Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ Vara Única da Comarca de Caracol e-mail: - Fone: ( ) Rua João Dias, 227, Centro, CARACOL - PI - CEP: 64795-000 PROCESSO Nº: 0802090-23.2025.8.18.0089 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Obrigação de Fazer / Não Fazer] AUTOR: MARIVALDO RIBEIRO DIAS DE MACEDO REU: ELIÉSIO JOSÉ DA ROCHA SENTENÇA Vistos etc. 1. Relatório Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer promovida por Marivaldo Ribeiro Dias de Macedo em face de Eliésio José da Rocha, Tabelião e Oficial de Registro da Serventia Extrajudicial do Ofício Único de Caracol, Piauí, visando a obrigação de fazer consistente na lavratura e registro de escritura de compra e venda imobiliária. O autor relatou, em síntese, ter adquirido um lote de terra urbana com área de duzentos e seis metros quadrados, integrante de área maior registrada sob a matrícula nº 651 do Cartório de Registro de Imóveis de Caracol, pelo preço de trinta e cinco mil reais, com pagamento realizado ao inventariante do espólio de Raimundo Ferreira da Silva em setembro de 2019 (ID 85815041). Menciona ter quitado o respectivo Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em setembro de 2022 (ID 85815498), bem como os emolumentos cartorários devidos em março de 2023, sob a gestão do antigo oficial interino (ID 85815498). Em razão da inércia administrativa e da imposição de sucessivas notas devolutivas consideradas desarrazoadas, ajuizou a presente demanda de obrigação de fazer em novembro de 2025 (ID 85815041). No curso da demanda, foi deferida tutela de urgência em 14 de novembro de 2025 (ID 86244037) determinando ao tabelião a imediata conclusão dos serviços de registro, vedada a imposição de novas exigências documentais dissociadas da realidade fática e legal do bem (ID 86244037). O requerido foi intimado/citado da decisão em 08/12/2025 (id 87593563). Apesar de ter constituído o Dr. FarleyMeyer como seu advogado (id87684017), o requerido não apresentou contestação. Certificou-se o trânsito em julgado da decisão em 31 de janeiro de 2026 (ID 89812087), motivo pelo qual o autor ingressou com pedido de cumprimento de sentença em 2 de fevereiro de 2026 (ID 89906693). Em despacho datado de 3 de março de 2026 (ID 91677668), este juízo fixou multa diária de quinhentos reais, limitada ao prazo de quinze dias, para que o executado comprovasse o cumprimento integral da obrigação (ID 91677668). Intimado pessoalmente em 10 de março de 2026 por Oficial de Justiça (ID 92206718), o prazo para adimplemento da obrigação expirou em 8 de abril de 2026 sem a comprovação do ato registral, conforme certidão de decurso exarada nos autos em 9 de abril de 2026 (ID 94099994). Diante disso, o autor peticionou comunicando o descumprimento e requereu a determinação do depósito provisório da multa acumulada de sete mil e quinhentos reais e a sua majoração diária (ID 94059615). Subsequentemente, em 17 de abril de 2026, o Oficial de Registro Eliésio José da Rocha apresentou manifestação formal como suscitação de dúvida (ID 94580978), alegando a existência de pendências documentais intransponíveis à luz da legislação de registros públicos (ID 94580978). Argumenta que o lote está inserido em loteamento irregular, denominado 'Raimundo Silva' (ID 85815498), carente de registro na matrícula nº 651 e de prévia aprovação do Poder Público (ID 94580978). Aponta, ainda, o óbito de uma das outorgantes vendedoras, Amanda Pindaíba de Castro, ocorrido em 14 de julho de 2023 (ID 94580978), o que extinguiu o mandato outorgado por procuração particular aos advogados que assinam a minuta de escritura, impossibilitando a prática do ato por representação (ID 94580978). Requer, assim, o recebimento da manifestação como suscitação de dúvida e o afastamento da obrigação imediata e das astreintes (ID 94580978). Vieram os autos conclusos. Decido. 2. Fundamentação O feito comporta julgamento antecipado nos termos do art. 355, I, do CPC, uma vez que trata-se de questão eminentemente de direito, não havendo necessidade de dilação probatória. 