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Em decisão, foi deferida tutela de urgência determinando que as rés realizem a baixa da hipoteca no prazo fixado, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00, consolidada no limite de R$ 100.000,00 (ID 100114149). Os réus Banco Itaú Unibanco S.A. e Banco Itaú BBA S.A. apresentaram contestação, aduzindo ausência de oposição à expedição do termo de liberação da hipoteca ante a comprovação da quitação, mas sustentando que não deram causa à ação, pois a construtora não comunicou o adimplemento. Argumentaram que a responsabilidade pela averbação cartorária recai sobre a construtora ou a adquirente, defenderam a ausência de solidariedade passiva e pugnaram pelo afastamento ou fixação por equidade dos ônus sucumbenciais (ID 101853478). A ré Gundel Incorporadora Ltda. contestou arguindo preliminar de ilegitimidade passiva, ao argumento de que apenas o credor hipotecário detém competência para cancelar o gravame perante o cartório imobiliário. No mérito, sustentou a impossibilidade do cumprimento da obrigação de fazer e a ausência de ato ilícito apto a gerar dano moral (ID 102257202). A ré Construtora Leal Moreira Ltda., embora devidamente citada (ID 100966250), deixou transcorrer o prazo sem apresentar resposta (ID 105833031). A autora apresentou réplica, noticiando a interposição de agravo de instrumento pelos bancos réus, cujo provimento foi negado (ID 111504142), bem como informando que o termo de liberação fornecido extemporaneamente pela instituição financeira continha incorreções que impediram o registro cartorário (ID 133606630). A decisão de saneamento decretou a revelia da ré Construtora Leal Moreira Ltda., rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré Gundel Incorporadora Ltda., fixou os pontos controvertidos, deferiu a inversão do ônus da prova com fundamento no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor e determinou a especificação de provas (ID 163490910). Devidamente intimadas, as partes não requereram a produção de outras provas e a autora efetuou o recolhimento das custas finais (ID 182226587). A autora peticionou noticiando a manutenção do descumprimento da ordem liminar e requerendo medidas coercitivas (ID 186160469). É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é essencialmente de direito e a prova documental colacionada aos autos é suficiente para o desfecho da causa. 2.1. Da ineficácia da hipoteca perante a adquirente No mérito, a controvérsia central reside na subsistência da garantia hipotecária gravada sobre o imóvel residencial adquirido pela autora e integralmente quitado perante a construtora. A prova documental juntada ao feito demonstra que o preço da unidade habitacional nº 2201 do Edifício Torre Ekoara foi integralmente adimplido em 15 de julho de 2014, conforme termo de quitação emitido pela ré GUNDEL INCORPORADORA LTDA. (ID 102257222). A titularidade dos direitos aquisitivos pela autora também resta demonstrada por meio da escritura pública de inventário e doação regularmente lavrada (ID 97407243). Não obstante o adimplemento integral das obrigações contratuais pela adquirente de boa-fé, a matrícula do imóvel permaneceu onerada por hipoteca constituída pela construtora em favor das instituições financeiras rés para garantia do financiamento global do empreendimento. O ordenamento jurídico protege o adquirente de boa-fé que cumpre suas obrigações financeiras, vedando que a garantia real firmada entre a construtora e o agente financeiro atinja o patrimônio do comprador do imóvel residencial. A matéria encontra-se consolidada na Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça: Súmula 308/STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Desse modo, quitado integralmente o valor pactuado para a compra do imóvel, a hipoteca instituída em decorrência do financiamento concedido à incorporadora não produz efeitos contra a adquirente. Às instituições financeiras cabe emitir e fornecer de forma escorreita o termo de cancelamento de hipoteca apto ao registro, enquanto às empresas construtoras e incorporadoras cumpre adotar as providências administrativas e contratuais necessárias para a transmissão da propriedade desonerada. Conforme demonstrado nos autos, o documento fornecido não se mostrou apto à efetiva baixa do gravame, tendo sido expedida nota de exigência pelo oficial registrador, conforme documentação referida no ID 133606630. Impõe-se, portanto, a confirmação da tutela de urgência anteriormente concedida e a desconstituição definitiva da hipoteca em relação à autora. 2.2. Da petição de ID 186160469 e das medidas destinadas ao cumprimento da tutela Na petição de ID 186160469, a autora noticia a persistência do descumprimento da tutela de urgência e requer, essencialmente, duas providências: (i) a majoração da multa coercitiva anteriormente fixada; e (ii) a expedição de mandado judicial diretamente ao 2º Ofício de Registro de Imóveis de Belém/PA para efetivação da baixa da hipoteca. Quanto ao pedido de majoração das astreintes, entendo que não se mostra necessária, neste momento, a elevação do valor da multa diária. A tutela de urgência concedida no ID 100114149 já estabeleceu multa diária de R$ 1.000,00, limitada ao montante de R$ 100.000,00, valor que se revela suficiente e proporcional à finalidade coercitiva da medida. Além disso, com o julgamento definitivo da controvérsia, mostra-se mais adequado adotar providência de natureza sub-rogatória capaz de produzir diretamente o resultado prático equivalente ao adimplemento da obrigação, em vez de simplesmente ampliar a sanção pecuniária. Assim, indefiro o pedido de majoração das astreintes, sem prejuízo da multa já fixada na decisão de ID 100114149, cuja exigibilidade e extensão deverão ser apuradas na via executiva própria. Com