Inteiro teor
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Araguari / Unidade Jurisdicional 3º JD da Comarca de Araguari Avenida Doutor Oswaldo Pieruccetti, 400, - até 999/1000, Sibipiruna, Araguari - MG - CEP: 38445-130 PROJETO DE SENTENÇA PROCESSO: 5013305-47.2025.8.13.0035 AUTOR: PATRICIA PEIXOTO DOS SANTOS CPF: 056.588.336-47 RÉU/RÉ: LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA CPF: 23.791.867/0001-08 Vistos, etc. Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da Lei nº 9.099/95. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedidos de nulidade de cláusula, restituição de valores e indenização por danos morais ajuizada por PATRICIA PEIXOTO DOS SANTOS em face de LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. A autora alega que, em 22 de janeiro de 2025, celebrou com a ré contrato particular de compromisso de venda e compra de fração de tempo de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, tendo por objeto a cota nº 22 da unidade habitacional nº 107, Bloco C, do empreendimento Lagoa Eco Towers, em Caldas Novas/GO, pelo valor total de R$ 79.990,00 (setenta e nove mil novecentos e noventa reais). Sustenta que pagou a quantia de R$ 17.673,94 (dezessete mil seiscentos e setenta e três reais e noventa e quatro centavos) e que, em virtude de alterações imprevistas em sua situação financeira, buscou o distrato amigável, ocasião em que a ré teria imposto as condições da Cláusula 6.4 do contrato, consistentes na retenção de 50% da quantia paga do saldo do preço e na perda integral da comissão de corretagem. Pleiteia a rescisão do contrato, a nulidade da referida cláusula, a declaração de inexistência de débitos, a restituição integral dos valores pagos ou, subsidiariamente, com retenção não superior a 10%, além de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). O pedido de tutela de urgência foi indeferido (ID 10587652148). A ré, em contestação (ID 10639623511), arguiu preliminares de incompetência da justiça estatal, em razão de cláusula compromissória arbitral, de incompetência territorial, com base na cláusula de eleição do foro de Caldas Novas/GO, e de litisconsórcio ativo necessário do cônjuge da autora. No mérito, defendeu a validade do contrato, a inexistência de vício de consentimento e a rescisão por mera liberalidade da compradora, postulando a aplicação do artigo 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64, com retenção de 50% dos valores pagos, por se tratar de empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, além da retenção integral da comissão de corretagem, de taxa de fruição no valor de R$ 2.399,70 (dois mil trezentos e noventa e nove reais e setenta centavos) e das taxas condominiais adimplidas e inadimplidas. Impugnou o pedido de danos morais e requereu que eventual restituição tenha juros a partir do trânsito em julgado. Em impugnação (ID 10648011351), a autora refutou as preliminares e sustentou a abusividade da retenção de 50% mesmo diante do patrimônio de afetação, a devolução da comissão de corretagem e a inaplicabilidade da taxa de fruição. Em audiência de instrução e julgamento (ID 10706311692), foram colhidos os depoimentos pessoais da autora e da preposta da ré. Não havendo outras provas a produzir, vieram os autos conclusos. Passo a decidir. A relação jurídica entre as partes é de consumo, pois a autora se enquadra no conceito de consumidora final (art. 2º do CDC) e a ré no de fornecedora de produtos e serviços (art. 3º do CDC). A aquisição de fração de tempo de unidade imobiliária em regime de multipropriedade para fins de lazer caracteriza a vulnerabilidade da consumidora na relação contratual. Quanto à preliminar de convenção de arbitragem, verifica-se que a cláusula 3.2 do instrumento particular de intermediação (ID 10639623514) atende aos requisitos formais do artigo 4º, §2º, da Lei nº 9.307/96, pois redigida em destaque e com assinatura específica da aderente. Todavia, em se tratando de contrato de adesão firmado em relação de consumo, o artigo 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor comina de nulidade a cláusula que determina a utilização compulsória da arbitragem, e o ajuizamento da presente ação evidencia a discordância da consumidora em submeter-se ao juízo arbitral. A matéria foi pacificada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça: "EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO COMINATÓRIA PARA ENTREGA DE IMÓVEL. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM. LIMITES E EXCEÇÕES. CONTRATOS DE CONSUMO. IMPOSIÇÃO DA ARBITRAGEM. IMPOSSIBILIDADE. NULIDADE. 