2.1 - Da Revelia Apesar de citado/intimado em 08/12/2025, o requerido permaneceu inerte, transcorrendo o prazo in albis. O requerido só se manifestou nos autos em 17/04/2026 com a peça denominada de suscitação de dúvida, portanto, evidente o transcurso do lapso temporal de 15 (quinze) dias úteis para apresentar contestação, razão pela qual declaro a revelia nos termos do art. 344 do CPC. Em que pese a declaração de revelia, in caso, não se operou a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor, pois, se trata de direitos indisponíveis (art. 345, II, do CPC), ou seja, o oficial de Registro tem o dever e não a faculdade de averiguar os requisitos formais do título apresentado para registro. 2.2 - Da certidão de Trânsito em Julgado. Consta nos autos (id 89812087) certidão de trânsito em julgado. Em que pese tal certidão, frisa-se que não há falar em coisa julgada material, mas tão somente de preclusão para ingresso de Agravo de Instrumento com relação à decisão interlocutória. Assim, também não há falar em execução definitiva como requereu o autor. 2.3 - Da Suscitação de Dúvida O artigo 198 da Lei de Registros Públicos disciplina o procedimento de dúvida quando há exigência a ser satisfeita pelo oficial. Entretanto, trata-se de procedimento administrativo dirigido ao Juiz Corregedor permanente. Vejamos o seguinte julgado: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL -REGISTRO DE MANDADO DE USUCAPIÃO - NEGATIVA ADMINISTRATIVA DO CARTÓRIO - AJUIZAMENTO DE AÇÃO JUDICIAL - INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL - DESNECESSIDADE DE PRÉVIO ESGOTAMENTO DA VIA ADMINISTRATIVA - RECURSO PROVIDO - SENTENÇA CASSADA. 1. O incidente de suscitação de dúvida relativa à exigência cartorária, previsto no art. 198 da Lei de Registros Publicos, é procedimento de natureza administrativa e a decisão que resolve o litígio, embora seja prolatada por órgão do Poder Judiciário, não possui caráter jurisdicional . 2. À luz da garantia constitucional do acesso à jurisdição (art. 5º, XXXV, CR/88), não há porque exigir o prévio esgotamento da via administrativa para se propor o ajuizamento de ação judicial em face de exigências cartorárias reputadas como ilegais. (TJ-MG - Apelação Cível: 50002727520208130710, Relator.: Des .(a) Wagner Wilson, Data de Julgamento: 08/07/2021, Câmaras Cíveis / 19ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 14/07/2021). Apesar de no RMS 9.372 o STJ ter admitido a suscitação de dúvida em face de título judicial, o que é o caso dos autos, ela não pode ser promovida nos próprios autos da ação judicial, dada a sua natureza administrativa. Assim, recebo a manifestação de ID 94580978 como petição avulsa, sem natureza de suscitação de dúvida. 2.4 - Do Mérito: Óbice Registral do Loteamento Irregular Adentrando no mérito do primeiro impedimento apontado pelo Tabelião titular, constata-se que o lote de terra de duzentos e seis metros quadrados pretendido pelo exequente provém do denominado 'Loteamento Raimundo Silva' (ID 85815498), empreendimento fático desprovido de qualquer registro ou desmembramento formal na matrícula mãe nº 651 do Cartório de Registro de Imóveis de Caracol (ID 94580978). A certidão de inteiro teor da matrícula demonstra que o imóvel originário, correspondente a uma área urbana maior, foi partilhado judicialmente em frações ideais abstratas de um sétimo para cada herdeiro (ID 94581509), sem que tenha ocorrido o parcelamento formal do solo, demarcação técnica de lotes ou a respectiva abertura de matrículas filhas. O ordenamento jurídico brasileiro veda a comercialização e o consequente registro imobiliário de lotes de terrenos oriundos de loteamento pendente de regularização administrativa. A ausência de registro do projeto de loteamento perante o fólio imobiliário atrai a incidência da proibição cogente contida na legislação de parcelamento do solo urbano, que obsta a alienação de frações desprovidas de matrícula individualizada. O artigo 37 da Lei 6.766/1979 reza expressamente que "É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado". O precedente do TJPI confirma a impossibilidade de registro ou adjudicação de lote sem a prévia averbação do desmembramento e regularização do loteamento: EMENTA: CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS LEGAIS. INEXISTÊNCIA. AVERBAÇÃO DE