Inteiro teor
Poder Judiciário da Paraíba 4ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0807886-97.2024.8.15.2001 [Indenização por Dano Moral, Perdas e Danos, Obrigação de Fazer / Não Fazer] AUTOR: SILVIO DE MENDONCA FURTADO, ROSANGELA DE MENDONCA FURTADO REU: LV CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA - EPP SENTENÇA EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA REGULARIZAÇÃO DOCUMENTAL E ENTREGA JURÍDICA. OUTORGA DE ESCRITURA NO CURSO DA LIDE. PERDA PARCIAL DO OBJETO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO ADQUIRENTE (TEMA 971 DO STJ). DANOS MORAIS CONFIGURADOS. PERDAS E DANOS (LUCROS CESSANTES). REJEIÇÃO POR AUSÊNCIA DE PROVA CONCRETA. PROCEDÊNCIA PARCIAL. A outorga de escritura pública no curso da lide importa na perda superveniente do objeto quanto à obrigação de fazer, mas não afasta a responsabilidade civil da construtora pela mora anterior. A entrega jurídica e formal do imóvel vincula-se à expedição do 'habite-se' e à regularização da incorporação, sendo lícita a inversão da cláusula penal em favor do consumidor (Tema 971 do STJ) e a condenação por danos morais ante a frustração da legítima expectativa, ressalvada a rejeição de perdas e danos quando fundamentadas em alegações genéricas e desprovidas de prova material robusta. Vistos, etc. Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA, CUMULADA COM PERDAS E DANOS E INVERSÃO DE MORA ESTABELECIDA EM CLÁUSULA CONTRATUAL E DANOS MORAIS, ajuizada por SILVIO DE MENDONÇA FURTADO e ROSÂNGELA DE MENDONÇA FURTADO em face de LV CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA - EPP, todos devidamente qualificados nos autos. Alegam os autores, em síntese (ID 85732205), que firmaram com a ré, em 23 de janeiro de 2023, instrumento particular de promessa de compra e venda referente ao apartamento nº 402 do Edifício Residencial La Luna Formosa, situado em Cabedelo/PB, pelo valor de R$ 585.000,00 (quinhentos e oitenta e cinco mil reais), integralmente quitado. Aduzem que o prazo para entrega da unidade era 31/01/2023, o qual não foi cumprido. Informam a existência de diversos entraves, como a alienação fiduciária do bem em favor de instituição financeira, ausência de Registro Imobiliário Patrimonial (RIP) individualizado e falhas construtivas. Argumentam que a demora na outorga da escritura definitiva esvaziou o direito de propriedade. Requereram a outorga da escritura, a inversão da cláusula penal, indenização por perdas e danos e danos morais. Instruíram a inicial com contrato (ID 85732211), notificação extrajudicial (ID 85732212), comprovantes de quitação e documentos relativos a irregularidades na obra junto à Prefeitura de Cabedelo (IDs 85732216 e 85732217). A prioridade na tramitação foi deferida (ID 85780730) e a gratuidade da justiça foi parcialmente concedida, com redução de 99% das custas (ID 89341293). Devidamente citada, a ré apresentou contestação (ID 91214025), sustentando a ausência de atraso na entrega, sob o argumento de que a posse foi transmitida precariamente desde a assinatura do contrato e que o atraso na documentação decorreu de entraves burocráticos da Prefeitura de Cabedelo e do Cartório de Registro de Imóveis, o que configuraria força maior. Rechaçou a inversão da cláusula penal e negou a ocorrência de danos morais e materiais. Réplica apresentada no ID 92715896, rebatendo as teses defensivas e apontando que a entrega jurídica e formal do bem só ocorre com a regularização documental. No saneamento do feito (ID 124354072), fixaram-se os pontos controvertidos e deferiu-se a inversão do ônus da prova em favor da parte autora. No ID 125200097, a ré peticionou informando a perda superveniente do objeto quanto à obrigação de fazer, comprovando que a escritura definitiva foi outorgada em 22/11/2024 e registrada em 05/12/2024, tendo os autores, inclusive, alienado o imóvel a terceiros em 17/06/2025 (ID 125200098). Os autores manifestaram-se nos Ids. 125934989 e 157873612, reconhecendo a regularização do registro, mas insistindo no prosseguimento do feito quanto aos pedidos indenizatórios decorrentes da mora e dos vícios. Juntaram, ainda, laudo técnico de garantias (ID 125934990) e sentença de procedência proferida em processo análogo como prova emprestada (ID 128821626). Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO 1. Da Perda Parcial do Objeto Compulsando os autos, verifica-se que a obrigação de fazer consistente na outorga da escritura pública definitiva e na entrega da documentação necessária para o registro foi satisfeita no curso da lide. Conforme consta da Certidão de Inteiro Teor da Matrícula nº 34.360 (ID 125200098), a escritura foi lavrada em 22/11/2024 (R-006) e, posteriormente, os autores alienaram o bem a terceiros em 17/06/2025 (R-007). Dessa forma, em relação ao pedido de outorga de escritura e regularização do registro, impõe-se a extinção do processo sem resolução do mérito por perda superveniente do interesse processual, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Remanesce, contudo, o interesse quanto aos pedidos indenizatórios e cominatórios decorrentes do período de mora e dos danos experimentados. 2. Do Mérito A controvérsia cinge-se à verificação da mora contratual da ré, à possibilidade de inversão da cláusula penal e à configuração de danos materiais e morais. A relação jurídica entre as partes é tipicamente de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor. A ré, na qualidade de incorporadora e construtora, responde objetivamente pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços e por falhas no cumprimento do cronograma contratual (art. 12 e 14 do CDC). 