1. O propósito dos embargos de divergência consiste em dizer se: a) é nula a cláusula de contrato de consumo que determina a utilização compulsória da arbitragem; e b) se o fato de o consumidor ajuizar ação judicial afasta a obrigatoriedade de participação no procedimento arbitral. 2. Na linha da pacífica e atual jurisprudência desta Corte Superior, observa-se que, com a promulgação da Lei de Arbitragem, passaram a conviver, em harmonia, três regramentos de diferentes graus de especificidade: (I) a regra geral, que obriga a observância da arbitragem quando pactuada pelas partes; (II) a regra específica, aplicável a contratos de adesão genéricos, que restringe a eficácia da cláusula compromissória; e (III) a regra ainda mais específica, incidente sobre contratos sujeitos ao CDC, sejam eles de adesão ou não, impondo a nulidade de cláusula que determine a utilização compulsória da arbitragem, ainda que satisfeitos os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96. 3. É nula a cláusula de contrato de consumo que determina a utilização compulsória da arbitragem. 4. O ajuizamento, pelo consumidor, de ação perante o Poder Judiciário caracteriza a sua discordância em submeter-se ao juízo arbitral, não podendo prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização. 5. Na hipótese dos autos, extrai-se dos fatos delineados pelas instâncias ordinárias, que se está diante de contrato de consumo, motivo pelo qual é nula a cláusula que determina a utilização compulsória da arbitragem pelos consumidores, que, ademais, optaram por ajuizar a presente ação, o que denota a sua discordância em submeter-se ao juízo arbitral, não podendo prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização. 6. Embargos de divergência acolhidos para negar provimento ao recurso especial. (STJ - EREsp: 1636889 MG 2016/0293165-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/08/2023, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 14/08/2023)" Rejeito, pois, a preliminar. Igual sorte tem a preliminar de incompetência territorial. Nas ações regidas pela legislação consumerista, a consumidora tem a prerrogativa de demandar em seu próprio domicílio, nos termos do artigo 101, I, do CDC, sendo ineficaz a cláusula de eleição de foro, entabulada em contrato de adesão, que dificulte seu acesso à justiça, em violação ao artigo 6º, VIII, e ao artigo 51, XV, do Código de Defesa do Consumidor. Sendo a autora domiciliada em Araguari/MG, competente este Juízo. Também não prospera a alegação de litisconsórcio ativo necessário. A presente demanda possui natureza pessoal e obrigacional, tendo por objeto a rescisão de compromisso de compra e venda e a restituição de valores, e não direito real imobiliário, de modo que dispensável a integração do cônjuge da autora ao polo ativo, sendo certo, ademais, que não se impõe litisconsórcio ativo contra a vontade de quem não demandou. Afastadas as preliminares, passo ao exame do mérito. Em depoimento pessoal, a autora declara que a contratação ocorreu presencialmente, quando ela, o esposo e as filhas se hospedaram no empreendimento como locatários e foram abordados para a venda de cotas, realizando-se reunião no próprio local. Afirma que os termos relativos ao percentual de retenção em caso de cancelamento não foram explicados na reunião e que os vendedores atuaram em formato de pressão, exigindo decisão imediata sob o argumento de que as condições não seriam mantidas posteriormente. Relata que assinou alguns documentos no dia e que o contrato completo foi enviado depois, por e-mail, para assinatura digital, ocasião em que não leu os seus termos, declarando textualmente que sequer sabe se o contrato contém as regras de rescisão, "porque ele é enorme". Afirma que pagou entrada em valor aproximado de R$ 5.000,00 a R$ 7.000,00 e que a quantia foi tratada "como entrada mesmo", sem menção a comissão de corretores. Declara que efetuou os pagamentos de janeiro a outubro de 2025, quando cessou, e que, após se tornar proprietária, não identificou vantagens: não possuía prioridade de datas, foi posteriormente informada de que a escolha de datas dependeria de um ano como proprietária e de uma ordem de prioridade por letras, na qual figurava na letra V, o que afirma não ter sido informado no momento da venda; os convidados passaram a pagar as entradas do parque e as refeições deixaram de ser incluídas. Admite que utilizou o empreendimento em duas oportunidades e nega ter alugado suas semanas a terceiros, afirmando que "custava conseguir para eu ir, quanto mais alugar". Declara que registrou seus questionamentos junto aos atendentes por meio de conversas de WhatsApp e que, ao solicitar o cancelamento, foi