Inteiro teor
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Nº 1068634-48.2025.8.13.0024/MG
AUTOR : HUDSON ROBERTO DOS REIS
ADVOGADO(A) : MATEUS GOMES MARTINS COELHO (OAB MG205413)
RÉU : PRIME FOZ INCORPORACOES SPE S/A
ADVOGADO(A) : RACHEL BROCK (OAB RS049636)
RÉU : GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIACOES S.A - EM RECUPERACAO JUDICIAL
ADVOGADO(A) : RACHEL BROCK (OAB RS049636)
SENTENÇA
Vistos, etc.
1. Relatório
HUDSON ROBERTO DOS REIS ajuizou a presente ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores pagos em face de PRIME FOZ INCORPORAÇÕES SPE S/A e GRAMADO PARKS INVESTIMENTOS E INTERMEDIAÇÕES S/A, todas as partes devidamente qualificadas na inicial.
Dispensou a designação da audiência de conciliação.
Mencionou a competência do presente juízo para processar e julgar a presente ação, bem como a legitimidade passiva dos réus, em virtude da relação de interdependência e integração entre as empresas.
Disse que firmou a promessa e o contrato de compra e venda nº APR41375, destinando-se à aquisição de uma fração ideal de apartamento, na modalidade de copropriedade do empreendimento imobiliário “Condomínio Aquan Prime Resort”, integrando, assim, o projeto coletivo de propriedade compartilhada.
Apontou que o valor total do contrato, ainda sem atualização monetária, corresponde a R$66.900,00 (sessenta e seis mil e novecentos reais), conforme comprova o contrato anexado à presente demanda.
Informou que, excluindo a taxa de corretagem, já efetuou o desembolso de R$54.869,87 (cinquenta e quatro mil oitocentos e sessenta e nove reais e oitenta e sete centavos).
Destacou que foi abordado em momento de lazer, mediante contundente oferta e insistência de captadores que se aproveitaram do momento de vulnerabilidade e deslumbre do turista para oferecer vantagens por meio de marketing agressivo.
Contou que, sem qualquer custo aparente, foi conduzido até um estande de vendas e, então, com promessas de um investimento imperdível e de alto retorno financeiro, foi submetido a uma verdadeira venda emocional, estruturada para provocar urgência e desejo de compra.
Explicou que começou a abordagem de marketing coercitiva, abusiva e cansativa, que durou várias horas, por meio da qual acabou assinando um Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Cota de Unidade Imobiliária em Regime de Multipropriedade e vários outros documentos sem possuir pleno conhecimento de tudo que estava sendo levado a assinar.
Relatou que se arrependeu do negócio jurídico celebrado e optou por realizar o último pagamento junto à empresa, em 10/07/2024, ocasionando o distrato de forma unilateral, tendo em vista que o prazo de entrega do imóvel já havia sido extrapolado e não obtinha novas informações da construção.
Manifestou seu desejo de formalizar, junto à parte ré, o respectivo distrato do contrato de compra e venda, com a consequente devolução de 80% a 90% da quantia firmada no contrato de nº APR41375.
Discorreu sobre o direito aplicável ao caso.
Ao final, requereu a aplicação do CDC, a inversão do ônus da prova e a citação da parte ré.
Postulou pela procedência da ação para que seja declarada a rescisão do “Contrato Particular De Promessa De Venda E Compra De Unidade Imobiliária” em questão, com a consequente condenação da parte ré à restituição de 90%, ou ao menos 80%, de todos os valores pagos nos termos do contrato, devidamente atualizados desde cada desembolso e acrescidos de juros legais a contar da citação, em consonância com a jurisprudência consolidada sobre a matéria, evitando-se o enriquecimento sem causa da parte ré.
Subsidiariamente, caso se entenda não ser possível a devolução de 80% a 90% dos valores pagos, requereu que seja determinada a retenção de 25% sobre o montante pago a título de multa contratual, como também a anulação da cláusula “G”, letra “A”, diante da flagrante abusividade da multa de retenção de 50% dos valores pagos.
Protestou provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, principalmente documental.
Dispensou a audiência de conciliação, nos termos do artigo 334, §5º do CPC.
Pugnou para que todos os atos processuais sejam realizados em meio eletrônico, por meio do sistema de processo 100% digital.
Deu à causa o valor de R$66.900,00 (sessenta e seis mil e novecentos reais).
Juntou documentos.
As custas iniciais foram recolhidas, conforme evento 14.2 e 14.3.
Por meio do despacho no evento 16.1, foi determinada a citação da parte ré.
A parte autora apresentou emenda a inicial no evento 20.1, retificando o nome da ação para constar “ação de cobrança”, o que foi deferido no evento 23.1.
Citada, a parte ré apresentou contestação no evento 33.1.
Preliminarmente, arguiu a preliminar de ilegitimidade passiva da ré Gramado Parks Investimentos e Intermediações Ltda.
No mérito, postulou pela improcedência da ação.
Protestou pela produção de todos os meios de prova em direito admitidos.
Juntou documentos.
Impugnação à contestação no evento 40.1.