DESMEMBRAMENTO. AUSÊNCIA. NÃO INDIVIDUALIZAÇÃO DO BEM PERANTE O REGISTRO DE IMÓVEIS. ADJUDICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1.Trata-se de ação de adjudicação compulsória julgada extinta sem julgamento do mérito ao fundamento de que a parte autora é carecedora do direito de ação, uma vez que para a aquisição da fração imobiliária narrada na inicial seria necessário que o lote objeto dos autos tivesse ao menos sua regular individualização na transcrição, o que não fora observado no caso. 2. A ausência de averbação do desmembramento de imóvel torna impossível a procedência da ação de adjudicação, pois inviabiliza a outorga de escritura definitiva do bem aos adquirentes, inclusive porque não poderá ser levada a registro antes da regularização do imóvel no registro imobiliário, o que deve feito em procedimento próprio, que extrapola os limites da presente demanda. 3. Com efeito, entendo que a inscrição no registro do memorial do loteamento é condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória, logo, não merece reparo a sentença de origem, devendo ser mantida a improcedência dos pedidos. 4. Sentença mantida. 5. Recurso conhecido e não provido. (TJPI - RECURSO INOMINADO CÍVEL - No 0000003-15.1998.8.18.0109 - Relator(a): FRANCISCO GOMES DA COSTA NETO - 4ª Câmara Especializada Cível - Data 07/10/2024) O julgamento proferido pela Corte Estadual piauiense amolda-se com exatidão à hipótese dos autos, evidenciando que a pretensão do comprador de individualizar faticamente sua parcela no fólio registral esbarra na irregularidade do loteamento. A pretendida abertura de matrícula autônoma para o terreno do autor (ID 85815498) sem a regularização de todo o empreendimento imobiliário violaria os princípios de ordem pública da especialidade objetiva, que exige a perfeita identificação física do imóvel (artigo 176 da Lei de Registros Públicos), e da continuidade registral, o qual veda o registro de transmissão sem o encadeamento prévio e perfeito da cadeia de proprietários e parcelamentos (artigo 195 da Lei de Registros Públicos). Desse modo, tenho que assiste razão ao Oficial de Registro, não tendo o autor se desincumbido do ônus da prova quanto ao atendimento das pendências identificadas nas notas técnicas. Em situação como a do imóvel adquirido pelo autor, é possível sua regularização por outras vias, a exemplo da REURB e a ação de usucapião. 2.5 - Do Mérito: Óbice do Falecimento de Outorgante e Extinção do Mandato O segundo óbice deduzido pelo oficial registrador diz respeito à inviabilidade da lavratura da escritura pública de compra e venda pela representação da vendedora já falecida Amanda Pindaíba de Castro (ID 94580978), óbito ocorrido em 14/07/2023. A minuta da escritura notarial inacabada (ID 94581501) lista como outorgante vendedora a senhora Amanda Pindaíba de Castro (ID 94581501), a qual se pretendia representar por procuradores com escritório em São Raimundo Nonato, amparados por procuração particular firmada em 20 de junho de 2023 (ID 85815498). Contudo, restou documentado nos autos que Amanda Pindaíba de Castro faleceu em 14 de julho de 2023 (ID 94580978), no município de São Raimundo Nonato, Piauí. A morte do mandante opera, por força de lei, a extinção imediata do contrato de mandato, retirando dos procuradores a legitimidade para manifestar a vontade em nome da falecida. O dispositivo do Código Civil prevê expressamente a extinção do mandato em decorrência da morte de uma das partes: Art. 682. Cessa o mandato: I - pela revogação ou pela renúncia; II - pela morte ou interdição de uma das partes; III - pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer; IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio. O julgado do TJPI corrobora que o falecimento do outorgante extingue o mandato, obstando a prática de atos de representação posteriores: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. FALECIMENTO DO OUTORGANTE. EXTINÇÃO DA PROCURAÇÃO. FALTA SUPERVENIENTE DE LEGITIMIDADE. RECURSO NÃO CONHECIDO.I. CASO EM EXAME: Apelação interposta por advogado sem prévia habilitação dos sucessores, em nome de parte já falecida, após extinção do processo no primeiro grau por ausência de habilitação do espólio.