informada da retenção de 50% dos valores pagos. A preposta da ré, por sua vez, declara que as famílias são convidadas a conhecer o empreendimento e que, durante a apresentação, são informados o produto, a quantidade de semanas, os valores e os planos de pagamento, adquirindo cada cliente a quantidade de semanas conforme sua utilização, com direito de uso vitalício. Quanto às condições de rescisão, afirma que "creio que todas essas informações são discutidas", mencionando a existência de termo de verificação simplificado, de cerca de duas páginas, assinado no fechamento do negócio, no qual constam "algumas informações", presentes também na proposta e no contrato enviado por e-mail. Declara que não sabe informar se a cliente leu o contrato, tampouco como foi o procedimento do atendimento específico da autora, e confirma que corretores e vendedores não realizam a leitura do contrato em conjunto com o comprador, dispondo o cliente de tempo em sala para esclarecer dúvidas. Afirma que toda a negociação é concluída durante a permanência do cliente na sala de vendas, sem tempo limite, que a decisão de comprar é exclusiva do cliente e que a empresa não garante para datas futuras os valores promocionais praticados no dia. Por fim, declara que existe contrato de intermediação separado para a comissão de corretagem, cujas informações constam também da proposta e do contrato principal. A autora, pessoa maior e capaz, assinou a proposta de compra (ID 10639626294), o termo de verificação (ID 10639628228), o contrato de compromisso de venda e compra (ID 10639620076) e o instrumento particular de intermediação (ID 10639623514). Em depoimento pessoal, admitiu que recebeu o contrato por e-mail e o assinou digitalmente sem realizar a leitura de seus termos. A alegação de que a contratação ocorreu sob pressão dos vendedores não encontra respaldo em nenhum outro elemento de prova, e a mera insistência comercial, desacompanhada de prova robusta, não configura vício de consentimento, pois a validade do negócio jurídico se presume e a prova de sua invalidade compete a quem alega, nos termos do artigo 373, I, do Código de Processo Civil, ônus do qual a autora não se desincumbiu. Registre-se que o termo de verificação assinado pela autora contém advertência expressa e destacada acerca das consequências da rescisão por iniciativa da compradora, inclusive quanto à dedução da integralidade da comissão de intermediação e da multa de 50% da quantia paga. Dessa forma, a rescisão contratual deve ser declarada, mas por iniciativa e culpa da autora, que confessou em depoimento haver cessado os pagamentos a partir de outubro de 2025, o que é corroborado pelo histórico financeiro do contrato (ID 10639626143), e manifestou seu desinteresse na continuidade do negócio. Nos termos da Súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. O contrato foi firmado em 22 de janeiro de 2025, na vigência da Lei nº 13.786/2018, que incluiu o artigo 67-A na Lei nº 4.591/64, disciplinando as deduções possíveis em caso de desfazimento do contrato por culpa do adquirente. O §5º do referido artigo admite que a pena convencional seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, o que a ré comprovou por meio da certidão da matrícula nº 103.677 do Registro de Imóveis de Caldas Novas/GO (ID 10639619571), na qual averbada a submissão da incorporação ao regime de afetação em 09/08/2017. A aplicação da lei especial, contudo, não afasta a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, de ordem pública e interesse social (art. 1º do CDC), impondo-se o diálogo das fontes. E, no caso concreto, a retenção de 50% não se sustenta. A finalidade da retenção majorada do §5º do artigo 67-A é assegurar recursos vinculados à conclusão da obra, em proteção à coletividade de adquirentes. O empreendimento Lagoa Eco Towers, porém, encontra-se concluído e em plena operação hoteleira desde antes da contratação, como demonstram o próprio histórico de reservas juntado pela ré (ID 10639626397), com hospedagens realizadas em março de 2025, e a cobrança de taxas condominiais desde o início do contrato (ID 10639628529). Esvaziada a razão de ser da norma excepcional, a retenção de 50% mostra-se abusiva e excessivamente onerosa à consumidora (arts. 6º, V, e 51, IV, do CDC; art. 413 do CC), devendo ser reduzida ao percentual de 25% da quantia paga, patamar aceito pela jurisprudência para compensar as despesas administrativas e os prejuízos da vendedora decorrentes do desfazimento do negócio, evitando-se, de outro lado, o enriquecimento sem causa de qualquer das partes. Nesse sentido: "APELAÇÃO CÍVEL - DIREITO CIVIL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE - RETENÇÃO DE VALORES - REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO - EXTINÇÃO DO REGIME - LIMITE LEGAL DE 25% - TAXA DE FRUIÇÃO - NECESSIDADE DE EFETIVA UTILIZAÇÃO - MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS - INEXISTÊNCIA DE INTUITO PROCRASTINATÓRIO. 