Inteiro teor
Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 6ª Vara Cível da Comarca de Jaboatão dos Guararapes ROD BR-101 SUL KM 80, S/N, - do km 86,007 ao km 88,000, PRAZERES, JABOATÃO DOS GUARARAPES - PE - CEP: 54345-160 - F:(81) 34615600 Processo nº 0019518-63.2025.8.17.2810 EMBARGANTE: AMARA MARIA DO NASCIMENTO EMBARGADO(A): RESIDENCIAL VILLA DAS PALMEIRAS SENTENÇA Vistos, etc. AMARA MARIA DO NASCIMENTO, já devidamente qualificada nos autos, assistida juridicamente pela Defensoria Pública do Estado de Pernambuco, ajuizou os presentes "EMBARGOS À EXECUÇÃO" em face do RESIDENCIAL VILLA DAS PALMEIRAS, também qualificado. A demanda foi distribuída por dependência à ação de execução de título extrajudicial autuada sob o nº 0041398-82.2023.8.17.2810, a qual tem por objeto a cobrança de cotas condominiais inadimplidas referentes à unidade 310, bloco 02, do referido condomínio, totalizando, à época da propositura executiva, o montante de R$ 18.259,56. Em sua peça exordial, a embargante arguiu a inexigibilidade da obrigação e sua ilegitimidade passiva para figurar no polo passivo da execução. Sustentou, como tese central de defesa, que a responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio somente recai sobre o adquirente do imóvel a partir da efetiva imissão na posse, marcada pela entrega das chaves ou pela ocupação factual do bem. Alegou que, no caso em exame, jamais exerceu qualquer ato de posse sobre o imóvel vinculado ao débito, asseverando que nunca recebeu as chaves da unidade. Ressaltou que o exequente não acostou aos autos qualquer prova do exercício possessório por parte da embargante, como um termo de entrega de chaves, o que tornaria a cobrança indevida perante a sua pessoa. Invocou o disposto no art. 1.345 do Código Civil, defendendo que a responsabilidade pelas despesas de condomínio, embora de natureza propter rem, exige a relação material com o imóvel. Argumentou que, sem o gozo dos poderes inerentes à propriedade e sem a fruição dos serviços e benefícios proporcionados pelo condomínio, não subsiste o dever de contribuir para a sua manutenção. Ainda, a embargante noticiou que se encontra impossibilitada de acessar sua conta bancária destinada ao recebimento de proventos, alegando a ocorrência de bloqueios indevidos sobre verbas de natureza alimentar. Requereu os benefícios da gratuidade judiciária e a atribuição de efeito suspensivo aos embargos. Conclusos os autos, este Juízo deferiu o pleito de justiça gratuita à embargante, fundamentando-se na presunção de veracidade da declaração de insuficiência de recursos e na assistência prestada pela Defensoria Pública do Estado de Pernambuco. Na mesma oportunidade, verificou-se a inexistência de ordem de penhora ou bloqueio efetivo de ativos nos autos da ação executiva principal. Foi determinada a emenda à inicial, ante a necessidade de apresentação de fundamentação legal robusta para a tese de inexigibilidade do título, considerando a natureza propter rem das despesas condominiais e a existência de certidão cartorária (ID 145865145 na ação principal) que atesta a propriedade do imóvel em nome da embargante desde agosto de 2015, por força de instrumento particular com efeito de escritura pública. Ademais, exigiu-se a atribuição do valor da causa e a comprovação dos pressupostos do art. 919, § 1º, do Código de Processo Civil para o exame do pedido de efeito suspensivo. Em cumprimento à diligência, a embargante apresentou esclarecimentos sob o ID 223505695, reafirmando que jamais se imitiu na posse do imóvel e que a ausência de recebimento das chaves afastaria sua responsabilidade perante o condomínio, invocando o art. 1.196 do Código Civil. Atribuiu à causa o valor de R$ 7.340,99. Sobre a suspensão da execução, pleiteou a mitigação da exigência de garantia integral do juízo em razão de sua hipossuficiência econômica, amparando-se em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça acerca da admissibilidade de embargos sem prévia penhora quando demonstrado o estado de pobreza da parte executada. Apreciando a emenda, este Juízo exarou a decisão de ID 225341323, fixando definitivamente o valor da causa e indeferindo o pedido de notificação do banco da embargante para esclarecer a origem de bloqueios financeiros, uma vez que não foi demonstrada qualquer constrição judicial oriunda da execução de título extrajudicial subjacente. No tocante ao efeito suspensivo, a pretensão foi indeferida, sob o fundamento de que não houve a garantia do juízo por penhora, depósito ou caução suficientes, requisito este cumulativo e indispensável, conforme preleciona o art. 919, § 1º, do Código de Processo Civil. O magistrado reiterou, ademais, que a certidão cartorária comprova a titularidade do bem e que o débito ostenta natureza real, vinculando-se à unidade imobiliária e não meramente à pessoa do proprietário. Ato contínuo, determinou-se a intimação do