2.1. Do Atraso na Entrega e da Responsabilidade da Ré O contrato firmado previa a entrega da unidade em 31/01/2023 (ID 85732211). Computando-se a cláusula de tolerância de 180 dias, validamente pactuada (Cláusula 9), a data limite para a entrega do imóvel seria 30/07/2023. A ré sustenta que a obra estava concluída e que a demora na emissão do "habite-se" e na averbação da construção deve-se à burocracia estatal e cartorária. Tal argumento não prospera. É pacífico que a entrega do imóvel, sob o prisma jurídico e formal, somente se perfaz com a expedição da Carta de "Habite-se" e a regularização da incorporação para permitir a transferência da propriedade. No caso em tela, o "habite-se" foi emitido apenas em 31/07/2023 (ID 85732227), já fora do prazo de tolerância, ainda que por um dia. No entanto, a mora revela-se muito mais acentuada quando analisada a impossibilidade de fruição do direito de propriedade plena. A averbação da construção e a rerratificação da incorporação, indispensáveis para a individualização das unidades e escrituração, somente ocorreram no final de 2024. Eventual demora administrativa de órgãos públicos ou serventias extrajudiciais constitui "fortuito interno", risco inerente à atividade econômica da construção civil, que não pode ser transferido ao consumidor. Inclusive, destaco aqui a Súmula 161 do TJSP, aplicada por analogia técnica neste caso em Cabedelo-PB: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente. Assim, resta configurada a culpa exclusiva da ré pelo inadimplemento contratual no período compreendido entre 31/07/2023 e a efetiva regularização documental (novembro de 2024). 2.2. Da Inversão da Cláusula Penal (Tema 971 STJ) O contrato previa, na Cláusula XIV, item 31, multa de 0,33% ao dia sobre o valor do contrato em desfavor dos compradores para o caso de mora no recebimento da escritura. Diante da ausência de penalidade equivalente para a vendedora, deve-se aplicar a tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo 971, que autoriza a inversão da cláusula penal em favor do consumidor. No caso dos autos, a ré permaneceu em mora quanto ao dever de possibilitar a escrituração desde a notificação realizada (ID 85732212). Contudo, a aplicação cega da multa diária de 0,33% sobre o valor total do contrato (R$ 585.000,00) por um período superior a um ano resultaria em montante que ultrapassa a metade do valor do próprio bem, gerando enriquecimento sem causa. Portanto, em observância ao art. 413 do Código Civil, que permite a redução equitativa da penalidade se esta for manifestamente excessiva, e considerando que os autores chegaram a exercer a posse de fato, a multa deve ser arbitrada de forma a indenizar o tempo em que o imóvel permaneceu com a propriedade irregular. Arbitro a indenização pelo inadimplemento contratual em 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, por cada mês de atraso, pro rata die, a contar de 31/07/2023 até a data da outorga da escritura (22/11/2024), parâmetro este que se mostra mais razoável e equilibrado para a hipótese de inadimplemento de obrigação de fazer convertida em indenização. 2.3. Das Perdas e Danos (Lucros Cessantes) Quanto ao pleito de indenização por perdas e danos fundamentado em rendimentos hipotéticos ou prejuízos na revenda do imóvel, entendo pela insubsistência do pleito. Os autores não trouxeram prova robusta de que deixaram de lucrar valor específico ou de que a venda por R$ 565.000,00 foi abaixo do valor de mercado por culpa direta das irregularidades (considerando que o valor histórico pago foi R$ 585.000,00). O requerimento formulado a meu ver é genérico e carece de lastro probatório material que sustente a condenação em lucros cessantes. 2.4. Dos Danos Morais O dano moral está configurado. O atraso na entrega da documentação de um imóvel quitado, somado à constatação de vícios construtivos e irregularidades no projeto (como a usurpação de área comum demonstrada nos laudos e notificações da prefeitura), frustra a legítima expectativa de moradia e tranquilidade, especialmente em se tratando de autores idosos. A situação vivenciada ultrapassa o mero dissabor cotidiano, atingindo a dignidade dos adquirentes que se viram impedidos de regularizar seu patrimônio por quase dois anos. Considerando a capacidade econômica das partes e a gravidade da conduta, fixo a indenização em R$ 12.000,00 (doze mil reais), valor este total para ambos os autores, por entender suficiente para a função compensatória e pedagógica da medida. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito (art. 487, I, CPC), para: a) CONDENAR a ré ao pagamento de multa contratual invertida, fixada no percentual de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor atualizado do contrato (R$ 585.000,00), devida desde 31/07/2023 até a data da lavratura da escritura (22/11/2024), com juros de mora pela taxa legal ao mês a partir da citação (com a dedução prevista no § 1º do art.406, do Código Civil) e correção monetária pelo IPCA a partir de cada mês vencido; b) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 12.000,00 (doze mil reais) em favor dos autores, corrigidos monetariamente pela SELIC a partir desta data (Súmula 362 STJ), como fator único de correção e juros. Ressalto que o cálculo dos valores devidos, conforme o presente título judicial, deverá ser feito por meio de simples cálculos aritméticos na fase do próprio Cumprimento de Sentença, considerando a liquidez da sentença. Diante da sucumbência mínima dos autores, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, § 2º, CPC). Publique-se. Registre-se. Intimem-se. JOÃO PESSOA, 13 de julho de 2026. Juiz(a) de Direito