1. Extinto o regime de patrimônio de afetação pela conclusão, averbação e pleno funcionamento do empreendimento, é inaplicável o limite excepcional de retenção de 50% previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei nº. 13.786/2018, devendo a penalidade observar o percentual de 25%. 2. A cobrança de taxa de fruição em contrato de multipropriedade exige prova concreta de efetiva utilização da unidade pelo adquirente durante o período de inadimplência, o que não se presume. 3. A taxa de fruição é indevida quando inexistente posse exclusiva ou privação do uso pelas vendedoras, sobretudo diante da exploração hoteleira contínua do empreendimento. 4. A multa por embargos de declaração protelatórios somente é cabível quando evidenciado de forma inequívoca o intuito procrastinatório, o que não ocorre quando a parte busca sanar contradições e viabilizar adequado prequestionamento. (TJ-MG - Apelação Cível: 50440258920248130145, Relator: Des.(a) José Américo Martins da Costa, Data de Julgamento: 28/01/2026, Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/02/2026)" No mesmo sentido decidiu o Tribunal de Justiça de Goiás, tribunal da comarca da sede da ré, em caso análogo de multipropriedade com patrimônio de afetação: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. INOVAÇÃO RECURSAL E AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. APELO PARCIALMENTE ADMITIDO. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME-SHARING). RELAÇÃO DE CONSUMO. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. PRERROGATIVA DO CONSUMIDOR DE DEMANDAR EM SEU DOMICÍLIO. RELAÇÃO DE DIREITO PESSOAL. ART. 47, DO CPC INAPLICÁVEL. MITIGAÇÃO DA MÁXIMA DO PACTA SUNT SERVANDA. RESCISÃO UNILATERAL. POSSIBILIDADE. CULPA EXCLUSIVA CONSUMIDORA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SENTENÇA REFORMADA. 1. Como de trivial sabença, é defeso ao Juízo ad quem examinar matéria não deduzida e debatida junto ao Juízo a quo, sob pena de supressão de instância e de afronta ao princípio do duplo grau de jurisdição. Assim, configurando nítida inovação recursal a defesa da tese voltada à retenção de quantia supostamente paga a título de arras, não se conhece do recurso quanto a tal ponto. 2. Relativamente às questões decididas favoravelmente à apelante (incidência de juros de mora sobre a quantia a ser devolvida a partir do trânsito em julgado, exatamente como requerido), não merece ser conhecido o recurso apelatório, por ausência de interesse recursal. 3. Enquadrando-se as partes nos conceitos de consumidora (art. 2º, do CDC) e de fornecedora (art. 3º, do CDC), evidenciada está a relação de consumo, pelo que se impõe a aplicação das disposições do CDC a caso concreto, em que se busca a resolução de contrato de multipropriedade (time-sharing), para assegurar o equilíbrio entre as partes. 4. Nas ações regidas pela legislação consumerista, o consumidor tem a prerrogativa de escolher demandar em seu domicílio, no foro de eleição contratual, no domicílio do réu ou no local de cumprimento da obrigação (Súmula n. 21/TJGO), sendo inválida a cláusula de eleição de foro, entabulada em contrato de adesão, quando ela dificultar a proteção dos direitos do consumidor. Precedentes. 5. A ação de rescisão contratual cumulada com restituição de importâncias pagas trata de relação de direito pessoal, não atraindo a regra do CPC, que institui a competência do foro da situação da coisa para reconhecer a ação fundada em direito real sobre imóveis (art. 47). 6. Cuidando-se de relação de consumo, à luz das disposições contidas no CDC, o qual consagra a teoria da base objetiva do contrato, o ajuste celebrado entre consumidora e fornecedora deve ser analisado pelo Poder Judiciário, inclusive com a possibilidade de modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas (art. 6º, inciso V), mitigando-se, pois, a incidência da máxima do pacta sunt servanda em sua forma pura. 7. É iterativa a jurisprudência do STJ no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do consumidor, se este não mais reúne condições econômicas de suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp n. 59.870/SP), caso em que a extinção do negócio jurídico ensejará a retenção, pela promitente vendedora, de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação. 8. Nos termos da Súmula n. 543/STJ, 'na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento'. 