Conforme decisão saneadora no evento 42.1, foi rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva da ré Gramado Parks Investimentos e Intermediações S.A. No mesmo ato, foi determinada a intimação da ré Gramado Parks Investimentos e Intermediações S.A. para informar o nome, endereço, telefone e e-mail de seu administrador judicial. Além disso, foi deferido o pedido de inversão do ônus da prova e determinada a intimação das partes para especificar as provas que pretendiam produzir.
A parte autora pugnou pelo julgamento antecipado da lide no evento 49.1.
A parte ré se quedou inerte, conforme decurso de prazo no evento 51.
É o relatório. Decido.
2. Fundamentação
Cuida-se de ação, na qual a parte autora pretende que seja declarada a rescisão do “Contrato Particular De Promessa De Venda E Compra De Unidade Imobiliária”, com a consequente condenação da parte ré à restituição de 90%, ou ao menos 80%, de todos os valores pagos nos termos do contrato.
Subsidiariamente, caso se entenda não ser possível a devolução de 80% a 90% dos valores pagos, requereu que seja determinada a retenção de 25% sobre o montante pago a título de multa contratual, como também a anulação da cláusula “G”, letra “A”.
Inicialmente, cumpre registrar que a parte autora emendou a inicial, requerendo a retificação do nome da ação para passar a constar ação de cobrança, o que foi deferido, contudo, não retificou qualquer pedido, mantendo-se o pedido de rescisão contratual.
Não havendo preliminares ou nulidades a serem analisadas, passo a examinar o mérito.
Incontroverso que as partes firmaram Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Fração de Unidade Autônoma Fracionada, em Regime de Multipropriedade, e Outras Avenças, em 25/06/2019.
A parte autora sustentou que se arrependeu do negócio jurídico celebrado e optou por realizar o último pagamento junto à empresa em 10/06/2024, ocasionando no distrato de forma unilateral.
A parte ré, por sua vez, alegou que a parte autora deu causa a rescisão contratual por inadimplência, tendo parado de efetuar o pagamento das parcelas antes do ajuizamento da presente demanda e permanecido inadimplente após a regular notificação.
Como se verifica dos autos, a parte autora confirmou sua inadimplência junto à empresa ré, não tendo impugnado a alegação de que deu causa a rescisão contratual ou sustentado que a rescisão contratual ocorreu por culpa da parte ré.
Assim, é de rigor a rescisão do “Contrato Particular De Promessa De Venda E Compra De Unidade Imobiliária”.
A controvérsia cinge-se ao valor a ser restituído à parte autora, aplicando-se ou não a cláusula “G”, letra “A” do instrumento contratual.
A parte autora sustentou que faz jus a devolução de 80% a 90% da quantia paga. Alegou a abusividade da multa contratual prevista na cláusula “G”, letra “A” que estabelece a retenção de 50% da quantia paga pelo comprador, argumentando desconformidade com a Lei 13.786/18.
Lado outro, a parte ré alegou que a multa contratualmente prevista na cláusula “G”, letra “A” está em consonância com o percentual estabelecido na Lei nº 13.786/18.
O contrato foi firmado entre as partes em 25/06/2019, ou seja, na vigência da Lei nº 13.786/18.
A respeito da cláusula penal, o instrumento contratual firmado entre as partes estabelece que:
“G) DO DESFAZIMENTO DESTE CONTRATO
(…)
G.1.1) Distrato ou Resolução motivada por inadimplemento do COMPRADOR, conforme item 7.2, das Normas Gerais:
a) O COMPRADOR fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente à VENDEDORA, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço da Fração de Tempo adquirida, delas deduzida a pena convencional de 50% (cinquenta por cento)¹ da quantia paga pelo COMPRADOR, atualizada com base no índice de correção monetária das parcelas do preço da Fração de Tempo previsto neste Contrato.
(…)
7.3. Operando-se a rescisão pelas hipóteses do item 7.2, acima, o COMPRADOR fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente à VENDEDORA, atualizadas com base no Índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço da Fração de Tempo adquirida, delas deduzidas, cumulativamente, com a pena convencional de 50% (cinquenta por cento)¹ da quantia paga pelo COMPRADOR, atualizada com base no Índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço da Fração de Tempo.”
Extrai-se do instrumento contratual que a incorporação do empreendimento foi submetida ao regime do patrimônio de afetação disciplinado pela Lei nº 10.931/04, conforme cláusula 11.5.
Além disso, na matrícula do imóvel nº 46.745 consta a incorporação por regime especial de patrimônio de afetação, conforme averbação 05/46.745, consignando-se que este se extinguiria em hipóteses específicas, o que não se verifica dos autos.
Embora a parte autora tenha alegado que ocorreu a inauguração do resort, superando-se a fase da construção e cessando o regimento de afetação, não restou comprovada tal alegação.
Isso porque, o site indicado pela parte autora, qual seja https://gramadoparks.com/pt-br/aquan-foz/, não apresenta nenhuma informação sobre a inauguração, contendo somente a possibilidade de se tornar proprietário do empreendimento.
A Lei nº 13.786/18, em relação a restituição dos valores pagos pelo adquirente quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, dispõe em seu artigo 67-A, §5º que:
“Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
(…)
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.”