efeito, as astreintes constituem técnica de coerção indireta e o valor eventualmente acumulado em decorrência do descumprimento da tutela provisória configura obrigação pecuniária cuja satisfação demanda atividade executiva própria. Nesse sentido, eventual pretensão da autora destinada à cobrança dos valores decorrentes da multa cominatória deverá ser formulada mediante cumprimento provisório de sentença, em autos apartados. Diversamente, merece acolhimento o pedido de adoção de medida sub-rogatória para efetivação do cancelamento do gravame. Nos termos dos arts. 139, IV, 297 e 536, caput e § 1º, do Código de Processo Civil, compete ao Juízo determinar as medidas necessárias à efetivação da tutela específica ou à obtenção do resultado prático equivalente. Considerando o tempo transcorrido desde a concessão da tutela de urgência, bem como a notícia de que o documento anteriormente fornecido não foi suficiente para o cancelamento integral do gravame, a expedição de ordem judicial diretamente ao Registro de Imóveis revela-se medida adequada, proporcional e, sobretudo, mais efetiva do que a simples majoração da multa. Desse modo, a própria sentença, acompanhada da respectiva certidão judicial e dos documentos necessários à individualização do imóvel, poderá servir de título hábil para o cancelamento da hipoteca, independentemente de nova manifestação de vontade das rés, após observadas as condições estabelecidas no dispositivo. 2.3. Dos ônus sucumbenciais No tocante aos ônus sucumbenciais, em atenção aos princípios da sucumbência e da causalidade, os réus devem responder solidariamente pelas custas processuais e pelos honorários advocatícios, visto que a manutenção do gravame e a ausência de sua efetiva liberação deram causa ao ajuizamento e ao prosseguimento da presente ação. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) CONFIRMAR a tutela de urgência concedida no ID 100114149; b) DECLARAR a ineficácia da hipoteca gravada sobre o imóvel objeto da matrícula nº 26274LS do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Belém/PA, correspondente ao apartamento nº 2201, Torre Norte, Edifício Torre Ekoara, perante a autora, determinando sua definitiva desconstituição e cancelamento; c) DETERMINAR que os réus adotem, no prazo de 5 (cinco) dias, todas as providências necessárias à efetiva liberação e baixa da hipoteca, inclusive mediante emissão e entrega de termo de liberação formalmente apto ao registro, livre dos vícios ou pendências anteriormente apontados pelo oficial registrador; d) transcorrido o prazo acima sem a comprovação da efetiva baixa do gravame, EXPEÇA-SE MANDADO ao 2º Ofício de Registro de Imóveis de Belém/PA, instruído com cópia desta sentença e dos documentos necessários, determinando o cancelamento da hipoteca incidente sobre a matrícula nº 26274LS, servindo a ordem judicial como título hábil para a prática do ato registral, independentemente de nova manifestação das rés; e) quanto à petição de ID 186160469, INDEFIRO o pedido de majoração das astreintes, mantendo-se a multa estabelecida na decisão de ID 100114149, sem prejuízo da apuração de sua efetiva incidência; f) ESCLAREÇO que eventual cobrança das astreintes decorrentes do alegado descumprimento da tutela de urgência deverá ser promovida pela parte interessada mediante cumprimento provisório em autos apartados. Em virtude da sucumbência, condeno os réus, solidariamente, ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Intime(m)-se a(s) parte(s) requerida(s), advertindo-a(s) que em caso de não pagamento das custas processuais, no prazo de 15 (quinze) dias, o crédito delas decorrente sofrerá atualização monetária e incidência dos demais encargos legais e será encaminhado para cobrança extrajudicial e inscrição em dívida ativa (art. 46 caput da Lei Estadual de Custas – Lei nº. 8328/2015). Havendo custas finais pendentes de pagamento, fica autorizado o arquivamento definitivo dos autos e a instauração do procedimento administrativo de cobrança (PAC), conforme dispõe o artigo 46, § 2º da Lei 8.328/2015, obedecido os procedimentos previstos Resolução nº 20/2021- GP. Persistindo a inadimplência do débito, determino que a unidade de arrecadação adote os procedimentos para inscrição do(a) devedor(a) na dívida ativa do Estado do Pará (arts. 13 e 14 da Resolução nº 20/2021- GP). Havendo Embargos de Declaração tempestivos (art. 1.022 do NCPC), serão recebidos sem efeito suspensivo; o prazo recursal será interrompido (art. 1.026 do NCPC); e a 3ª UPJ, mediante ATO ORDINATÓRIO, deverá intimar o(s) embargado(s) para, querendo, manifestar(em)-se, no prazo de 05 (cinco) dias úteis (art. 1.023, §2º, do NCPC), certificando-se o ocorrido e em seguida fazendo conclusão dos autos para apreciação. Havendo apelação, intime(m)-se o(s) apelado(s), mediante ATO ORDINATÓRIO, para apresentar(em), caso queira(m), contrarrazões, no prazo legal. Após, certifique-se e encaminhem-se os autos ao E. Tribunal de Justiça do Estado do para Pará para os devidos fins. Na hipótese de trânsito em julgado, não havendo pendências, determino o ARQUIVAMENTO dos autos com as providências de praxe. Fica desde já deferido o desarquivamento automático dos autos, caso a parte interessada formule pedido de liquidação/cumprimento de sentença no prazo de até 15 (quinze) dias contados do efetivo arquivamento, ficando isenta do recolhimento das custas de desarquivamento. Decorrido esse prazo, os autos somente serão desarquivados mediante a comprovação do recolhimento das respectivas custas, salvo se a parte requerente for beneficiária da gratuidade da justiça. Intimem-se. Expeça-se o necessário. Cumpra-se. Belém, (data constante na assinatura digital). DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE CONFORME LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM 02