9. Evidenciado que o contrato de compromisso de compra e venda de unidade autônoma em regime de multipropriedade firmado entre as partes foi entabulado em fevereiro de 2020, devem incidir as disposições previstas na Lei Federal n. 13.786/2018, comumente chamada de Lei do Distrato. Contudo, não se pode ignorar a aplicação das normas protetivas da legislação consumerista, diante de sua natureza de ordem pública e interesse social (art. 1º, do CDC). 10. No caso concreto, embora não se desconheça o disposto no § 5º do art. 67-A, da Lei Federal n. 4.591/1964, incluído pela Lei Federal n. 13.786/2018, especificamente aplicável as incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, como no caso, e que autoriza a retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor pago pela parte culpada pelo desfazimento do negócio jurídico, dito percentual se mostra abusivo/excessivo diante das normas consumeristas (arts. 4º, incisos I e III, 6º, inciso V e 51, inciso IV, § 1º, do CDC) e do art. 413, do CC (aplicação do diálogo das fontes), impondo a sua redução para o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), o qual se mostra suficientes para compensar a recorrente pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio jurídico, além de evitar o enriquecimento ilícito da construtora. Precedentes. 11. Como consequência da reforma da sentença, imperativa a redistribuição dos ônus da sucumbência entre as partes (art. 86, caput, do CPC), na proporção de 50% (cinquenta por cento) para a ré/apelante e de 50% (cinquenta por cento) para a autora/apelada. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE CONHECIDA E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDA. (TJ-GO - AC: 55525328620218090051 GOIÂNIA, Relator: Des(a). DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ – grifo nosso)" Assim, declarada a nulidade parcial da Cláusula 6.4 do contrato apenas no que excede o percentual de retenção ora fixado, a pena convencional fica reduzida a 25% da quantia paga a título de saldo do preço. Quanto à comissão de corretagem, o contrato prevê de forma clara e destacada a transferência dessa obrigação à compradora, com discriminação do valor de R$ 9.855,00 (nove mil oitocentos e cinquenta e cinco reais) em separado do preço no quadro resumo da proposta (ID 10639626294) e na cláusula 4.2.1 do contrato (ID 10639620076), havendo, ainda, instrumento particular apartado e específico de intermediação assinado pela autora (ID 10639623514), em conformidade com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 938 e com o artigo 67-A, I, da Lei nº 4.591/64. O serviço de intermediação foi efetivamente prestado, aproximando as partes e concretizando o negócio, sendo devida a sua retenção integral. Embora o histórico financeiro registre os pagamentos iniciais sob a rubrica de entrada, os instrumentos contratuais assinados pela autora discriminam de forma inequívoca a destinação da verba à comissão de corretagem, prevalecendo o teor da documentação sobre a nomenclatura do lançamento contábil. É assim o entendimento vinculante da Corte Superior, fixado no Tema Repetitivo 938: “(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)” Já a taxa de fruição pleiteada pela ré não comporta acolhimento. Como assentado na jurisprudência acima transcrita, sua cobrança exige prova concreta de efetiva utilização da unidade pelo adquirente durante o período de inadimplência, o que não se presume, sobretudo diante da exploração hoteleira contínua do empreendimento, que permanece gerando receitas à vendedora. No caso, o histórico de reservas (ID 10639626397) comprova apenas duas hospedagens da autora, de 08 a 10 de março de 2025 e de 16 a 19 de outubro de 2025, ambas anteriores ao inadimplemento, iniciado com a parcela vencida em 23/10/2025, período em que a autora mantinha em dia as parcelas do preço e as taxas condominiais que remuneravam a disponibilidade do bem. Não há prova de qualquer utilização no período de inadimplência, tampouco de locação de períodos a terceiros, alegação da ré que não encontra amparo nos documentos juntados. O cálculo apresentado na contestação, ademais, apura a taxa por semanas meramente disponíveis, critério que não corresponde nem à previsão contratual nem à fruição efetiva. Indevida, portanto, a retenção a esse título, cuja cumulação com a cláusula penal, na espécie, configuraria dupla penalização pelo mesmo fato. As taxas condominiais pagas pela autora durante a vigência do contrato (ID 10639628529) não integram o montante restituível, pois remuneraram a efetiva disponibilidade