Desse modo, observa-se que a multa estipulada contratualmente está em conformidade com a Lei nº 13.786/18, que determina a limitação no percentual de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
A mera alegação genérica de abusividade da multa contratual, com fundamento no CDC, por si só, não é capaz de ensejar na redução da cláusula penal, uma vez que não comprovado qualquer prejuízo excessivo ao adquirente.
Não se aplica, ainda, no caso em apreço, o disposto no artigo 413 do CC, porquanto o montante da penalidade não é manifestamente excessivo e está de acordo com a limitação imposta pela Lei nº 13.786/18.
Quanto à alegação de aplicação da teoria da imprevisão, entendo que esta também não merece prosperar.
A aplicação da teoria da imprevisão, agasalhada nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, exige a concomitância de acontecimento extraordinário e imprevisível que gere uma extrema vantagem para uma das partes e uma onerosa obrigação para a outra, com a consequente quebra do sinalagma contratual, o que não restou comprovado nos autos.
Nesse sentido, não se constata qualquer abusividade no percentual da cláusula penal prevista no instrumento contratual, não havendo o que se falar em sua redução, visto que foi fixada de acordo com a Lei nº 13.786/18.
Outro não é o entendimento jurisprudencial do STJ:
“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL/CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. INCORPORAÇÃO SUBMETIDA AO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% AJUSTADA NA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018. LIMITES LEGAIS OBSERVADOS. CONTROLE GENÉRICO DE ABUSIVIDADE INVIÁVEL. MULTA EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PROPO?ITO DE PREQUESTIONAMENTO. AFASTAMENTO.
1. Em contrato submetido ao regime de patrimônio de afetação, celebrado na vigência da Lei 13.786/2018, a cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos, ajustada dentro do limite legal, não se reduz por fundamentos genéricos do CDC e do art. 413 do CC.
2. Embargos de declaração com propósito de prequestionamento não são protelatórios, nos termos da Súmula 98 do STJ.
3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp n. 2.998.184/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 26/6/2026.)” (g.n)
Necessário esclarecer que, ao contrário do alegado pela parte autora, o contrato não estabelece a retenção do montante pago a título de sinal, com a devolução apenas de 50% das parcelas pagas, mas sim de 50% de toda a quantia paga pelo adquirente.
Desta forma, é de rigor a condenação da parte ré à restituição dos valores pagos pela parte autora, nos termos do contrato, com a retenção de 50% sobre o montante pago a título de multa contratual, a ser apurado em liquidação de sentença.
Assim, é de rigor a parcial procedência dos pedidos iniciais.
3. Dispositivo
Diante do exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora para a) declarar a rescisão do “Contrato Particular De Promessa De Venda E Compra De Unidade Imobiliária”; e b) condenar a parte ré à restituição dos valores pagos pela parte autora, nos termos do contrato, com a retenção de 50% sobre o montante pago a título de multa contratual, a ser apurado em liquidação de sentença, e sobre o valor apurado deverá ser acrescido correção monetária pelos índices da tabela da Corregedoria Geral do Estado de Minas Gerais a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, sendo que a partir da Lei nº 14.905/2024, a atualização monetária e os juros moratórios deverão observar os critérios estabelecidos nos artigos 389, parágrafo único, e 406 do Código Civil, nos termos da fundamentação supra.
Expeça-se ofício para o juízo que determinou a recuperação judicial da ré Gramado Parks Investimentos e Intermediações S.A. - Em Recuperação Judicial nos autos do processo 5016072-82.2023.8.21.0010, Vara Regional Empresarial da Comarca de Caxias do Sul/RS, dando ciência ao administrador judicial acerca da presente sentença.
Fixo honorários advocatícios de sucumbência em 15% sobre o valor da condenação.
Diante da sucumbência recíproca, condeno a parte autora ao pagamento de 40% das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência e condeno a parte ré ao pagamento de 60% das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência.
Com o trânsito em julgado da sentença, remetam-se os autos à Contadoria Judicial para apuração das custas finais, intimando-se, em seguida, a parte devedora, através do seu(a) advogado(a) ou, na falta, de forma pessoal, para o pagamento do respectivo valor no prazo de 15 dias, sob pena de expedição de CNPDP, ficando advertido que a intimação pessoal enviada ao endereço constante do processo será considerada válida se a modificação não for comunicada ao Juízo, nos termos do disposto nos artigos 77, V c/c 274 parágrafo único ambos do CPC.
Em sendo o réu citado por edital, determino a pesquisa online de seu endereço nos sistemas Cemig e Infojud.
Caso identificado novo endereço, expedir carta de intimação para pagamento das custas.
De outro lado, se a pesquisa realizada retornar o endereço já diligenciado ou no caso frustrada a nova tentativa de intimação, diante da impossibilidade de expedição de Certidão de Não Pagamento de Despesas Processuais (CNPDP) por ausência de dado válido (endereço), com base no PARECER DA CORREGEDORIA DO TJMG Nº 507, DE 23 DE MARÇO DE 2023, PROCESSO SEI Nº 0201961-52.2023.8.13.0000 determino a baixa e arquivamento do processo.
P. R. I.