embargado para apresentar manifestação no prazo de 15 dias, na forma do art. 920, I, do Código de Processo Civil. No curso da marcha processual, o RESIDENCIAL VILLA DAS PALMEIRAS trouxe aos autos a notícia de que celebrou um ajuste de sub-rogação convencional com a empresa LEVERAGE COMPANHIA SECURITIZADORA, por meio de instrumento particular de termo e compromisso de cessão de direitos creditórios (ID 232618723 e ID 232618725). Em decorrência desse fato jurídico, as partes requereram a sucessão processual no polo ativo da execução e no polo passivo dos presentes embargos, nos moldes do art. 778, § 1º, IV, do Código de Processo Civil, que autoriza o sub-rogado a prosseguir na execução forçada independente do consentimento do executado. A embargada sucessora apresentou sua resposta aos embargos à execução (ID 232822360/Pág. 105), oportunidade em que refutou integralmente as teses defensivas. Sustentou a plena validade do título executivo extrajudicial que embasa a cobrança, argumentando que a obrigação de contribuir para as despesas condominiais possui natureza propter rem, vinculando-se diretamente à unidade imobiliária e ao seu titular do direito real, independentemente da efetiva fruição dos serviços ou da ocupação física do imóvel. Ressaltou que a matrícula do imóvel (ID 145865145 dos autos da execução nº 0041398-82.2023.8.17.2810) comprova de forma inconteste a condição de proprietária da embargante, fato que gera a presunção legal de sua responsabilidade pelo pagamento das cotas inadimplidas. Ao final, a Leverage requereu o julgamento antecipado do mérito por se tratar de matéria exclusivamente jurídica, a rejeição integral dos embargos e o regular prosseguimento da execução forçada até a satisfação do crédito. Dando seguimento ao trâmite processual, este juízo, por meio da decisão de ID 225341323, determinou a intimação das partes para que, no prazo comum de 15 (quinze) dias, especificassem as provas que pretendiam produzir. Em resposta à referida determinação, a embargada sucessora, LEVERAGE COMPANHIA SECURITIZADORA, peticionou sob o ID 232822360, manifestando expressamente seu desinteresse na produção de novas provas. A parte embargante quedou-se inerte. Vieram-me os autos conclusos. É O RELATÓRIO. DECIDO. Conforme relatado, a controvérsia reside na responsabilidade da embargante pelo pagamento de taxas condominiais vencidas, sob a alegação de que nunca teria sido imitida na posse do imóvel, bem como na impenhorabilidade de verbas salariais supostamente bloqueadas. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Do Julgamento Antecipado do Mérito e da Sucessão Processual Inicialmente, verifico que o feito comporta o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria em debate é estritamente jurídica e os fatos relevantes encontram-se sobejamente comprovados pela prova documental acostada aos autos. A dilação probatória mostra-se desnecessária, sendo o acervo documental suficiente para o deslinde da causa. Outrossim, defiro a sucessão processual no polo passivo destes embargos, devendo a empresa LEVERAGE COMPANHIA SECURITIZADORA figurar como embargada em substituição ao RESIDENCIAL VILLA DAS PALMEIRAS. A sub-rogação convencional restou devidamente comprovada pelos instrumentos de cessão de crédito e quitação (ID 232618723 e ID 232618725), operando-se a transferência de todos os direitos e garantias do credor originário, na forma dos arts. 347, I, e 349 do Código Civil, e do art. 778, § 1º, IV, do Código de Processo Civil. 2.2. Do Mérito: Natureza Propter Rem e Responsabilidade do Proprietário A tese central da embargante sustenta que a obrigação condominial apenas surgiria com a efetiva imissão na posse (entrega das chaves), o que não teria ocorrido. Contudo, tal argumento não prospera diante da prova da propriedade constante nos autos. A natureza das despesas condominiais é reconhecidamente propter rem, ou seja, a obrigação acompanha a coisa e vincula aquele que detém o domínio ou a posse do imóvel. Nos termos do art. 1.345 do Código Civil, o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. No caso em tela, a certidão cartorária de ID 145865145 (autos principais) atesta que a embargante é a proprietária registral do imóvel desde 13/08/2015, por força de instrumento particular com efeito de escritura pública. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada no Tema Repetitivo 886, estabelece que a responsabilidade é definida pela relação jurídica material com o imóvel. Todavia, a tese de que a imissão na posse é requisito indispensável serve, ordinariamente, para resguardar o proprietário registral que alienou o bem a terceiro que já detém a posse factual (promessa de compra e venda não registrada). No cenário inverso, em que o adquirente ostenta título com efeito de escritura pública devidamente averbado, a alegação de falta de entrega das chaves não tem o condão de afastar sua responsabilidade perante o condomínio, que não pode ser penalizado por questões internas da relação entre comprador e vendedor. Nesse sentido, o Tribunal de Justiça de Pernambuco reforça que a obrigação condominial vincula o proprietário registral independentemente da posse efetiva não comprovada, conforme se colhe: Ementa: 4ª CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO Nº0071408-53.2018.8.17.2001 APELANTE:IMOBILIARIA HERGUEDAS LTDA APELADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO EL GRECO RELATOR: DES. CARLOS MORAES EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PROPRIETÁRIO REGISTRAL. AUSÊNCIA DE PROVA DA POSSE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. INAPLICABILIDADE DO TEMA 886/STJ. EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO COMPROVADO. RECURSO DE APELAÇÃO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por Imobiliária Herguedas Ltda. contra sentença que, nos autos de Embargos à Execução opostos em execução de título extrajudicial promovida pelo Condomínio do Edifício El Greco, julgou improcedentes os pedidos da embargante, reconhecendo sua legitimidade passiva como proprietária registral do imóvel e determinando o prosseguimento da execução das cotas condominiais inadimplidas referentes ao apartamento 104. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a apelante possui legitimidade passiva para responder pela execução de cotas condominiais, diante da alegada alienação e posse do imóvel por terceiro; (ii) verificar a existência de excesso de execução em razão da cumulação de multa e perda de bonificação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A obrigação condominial tem natureza propter rem, vinculando o proprietário registral do imóvel, nos termos do art. 1.245, §1º, do Código Civil. 4. A jurisprudência do STJ (Tema 886) afasta a legitimidade passiva do promitente vendedor somente quando comprovados a imissão na posse do promissário comprador e o conhecimento inequívoco do condomínio acerca da transação. 5. A apelante não comprova a efetiva alienação do bem nem a posse de terceiro, apresentando apenas relatório contábil interno, documento insuficiente para desconstituir a responsabilidade do proprietário registral. 6. Inexistindo prova da posse do comprador nem ciência inequívoca do condomínio, mantém-se a responsabilidade da apelante pelas cotas condominiais inadimplidas. 7. A alegação de excesso de execução não prospera, pois a apelante não demonstra irregularidade nos cálculos apresentados, sendo válida a cobrança de multa e perda de bonificação, deliberadas em assembleia. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso de apelação não provido. Tese de julgamento: 1. A obrigação condominial, por ser propter rem, vincula o proprietário registral do imóvel independentemente de eventual posse exercida por terceiro não comprovada nos autos. 2. A aplicação do Tema 886/STJ exige prova da imissão do promissário comprador na posse e ciência inequívoca do condomínio, requisitos não atendidos no caso concreto. 3. O excesso de execução somente se reconhece mediante comprovação de irregularidade nos cálculos apresentados, ônus que incumbe ao embargante. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.245, §1º; CPC, arts. 373, I, e 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco acordam, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do relatório, voto e ementa, os quais passam a fazer parte integrantes do presente aresto. Recife, data registrada no sistema. Des.Carlos Moraes (APELAÇÃO CÍVEL 0071408-53.2019.8.17.2001, Rel. CARLOS FREDERICO GONCALVES DE MORAES, Gabinete do Des. Carlos Frederico Gonçalves de Moraes (4ª CC), julgado em 13/10/2025, DJe ) Portanto, sendo a embargante a legítima titular do direito real sobre o bem, conforme matrícula imobiliária, a higidez do título executivo é inquestionável, subsistindo seu dever de arcar com as cotas condominiais inadimplidas, independentemente do exercício direto da posse. 3. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento nos arts. 487, inciso I, e 917 do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados nos presentes embargos à execução, mantendo hígida a execução de título extrajudicial nº 0041398-82.2023.8.17.2810 em todos os seus termos. Em razão da sucumbência, condeno a embargante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Fica, contudo, suspensa a exigibilidade de tais verbas, em razão do deferimento dos benefícios da justiça gratuita (art. 98, § 3º, do CPC). Certifique-se o teor desta sentença nos autos da execução de nº 0041398-82.2023.8.17.2810, promovendo-se, naqueles autos, a retificação do polo ativo para que conste como exequente a empresa LEVERAGE COMPANHIA SECURITIZADORA. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Jaboatão dos Guararapes, data da assinatura eletrônica. Valéria Maria de Lima Melo Estima, Juíza de Direito. mrvjc