da fração e os serviços condominiais do período, por força do artigo 1.358-J, I, do Código Civil, que impõe ao multiproprietário o pagamento da contribuição condominial ainda que renuncie ao uso e gozo do imóvel. Pela mesma razão, as taxas condominiais vencidas e não pagas até a rescisão, comprovadas no valor de R$ 792,00 (setecentos e noventa e dois reais), referentes aos meses de outubro a dezembro de 2025, devem ser compensadas com o crédito da autora, como requerido pela ré. Quanto à base de cálculo da restituição, o histórico financeiro do contrato (ID 10639626143), que confere com os comprovantes juntados pela autora (ID 10579022830), demonstra o pagamento de R$ 16.254,43 (dezesseis mil duzentos e cinquenta e quatro reais e quarenta e três centavos) à ré, dos quais R$ 9.855,00 (nove mil oitocentos e cinquenta e cinco reais) correspondem à comissão de corretagem, ora retida, resultando em R$ 6.399,43 (seis mil trezentos e noventa e nove reais e quarenta e três centavos) pagos a título de saldo do preço. Aplicada a retenção de 25%, a autora faz jus à restituição de R$ 4.799,57 (quatro mil setecentos e noventa e nove reais e cinquenta e sete centavos), em parcela única (art. 67-A, §5º, parte final, da Lei nº 4.591/64), autorizada a compensação do débito condominial acima reconhecido. Como consequência da rescisão, impõe-se a declaração de inexigibilidade das parcelas do contrato vencidas a partir de 23/10/2025 e vincendas, ressalvado o débito condominial objeto da compensação. De outra sorte é o pedido de indenização por danos morais. Na espécie versada, embora existam alegações, não foi demonstrado pelo conjunto probatório que a autora sofreu lesão hábil a atingir seus direitos da personalidade. A autora não comprovou a alegada recusa da ré em processar o distrato, tampouco juntou as conversas de aplicativo de mensagens mencionadas em seu depoimento pessoal, e não há notícia de inscrição de seu nome em cadastros restritivos ou de qualquer cobrança vexatória. A controvérsia limitou-se à discordância quanto ao percentual de retenção em rescisão provocada pela própria consumidora, situação que configura dissabor inerente às relações negociais, insuscetível de gerar dano moral indenizável, inclusive sob a ótica da teoria do desvio produtivo do consumidor, que pressupõe prova de tentativas concretas e frustradas de solução extrajudicial. Nesse sentido: “DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM MANTIDA. DANO MORAL INEXISTENTE. JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO. RECURSO DA CONSTRUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Ação de rescisão contratual c/c declaração de inexigibilidade de débito, restituição de valores e indenização por danos morais ajuizada por consumidores contra construtora, em razão da aquisição de unidade imobiliária no regime de multipropriedade, com alegação de vício de consentimento por abordagem comercial agressiva. A sentença declarou a rescisão do contrato, determinou a restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, com atualização monetária e juros desde a citação. Ambas as partes interpuseram apelação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve vício de consentimento capaz de justificar a rescisão contratual por culpa da construtora; (ii) estabelecer se os autores têm direito à restituição integral dos valores pagos; (iii) determinar se a comissão de corretagem é devida; (iv) verificar a existência de dano moral indenizável; e (v) fixar o termo inicial dos juros moratórios sobre os valores devidos. III. RAZÕES DE DECIDIR Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações contratuais de aquisição de unidade em regime de multipropriedade, dada a natureza da relação entre fornecedor e consumidor. A mera alegação de marketing agressivo ou abordagem insistente não configura vício de consentimento sem prova robusta, sobretudo quando os contratos são claros, assinados pelas partes e acompanhados de termo de verificação destacando as cláusulas principais. A ausência de vício de consentimento implica rescisão por iniciativa dos compradores, autorizando a retenção de parte dos valores pagos a título de cláusula penal, limitada ao percentual de 25%, em conformidade com a jurisprudência do STJ. A comissão de corretagem é devida quando prevista de forma destacada e transparente no contrato, conforme fixado pelo STJ no Tema Repetitivo nº 938. A inexistência de ilicitude na conduta da construtora afasta a possibilidade de indenização por danos morais. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos, em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme precedentes do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso dos autores desprovido. Recurso da construtora parcialmente provido. Tese de julgamento: A ausência de prova de vício de consentimento implica rescisão contratual por culpa do comprador. É válida a cláusula de retenção de até 25% dos valores pagos, desde que proporcional e razoável. A comissão de corretagem é devida quando prevista de forma destacada e informada no contrato. Não há dano moral configurado na hipótese de rescisão contratual sem ilicitude. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e X; CC, arts. 138 e 139; CDC, arts. 2º e 3º; CPC, arts. 373, I e II, e 85, §§ 1º, 2º e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 20.06.2017; STJ, REsp 1.599.511-SP e REsp 1.551.956-SP, Tema 938, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.08.2016; STJ, AgRg nos EDcl no REsp 1.354.293/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 04.09.2014; TJMG, Apelação Cível 1.0000.24.180601-7/001, Rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata, j. 03.10.2024.” (TJ-MG - Apelação Cível: 50019356520238130480, Relator: Des.(a) Monteiro de Castro, Data de Julgamento: 27/06/2025, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/07/2025 – grifo nosso) Portanto, nesse contexto, entendo que não restou configurado o dano moral e, consectário lógico, não há nenhum dever de indenizar, sob pena de esvaziamento do próprio instituto. Ante o exposto, resolvo o mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, para: a) DECLARAR a rescisão do Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra de Fração de Tempo de Unidade Imobiliária em Regime de Multipropriedade (cota nº 22 da unidade habitacional nº 107, Bloco C, do empreendimento Lagoa Eco Towers — proposta nº 3-30038), por iniciativa da autora; b) DECLARAR a nulidade parcial da Cláusula 6.4 das condições gerais do contrato, apenas para reduzir a pena convencional ao percentual de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga a título de saldo do preço, mantida a dedução integral da comissão de corretagem; c) DECLARAR a inexigibilidade das parcelas do contrato vencidas a partir de 23/10/2025 e vincendas, ressalvado o débito condominial objeto da compensação adiante autorizada; d) CONDENAR a ré a restituir à autora, em parcela única, a quantia de R$ 4.799,57 (quatro mil setecentos e noventa e nove reais e cinquenta e sete centavos), correspondente a 75% dos valores pagos a título de saldo do preço, excluída a comissão de corretagem. Em relação aos consectários da mora, observar-se-ão os seguintes parâmetros: deve o valor ser corrigido monetariamente desde a data de cada desembolso, utilizando-se para este fim o IGP-M, índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel após a conclusão da obra (Cláusula 6.4 das condições gerais c/c art. 67-A, caput, da Lei nº 4.591/64), que prevalece sobre o índice legal; em referência aos juros de mora, deve ser aplicada, desde a data do trânsito em julgado, a taxa referencial Selic, deduzido o IPCA, em caso de resultado negativo considera-se a taxa igual a 0, conforme art. 406 do Código Civil e Tema 1.368 do STJ; e) AUTORIZAR a compensação, com o crédito da autora, do débito condominial de R$ 792,00 (setecentos e noventa e dois reais), referente às taxas vencidas de outubro a dezembro de 2025 (ID 10639628529), corrigido monetariamente desde cada vencimento pelo IGP-M, sem incidência de juros; f) REJEITAR os pedidos de indenização por danos morais e de retenção a título de taxa de fruição. Com a intimação da sentença, fica a parte ré ciente de que deverá adimplir o débito em 15 dias sob pena de incidência da multa de 10% sobre o valor atualizado da dívida em conformidade ao art. 523, §1º, do Código de Processo Civil combinado com art. 52, III, da Lei 9.099 de 1995. Submeto, nos termos do art. 40 da Lei nº 9.099/95, o presente projeto de sentença para fins de homologação por parte do Juízo. Sem custas e honorários, conforme determinação do art. 55 da Lei 9.099, de 1995. Eventual pedido de gratuidade da justiça poderá ser formulado em grau de recurso. Intimem-se. Araguari, 13 de julho de 2026 SERGIO HENRIQUE CAFRUNE BERNARDES COELHO Juiz(íza) Leigo SENTENÇA PROCESSO: 5013305-47.2025.8.13.0035 AUTOR: PATRICIA PEIXOTO DOS SANTOS CPF: 056.588.336-47 RÉU/RÉ: LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA CPF: 23.791.867/0001-08 Vistos, etc. Nos termos do art. 40 da Lei 9099/95, homologo o projeto de sentença para que produza os seus jurídicos e legais fundamentos. Araguari, 13 de julho de 2026 HAROLDO PIMENTA Juiz de Direito Documento assinado eletronicamente