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: A possibilidade de conhecimento de recurso interposto por advogado sem representação válida, em razão da extinção da procuração com a morte do outorgante (art. 682, II, do Código Civil), sem que tenha havido habilitação formal de sucessores ou do espólio.III. RAZÕES DE DECIDIR: O falecimento do outorgante extingue a procuração por ato unilateral, nos termos do art. 682, II, do Código Civil, retirando do advogado qualquer legitimidade para representar judicialmente a parte falecida, salvo em situações excepcionais previstas em lei (não aplicáveis ao caso). Não havendo habilitação de sucessores, o recurso interposto pelo advogado carece de pressuposto subjetivo de admissibilidade.IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso não conhecido, por ausência de pressupostos de admissibilidade, conforme art. 932, III, do CPC/15. Vistos etc. Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por ANTONIO SAMPAIO SANTOS contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Teresina, nos autos do Processo nº 0801405-33.2020.8.18.0140, ação revisional de valores creditados na conta PASEP, ajuizada originalmente pela parte falecida. Conforme sentença de id. 24620586, o MM. Juízo de origem extinguiu o feito sem resolução do mérito, com fulcro no art. 485, IV, do CPC, em razão do falecimento do autor e da ausência de habilitação de seus herdeiros. De (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL - No 0801405-33.2020.8.18.0140 - Relator(a): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 30/05/2025) Conforme a orientação sedimentada pelo Tribunal piauiense, o falecimento extingue a eficácia do mandato, obstando que terceiros ajam em nome da parte falecida. Assim, a outorga da escritura de compra e venda para a transferência do quinhão ideal de Amanda Pindaíba de Castro (ID 94581509) não pode se perfectibilizar por meio da procuração que cessou seus efeitos em julho de 2023 (ID 85815498). Para a lavratura válida do título, revela-se indispensável a regularização da representação civil, seja mediante a inclusão de seus herdeiros, a habilitação do espólio ou a autorização por alvará judicial específico no bojo do inventário dos bens deixados pela falecida, restando, pois, justificado o impedimento apontado pelo oficial. Ademais, a última nota devolutiva fez constar que, em caso de representação, deveria ser juntado procuração pública. Ocorre que todas as procurações com poderes outorgados ao Escritório de advocacia do Dr. Raniletti Carvalho de Macedo são particulares. 3. Inexigibilidade e Afastamento das Astreintes Reconhecidos os óbices intransponíveis que impedem o cumprimento da obrigação de fazer, resta examinar a exigibilidade da multa diária fixada em desfavor do oficial do cartório pelo suposto descumprimento da ordem de registro (ID 91677668). As astreintes consistem em meio de coerção indireta voltado a impulsionar o devedor recalcitrante ao adimplemento de obrigação. Contudo, na hipótese em que o devedor demonstra justa causa ou impossibilidade jurídica absoluta para a consecução do ato ordenado, a aplicação da sanção pecuniária perde sua finalidade instrumental e deve ser afastada para evitar o enriquecimento sem causa do credor. O CPC em seu art. 537, § 1º, II, autoriza o magistrado a modificar ou excluir a multa cominatória quando demonstrada justa causa para o descumprimento. O precedente do TJPI admite expressamente a revisão ou exclusão das astreintes na fase de cumprimento de sentença: EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. ASTREINTES. REVISÃO NA FASE EXECUTIVA. INEXISTÊNCIA DE COISA JULGADA. COMPROVAÇÃO DO CUMPRIMENTO DA ORDEM JUDICIAL. AFASTAMENTO DA MULTA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de Instrumento interposto contra decisão proferida em fase de Cumprimento de Sentença que acolheu impugnação apresentada por instituição financeira, para afastar a cobrança de multa cominatória (astreintes) e reconhecer excesso de execução. O agravante sustenta a ocorrência de coisa julgada quanto à multa fixada e a permanência do descumprimento da obrigação de fazer consistente na cessação de descontos em benefício previdenciário. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a decisão que fixa astreintes faz coisa julgada, impedindo sua revisão na fase de cumprimento de sentença; e (ii) estabelecer se houve efetivo descumprimento da obrigação de fazer a justificar a cobrança da multa cominatória. III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 1.015, parágrafo único, do CPC autoriza a interposição de agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de cumprimento de sentença. A multa cominatória prevista no art. 537 do CPC possui natureza coercitiva e instrumental, destinando-se a compelir o devedor ao cumprimento da ordem judicial. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.333.988/SP (Tema 706), firmou entendimento de que a decisão que comina astreintes não preclui nem faz coisa julgada, podendo ser revista, modificada ou excluída a qualquer tempo, inclusive na fase de cumprimento de sentença. A exigibilidade das astreintes depende da comprovação do descumprimento da obrigação imposta, inexistindo fato gerador da penalidade quando demonstrado o adimplemento. A prova documental constante dos autos, notadamente extrato de empréstimos consignados emitido pelo INSS, demonstra que a suspensão dos descontos relativos ao contrato litigioso ocorreu em 15/08/2022, não havendo registro de novos débitos após essa data. Comprovado o cumprimento da obrigação de fazer — cessação dos descontos —, exaure-se a finalidade coercitiva da multa, sendo indevida sua manutenção. A cobrança de astreintes após o adimplemento da obrigação configuraria enriquecimento indevido do credor, vedado pelo ordenamento jurídico. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A decisão que fixa astreintes não faz coisa julgada material e pode ser revista ou excluída na fase de cumprimento de sentença. A multa cominatória somente é exigível mediante comprovação do efetivo descumprimento da obrigação de fazer. Comprovado o adimplemento da ordem judicial, impõe-se o afastamento das astreintes. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - No 0763163-61.2025.8.18.0000 - Relator(a): MARIO BASILIO DE MELO - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 24/03/2026) A aplicação do entendimento consolidado do Tribunal de Justiça do Piauí impõe o cancelamento da multa na fase executiva. O atual tabelião Eliésio José da Rocha assumiu o Ofício Único de Caracol em junho de 2024 (ID 94580978), após o início do procedimento administrativo em 2023 e sem receber o repasse dos emolumentos pagos na gestão anterior (ID 94580978). A sua atuação pautou-se na estrita observância do princípio da legalidade e no dever de qualificar juridicamente os títulos, agindo de boa-fé ao negar o registro diante de loteamento flagrantemente irregular (ID 85815498) e de outorgante vendedora já falecida (ID 94580978). Exigir o cumprimento da obrigação de fazer sob ameaça de multa diária equivaleria a compelir o oficial de registro à prática de ato ilícito administrativo e nulo no plano registral, de modo que se impõe afastar e revogar as astreintes fixadas. 4. Dispositivo e Determinações Finais Ante o exposto, com fundamento no art. 487 do CPC, resolvendo o mérito, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão autoral, em decorrência da irregularidade e ausência de registro do loteamento 'Raimundo Silva' na matrícula nº 651 (ID 94580978), bem como em razão do falecimento da outorgante Amanda Pindaíba de Castro (ID 94580978) e extinção da procuração de ID 85815498. Em consequência, REVOGO a decisão liminar e a multa cominatória (astreintes) outrora fixada pela decisão de ID 91677668, declarando a inexigibilidade dos valores apurados a esse título pelo exequente (ID 94059615). Custas pelo autor, cuja exigibilidade fica sob condição suspensiva em decorrência da gratuidade da justiça. Deixo de condenar o autor em honorários advocatícios, uma vez que o processo tramitou à revelia do requerido. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitado em julgado, arquive-se com baixa na distribuição. CARACOL-PI, 10 de julho de 2026. CLEIDENI MORAIS DOS SANTOS Juiz(a) de Direito do(a) Vara Única da Comarca de Caracol
